한국부동산이코노미 송재민 기자 | 강남구가 무단 증축된 건축물 1,765건을 대상으로 양성화 절차에 본격 착수한다. 이는 서울시가 지난 5월 도시계획조례를 개정해 소규모 주택의 용적률을 상향한 데 따른 조치로, 기존에 위법으로 간주됐던 건축물이 제도적으로 합법화될 수 있는 길이 열린 것이다. 강남구는 이번 제도 개선을 활용해 2003년 7월 이후 건축된 다가구·다세대 등 소규모 위반건축물을 중심으로 양성화를 추진한다. 지금까지 이들 건축물은 ‘위반건축물’로 분류돼 담보가치가 인정되지 않아 은행 대출이 제한됐고, 매매나 임대 시에도 각종 불이익이 따랐다. 특히 등기부등본에 위반 이력이 기재돼 거래가 어려운 경우도 많았다. 하지만 양성화를 통해 정식 건축물로 등록되면 이러한 문제들이 해소된다. 금융권에서 담보 인정이 가능해지고, 대출 접근성도 대폭 향상된다. 매매나 임대 시 제약도 사라져 주택의 활용도와 시장 가치는 높아질 것으로 기대된다. 건축 행위에 대한 제약도 풀린다. 불법 증축 상태에서는 리모델링이나 수리 등 공사 허가를 받기 어려웠지만, 양성화 이후에는 합법적인 건축행위가 가능해져 주거 환경 개선도 수월해진다. 아울러 보험 가입도 가능해지고, 정비사업에 참여할 수 있는 자격도 확보하게 된다. 그동안 정비구역에서 제외됐던 위반건축물이 재개발·재건축 등 공공사업에 포함되면 보상이나 분양 우선권 등 다양한 이점도 누릴 수 있게 된다. 강남구는 이번 양성화 추진과 관련해 소유자들에게 개별 안내문을 발송하고, 주민센터 및 구청 홈페이지를 통해 적극적인 홍보에 나설 방침이다. 또한 '찾아가는 건축민원센터'를 운영해 현장 상담과 행정 지원도 병행할 예정이다. 조성명 강남구청장은 “이번 조치는 주민의 재산권 보호는 물론, 소규모 건축 경기 회복에도 실질적인 도움이 될 것”이라며 “위반건축물로 인한 불편과 불이익을 줄이고 도시의 질서를 회복하겠다”고 밝혔다.
한국부동산이코노미 송재민 기자 | 종로구가 율곡로 일대 지구단위계획을 전면 재정비하며 용적률을 대폭 상향했다. 이번 계획은 원남동, 인의동, 연지동, 효제동, 충신동 일대 약 44만6,000㎡에 적용되며, 상업지역의 용적률을 기존 400%에서 최대 660%까지 허용하는 내용을 담고 있다. 이면도로변 또한 최대 500%까지 개발이 가능해졌다. 건축물의 높이 제한 역시 기존보다 완화돼 최대 20m까지 허용되며, 필지 면적 기준도 종전의 150㎡에서 30㎡로 대폭 낮아졌다. 이에 따라 기존에는 대규모 부지 위주로만 가능했던 개발이 앞으로는 소규모 필지도 포함하는 유연한 개발로 확장될 전망이다. 이번 계획을 통해 블록 단위 개발도 활기를 띨 것으로 보인다. 종로구는 3,000㎡ 이상 구역에 대해 ‘특별계획구역’으로 지정해 체계적이고 종합적인 개발을 가능케 할 방침이다. 오랜 기간 소유권 문제 등으로 인해 정체돼 있던 도심 내 개발이 다시 속도를 낼 수 있는 제도적 기반이 마련된 셈이다. 해당 지역은 그간 대학로, 동대문, 광장시장 사이의 회색지대로 불리며 뚜렷한 정체성을 갖지 못한 채 오피스 중심의 조용한 상권이 형성돼 있었다. 하지만 이번 지구단위계획의 재정비를 계기로 문화, 업무, 주거 기능이 융합된 복합 상권으로의 전환이 예상된다. 새로운 상권의 등장은 인접 지역에도 파급효과를 줄 것으로 기대된다. 혜화동은 유동 인구 증가로 대학 중심 소비지에서 직장인 중심 소비지로 변화할 수 있으며, 동대문은 야간 패션 중심 상권에 주간 소비와 문화 기능이 보완될 가능성이 있다. 광장시장은 단순한 유통 중심지에서 체험형 관광 상권으로의 확장 여지도 있다. 종로구는 단순한 고밀도 개발을 넘어 ‘걷고 싶은 거리’를 조성하는 도시 비전을 제시하고 있다. 성수동이 동부의 창작 중심지, 연남동이 서부의 소규모 상권 명소로 자리잡았듯, 율곡로 일대 역시 역사문화와 현대 상권이 공존하는 핵심 공간으로 발전시킨다는 계획이다. 특히 율곡로 일대는 종묘, 종로3가, 익선동, 동대문, 청계천, 창경궁, 혜화동 등 서울 중심 문화자산들이 500m 이내에 밀집해 있는 입지적 특성을 지닌다. 이에 따라 사대문 안에서 세련된 업무지구와 문화거리를 함께 조성할 수 있는 최적의 공간이라는 평가가 나오고 있다. ‘힙지로’로 불리는 을지로의 변모 사례도 주목된다. 을지로는 과거 공업지역 이미지를 벗고 레트로 감성과 골목 상권으로 탈바꿈해 MZ세대의 사랑을 받는 지역이 되었다. 율곡로 역시 전통과 현대가 어우러지는 새로운 도심 모델로 변화할 수 있을지 이목이 집중된다. 정문헌 종로구청장은 “전통과 현대가 조화를 이루는 도심 모델이 될 것”이라며 “실현 가능한 개발을 통해 종로의 품격을 지켜나가겠다”고 강조했다.
