한국부동산이코노미 김주휘 기자 | 국토교통부(장관 박상우)가 주택 임대차거래 신고 지연에 따른 과태료 상한액을 현행 100만 원에서 30만 원으로 크게 낮추는 내용을 담은 ‘부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령’ 개정안을 입법예고했다. 이번 개정안은 2월 12일부터 3월 24일까지 40일간 온라인·우편·팩스 등을 통해 국민 의견을 수렴한 뒤 최종 확정될 예정이다. 개정안의 핵심은 단순 지연 신고에 대한 과태료를 완화하고, 거짓 신고에 대해서만 기존 100만 원 상한선을 유지해 처벌 수위를 달리 적용하는 것이다. 2020년 8월 도입돼 2021년 6월부터 시행 중인 임대차거래 신고제는 임차인 권리 보호와 시장 투명성 강화를 목적으로 마련됐다. 그러나 설문조사 결과, 응답자의 77%가 “과태료 금액이 지나치게 높다”고 인식하고 있어 과도한 부담을 개선해야 한다는 목소리가 꾸준히 제기돼 왔다. 실제 이번 개정안에서는 계약금액과 지연 기간에 따라 부과되는 과태료가 구체적으로 인하된다. 예를 들어 1억 원 미만 계약에서 3개월 이하 지연 시 과태료가 기존 4만 원에서 2만 원으로, 2년 초과 지연 시에는 30만 원에서 10만 원으로 낮아진다. 5억 원 이상 계약일 경우 2년 초과 지연 시 현행 100만 원에서 30만 원으로 크게 줄어든다. 정부는 제도 보완과 함께 임대차 신고율을 높이기 위한 대책도 병행한다. 상반기 중 확정일자만 신청하고 임대차 신고를 누락한 사례를 대상으로 알림톡을 자동 발송하는 시스템을 구축해 신고를 독려할 예정이며, 공인중개사를 대상으로 한 교육과 온·오프라인 홍보도 강화한다. 박정혁 국토부 주택임대차기획팀장은 “개정안이 시행되면 단순 실수로 지연 신고한 임차인들의 과태료 부담이 크게 완화될 것”이라며 “금전적 제재보다는 행정 지원과 홍보에 집중해 임대차 신고율을 높이도록 더욱 노력하겠다”고 밝혔다. 개정안 전문은 국토교통부 누리집에서 확인할 수 있으며, 의견 제출은 오는 3월 24일까지 가능하다.
한국부동산이코노미 김주휘 기자 | 국토교통부 대도시권광역교통위원회(위원장 강희업)는 울산 도시철도 1호선 건설사업의 기본계획을 승인했다고 밝혔다. 이로써 광역시 중 유일하게 도시철도가 없었던 울산시에도 마침내 친환경 도시철도 시대가 열리게 됐다. 울산 도시철도 1호선은 태화강역에서 신복교차로까지 총 10.9km 구간에 15개 정거장을 건설하는 사업이다. 특히 우리나라 최초의 수소시범도시인 울산의 특성을 살려, 국내 최초로 전기 공급용 가선(전선) 없이 수소연료전지로 운행하는 무가선 수소트램이 도입된다. 이 수소트램은 수소와 산소가 반응해 물만 배출하는 친환경 교통수단으로, 1회 충전에 약 20분이소요되며, 이를 통해 200km를 주행할 수 있다. 차량은 총 9편성이 투입되며, 각 편성은 길이 35m, 폭 2.65m, 높이 4m 규모다. 울산 도시철도 1호선은 울산의 주요 도로인 삼산로, 문수로, 대학로를 운행하게 된다. 현재 버스로 40분 걸리는 구간을 28분으로 단축할 수 있어 시민들의 이동 시간이 30% 줄어들 전망이다. 또한 동해선 광역전철과의 환승 연계로 광역권 이동이 한결 편리해질 것으로 기대된다. 강희업 대도시권광역교통위원회 위원장은 "2028년 적기 개통을 위해 사업을 적극 지원하고, 연계 교통망 확충에도 힘쓰겠다"고 말했다. 울산시는 이번에 승인된 동서축의 1호선에 이어 남북축의 2호선까지 완성되면 십자형 간선 대중교통망이 구축돼 대중교통 이용이 더욱 활성화될 것으로 기대하고 있다. 이에 대광위는 울산 2호선의 예비타당성 조사 대상 선정을 위해서도 적극 협조할 방침이다.
