한국부동산이코노미 최중원 기자 | 지난 7월 10일 목요일, 신림1구역 내 상인들을 위한 '상인보상대책위원회 초빙변호사 설명회'가 삼성동주민센터에서 열렸다. 이번 설명회는 신림뉴타운 1구역 내 삼성동시장 상인보상대책위원회가 주최했으며, 사업 구역 내 영세상인들의 보상대책 마련을 주된 목적으로 진행되었다. 설명회 개최 전부터 대책위원회는 시장 내부에 다수의 현수막을 설치하며 인근 상인들과 주민들의 관심을 유도했고, 실제로 설명회 현장에는 시장 상인뿐 아니라 많은 인근 주민들이 참석해 높은 참여 열기를 보였다. 참가자들은 특히 점포의 철거 시기와 영업권에 대한 보상 문제에 큰 관심을 보였으며, 초빙된 변호사 역시 이에 초점을 맞춰 설명을 진행한 것으로 알려졌다. 그러나 설명회 이후 일부 상인들 사이에서는 여전히 불안감이 감지됐다. 무허가 건축물에서 영업을 해온 이력이나 상인회 미가입 등의 사유로 보상에서 제외될 수 있다는 우려가 제기된 것이다. 이러한 문제는 앞으로 조합과 상인 간 협의 과정에서 중요한 쟁점이 될 것으로 보인다. 신림1구역은 서울시가 추진하는 '신통기획 1호' 사업지로, 지하 5층부터 지상 29층까지 총 39개 동, 4,185세대로 구성된 대규모 뉴타운 단지다. 서남권 최대 규모의 정비사업 중 하나인 이 사업은 지난 3월 11일 재정비촉진계획이 고시되며 17년 만에 사업시행인가를 받았다. 그러나 무허가 건축물 밀집, 전통시장과의 공존 문제, 지나치게 길어진 사업기간 등이 그간 사업 지연의 주요 원인으로 꼽혀왔다. 조합원들 사이에서는 전통시장과의 갈등을 원하지 않는 분위기가 대체로 형성돼 있으며, 이번 설명회를 계기로 상인들과의 실질적인 소통이 시작된 것으로 평가되고 있다. 앞으로 신림1구역의 뉴타운 사업이 상인회와의 협력을 바탕으로 갈등 없이 조화롭게 추진되기를 바라는 목소리가 커지고 있다.
![[장두식 변호사] “생활숙박시설 분양계약 해제 조정 성공사례 – 계약금 반환 및 위자료까지”](http://www.realtyeconomy.net/data/cache/public/photos/20250729/art_17525561528952_e8a7fc_178x118_c0.png)
[수익형 부동산(생활형 숙박시설) 계약 체결 러시] 2018년부터 대략 2022년경까지 전국에 부동산 광풍이 불었습니다. 아파트, 수익형 부동산의 투자와 전매, 프리미엄, 갭투자 등 생각할 수 있는 모든 형태의 투자가 유행했습니다. 현재는 부동산 투자가 아파트로 돈이 쏠리는 분위기지만, 수익형 부동산 중 생활형 숙박시설은 실거주 가능, 주택 수 포함 안 됨, 위탁 관리 업체를 통한 안정적인 수익률 추구 등의 장점이 알려지면서 인기를 끌었습니다. 다만, 부동산 경기 하락과 금리 인상 등의 대외 여건이 변경되면서 많은 분들이 잔금 납부 등을 하지 못하게 되고, 시행사가 약속한 장점이 실제 법령의 규제와 다른 경우가 많이 발생하여 수분양자들이 잔금을 납부하지 않고 시행사, 신탁사와 분쟁에 빠지는 경우가 많이 발생했습니다. [생활형 숙박시설 분양계약 취소 매매대금 반환 청구 소송] 피고는 평택시에 위치한 이 사건 숙박시설을 건축하여 분양하는 사업을 시행하였고, 신탁사와 관리형 토지신탁계약을, 임대관리 전문업체와 이 사건 숙박시설 임대 마케팅 및 계약관리, 시설관리 등 업무를 위해 상호 적극 협력하기로 하는 내용의 업무협약을 체결했습니다. 원고는 피고와 이 사건 공급계약에 따라 분양받은 각 호실에 대한 임대차 알선 등을 위탁하는 것을 조건으로 각 호실에 관하여 매월 각 임대로 60만 원과 이자 20만 원을 보장받기로 하는 임대료보장 확약서를 교부받았습니다. 피고는 생활형 숙박시설 계약 체결 당시 원고에게, (i) 이 사건 숙박시설은 대기업 계열사에서 위탁 운영을 할 것이고, (ii) 임대료보장 확약서의 내용이 이 사건 공급계약의 내용으로 편입된다는 취지로 안내하였습니다. 