한국부동산이코노미 이동혁 기자 | 부산시(시장 박형준)는 ㈜풍산으로부터 시역 내 이전과 관련한 입주의향서를 접수했다고 밝혔다. 이는 지난 2022년 11월 해운대구 센텀2지구 도시첨단산업단지 산업단지계획이 승인된 이후 약 2년 6개월 만에 나온 입주 결정이다. 이번 입주의향서 제출에 따라 풍산 부산사업장은 센텀2지구 계획지구에서 기장군 장안읍으로 이전하며, 2030년까지 이전 절차를 밟게 된다. 사업계획서에는 장안읍 내 약 63만6,555㎡ 부지에 입주할 계획이 포함되어 있으며, 산단 조성에 투입될 총사업비는 3,634억 원 규모다. 부산시는 향후 관련 법령에 따라 산업단지지정계획 심의, 산업단지계획 승인 등의 절차를 간소화해 신속히 이행할 방침이다. 시는 풍산 이전이 지역사회에 미치는 영향을 최소화하고, 이전 과정에서 주민 불편을 줄이는 한편 지역 발전에 실질적으로 기여할 수 있도록 다양한 요소를 검토하고 있다. 이에 따라 법적·환경적 요건은 물론, 토지 이용, 교통, 생활환경 등 주민 생활과 밀접한 사안까지 면밀히 살필 계획이다. 또한, 지역 주민 및 이해관계자와의 소통을 위해 경청회 등 소통 창구도 확대 운영할 방침이다. 풍산의 이전이 본격화되면서 그동안 추진이 지연됐던 센텀2지구 도시첨단산업단지 조성사업도 다시 속도를 낼 전망이다. 부산시는 이 산업단지를 스마트선박, 로봇·지능형 기계, 정보기술(IT) 등 지역 전략산업의 핵심 거점으로 육성할 계획이다. 센텀2지구 도시첨단산업단지는 해운대구 반여·반송·석대 일원 191만㎡ 규모로 조성되며, 전체 사업비는 2조 411억 원에 달한다. 산업단지는 부산도시공사가 공영개발 방식으로 시행하며, ICT, 지식서비스 산업, 영화·영상 콘텐츠, 융합부품소재 등 첨단업종을 유치할 예정이다. 해당 사업은 2016년 산업단지 지정계획 고시 이후, GB 해제 심의와 산업단지계획 승인 등을 거쳐 2022년 11월 본격적인 추진에 들어갔다. 2024년 11월에는 1단계 구간인 1-1공구(17만㎡)의 공사가 착공되었으며, 현재는 가설울타리 설치 및 벌개제근 공사가 진행 중이다. 앞으로 2025년부터는 1단계(1-1, 1-2), 2단계(풍산 구역), 3단계(반여농산물 구역)의 부지 조성공사가 순차적으로 추진될 예정이다. 박형준 부산시장은 “풍산의 이전 확정은 센텀2지구 조성사업의 모멘텀을 다시 되살리는 중요한 전환점”이라며, “향후 2~3단계 사업의 빠른 착공을 위해 시 차원의 총력 대응을 이어갈 것”이라고 밝혔다.