한국부동산이코노미 손춘미 기자| 최근 영등포구의 오피스 시장이 빠르게 변화하고 있다. 서울 내 핵심 업무지구 중 하나로 자리 잡은 영등포구는 여의도를 중심으로 대형 오피스 빌딩이 밀집해 있으며, 당산동과 문래동, 양평동 등지에서도 업무시설에 대한 수요가 점차 늘어나는 추세다. 영등포구의 오피스 임대료는 지난 몇 년간 완만하게 상승해왔다. 특히 여의도권역 A급 오피스 빌딩은 3.3㎡당 12만~15만 원 선을 유지하고 있으며, 일부 프라임급 오피스는 16만 원 이상을 기록하는 사례도 있다. 이는 강남권, 종로·광화문 지역과 비교했을 때 다소 낮은 수준이지만, 금융·IT 기업들이 꾸준히 유입되면서 임대료 상승 압박이 점차 강해지고 있다. 2024년 하반기를 기준으로 여의도 내 주요 프라임 오피스 빌딩의 임대료는 3.3㎡당 평균 15만 원을 넘어섰으며, 일부 랜드마크급 빌딩의 경우 18만 원을 상회하기도 한다. 신규 공급은 제한적인 반면, 기업들의 임차 수요가 꾸준히 늘고 있어 향후에도 이러한 상승 기조가 이어질 것이라는 관측이 나온다. 한편 당산동과 문래동 등 신흥 업무지구는 상대적으로 저렴한 임대료를 무기로 스타트업과 중소기업을 적극적으로 유치하고 있다. 이 지역 주요 오피스 빌딩의 임대료는 3.3㎡당 7만~10만 원대로, 여의도보다 30%가량 낮은 편이다. 2024년 하반기에 들어서 일부 신축 빌딩이 공급되면서 9만~11만 원 선으로 소폭 상승했지만, 접근성이 우수하고 여전히 여의도 대비 경쟁력 있는 가격을 유지하고 있어 주목받고 있다. 영등포구의 오피스 시장은 앞으로도 점진적인 성장세를 이어갈 전망이다. 대규모 개발 사업이 본격화되면 시장이 더욱 활기를 띨 것으로 보이며, 금융 및 IT 기업을 비롯한 다양한 업종의 수요가 이어지면서 지역 가치가 한층 높아질 것으로 예상된다.
한국부동산이코노미 박준영 기자 | 부동산 임대차 관계에서 임대인이 가장 예민하게 주시하는 부분은 임차인이 월차임을 제때 납부할 수 있는지 여부다. 월세가 연체되는 순간 서로 간의 신뢰가 흔들릴 뿐 아니라 법적으로도 분쟁이 발생하기 쉽다. 이를 방지하기 위해 법은 임차인이 월차임을 일정 기간 동안 밀리면 임대인에게 임대차계약을 해지할 수 있는 권리를 부여하고 있다. 주택 임대차의 경우 월차임 연체액이 총 2개월분에 달하면 임대인은 임대차계약을 해지할 수 있고, 상가의 경우에는 총 3개월분이 기준이 된다. 중요한 것은 연체가 연속으로 이루어졌는지가 아니라 금액이 ‘통틀어서’ 2개월(또는 3개월)치 월세에 도달했는지 여부다. 예를 들어, 월세가 100만 원인 주택에서 1월분과 3월분이 밀려 합계 200만 원이 되면 이미 2개월분이 연체된 셈이므로, 임대인은 계약해지를 통보할 수 있다. 여기서 놓치지 말아야 할 점은 “2기”라는 표현이 아니라 “2개월분”이라는 사실이다. 월세가 100만 원인 상황에서 총 200만 원이 밀려야 2개월치 연체가 되므로 계약해지 사유가 생긴다. 만약 그중 일부를 납부해 190만 원만 남았다면, 아직 2개월분인 200만 원에 못 미치므로 해지 사유가 되지 않는다. 임대차계약이 해지되는 시점이 되면 임차인은 보증금을 반환받는 동시에 임차 주택이나 상가를 되돌려줘야 한다. 또한 월차임 연체로 계약해지 사유가 발생하면 임차인은 임대인에게 계약갱신을 요구할 권리를 잃게 될 뿐 아니라 상가의 경우 권리금 회수에도 제약이 생긴다. 결국 임대차관계에서 분쟁을 막기 위해서는 임차인은 월차임을 꼬박꼬박 납부해 신용을 지키고, 임대인은 계약서를 통해 보증금과 연체 상황에 대한 조항을 명확히 두어 양측 모두 권리와 의무를 성실히 이행해야 한다.