하지만 실제로는 전혀 다른 회사가 위탁 운영을 맡을 예정이며, 임대료보장 확약서의 내용이 공급계약으로 편입되지 않는다는 사실을 확인한 뒤, 계약취소 소송을 제기했습니다. 장두식 변호사가 소송 과정에서 중점적으로 주장한 내용은 다음과 같습니다. 피고는 원고의 이 사건 생활형 숙박시설 공급계약 체결의 중요한 내용인 운영 주체 변경 여부 및 임대료보장 확약의 공급계약 편입에 관하여 신의칙상 고지 의무를 위반하였고, 이로 인하여 공급계약의 목적을 달성할 수 없었다는 점을 이유로 계약취소 또는 해제 주장을 했습니다. [항소심 조정 성공] 소송의 제1심에서는 원고의 청구를 모두 기각하였으나, 항소심에서는 조정으로 계약금 중 일부를 반환받는 것으로 소송 절차를 무사히 종결할 수 있었습니다. 계약 주체 변경 등 사정에 대하여 피고 측의 과실이 있다고 보아 재판부는 원·피고를 항소심 조정절차로 회부하였고, 재판부의 조정을 갈음하는 결정을 통하여 소송을 종결하면서 원고가 분양받은 생활숙박시설 3개 호실의 계약도 모두 해제할 수 있었습니다. 이와 관련하여 원고에게 발생한 위자료 상당의 손해배상 청구로 400만 원을 받는 조건까지 관철시키면서 원만하게 분양계약 해제 청구 소송을 조정으로 마무리할 수 있었습니다. 생활형 숙박시설 계약취소·해제·해지 청구 사건은 매우 다양한 곳에서 진행되고 있습니다. 각 분양계약 체결 경위, 사실관계에 따라 대응 방법은 달라집니다. 이와 유사한 사건에서 승소한 사례가 있는지, 최신 판례의 태도를 잘 알고 있는지, 부동산 전문 변호사 여부에 따라 동일한 소송의 결과도 달라질 수 있습니다. -끝- 장두식 파트너 변호사 | 법무법인 정향 부산대학교 법학전문대학원 졸업 연세대학교 법과대학 졸업 법무법인 정향 파트너 변호사 대한변호사협회 인증 부동산 전문 변호사 대한변호사협회 인증 가사법 전문 변호사
한국부동산이코노미 이동혁 기자 | 2025년 7월 14일부터 소상공인을 대상으로 한 '부담경감 크레딧' 50만 원 신청이 시작됐다. 이번 지원은 정부가 추경을 통해 마련한 정책으로, 고정비 부담을 완화해 어려운 경영 환경에 처한 소상공인에게 실질적인 도움을 주기 위한 목적이다. 지원 대상은 2024년 또는 2025년 연 매출이 0원 초과 3억 원 이하이며, 신청일 기준 현재 영업 중인 소상공인이다. 다만, 정부 추경 확정일인 2025년 5월 1일 이후에 개업한 사업자는 이번 지원 대상에서 제외된다. 이는 예산 효율성과 정책 형평성을 고려한 결정이다. 이번 부담경감 크레딧은 총 10개 카드사를 통해 지급된다. 참여 카드사는 국민카드, 농협카드, 롯데카드, 비씨카드, 삼성카드, 신한카드, 우리카드, 전북은행, 하나카드, 현대카드이며, 신청자는 본인이 보유한 카드사 중 하나를 선택해 신청할 수 있다. 지급된 크레딧은 일반적인 소비에는 사용할 수 없고, 공공요금 및 4대 보험료 납부 등으로 사용처가 제한된다. 실제 사용 가능한 항목은 한국전력의 전기요금, 지방자치단체의 수도요금, 지역 도시가스사의 가스요금, 그리고 국민연금·건강보험·고용보험·산재보험 등 4대 보험료 납부가 포함된다. 일부 카드사에 따라서는 지방세, 환경개선부담금 등 특정 공공성 납부 항목도 포함될 수 있다. 사용은 카드사의 납부 전용 채널을 통해 가능하며, 유효기간 내 미사용 시 자동 소멸될 수 있다. 신청은 7월 14일부터 18일까지는 사업자등록번호 끝자리를 기준으로 5부제로 운영되며, 이후인 7월 19일부터는 누구나 자유롭게 신청할 수 있다. 14일은 끝자리 1·6, 15일은 2·7, 16일은 3·8, 17일은 4·9, 18일은 5·0이 해당된다. 신청을 마친 한 소상공인 대표는 “장기 불황 속에서 공과금과 보험료 같은 고정비가 큰 부담이었는데, 이번 정책이 실질적인 도움이 된다”며 정부의 대응을 긍정적으로 평가했다. 정부는 이번 정책을 시작으로 실효성 있는 소상공인 지원을 지속적으로 추진할 계획이며, 예산 소진 시 조기 마감될 수 있어 대상자들의 빠른 신청이 필요하다고 당부했다.