한국부동산이코노미 이동혁 기자 | 다가오는 6월 24일, 부산광역시 금정구청에서 관내 공인중개사를 대상으로 ‘2025년 공인중개사 역량 강화 교육’이 실시된다. 지난해 실시된 2024년 역량 강화 교육이 관내 중개업소들로부터 큰 호응을 얻었던 만큼, 올해도 다시 한 번 교육을 시행하기로 확정된 것이다. 이번 교육은 최근 변화하는 부동산 시장 환경에 맞춰 공인중개사의 실무 능력을 향상시키고, 법령 개정 사항에 대한 정확한 이해를 도모하기 위해 기획되었다. 교육 내용은 ▲실거래가 신고 관련 유의사항, ▲부동산 관련 법령 개정사항 안내, ▲인터넷 표시·광고 모니터링 준수사항 전달 등으로 구성되며, 특히 한국공인중개사협회 부산시회 금정지회 지회장이 직접 중개실무 노하우와 협회 전달사항을 공유할 예정이다. 또한 최근 공인중개사에게 부과된 과도한 과태료와 관련하여 협회와 국토교통부 간의 협의 내용도 전달될 예정이며, 전국적으로 전세사기 피해가 지속되는 상황 속에서 공인중개사의 역할과 책임이 더욱 강조되고 있는 만큼, 금정구청은 이번 교육을 통해 보다 안전하고 신뢰할 수 있는 중개서비스가 제공되기를 기대하고 있다. 금정구청 관계자는 “이번 교육은 단순한 행정지도를 넘어서 공인중개사의 고충을 이해하고, 주민에게 보다 나은 중개 서비스를 제공하기 위한 실질적인 지원책”이라며, “앞으로도 중개업계와의 소통을 강화해 나갈 계획”이라고 밝혔다. 한편, 이번 교육은 오는 6월 24일 화요일 오후 2시부터 5시까지 금정구청 본관 1층 대강당에서 진행되며, 관내 공인중개사 등이 참석 대상이다. 개회와 국민의례를 시작으로 인사말씀, 특강 및 질의응답, 실거래신고 안내, 중개실무 노하우 전달 순으로 교육이 이어질 예정이다. 관내 한 공인중개사는 “이 같은 구청의 노력 덕분에 중개사로서의 책임감을 다시금 되새기게 됐다”며, “사고 없는 중개문화 정착을 위해 더욱 노력하겠다”고 전했다.
한국부동산이코노미 송재민 기자 | 이재명 대통령은 대선 당시부터 중산층과 서민의 주거 안정을 핵심 국정과제로 내세웠다. 특히 청년과 무주택자를 위한 공공주택 공급 확대에 방점을 찍으며, 기존의 민간 중심 공급 정책과 차별화를 시도하고 있다. 그의 대표 주거 공약인 ‘기본주택’은 무주택자에게 주변 시세 수준의 품질을 갖춘 장기 임대주택을 제공하겠다는 계획이다. 단순한 저소득층 대상 임대주택이 아니라, 삶의 질을 고려한 공공주택 모델을 지향한다는 점에서 주목받고 있다. 이와 함께 역세권, 유휴 국공유지, 정비사업 지연 지역 등을 활용해 신속하게 주택을 공급하겠다고 밝혔다. 이는 기존 윤석열 정부가 강조한 민간 중심 공급 기조와는 상반되는 접근으로, 향후 주택 공급 구조가 공공 대 민간의 구도로 재편될 가능성이 있다. 다만 실제 공급 방식은 국토교통부 장관의 정책 방향에 크게 좌우될 수 있다. 시장에서는 장관 인선 이후, 재건축·재개발 규제 완화 여부, 공공택지 지정 방식, 민간 참여 유도 전략 등에 대해 촉각을 곤두세우고 있다. 세제 정책 방향 역시 부동산 시장의 중요한 변수다. 이재명 정부는 ‘증세는 없다’고 명확히 밝혔지만, 윤석열 정부에서 시행된 감세 조치를 되돌릴 가능성이 높다는 관측이 나온다. 대표적인 사례가 종합부동산세다. 윤석열 정부는 공정시장가액비율을 100%에서 60%까지 낮춰 고가 주택 보유자의 세 부담을 크게 줄였다. 하지만 이 비율이 다시 상향되면 종부세 대상자가 늘어나고, 동일한 자산을 보유해도 세금 부담이 실질적으로 증가하게 된다. 과세 기준은 동일하지만 체감 부담은 커지는 구조다. 정부는 이를 ‘정상화’로 설명하겠지만, 시장에서는 실질적 증세로 인식될 수 있다. 소득세 구조 역시 논란의 중심에 있다. 세율 자체는 변하지 않았지만, 물가와 임금이 상승하면서 많은 직장인들이 더 높은 과세 구간으로 이동하게 됐다. 이는 이른바 ‘브래킷 크리프(Bracket creep)’ 현상으로, 명목소득은 증가했지만 실질소득은 오히려 줄어드는 결과를 낳을 수 있다. 전문가들은 이를 ‘조용한 증세’로 해석하며, 중산층 부담이 예상보다 커질 수 있다고 지적한다. 이재명 정부의 주택 및 세제 정책은 아직 구체화되지 않았지만, 기존과는 다른 방향으로 흘러갈 조짐이 뚜렷하다. 공급 구조의 전환, 세제 정상화 기조, 실질 과세 부담 변화 등은 시장 참여자들에게 적지 않은 영향을 미칠 전망이다. 앞으로의 정책 세부안과 인선 결과에 따라 시장의 기대와 불안이 교차할 것으로 보인다.