한국부동산이코노미 최중원 기자 | 등기사항전부증명서(이하 등기부)는 부동산 거래 시 반드시 확인해야 하는 서류 가운데 하나다. 비록 등기부에 대한 공신력은 인정되지 않지만, 부동산을 매매하거나 임대할 때 소유자의 진위와 해당 부동산의 권리관계를 한눈에 파악하기 위해서는 필수적으로 열람해야 한다. 주로 인터넷등기소를 통해 발급 또는 열람이 가능하며, 이를 통해 당사자들은 간편하고 신속하게 필요한 정보를 확보할 수 있다. 그러나 지난 2025년 1월 24일부터 1월 31일까지 인터넷등기소가 대대적인 서비스 점검과 시스템 개편을 진행함에 따라, 이 기간 중 부동산 계약이나 상담 등을 진행해야 했던 거래 당사자들과 공인중개사들에게는 불가피한 불편이 발생했다. 아무리 이용자 편의를 위한 개선이라 하더라도, 예정된 긴 점검 시간은 발등에 불이 떨어진 이들에게 상당한 부담으로 작용했다. 시급하게 등기부를 발급받아야 하는 상황이라면 대안이 절실해질 수밖에 없다. 기자는 이러한 상황에서 오프라인 무인 발급기를 활용하는 방법을 권장한다. 시·군·구청이나 동주민센터 등 공공기관에 설치된 무인 발급기는 대부분 등기부 발급 기능을 갖추고 있어, 인터넷등기소에 접속할 수 없는 상황이라도 쉽게 서류를 발급받을 수 있다. 다만 모든 무인 발급기가 등기부 발급을 지원하는 것은 아니므로, 방문 전 정부24 홈페이지를 통해 발급 가능 여부와 운영시간을 확인하는 것이 좋다. 또한 카드 결제를 지원하지 않는 기기도 있으므로, 소액의 현금을 챙기는 것이 안전하다. 이번 장기간 점검이 끝난 뒤에는 개선된 인터페이스로 인해 인터넷등기소 서비스가 더욱 편리해질 것이라는 기대가 크다. 부동산 거래에 필수적인 서류를 쉽게 발급받을 수 있도록 시스템을 안정적으로 운영하는 것은 모든 거래 당사자의 안전과 편의를 위한 중요한 과제다. 점검 후 다시 열린 인터넷등기소가 사용자 친화적인 서비스로 재탄생하여, 앞으로 부동산 거래 절차가 한층 원활하게 진행될 수 있기를 바란다.
한국부동산이코노미 김성옥 기자 | 경기도가 광명시 광명7동 새터마을에 총 1,605세대를 공급할 수 있는 소규모주택정비 관리계획 변경안을 승인했다고 4일 밝혔다. 이로써 기존 4개 정비구역이 3개 가로주택정비사업 구역으로 조정되며, 공동주택 공급이 가능해졌다. 소규모주택정비사업은 자율주택정비사업, 소규모재건축·재개발사업, 가로주택정비사업 등으로 나뉘며, 노후·불량 건축물이 밀집한 지역의 주거환경을 개선하기 위한 목적으로 추진된다. 이를 체계적으로 관리하기 위해 2021년 도입된 ‘소규모주택정비 관리지역’ 제도에 따라 광명7동 새터마을 역시 대상지 중 하나로 지정됐었다. 이번 관리계획 변경의 핵심은 1·2구역을 하나로 통합해 LH(한국토지주택공사)가 참여하는 31,203㎡ 규모의 정비사업을 추진하는 것으로, 경기도가 관리하는 가로주택정비사업 중 첫 대규모 사례가 된다. 이 사업을 통해 도로나 소공원, 지하주차장 같은 기반시설이 확충되는 한편, 어르신 여가시설, 영유아 보육시설, 청소년 북카페 등 세대통합형 주민공동이용시설도 조성돼 문화·복지 인프라가 강화될 전망이다. 김태수 경기도 도시재생과장은 “소규모주택정비사업은 절차가 간소화돼 신속한 추진이 가능하다”며, “이번 관리계획 변경을 통해 노후 도심을 빠르게 정비하고 도민의 주거복지 향상에 기여하겠다”고 밝혔다.