한국부동산이코노미 최중원 기자 | 지난 6월 28일 토요일, 신대방삼거리역세권 인근에서 도시정비형 개발을 위한 ‘대방동 통합개발 주민설명회’가 열렸다. 이번 설명회는 대방동 391, 392, 375번지 일대를 아우르는 주거환경개선사업의 추진 방향을 통합적으로 안내하기 위한 자리로 마련됐다. 행사 전부터 현수막이 다수 설치되며 인근 주민들의 높은 관심을 받았다. 특히 이번 설명회는 과거 지역주택조합 추진이 무산된 바 있는 대방동 391번지 일대와, 현재 역세권 활성화 사업이 예정된 신대방삼거리역 북측 개발 구역을 아우르며 주목을 끌었다. 두 지역 모두 여러 차례 개발이 추진되었으나 가시적인 진척 없이 지연된 전례가 있어, 이번 설명회에 대한 주민들의 기대가 컸던 것으로 보인다. 그러나 설명회 이후 일부 주민들 사이에서는 실망감이 표출되기도 했다. 가장 큰 원인은 주거환경개선사업의 실질적인 추진을 가늠할 수 있는 핵심 정보인 토지 등 소유자의 동의율이 공개되지 않았다는 점과, 주민들에게 큰 영향을 줄 수 있는 추가분담금의 예상 규모가 구체적으로 제시되지 않았다는 점이었다. 또한 주민들은 대방동 391번지 일대의 개발방식과 향후 절차에 대한 설명이 충분하지 않았다고 지적했다. 해당 지역은 이미 여러 차례 개발이 추진되었다가 좌초된 이력이 있어, 보다 구체적이고 실질적인 방향 제시를 기대했던 주민들에게 아쉬움을 남겼다. 대방동은 전통적으로 높은 학군과 적은 유흥시설로 인해 동작구 내에서도 주거지로서 선호도가 높은 지역으로 꼽혀왔다. 하지만 반복된 개발 무산과 지연으로 인해 지역의 강점이 점차 희석되고 있다는 우려도 커지고 있다. 이번 주민설명회를 계기로, 향후 대방동 및 신대방삼거리역 인근의 주거환경개선사업이 주민들과의 실질적인 소통을 바탕으로 조화롭게 추진되기를 바라는 목소리가 높아지고 있다.
한국부동산이코노미 채경민 기자 | ‘주택임대차계약 신고제’의 계도기간이 종료됨에 따라, 2025년 6월 1일 이후 체결되는 임대차 계약부터는 미신고 시 과태료가 부과된다. 국토교통부와 한국부동산원에 따르면, 주택임대차계약 신고제는 임대차 시장의 실거래 정보를 투명하게 제공하고 임차인의 권리를 보호하기 위해 2021년 6월부터 시행되었으며, 약 4년간의 계도기간을 거쳐 본격적인 의무 적용에 들어간다. 신고 의무자는 임대인과 임차인으로, 계약일로부터 30일 이내에 신고를 완료해야 하며, 당사자 중 한 명만 신고해도 공동신고로 간주되어 처리된다. 신고 대상은 수도권(서울특별시·인천광역시·경기도), 광역시 및 세종특별자치시, 제주특별자치도 내에서 2021년 6월 이후 체결된 주거 목적의 임대차 계약으로, 보증금 6천만 원 초과 또는 월세 30만 원 초과인 경우가 해당된다. 신고는 대상 주택의 소재지 관할 행정복지센터(주민센터)나 온라인 부동산거래관리시스템을 통해 할 수 있으며, 임대차 계약서를 함께 제출할 경우 확정일자가 의제 부여되어 임대차계약신고필증에 확정일자 번호가 표기된다. 별도의 확정일자 신청을 하지 않아도 되는 장점이 있다. 의무 신고를 위반할 경우에는 2만 원에서 최대 30만 원 이하의 과태료가 부과된다. 기존에는 단순 지연신고도 최대 100만 원까지 과태료가 부과되었으나, 2025년 2월 12일 입법예고된 ‘부동산거래신고법 시행령’ 개정안을 통해 과태료 기준이 대폭 완화되었다. 국토교통부는 “이번 의무화 조치로 인해 계약 체결 후 지연신고나 거짓신고로 인한 불이익을 받지 않도록 각별히 유의해야 한다”고 강조했다.