한국부동산이코노미 송재민 기자 | 2024년 기준 전국 커피전문점 수는 약 10만 개에 달한다. 이는 편의점보다 많은 수치이며, 서울에서는 웬만한 거리마다 카페가 보일 정도다. 창업피아에 따르면 이러한 증가세는 매년 계속되고 있다. 반면 도쿄, 타이베이 등 다른 아시아 주요 도시에서는 이 같은 장면을 쉽게 찾아볼 수 없다. 예컨대 도쿄 신주쿠역처럼 유동인구가 많은 지역에도 스타벅스 몇 곳이 전부이며, 대만은 밀크티나 아이스티 전문점이 주류를 이루고 있다. 한국처럼 아이스아메리카노를 중심으로 한 카페가 거리마다 있는 모습은 보기 어렵다. 이처럼 한국이 유독 ‘카페공화국’이 된 이유는 단순히 커피를 좋아해서가 아니다. 이제 카페는 하나의 공간 산업이자, 상권 분석의 도구로 진화했다. 커피를 마시는 장소가 아니라, 사람과 자본이 흐르는 방향을 가늠하는 리트머스지로 작동하고 있다. 카페는 입지형 업종이다. 단순한 매출보다는 유동인구를 끌어들이는 기능에 주목할 필요가 있다. 특히 1층에 위치한 카페는 일종의 상권 자석처럼 작용한다. 카페를 중심으로 병원, 학원, 뷰티숍, 부동산 등이 주변에 들어서며 상권이 형성되기도 한다. 프랜차이즈 카페는 입지 검증의 기준으로도 쓰인다. 스타벅스나 투썸플레이스가 입점했다는 것은 해당 지역이 일정 수준 이상의 유동인구와 체류 시간을 확보한 상권임을 의미한다. 카페 내부를 관찰하면 상권의 성격을 파악할 수 있다. 점심 직후 붐빈다면 오피스 상권일 가능성이 높고, 오전 시간대에 한산하다면 주거지형 상권일 수 있다. 카페 규모나 인테리어 수준 역시 소비 수준을 가늠하는 기준이 된다. 대형 매장은 소비력이 높은 고소득 상권의 신호일 수 있고, 소형 개인 카페가 밀집해 있다면 로컬 주거지형 상권일 가능성이 크다. 카페는 건물의 수익 구조까지 바꾼다. 병원이나 학원, 사무실이 입주한 건물 1층에 카페가 들어서면 체류 시간이 길어지고, 이는 공실률 감소와 임대료 상승으로 이어진다. 카페는 단지 임차인이 아니라, 건물 수익성을 높이는 전략적 요소로 기능하는 셈이다. 카페의 좌석 배치나 메뉴 구성에서도 지역의 소비 패턴을 읽을 수 있다. 1인석이 많다면 인근에 학원이나 독서실이 있을 가능성이 높고, 단체석 위주의 카페는 회의나 미팅 수요가 많은 오피스 상권일 수 있다. 브런치가 강화된 카페는 여성 체류 고객이 많은 라이프스타일 상권에서 주로 나타나며, 테이크아웃 중심의 카페는 역세권처럼 유동이 빠른 지역에 주로 입점한다. 강남역은 회전율이 높은 프랜차이즈가 주를 이루는 직장인 중심 상권이다. 망원동은 주거지 기반의 개인 카페와 디저트숍이 많아 동네 생활상권의 성격이 짙고, 성수동은 대형 브랜드 플래그십 카페가 입점하며 관광형 상권으로 변화하고 있다. 카페는 단순한 커피 판매 공간이 아니다. 상권을 해석하고 예측할 수 있는 거울이자, 상업 공간의 가치를 판단하는 기준점이다. 카페가 어디에, 어떤 콘셉트로 들어섰는지를 보면 그 지역의 경제 흐름과 소비 패턴이 보인다. 투자자와 창업자는 이 흐름을 읽어야 한다. 커피향이 머무는 그 공간에는 도시의 라이프스타일과 상권의 미래가 함께 담겨 있다.