한국부동산이코노미 송재민 기자 | 위례신도시와 강남구 신사역을 연결하는 약 14.7km 길이의 경전철 노선인 위례신사선은 송파구, 하남시, 성남시를 관통하며 지역 교통 혼잡을 해소할 핵심 사업으로 주목받아 왔다. 그러나 2008년 계획이 처음 발표된 이후 17년 가까이 지나도록 착공조차 이뤄지지 않아 주민들의 불만이 고조되고 있다. 전문가들은 이 노선이 2030년 이후에야 개통될 가능성이 높다고 전망하고 있어 기대보다는 우려의 목소리가 커지는 상황이다. 사업이 지연되는 가장 큰 원인으로는 최근 경제적 불안정성이 거론된다. 코로나19 팬데믹, 우크라이나-러시아 전쟁, 환율과 금리의 급격한 변동 등이 이어지며 민간 투자 유치를 어렵게 만들었고, 민간사업자 선정을 둘러싼 이견과 계획 조정이 반복되면서 실제 사업 추진이 계속 늦춰졌다. 이러한 상황 속에서 위례신도시 주민들은 입주 전 납부한 광역교통시설 분담금에도 불구하고 교통 인프라가 구축되지 않은 상태를 두고 “분양사기”라고 강하게 반발하고 있다. 일부 주민 단체는 서울시가 사업을 제대로 추진하지 않고 있다며 행정소송을 제기했다. 특히 위례신도시 시민연합의 김광석 대표는 지난 1월 2일, 서울시 교통정책과 소속 공무원이 행정절차법 위반 행위를 반복적으로 저질렀다며 고소장을 접수하는 등 법적 대응 수위를 높이고 있다. 주민들의 분노가 단순한 불만이나 항의 수준을 넘어 법적 절차로 확산하고 있다는 점에서 사태가 심각한 국면으로 치닫고 있다는 지적이 제기된다. “입주한 지 10년이 넘었지만 교통 문제로 매일 고통받고 있다”는 한 주민의 호소처럼, 위례신사선이야말로 지역 교통 문제 해결의 열쇠라는 인식이 팽배하다. 그럼에도 착공은커녕 지연이 거듭되자 주민들은 분노와 좌절감을 동시에 드러내고 있다. 서울시는 민간 투자 방식을 재정사업으로 전환하며 사업 정상화를 위한 의지를 내비쳤지만, 예비타당성 조사를 비롯한 각종 행정 절차로 인해 실제 착공이 언제 이뤄질지는 여전히 불투명하다. 전문가들은 예비타당성 조사를 생략하거나 간소화하는 방안을 검토해 사업 지연을 최소화해야 한다고 강조한다. 또한, 주민들과의 갈등을 완화하기 위해 투명한 소통과 신속한 행정 조치가 중요하다는 의견도 나온다. 위례신사선이 주민들에게 신속한 교통 편의를 제공할 핵심 인프라로 기대를 모았던 만큼, 서울시와 정부가 조속히 주민들이 납득할 수 있는 대책을 내놓지 못한다면 신뢰 회복은커녕 갈등이 더욱 심화될 가능성이 높다는 우려가 커지고 있다.