한국부동산이코노미 김나희 기자 | 고양특례시는 오는 7월 10일(수) 오후 5시, 백석별관 20층에서 '노후계획도시 정책설명회’를 개최한다고 밝혔다. 이번 설명회는 1기 신도시 외 노후계획도시 정비를 위한 정책 방향과 기본계획 수립 사례를 공유하고, 주민들과의 정비 공감대 형성을 목적으로 마련됐다. 설명회에서는 「노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법」에 따라 고양시가 현재 수립을 추진 중인 ‘노후계획도시 정비기본계획’ 대상 6개 택지지구인 ▲성사동 ▲화정동 ▲행신동 ▲중산동 ▲탄현1동 ▲탄현2동의 추진 현황과 정책방향이 소개될 예정이다. 해당 기본계획은 경기도가 주관하여 수립 중이며, 이번 설명회는 고양시가 주민들을 직접 만나 정책의 취지와 방향을 설명하는 자리로 마련됐다. 설명회는 사전 신청 없이 누구나 자유롭게 참석할 수 있으며, 참석 대상은 위 6개 택지지구 내 공동주택 주민 전원이다. 고양특례시는 최근 ‘2035 고양시 노후계획도시정비기본계획(일산신도시)’을 고시하고, 1기 신도시 재정비에 본격 착수했다. 또한, 선도지구 특별정비계획 수립을 시작으로 원도심 재개발, 소규모주택정비 관리지역 지정 등 정비사업 전반에 속도를 내고 있다. 이동환 고양특례시장은 “이번 일산신도시 정비기본계획은 지속 가능한 미래도시의 비전과 목표를 담고 있다”며 “설명회를 통해 선도지구 외 택지지구 주민들과도 정비 방향을 공유하고, 실질적인 도시혁신이 가능하도록 할 것”이라고 밝혔다. 자세한 사항은 고양특례시청 홈페이지 공지사항을 통해 확인 가능하다.
![[양은경 세무사] ‘부동산 비율 80 이상 법인의 비상장주식 평가’](http://www.realtyeconomy.net/data/cache/public/photos/20250727/art_17513542379654_f875ef_178x118_c0.png)
최근 상속과 관련된 비상장주식 평가 업무 의뢰가 많았습니다. 비상장주식 평가는 상속, 증여뿐만 아니라 소득세법, 법인세법상 특수관계인 간의 거래에 대하여 부당행위계산 규정을 적용하기 위한 시가를 산정하는 목적으로도 필요합니다. 많은 분이 비상장주식의 양도는 양도인과 양수인 간에 거래가액을 정해 손쉽게 처리하면 된다고 생각하시지만, 실질적으로 비상장주식은 특수관계인 사이에서 자주 거래되기 때문에 정확한 주식평가가 꼭 필요합니다. 요즘은 양도, 상속, 증여에 대한 정보를 인터넷이나 AI를 통해 쉽게 얻을 수 있어 세무사에게 의뢰하지 않고 직접 신고하는 경우도 종종 있습니다. 하지만 비상장주식 평가는 복잡한 평가 절차와 세법에 대한 정확한 이해와 검토가 필요하므로, 직접 수행하기에는 어려움이 많습니다. 1. 비상장주식의 평가 비상장주식도 평가기준일의 시가로 평가하는 것이 원칙이나, 상장주식만큼 거래가 활발하지 않으므로 보통 보충적 평가방법에 의하여 시가를 계산합니다. 보충적 평가방법에 따른 비상장주식의 1주당 가치는 평가기준일 현재의 ① 순자산가치와 순손익가치의 2:3 가중평균액, ② 순자산가치의 80% 중 더 높은 금액(max) 을 기준으로 평가하는 것이 일반적인 원칙입니다. 따라서 평가기준일 전 3년간의 영업활동을 반영한 순손익가치와 순자산가치에 따라 평가액이 달라질 수 있으며, 어느 한쪽의 가치가 높더라도 다른 가치가 낮을 경우 전체 평가액이 희석되어 낮아지는 효과가 있습니다. 기본적으로는 위 원칙에 따라 평가하지만, 경우에 따라 1주당 순자산가치만으로 평가하는 사례도 존재합니다. 2. 1주당 순자산가치로만 평가하는 경우 세법상 아래와 같은 법인은 1주당 순자산가치로만 평가하도록 되어 있습니다. -사업의 계속이 곤란한 법인 -사업 개시 후 3년 미만인 법인 -휴·폐업, 청산 중인 법인 -부동산 보유 비율이 80% 이상인 법인 -주식 보유 비율이 80% 이상인 법인 -잔여 존속기한이 3년 이내인 법인 이러한 경우에는 가중평균에 의한 방법을 적용하지 않고 순자산가치만을 기준으로 주식을 평가하게 됩니다. 3. 