![[양은경 세무사] 종합과세 금융소득과 건강보험료](http://www.realtyeconomy.net/data/cache/public/photos/20250623/art_17490157517141_966bb5_178x118_c0.png)
5월은 종합소득세 신고의 달입니다. 이번 종합소득세 신고 중 많은 이슈가 되었던 것 중 하나는 금융소득과 관련된 내용입니다. 대부분의 납세자들이 홈택스에서 조회되는 금융소득을 기준으로 종합소득세 신고를 하고 있습니다. 그러나 2024년도 귀속 금융소득의 경우, 예년보다 오류가 많았던 것 같습니다. 실제로 5월 말까지도 금융소득이 중복 안내된 경우 혹은 반대로 특정 금융사의 배당소득이 조회되지 않는 경우 등으로 납세자분들의 문의가 많았습니다. 특히 주의해야 할 사례가, 홈택스에서 누락된 금융소득으로 인해 연간 금융소득 2천만 원 초과 여부가 달라지는 경우입니다. 납세자가 금융사의 원천징수영수증을 일일이 조회해서 금융소득을 정확히 파악하는 것은 현실적으로 쉽지 않기 때문에, 금융소득 2천만 원 초과 여부에 따라 종합소득세 신고 의무가 갈리는 부분은 매우 신경이 쓰일 수밖에 없습니다. 일반적으로 알고 있듯이, 금융소득이 연간 2천만 원을 넘지 않으면 분리과세가 적용되어 금융기관에서 소득을 지급 시 원천징수하는 세금(지방세 포함 15.4%)으로 과세가 종결됩니다. 하지만, 금융소득이 연간 2천만 원을 초과하면 타 소득과 합산하여 종합소득세 신고를 해야 합니다. 1. 금융소득으로 인해 종합소득세 신고를 해야 하는 경우 금융소득이 있는 경우, 다음에 해당하면 종합소득세 신고를 해야 합니다. ① 연간 금융소득이 2천만 원 초과인 경우 ② 연간 금융소득이 2천만 원을 넘지 않았지만 국내에서 원천징수되지 않은 금융소득 (예: 비영업대금의 이익 등) ③ 연간 금융소득이 2천만 원을 넘지 않았지만 국외에서 지급받은 국내에서 원천징수되지 않은 금융소득 ②, ③의 경우는 원천징수되지 않은 금융소득으로써 무조건 종합과세 대상입니다. 따라서, 종합소득세 신고 시 누락되지 않도록 주의해야 합니다. 2. 종합과세 금융소득이 있는 경우의 종합소득세 금융소득은 소득을 지급받을 때 15.4%의 세율로 과세되었지만, 타 소득과 합산하여 종합소득세 신고를 할 경우에는 15.4%보다 종합소득세율이 더 높아질 수 있습니다. 이 경우에는 이미 원천징수된 15.4%의 금융소득에 대한 세금은 기납부세액으로 공제하고, 초과되는 세금만 추가로 납부합니다. 금융소득이 있을 때에는 비교과세 방식에 따라 종합소득세가 산출됩니다. -비교과세 방식에 따른 산출세액의 계산 비교과세 방식에 따른 산출세액은 다음의 ①과 ②의 세액 중 큰 금액을 종합소득세로 결정하는 방식입니다. ① 합산과세 방식 = [(종합소득 과세표준 - 2천만 원) × 기본세율] + (2천만 원 × 14%) : 2천만 원 초과 금액은 기본세율(6%~45%)로 과세하고, 2천만 원까지는 14%로 분리과세 ② 분리과세 방식 = [(종합소득 과세표준 - 금융소득금액) × 기본세율] + (금융소득 총수입금액 × 14%, 비영업대금 이익은 25%) : 타 소득은 기본세율(6%~45%)로 과세하고, 금융소득은 14% 또는 25%로 분리과세 배당소득에 대해서는 ‘GROSS-UP’ 제도를 통해 이중과세를 방지합니다. -배당세액공제란? 내국법인으로부터 배당을 받을 경우, 그 배당은 법인세가 과세된 소득을 재원으로 하여 지급됩니다. 따라서 거주자가 이미 법인세가 과세된 재원으로 배당을 받아 소득세를 부담하게 되면 이중과세가 되므로, 이중과세 조정을 위해 일정 비율의 배당가산액을 총수입금액에 합산하여 종합소득세를 계산한 다음(배당가산제도, GROSS-UP), 그에 해당하는 금액을 종합소득 산출세액에서 공제합니다. 간단히 말해서, 2천만 원을 초과하고 종합과세세율이 적용되는 배당소득금액에 11%를 가산(GROSS-UP)하고, 다시 이 가산된 금액을 종합소득세 계산 시 공제하는 방식입니다. 이번 종합소득세 신고기간 동안 은퇴한 어르신들로부터 많이 받은 질문 중 하나는 다음과 같습니다. “타 소득이 전혀 없는데, 금융소득만 2천만 원을 초과한 경우에도 종합소득세를 신고해야 하나요?” 타 소득이 없더라도 금융소득이 연 2천만 원을 넘는 경우, 종합소득세 신고 대상이며 소득 전반을 확인하고 종합소득세 신고를 해야 합니다. 3. 