주거는 인간의 삶을 영위하는 데 가장 필수적인 요소로, 현행 세법에서도 이러한 국민의 주거생활의 안정과 거주이전의 자유를 보장하기 위해 요건을 갖춘 1세대 1주택을 양도하는 경우에는 소득세를 과세하지 않고 있다. 여기에 예외적으로 2주택이더라도 종전주택을 취득한 후 1년이상이 지난 후 신규주택을 취득하고 신규주택을 취득한 날부터 3년이내(조정지역은 2년) 종전주택을 양도하는 경우 비과세하는 ‘일시적 2주택’ 특례 규정을 두고 있다. 그렇지만 주택임대를 주된 사업으로 하는 주택임대사업자는 해당 규정을 적용 받기 쉽지 않다. 일반적으로 주택임대사업자는 다주택 소유를 전제로 사업을 하는 경우가 대부분이고, 임대하고 있는 주택의 비과세를 적용 받기 위해 주택을 적시에 양도한다는 것은 사업의 목적에도 맞지 않을 뿐더러 임차인의 주거 안정성 및 주택의 공급에도 영향을 미칠 수 있기 때문이다. 세법에서는 이러한 점을 해소하고 임대주택 공급을 활성화하고 주택임대사업자에 대한 사업안정성을 도모하기 위해 ‘주택임대사업자 거주주택 비과세 특례’ 규정을 두고 있다. ◇ 주택임대사업자 거주주택 비과세 특례 양도일 현재 장기임대주택과 거주주택을 보유한 주택임대사업자가 일정한 요건을 갖추어 거주주택을 양도하는 경우 1세대 1주택으로 보아 양도소득세를 비과세한다. 이를 적용 받기 위해서는 임대주택과 거주주택이 다음의 요건을 충족해야 한다. 1. 임대주택 요건 요 건 내 용 사업자등록 · 양도일 현재 세무서 주택임대 사업자등록(소득세법§168) 및 지자체 임대사업자 등록(민간임대주택에관한특별법§5)하여 임대할 것 임대료증액 · 임대기간 중 임대료․및 임대보증금의 증가율이 5%를 초과하지 않을 것 (2019.02.12 이후 계약 갱신·체결분부터 적용) 주택가액 · 임대개시 당시 기준시가 6억 원(수도권 밖 지역 3억 원) 이하인 주택일 것 의무 임대기간 · 20. 7. 10 이전 등록 : 5년 이상 임대할 것 · 20. 7. 11 ~ 20.8.17 등록 : 8년 이상 임대할 것 · 20.8.18 이후 등록 : 10년 이상 임대할 것 2. 거주주택 요건 요 건 내 용 거주요건 · 보유기간 중 2년이상 거주할 것 ◇ 24년 세법 시행령 개정사항 주택임대사업자 거주주택 비과세 특례의 적용은 앞선 요건을 갖추더라도 최초 거주주택에 대해서만 생애 1회로 제한되었다. 그러나 지난 1월 16일 발표된 24년 세법개정 후속 시행령의 개정안에 따르면 주택임대사업자가 횟수에 제한 없이 거주주택에 대해 비과세 적용을 받을 수 있도록 하였으며, 더불어 단기민간임대주택(의무임대기간이 6년인 비아파트)도 비과세 적용 대상 임대주택의 범위에 포함되었다. 따라서 앞으로는 주택임대사업자가 요건을 갖추게 된다면 거주주택 비과세 혜택이 지속적으로 확대될 전망이다. 출처 : 기획재정부 ◇ 마치며 주택과 관련된 부동산 정책은 시장 상황에 따라 빠르게 변화한다. 그렇기 때문에 변화에 민감하게 반응하지 못한다면 자신의 자산에 아쉬운 손실을 초래할 수도 있다. 반대로 이러한 변화에 유동적으로 누구보다 발빠르게 대응한다면 최고의 절세 전략이 되지 않을까 조심스레 예상해본다. -끝- 김민지 세무사 / 벤자민 세무회계 대표세무사 국민대학교 경영학 학사 제 52기 세무사 자격시험 합격(2015년) 前) 더존테크윌(이택스 코리아) 소속 세무사 前) 신승회계법인 근무 前) 가현세무회계 근무 前) 롯데웰푸드(舊 롯데푸드) Tax팀 소속 세무사 現) 벤자민 세무회계 대표세무사