부동산 보유비율 80% 이상인 법인의 비상장주식 평가 순자산가치로만 평가하는 법인 중 가장 흔한 경우가 부동산 임대업을 영위하는 법인입니다. 이는 부동산 임대업이 주업종이거나 사업 특성상 순자산가액 중 부동산의 비중이 높은 경우에 해당합니다. 따라서 부동산 보유비율이 80% 이상인 법인의 경우, 비상장주식 평가 시 다음과 같은 사항을 검토해야 합니다. -순자산가치로만 평가 -보유 부동산에 대한 시가 평가 최근에는 국세청의 감정평가 제도가 활발히 시행되고 있으며, 유사 매매사례가 없는 소규모 빌딩(일명 ‘꼬마빌딩’) 등도 감정평가를 통해 시가를 파악하는 것이 중요합니다. 단순히 장부가액이나 보충적 평가방법(기준시가)만으로 평가할 경우, 부동산 평가액 상승에 따라 추후 과세 리스크가 발생할 수 있습니다. 최근에 진행한 비상장주식 평가 사례를 간략히 정리하면 아래와 같습니다. 사례 1) 가중평균과 순자산가치의 비교 부동산 평가차액 0원, 주식 수 24,000, 순손익가치 0원 구분 가중평균 평가 순자산가치 평가 자산가액(a) 10,928,700,000 10,928,700,000 평가차액(부동산 시가평가)(b) 부채가액(c) 9,615,350,000 9,615,350,000 순자산가액(d=a+b-c) 1,313,350,000 1,313,350,000 주식수(e) 24,000 24,000 순자산가치(f=e/d) 54,723 54,723 순손익가치 주식평가액 21,889 54,723 순손익가치가 순자산가치보다 낮은 경우라면, 가중평균에 따른 평가액보다 순자산가치로만 평가했을 때 주식평가액이 더 높아집니다. 사례 2) 시가평가에 의한 평가액 차이에 따른 비교 시가에 따른 부동산 평가차액 14,500,000,000원, 주식 수 24,000, 순손익가치 0원 구분 평가차액 반영 X 평가차액 반영 O 자산가액(a) 10,928,700,000 10,928,700,000 평가차액(부동산 시가평가)(b) 14,500,000,000 부채가액(c) 9,615,350,000 9,615,350,000 순자산가액(d=a+b-c) 1,313,350,000 15,813,350,000 주식수(e) 24,000 24,000 순자산가치(f=e/d) 54,723 658,890 순손익가치 주식평가액 21,889 658,890 순손익가치가 순자산가치보다 낮은 경우, 순자산가치로만 평가하고 부동산을 시가로 평가하여 평가차액을 반영할 경우 주식평가액은 큰 폭으로 상승합니다. 부동산 보유비율이 높은 법인 등 순자산가치만으로 평가하는 경우에는 평가액을 낮추기 위한 구조조정이나 전략적 접근이 사실상 어려운 것이 현실입니다. 결국 중요한 것은 해당 법인이 어떤 평가 기준에 해당하는지를 미리 파악하고, 필요한 경우 보유 부동산에 대한 시가 산정까지 고려해 합리적인 평가를 받는 것입니다. 예상 세 부담을 사전에 시뮬레이션하고 평가 방식과 기준을 명확히 이해하는 것이 불필요한 세금 문제를 피하는 가장 확실한 방법이 될 수 있습니다. -끝- 양은경 세무사 | 무민세무회계 대표 세무사 (현) 무민세무회계 대표 세무사 (현) 강남세무서 나눔세무사 고려대학교 수학과 졸업
![[김정한 변호사] 동업관계 종료를 원인으로 하는 등기인수청구](http://www.realtyeconomy.net/data/cache/public/photos/20250727/art_17513486267098_227e4f_178x118_c0.png)