금융소득만 있을 때의 종합소득세 신고 최근 은퇴 후 노후 자금으로 사용하기 위해 서울 잠실의 1주택을 양도하고, 양도대금을 모두 은행에 예치한 후 금융소득이 갑자기 많이 발생한 납세자로부터 문의가 왔습니다. 금융소득이 약 8,000만 원 정도 발생했는데 종합소득세 신고를 해야 하느냐는 내용이었습니다. 결론적으로 금융소득이 2천만 원을 초과할 경우, 종합소득세 신고를 해야 합니다. 하지만 신고 의무가 있다고 해서 무조건 세금을 추가로 납부해야 하는 것은 아닙니다. 이미 금융회사에서 15.4%의 세율로 원천징수된 세금이 있기 때문에 실제로는 추가 납부세액이 없을 수도 있습니다. 사례 1) 금융소득만 7,000만 원이 있는 경우, 인적공제 150만 원만 있는 경우 항목 계산 세액 (1) 합산과세 방식 (7,000만원 - 2,000만원 - 공제 150만원) × 15% - 누진공제 126만원 + 2,000만원 × 14% 8,815,000원 (2) 분리과세 방식 7,000만원 × 14% 9,800,000원 (3) 산출세액 ((1)과 (2)중 큰 금액) - 9,800,000원 (4) 기납부세액(원천징수세액) 7,000만원 × 14% 9,800,000원 (5) 최종납부세액 9,800,000원 - 9,800,000원 0원 금융소득이 7천만원만 있는 경우, 분리과세 방식에 의한 세금으로 결정되어 추가 납부세금은 발생하지 않습니다. 사례2) 금융소득만 8,120만원이 있는 경우, 소득공제는 본인 인적공제 150만원만 있는 경우 항목 계산 세액 (1) 합산과세 방식 (8,120만원 - 2,000만원 - 공제 150만원) × 24% - 누진공제 576만원 + 2,000만원 × 14% 11,368,000원 (2) 분리과세 방식 8,120만원 × 14% 11,368,000원 (3) 산출세액 ((1)과 (2)중 큰 금액) - 11,368,000원 (4) 기납부세액(원천징수세액) 8,120만원 × 14% 11,368,000원 (5) 최종납부세액 11,368,000원 - 11,368,000원 0원 합산과세 방식과 분리과세 방식에 의한 종합소득세액이 동일하므로 금융소득이 8,120만원까지는 추가로 납부할 세금은 없습니다. 이 두 사례는 금융소득만 있는 경우, 배당세액공제 등은 고려하지 않고 단순하게 인적공제 150만 원만 적용한 계산입니다. 국내에서 원천징수되지 않은 해외 배당소득 등이 있는 경우에는 수치가 달라질 수 있으며, 소득공제 금액에 따라 추가 종합소득세가 발생하지 않는 금융소득금액은 더 높아질 수 있습니다.실무적으로 금융소득이 약 8,000만 원 이하인 경우에는 추가 납부세액이 거의 발생하지 않으므로 종합소득세 신고를 하지 않는 경우도 흔합니다. 하지만, 종합소득세와 함께 주의해야 할 것은 건강보험료 입니다. 4. 금융소득과 건강보험료 직장가입자의 경우, 금융소득이 2천만 원을 넘는 경우 2천만 원 초과분에 대해 지역가입자 건강보험료가 부과됩니다.지역가입자의 경우, 금융소득이 1천만 원이 넘으면 1천만 원 초과분이 아니라 금융소득 전체에 대해 건강보험료가 부과됩니다. 금융소득만 있는데 연 8,000만 원 이하라 종합소득세 신고를 하지 않았을 경우, 세금과는 별개로 건강보험료에 주의해야 합니다. 국세청은 금융소득 원천징수 자료를 매년 공단에 자동으로 통보합니다. 종합소득세 신고를 하지 않아도 공단은 소득 내역을 파악할 수 있습니다. 따라서, 종합소득세 신고를 하지 않았다고 해도 건강보험료는 소득에 따라 조정될 수 있습니다. 하지만, 신고를 제때 하지 않으면 공단이 자료를 늦게 파악하거나 정산 대상에서 누락되거나, 국세청 자체 기준에 따라 소득을 결정하여 추정 소득이 높아지는 등의 이유로 건강보험료가 조정되지 못하는 경우가 발생합니다. 따라서 금융소득만 있는데 추가 납부세액이 발생하지 않는다고 종합소득세를 신고하지 않을 경우, 금융소득이 늘었다면 납부하지 않은 건강보험료가 뒤늦게 일시에 부과되거나, 금융소득이 줄었음에도 작년 수준으로 건강보험료가 부과될 수도 있습니다. 올해 상황을 잘 정리해 두면, 내년 신고도 훨씬 수월해질 수 있습니다.추가 납부세액이 없더라도 금융소득 증가분이 건강보험료 산정 자료로 활용될 수 있으므로, 실제 부담을 최소화하기 위해서는 정확한 종합소득세 신고가 필요합니다. 금융소득이 발생한 경우, 세금뿐 아니라 건강보험료 측면에서도 신중하게 접근하고 필요 시 전문가의 조력을 받는 것이 바람직합니다. -끝- 양은경 세무사 | 무민세무회계 대표 세무사 (현) 무민세무회계 대표 세무사 (현) 강남세무서 나눔세무사 고려대학교 수학과 졸업