한국부동산이코노미 류재영 기자 | 과거 신규법인들은 임대업 이자상환비율(RTI) 규제가 비교적 덜해 담보대출만으로도 매입 자금의 약 80%를 조달할 수 있었다. 하지만 올해 들어 정부 부채가 급격히 늘면서 신규법인에 대한 대출 환경이 한층 까다로워졌다. 이로 인해 단순 투자 목적으로 부동산을 매입하려는 법인들은 더욱 신중한 접근이 요구된다. 실제로 순수 임대수익을 목적으로 부동산을 매입하는 경우, 신규법인이 적용받는 금리는 현재 약 4.5%에서 4.8% 수준에 달한다. 반면 직접 사옥으로 사용하거나 병원을 운영하는 등 직접 사용 목적이 명확할 경우에는 약 3.5% 수준의 대출금리로 매입이 가능하다. 이는 사용 목적이 있는 경우 시세차익과 함께 실제 사업 운영 공간까지 확보할 수 있다는 점에서 상당히 매력적인 조건이다. 그러나 순수 임대수익만을 기대하는 투자자라면 마땅한 수익을 보장할 만한 매물을 더 보수적으로 검토해야 한다. 금리인하 전망이 있긴 하지만 아직 시장금리가 인하된 구체적 사례가 없어 혼란은 계속되고 있다. 특히 24년 말에 부동산 계약을 체결한 매수자들도 높은 금리로 대출을 받아야 할 상황이 이어질 가능성이 커 우려가 앞선다. 과거에는 시세차익 기대가 낮아 서울 이외 지역에 대한 관심이 상대적으로 적었으나, 최근 가파른 금리 상승으로 오히려 경기도 지역의 수익형 부동산이 인기를 끌고 있다. 투자금 대비 월세 수익률을 높일 수 있는 매물이 늘어나면서 자연스럽게 관심이 집중되는 양상이다. 상업용 부동산은 주거용 부동산에 비해 금리의 영향을 크게 받기 때문에, 매입 전 투자 목적과 대출 조건을 신중히 따져봐야 한다. 정부 규제와 금리 변동성이 계속 이어지는 상황에서 신규법인을 통한 부동산 매입은 과거와는 전혀 다른 전략과 판단이 필요하다는 점을 유념해야 할 것으로 보인다.
친족간 양도 및 증여의 경우, 과표 구간에 따른 세율 및 증여재산공제 등은 세금계산에 있어 중요한 요소입니다. 하지만, 특수관계인간 증여, 양도의 경우 가장 중요한 것은 재산의 시가를 어떻게 평가하느냐이며, 이에 따라 신고·납부 이후에도 과세 리스크가 없습니다. 최근들어 아파트를 자녀에게 증여 혹은 양도하고 싶다는 상담 문의가 많습니다. 인터넷과 블로그를 통해 증여세 계산에 대한 정보를 쉽게 접할 수 있으므로 상담하러 오시는 납세자분들이 직접 가계산을 해보고 양도세 혹은 증여세에 대해 미리 공부를 하고 방문하시는 경우가 많습니다. 최근 상담에서 납세자분들께서 잘못 알고 물어보시는 상담사례를 소개하고, 정말 맞는 내용인지 확인해보겠습니다. 1. 자녀에게 시가보다 30% 낮게 양도할 수 있는지 자녀에게 아파트를 양도할 때, 시가보다 30% 낮게 양도하려고 한다는 문의가 가장 많으며, 직접 시가보다 30% 낮은 가액으로 양도소득세를 가계산 한 후, 검토를 의뢰하는 분들도 많습니다. 상증세법에서는 특수관계인간 저가양도의 경우, (시가-대가)≥min(시가×30%, 3억)이면 양수자인 자녀에게 증여이익에 따른 증여세가 과세됩니다. 즉, 자녀에게 양도할 때에는 대가는 적어도 시가의 30%와 시가보다 3억을 뺀 금액 중 큰 금액보다는 커야 한다는 의미입니다. 그렇지 않으면 (시가-대가)-min(시가×30%, 3억)을 증여재산가액으로 하여 자녀에게 증여세가 과세될 수 있습니다. 그러나 시가에서 30% 작은 금액과 시가에서 3억을 뺀 금액만 비교하여 양도가액을 정한다고 문제가 없는 것은 아닙니다. 저가양도의 경우, 소득세법상 부당행위계산의 부인에 해당하는지도 살펴봐야 합니다. 