“피고는 원고로부터 00부동산 중 원고의 100분의 35 각 지분에 관하여 조합탈퇴를 원인으로 한 각 소유권이전등기절차를 인수하라.” 통상 부동산의 소유권이전은 등기권리자(매수인 등)가 등기의무자(매도인 등)을 상대로 소유권이전등기청구를 함으로써 이루어집니다. 그런데, 등기권리자가 부동산소유권을 이전해 가지 않을 경우는 어떻게 될까요? 예컨대, 매도인의 입장에서는 다주택자 가산세 위험 등 조속히 부동산을 처분해야 하는 문제가 발생할 수 있고, 동업자를 사이에 동업관계를 종료하면서 기존의 공유하던 지분등기를 정리해야 하는 문제가 발생할 수 있습니다. '등기인수청구'란 등기의무자가 등기권리자를 상대로 등기명의를 인수해 갈 것을 청구하는 것으로써, 이는 부동산등기법 및 대법원 판례가 인정하는 권리입니다. 등기인수청구와 관련하여, 부동산등기법 제23조 제4항은 '등기절차의 이행 또는 인수를 명하는 판결에 의한 등기는 승소한 등기권리자 또는 등기의무자가 단독으로 신청하고,'라고 규정하고 있는바, 법률에서 등기절차의 인수를 명하는 판결이 가능하다고 명시하고 있습니다. 대법원 2021. 6. 30. 선고 2021다213019 판결은 「판결에 의한 등기는 승소한 등기권리자 또는 등기의무자가 단독으로 신청할 수 있도록 규정하고 있다(부동산등기법 제23조 제4항). 위 조항에서 승소한 등기권리자 외에 등기의무자도 단독으로 등기를 신청할 수 있게 한 것은, (중략) 등기의무자가 자기 명의로 있어서는 안 될 등기가 자기 명의로 있음으로 인하여 사회생활상 또는 법상 불이익을 입을 우려가 있는 경우에는 소의 방법으로 등기권리자를 상대로 등기를 인수받아 갈 것을 구하고 그 판결을 받아 등기를 강제로 실현할 수 있도록 한 것이다(대법원 2001. 2. 9. 선고 2000다60708 판결 참조).」라고 판시하고 있습니다. 우리가 흔히 말하는 동업은 두 사람 이상이 서로 자본 또는 노무 등을 출자하여 공동사업을 경영하기로 약속하는 것으로써 민법상 조합에 해당합니다. 예컨대, 동업자를 사이에 부동산개발 및 임대사업을 위하여 공동으로 자본을 출자한 후 해당 부동산을 출자비율와 같은 지분으로 공유하는 경우가 있을 수 있습니다. 그런데, 2인이 하던 동업에서 1인이 탈퇴하면 조합관계는 종료되나 특별한 사정이 없는 한 조합은 해산이나 청산이 되지 않고, 다만 기존 조합원의 합유에 속한 조합재산은 남은 조합원의 단독소유에 속하며 탈퇴 조합원과 남은 조합원 사이에는 탈퇴로 인한 계산을 하여야 합니다. 그리고 그 조합재산이 부동산인 경우에는 그 물권변동의 원인은 조합관계에서의 탈퇴라고 하는 법률행위에 의한 것으로서 잔존 조합원의 단독 소유로 하는 내용의 등기를 하여야 비로소 소유권 변동의 효력이 발생합니다. 관련 사건 역시 동업자 A와 B가 건물을 신축하여 분양하는 개발사업에 관하여 동업계약을 체결하면서 각 65%, 35%의 지분을 출자하였고, 이후 신축된 건물들에 관하여 A 명의의 65/100 지분 및 B 명의의 35/10 지분의 각 지분이전등기가 완료되었습니다. 이후, A와 B는 동업관계를 종료하고 B가 동업관계에서 탈퇴하되 기존 출자금 및 일정 수익금을 지급받으면서 개발사업에 관한 모든 권리의무는 A가 인수하기로 하였지만, A는 차일피일 B의 지분등기를 정리하지 않은 채 신축 건물들에 관한 임대차계약을 체결하였습니다. 결국 보증금을 반환받지 못한 임차인이 해당 건물의 공유자이자 공동임대인인 A와 B를 상대로 보증금반환소송 및 B의 재산에 대하여 강제집행까지 신청하게 되었습니다. 이미 동업관계가 종료된 B의 입장에서는 날벼락을 맞은 격이고 거기에 더하여 아직 B 명의의 지분이 남아있는 건물의 임차인들 또한 보증금반환을 요구하기에 이르렀습니다. 결국, B는 A를 상대로 동업관계 종료를 원인으로 하는 등기인수청구 소를 제기하였고, 법원은 A와 B 사이에 동업관계가 종료되고 B가 조합에서 탈퇴함으로써 부동산을 포함한 모든 조합의 재산은 남아있는 조합원 A가 단독으로 소유하게 되므로, A가 B의 지분 35/100에 관하여 조합탈퇴를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 인수할 의무가 있다고 인정하였습니다. 