한국부동산이코노미 박준영 기자 | 한국은행이 최근 기준금리를 기존 연 2.75%에서 0.25%p 낮춘 연 2.5%로 전격 인하했다. 이는 건설투자 위축, 소비 둔화 등 내수 부진과 함께, 미국발 관세 전쟁 등 대외 불확실성에 따른 0%대 저성장 기조가 지속되는 데 따른 대응 조치로 풀이된다. 기준금리 인하는 경기 침체기에 소비와 투자를 유도하기 위한 대표적인 통화정책 수단이다. 시장에서는 이번 인하 조치로 인해 대출이자 부담이 한층 완화되면서, 주택 실수요자들의 ‘영끌’ 심리가 다소 회복되고, 투자 심리 또한 살아날 수 있다는 기대가 나온다. 특히 전세 수요 일부가 매매로 전환될 가능성도 제기되면서 거래량 증가로 이어질 수 있다는 전망이다. 저금리는 예금의 수익률 매력을 떨어뜨리고, 시중 자금이 부동산과 주식 등 다른 자산으로 이동하는 흐름을 유도한다. 이로 인해 부동산 가격 상승이나 주식시장 활황 등의 자산시장 변화가 나타날 가능성도 배제할 수 없다. 하지만 기준금리 인하가 곧바로 시장에 강한 반등 신호로 작용할지는 미지수다. 현재 금융권에서는 DSR(총부채원리금상환비율) 규제가 여전히 강력하게 작동 중이며, 특히 2025년 7월부터는 ‘스트레스 DSR 3단계’까지 전면 시행될 예정이다. 이로 인해 실질적인 대출금리 하락 폭은 제한적이며, 자금 조달에 대한 부담은 여전히 해소되지 않은 상황이다. 전문가들은 이번 금리 인하가 부동산시장에 일정 부분 긍정적인 자극이 될 수는 있지만, 본격적인 시장 회복 여부는 정책 완화의 폭과 소비자 심리 회복에 달려 있다고 분석한다. 특히 고금리 시대에 지친 수요자들이 다시 시장에 진입하려면 보다 명확한 정책적 방향성과 경제 전반의 회복 신호가 뒷받침돼야 한다는 목소리도 나온다. 결국 기준금리 인하가 부동산 시장에 미치는 영향은 제한적일 수 있으며, 추가적인 정책 유연성과 시장 심리 회복이 병행될 때에만 본격적인 반등 국면으로 이어질 가능성이 높다.
한국부동산이코노미 손춘미 기자 | 서울시 영등포구는 29일 양평동 신동아아파트가 준공업지역 용적률 상향에 따라 최대 49층, 총 786세대 규모의 고층 프리미엄 아파트로 재건축된다고 공식 발표했다. 이는 여의도 일대 고급 주거단지와 견줄 수 있는 수준으로, 영등포구 스카이라인을 새롭게 그리는 핵심 사업으로 주목받고 있다. 이번 재건축은 ‘서울시 도시·주거환경정비 기본계획’에 따라 준공업지역의 용적률을 기존 300% 이하에서 400%까지 상향 조정한 제도적 변화에 따른 수혜 사례다. 실제로 양평동 신동아아파트의 용적률은 기존 299.94%에서 399.2%로 약 100% 가까이 상승하게 되며, 이에 따라 재건축을 통해 기존 563세대에서 786세대로 약 40% 세대 수가 증가할 예정이다. 특히 사업성 개선이 두드러진다. 일반분양 물량은 기존 12세대에서 약 80세대로 6배 이상 늘어나며, 조합원들의 분담금 부담은 큰 폭으로 줄어들 것으로 기대된다. 조합 관계자는 “용적률 상향 이후 조합원들의 지지율이 80%를 넘어서면서 재건축 추진이 본격화됐다”고 설명했다. 이는 2009년 추진위원회 설립 이후 장기간 지연됐던 사업이 본궤도에 오르게 된 배경이기도 하다. 이번 사업은 서울시 공동주택 재건축 사업 중 최초로 환경영향평가 협의 절차 면제를 받으면서 주목을 받기도 했다. 이에 따라 사업시행계획인가 기간이 2개월 이상 단축되어, 사업 추진 속도가 빨라지고 조합원들의 비용 부담 역시 한층 경감되는 효과를 가져올 것으로 보인다. 부동산 업계는 이번 사례를 준공업지역 내 노후 아파트 재건축의 새로운 모델로 평가하고 있다. 용적률 상향을 통한 세대 확대와 분양 물량 증가가 사업 수익성을 높이는 데 기여하면서, 유사 조건을 가진 다른 단지들의 연쇄적인 재건축 추진 가능성도 제기되고 있다. 지하철 5호선 양평역 인근에 위치해 뛰어난 교통 접근성을 갖추고 있는 데다, 여의도 금융중심지와도 인접해 있어 재건축 완료 후에는 높은 프리미엄이 형성될 것으로 전망된다. 영등포구는 이번 재건축을 통해 지역의 주거 수준을 한 단계 끌어올리는 동시에, 서울 서남권 주거지의 새로운 기준을 제시할 것으로 기대하고 있다.