특수관계인간 저가양도를 할 경우에는 (시가-대가)≥min(시가×5%, 3억)이면 양도자인 부모에게 양도가액을 시가로 하여 양도세가 부과될 수 있습니다. 양도소득세와 상증세를 종합해보면, 양도하는 부모, 양수하는 자녀에게 모두 부당행위계산 부인에 따른 세금이 부과되지 않기 위해서는 아무리 적어도 시가의 5% 이내에서 저가 양수를 해야 합니다. 시가보다 30% 혹은 3억원 낮게 저가 양도를 하려고 하는 경우에는 양도를 하는 부모의 양도소득세를 시가에 맞게 계산해보고 진행하시는 게 좋습니다. 2. 부모가 자녀에게 아파트를 증여할 때의 증여재산가액 최근들어 상속이 이루어지기 전에 미리 아파트를 증여하고 싶다는 70대, 80대 부모님의 상담이 많았습니다. 대부분 상담을 하러 오실 때, 근처 부동산에 들려서 시세를 알아보시고 그 시세가액으로 증여하려고 합니다. 상증세법상 증여재산가액은 시가를 적용하도록 되어 있습니다. 시가에는 해당 증여재산의 매매가액, 감정평가액의 평균, 경매·공매 수용가격, 유사매매사례가액이 포함됩니다. 시가가 없으면 상증세법상의 보충적 평가방법(기준시가)에 의해 계산합니다. 부모가 실거주를 오랫동안 했고, 자녀가 증여받은 후 바로 해당 아파트를 매도하지 않는다면 매매가액이 존재하기 어렵습니다. 따라서, 최근 몇년간 거래가 없는 작은 단지의 아파트 등을 제외하고는 아파트의 경우 가장 흔하게 적용할 수 있는 시가는 유사매매사례가액입니다. 증여의 경우 증여일 전 6개월, 후 3개월 내의 평가기간 동안의 매매계약일을 기준으로 유사매매사례가액을 시가로 할 수 있습니다. 부동산에서 말하는 시세는 어느 정도 유사매매사례가액의 데이터가 반영되어 있다고 볼 수 있습니다. 하지만, 부동산에서 말하는 시세는 기대와 예상이 반영되어 있는 추정치이며, 유사매매사례가액은 실제 거래가 된 데이터입니다. 따라서, 상증세법 상 시가로 보는 유사매매사례가액의 존재 여부 및 가액을 꼭 확인해야 합니다. 유사매매사례가액(주택의 경우)은 다음의 3가지 요건을 만족해야 시가로 볼 수 있습니다. 1. 평가대상 주택과 동일한 주택단지에 있을 것 2. 평가대상 주택과 주거전용면적의 차이가 5% 이내일 것 3. 평가대상 주택과 공동주택가격의 차이가 5% 이내일 것 유사매매사례가액은 국세청 홈택스 및 국토교통부실거래가공개시스템 등에서 확인할 수 있습니다. 단, 위의 사례는 아주 단순한 경우를 예로 든 것이며, 증여재산가액의 평가와 관련하여 법령 상 추후 과세관청과의 의견 다툼이 흔히 일어나며, 시가로 보는 가액의 검증 등 그 과정이 꽤 복잡하고 어렵습니다. 세무전문가의 도움을 받아 진행하시는 것도 한 방법입니다. 상담 사례 중, 세법에 대한 정보가 부족한 상태로 문의를 주시는 납세자의 상담 사례를 간단히 정리해 보았습니다. 양도소득세, 증여세 모두 특수관계인간의 거래는 매우 복잡하고 과세 리스크가 큽니다. 거래를 진행하기 전에 미리 알고 신고를 준비한다면 세금의 정확한 예측을 통한 자금의 확보 및 신고까지의 소요시간이 절약될 수 있습니다. 특히, 특수관계인간의 거래에 대해서 세법은 더욱 엄격한 기준으로 적용되므로, 양도가액 및 증여재산가액에 대해 기본적인 사항을 알고 준비할 수 있었으면 합니다. -끝- 양은경 세무사 | 무민세무회계 대표 세무사 (현) 무민세무회계 대표 세무사 (현) 강남세무서 나눔세무사 고려대학교 수학과 졸업
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