조합(동업)관계의 종료 내지 특정한 법률관계가 종료될 때 조합재산을 정리할 필요가 있고 경우에 따라서는 부동산의 소유권을 상대방에게 이전할 필요도 있습니다. 이 경우 법률과 판례가 인정하는 등기인수청구권을 활용하여 불필요한 사업관계 내지 분쟁에 휘말리지 않을 수 있고, 불합리한 과세의 위험에서도 벗어날 수 있습니다. 그리고 무엇보다도, 동업 종료시 기존 조합재산의 정산 또는 처분에 관하여 명확한 약정을 해두는 것이 분쟁을 막는 현명한 방법이 될 것입니다. -끝- 김정한 변호사 부동산전문변호사 LH, KAMCO 등 공공기관 자문 수행 서울지방변호사회중소기업고문변호사 대법원 국선변호인
![[이동준 변호사] “건설 직불합의 효력 발생 시점, 대법원 판결로 뒤집히다”](http://www.realtyeconomy.net/data/cache/public/photos/20250727/art_17513477032109_872d1d_178x118_c0.png)
최근 건설산업기본법에 따른 직접지급 합의, 소위 직불합의의 효력 발생 시기에 관하여 대단히 중요한 대법원 판례가 선고되어 이를 소개하고자 한다. 들어가기에 앞서 독자들의 이해를 돕기 위해 직불합의가 무엇인지, 현행법은 그 효과(그중 효력 발생 시기)를 어떻게 규정하고 있는지 간단히 살펴보기로 한다. 직불합의란 하도급 거래가 횡행하고 있는 우리 건설업계에서 하수급인의 공사대금 청구권을 보호하기 위해 ‘발주자-수급인-하수급인’으로 이어지는 거래 단계에 있어서 하수급인이 수급인을 거치지 않고 자신이 수행한 공사에 해당하는 공사대금을 직접 발주자로부터 지급받기로 하는 내용의 합의를 말한다. 하수급인은 발주자와 직접적인 법률관계가 없으므로 수급인이 발주자로부터 받은 공사대금을 내려주지 않으면 어쩌지 하는 불안감을 늘 갖기 마련인데(예컨대 수급인이 하수급인이 수행한 공사에 해당하는 공사대금까지 모두 받아놓고선 잠적하거나 파산하는 경우를 생각해보라), 수급인을 거치지 않고 발주자로부터 직접 공사대금을 지급받을 수 있다면 하수급인은 안심하고 공사에 전념할 수 있다. 직불합의에 따라 발주자가 하수급인에게 공사대금을 직접 지급하였다면 그 범위 안에서 발주자의 수급인에 대한 채무와 수급인의 하수급인에 대한 채무가 소멸한다. 여기서 한발 더 나아가 하도급거래공정화에 관한 법률(이하 ‘하도급법’) 제14조 제2항은 ‘발주자-원사업자-수급사업자’(참고로 하도급법은 ‘수급인’, ‘하수급인’이란 용어를 쓰지 않고 ‘원사업자’, ‘수급사업자’란 용어를 쓴다) 간에 직불합의를 하였다면 ‘그 즉시’ 원사업자에 대한 발주자의 대금지급채무와 수급사업자에 대한 원사업자의 하도급대금 지급채무가 소멸하는 것으로 규정하여 하수급인은 수급인에게 공사대금을 청구할 수 없고 발주자에게만 청구를 할 수 있다. 발주자 역시(하수급인이 수행한 공사에 대해) 수급인에게 공사대금을 지급할 수 없고 하수급인에게만 지급해야 한다. 만약 발주자가 의도적이든 의도적이지 않든(직불합의 이후) 하수급인의 공사 수행 부분에 대해 수급인에게 공사대금을 지급했다면 수급인의 잠적 또는 파산에도 불구하고 하수급인은 여전히 발주자에게 공사대금 지급을 청구할 수 있다. 그런데 직불합의에 관하여 규정하고 있는 또 다른 법률인 건설산업기본법 제35조 제3항은 위 같은 직불합의가 있더라도 ‘발주자가 하수급인에게 하도급대금을 직접 지급한 경우에 발주자의 수급인에 대한 대금지급채무와 수급인의 하수급인에 대한 하도급대금 지급채무가 소멸한다’고 하여 적어도 하수급인의 직접 지급 청구가 있기 전에는 수급인도 발주자로부터 지급을 받을 수 있고 발주자는 기본적으로 수급인에게 공사대금을 지급하여야 하는 것으로 이해된다. 위 예에서 만약 수급인이 발주자로부터 공사대금을 전부 지급받은 뒤 잠적 또는 파산했을 때 그전에 미리 직불 청구를 해놓지 아니한 이상 하수급인은 발주자에게 직접 지급을 청구할 수 없다. 필자가 공사 관계서류를 들여다보면(건설산업기본법이 일반법이고 하도급법이 특별법이어서 그런지) 대부분의 직불합의서는 건설산업기본법에 따라 작성된 것이 많다. 