한국부동산이코노미 김주휘 기자 | 오는 2025년 7월부터 3단계 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 제도가 전면 시행된다. 가계부채 관리를 목적으로 한 이번 규제는 대출 한도를 대폭 줄이는 방식으로, 부동산 시장 전반에 적잖은 파장을 예고하고 있다. 스트레스 DSR은 기존의 DSR 제도에 미래 금리 인상 가능성을 반영한 가산금리를 더해 대출 한도를 산정하는 방식이다. 이로 인해 실질적인 대출 가능 금액이 크게 줄어든다. 예를 들어 연소득이 6천만 원인 경우, 주택담보대출 한도가 최대 6,700만 원까지 감소할 수 있다. 이번 규제는 주택담보대출뿐 아니라 신용대출 등 모든 가계대출에 적용되며, 은행뿐 아니라 제2금융권에도 동일하게 적용된다. 다만, 지방 주택담보대출에 대해서는 6개월간 유예 조치가 시행된다. 스트레스 DSR 제도는 이미 단계별로 도입되면서 대출 한도가 줄어들기 전에 대출을 받으려는 ‘막차 타기’ 수요를 유발해왔다. 이번 3단계 전면 시행을 앞두고도 같은 현상이 반복될 가능성이 크다. 대출 여력이 있는 수요자들이 7월 이전에 미리 대출을 실행하려는 움직임이 가시화될 것으로 보인다. 제도 시행 이후에는 실수요자와 투자 수요 모두 위축되면서 거래량 감소가 불가피할 전망이다. 특히 대출 의존도가 높은 계층은 주택 구매력이 현저히 떨어질 것으로 예상된다. 반면, 대출 영향이 상대적으로 적은 서울 핵심 지역은 영향이 제한적일 수 있으나, 수도권 외곽이나 지방의 경우 거래 위축과 함께 가격 하락 압력도 커질 수 있다. 지방 부동산 시장의 타격은 더욱 클 것으로 보인다. 이미 전국 미분양 주택의 76%가 지방에 집중돼 있는 상황에서, 이번 DSR 규제는 중소건설사들의 자금난을 심화시키고 부도 위험을 높이는 변수로 작용할 수 있다. 정부가 지방 주담대에 유예 조치를 적용했지만, 인구 감소와 낮은 소득 수준이라는 구조적 문제를 해결하기에는 역부족이라는 평가도 나온다. 단기적으로는 거래 감소가 불가피하겠지만, 하반기 시장에는 변수가 될 수 있는 요인들도 있다. 한국은행의 기준금리 인하 가능성이 제기되고 있으며, 6월 3일 대선을 기점으로 부동산 정책 변화에 대한 기대감도 시장에 작용할 수 있다. 이러한 기대감은 집값 급락을 일정 부분 방어하는 역할을 할 수 있을 것으로 보인다. 결론적으로, 3단계 스트레스 DSR 전면 시행은 단기적으로 시장 위축을 초래할 것이며, 특히 수도권 외곽과 지방에서의 거래 급감과 가격 하락이 현실화될 가능성이 크다. 다만 금리 인하 및 새 정부의 정책 변화에 따라 국지적인 회복세나 지역 간 양극화가 심화될 여지도 있다. 위기에 대응할 수 있는 정교하고 유연한 정책 설계가 필요한 시점이다.
제호 : 한국부동산이코노미 | 주소 : 경기도 하남시 조정대로85, 802호 (풍산동, 마이움트라이스타)
등록번호: 경기 아54052 | 사업자등록번호 : 219-11-15743 | 등록일 : 2022년 09월 05일
발행인 : 한상옥 | 편집인 : 한상옥 | 전화번호 : 070-8015-7302 | E-Mail. realtyeconomy@realtyeconomy.net
Copyright @한국부동산이코노미 Corp. All rights reserved.