하도급법에 따른 직불합의가 하수급인에게 분명 훨씬 유리한 것임에도 아직 현장에서는 그 차이를 식별하고 이를 계약서류에 반영하지 못하는 경우가 많다. 법률 전문가가 아니라면 건설산업기본법상 직불합의제도와 하도급법상 직불합의제도의 이동(異同)에 관해 제대로 이해하고 적용하기 어렵다. 이런 현장에서의 문제점을 파악해서일까. 법 문구상 당연히 건설산업기본법이 적용되는 직불합의는 적어도 미리 지급 청구를 했어야지만 발주자에게 대항할 수 있는 것으로 일관되게 하급심 판례가 형성되어 있었는데, 최근 대법원은 이런 하급심 판례를 깨고(파기환송) 건설산업기본법에 따른 직불합의에도 하도급법상 직불합의와 마찬가지로 직불합의 시 즉시 효과가 발생하여 발주자는(그때부터) 하수급인에게 직접 지급하여야 하고 하수급인은 발주자에게 직접 청구할 수 있다고 판결했다(대법원 2025. 4. 3. 선고 2021다273592 판결). 당장 이 판결은 업계에 어떤 영향을 가져올까. 수급인이 부도가 나거나 공사대금을 지급해주지 않아 발주자에게 직접 지급 청구를 하려고 했지만 발주자가 이미 자신은 수급인에게 줄 것 다 줬다고 항변하는 경우, 하수급인은 위 대법원 판례에 의거 ‘직접 지급 합의에 따라 발주자는 하수급인이 시공한 부분에 대해서는 수급인에게 공사대금을 지급해서는 안 되고 하수급인에게 직접 지급했어야 했다. 따라서 수급인에게 이미 다 지급했다는 사유로 발주자는 하수급인에게 대항할 수 없다’고 주장할 수 있을 것이다. 이번 대법원 판결에 따른 하수급인의 직접 지급 청구 사례가 얼마나 나올지, 이에 대해 법원은 어떤 판결을 내릴지 그 귀추가 주목된다. -끝- 이동준 변호사 | 법무법인 리앤리 대표변호사 現) 법무법인 리앤리 대표변호사 前) 법률사무소 태서 대표변호사 前) 법률사무소 리앤리 소속변호사 제6회 변호사시험 합격 건국대학교 법학전문대학원 졸업(6기) 성균관대 법학과 졸업
한국부동산이코노미 이동혁 기자 | 중소벤처기업부(장관 오영주)는 고금리·고물가·고임금 등 복합 경제 위기에 직면한 소상공인의 경영 부담을 덜기 위해 ‘부담경감 크레딧’, ‘비즈플러스카드’, ‘배달·택배비 지원사업’ 등으로 구성된 3대 지원사업을 본격 시행한다고 24일 밝혔다. 이 가운데 가장 많은 관심을 받고 있는 사업은 ‘부담경감 크레딧’ 지원사업이다. 오는 7월 14일(월)부터 신청을 받는 이 사업은 2024년 또는 2025년 연 매출 3억 원 이하 소상공인을 대상으로, 공과금(전기·가스·수도요금) 및 4대 보험료 납부에 사용할 수 있는 크레딧을 최대 50만 원까지 지원한다. 복수 사업체를 운영하더라도 1인 1사업체만 신청 가능하며, 신청 단계에서 1개 카드사를 선택하면 해당 카드사에 등록된 모든 신용·체크카드에 자동 연동되어 크레딧을 사용할 수 있다. 소상공인이 카드로 공과금이나 4대 보험료를 결제할 경우, 별도 증빙 없이 자동으로 크레딧이 차감되어 편의성도 높인 것이 특징이다. 신청은 전용 누리집 ‘부담경감크레딧.kr’과 ‘소상공인24’를 통해 온라인으로 가능하다. 신청 기간은 2024년 7월 14일(월)부터 11월 28일(금)까지이며, 2025년 개업자의 경우 국세청 상반기 매출 신고 기간(7월 1일~25일)을 고려해 8월 1일(금)부터 11월 28일(금)까지 신청할 수 있다. 크레딧 사용 기한은 지급일부터 2025년 12월 31일까지이며, 사업 예산은 2025년 제1차 추경을 통해 총 1조 5,660억 원 규모로 확보됐다. 중기부는 이번 부담경감 크레딧을 비롯한 3대 지원사업이 소상공인의 실질적인 경영 안정과 회복에 크게 기여할 것으로 기대하고 있으며, 대상 소상공인들이 적극적으로 신청해 혜택을 누릴 수 있도록 안내와 홍보를 강화할 계획이라고 밝혔다.
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