![[양은경 세무사] "부담부증여의 함정과 절세 전략: 꼭 알아야 할 체크포인트"](http://www.realtyeconomy.net/data/cache/public/photos/20241252/shp_1734925056_178x118_c0.jpg)
부담부증여는 증여세를 절세할 수 있는 좋은 방법 중 하나입니다. 대부분의 부담부증여는 친족 간, 특히 부모와 자녀 간에 흔히 이루어집니다. 부모가 자녀에게 부동산을 저가 양도하여, 자녀의 세금 부담을 낮춰주려고 하니 양도소득세 및 상증세상 부당행위계산 부인에 해당되어 자칫하다간 더 큰 세금과 가산세로 돌아올 수 있습니다. 그렇다고 시가에 맞추어 증여를 하자니, 자녀의 입장에서는 양도소득세와는 달리 필요경비가 없는 증여세가 많이 부담됩니다. 보통 부담부증여의 채무는 해당 부동산의 임대보증금 또는 부동산을 담보로 대출받은 금융채무입니다. 부담부증여를 활용하면 증여자 입장에서는 대출금 상환의 부담도 줄고, 수증자 입장에서는 세 부담도 적어집니다. 따라서, 원래는 채무가 없었지만 부담부증여를 하기 위해, 대출을 발생시켜 절세에 활용하는 경우도 많습니다. 다만, 증여하는 재산에 담보된 채무이고, 입증이 가능한 객관적으로 인정되는 채무라면 증여재산가액에서 공제하는 채무로 인정되지만, 단순히 세부담을 낮추기 위해 채무를 일으키는 경우에는 부담부증여로 인정되지 않을 수 있습니다. ◆ 증여일 직전에 대출받은 금융채무에 대하여 부담부증여 부인 부담부증여일 직전에 발생한 금융채무라면, 과세 관청에서는 세 부담을 낮추기 위한 위장 채무라고 볼 수 있는 가능성도 있습니다. 심사증여2006-41(2006.09.18.) 그렇다면, 증여자가 증여일 직전에 대출맏은 은행채무 중 수증자가 사용한 것으로 본 쟁점 채무액이 조세 회피 목적이 없는 진정한 채무인지에 대하여 보면 (가) 청구인들이 심리 과정에서 추가 제출한 신한은행 명동지점으로부터 대출받은 350,000,000원의 사용처 중 쟁점 부동산 임대보증금 78,000,000원을 반환하였다고 증빙 자료로 부가가치세 신고서 및 부동산 임대 공급 가액 명세서만 제출하였으며, 父의 다른 부동산의 부동산 임대 공급 가액 명세서에는 임대보증금이 100,000,000원이 아닌 10,000,000원으로 되어 있으며, 내부 수리 비용이 180,000,000원을 사용하였다고 주장만 하지 증빙 자료를 제시하지 못하고 있을 뿐만 아너라 임대보증금을 인계 ·인수한 계약서 및 자금 흐름에 대한 구체적인 증빙서류를 제출하지 못하고 있는 것으로 보아 진정한 채무로 볼 수가 없다고 보여진다. (나) 또한, 쟁점 은행 채무 중 2004.11,11. 상환한 75,000,000원의 자금원은 자각 지분인 1/2로 상환하여야 함에도 송○○의 계좌에서 51,000,000원과 송◎◎의 계좌에서 24,000,000원으로 다르게 상환하였으며, 그 상환자금 및 이자가 지급된 子들의 계좌에 누가 입금하였는지가 구체적으로 확인되지 않고 있다가 상환 시점에야 급여 및 임차료가 연간 급여 및 8~28개월의 임대료 상당액이 입금되면서 입금자가 누구인지 나타나도록 표시된 것으로 보아 대출금 상환 자금임을 보이기 위한 가공의 금액으로 보여진다. 다) 따라서 쟁점 은행 채무는 증여 가액에서 차감하는 채무의 요건에 부합하는 위장 가공 혐의가 없는 진정한 채무가 아니므로 쟁점 은행 채무액을 父의 양도소득세 과세 가액에서 공제하여 양도소득세를 환급 결의 하는 것은 별론으로 하더라도 쟁점 은행 채무를 정상적인 부담부 채무로 보지 아니하고 재산 가액 전액을 증여 가액으로 보아 증여세를 부과한 당초 처분은 정당하다고 판단된다. 위의 판례는 증여자가 증여일 직전에 대출받은 금융채무에 대해서, - 증여자의 금융채무의 사용처가 불분명한 점 - 금융채무를 수증자의 지분 비율만큼 상환하여야 함에도 지분 비율과 다르게 상환하였고 그 상환 자금의 자금 출처가 불분명한 점 을 들어 부담부증여를 부인하고, 증여 재산 가액 전체에 대하여 증여세를 과세한 경우입니다. ◆ 증여 재산 가액을 담보로 한 채무의 사용처가 확인되지 아니하여 부담부증여 부인 부담부증여일 직전에 대출받은 금융채무는 아니지만, 채무의 사용처가 확인되지 않아 위장 채무로 본 경우도 있습니다. 국심2003서3238(2004.03.22) 살피건대, 청구인은 청구인의 부(父) 이○○○가 이○○○명의로 쟁점 채무를 대출받아 쟁점 임대 보증금을 상환하였다고 주장하나, 통상적으로 부동산 임대 보증금은 다음 임차자가 부담하고 입주하는 것이 관행일 뿐만 아니라 쟁점 임대 부동산의 임차자들의 퇴거일이 쟁점 채무의 대출일보다 앞서 있어 쟁점 채무로 쟁점 임대 부동산의 임대 보증금을 상환하였다고 인정하기 어렵고, 그렇다면 청구인이 비록 쟁점 채무를 인수하여 그 원리금을 상환하고 있다 하더라도 쟁점 채무의 사용처가 확인되지 아니하여 쟁점 채무를 증여자의 진정한 채무라고 보기 어려우므로 증여 재산 가액에서 공제되는 채무로 인정하기 어려운 것으로 판단된다. 위의 판례는 증여일 직전에 발생한 채무는 아니며 증여재산가액에 대하여 담보된 채무를 수증자가 자력으로 상환했음에도, 증여자의 채무에 대한 사용처가 명확히 확인되지 않아 진정한 채무로 볼 수 없다고 판단한 경우입니다. ◆ 증여일 직전에 대출받은 금융 채무를 부담부증여로 인정 증여일 직전에 대출받은 은행 채무이어도 부담부증여로 인정한 판례도 있습니다. 심사증여2005-2(2005.04.08) 위 사실관계에서 나타난 바와 같이 청구인은 쟁점부동산을 증여받으면서 은행 채무 3억원을 부담부증여로 채무인수 하였음이 부담부증여 계약서 및 등기부등본과 은행 통장에 의하여 확인되는 점, 처분청이 동 대출 금액의 사용 내역에 대한 조세 회피 여부를 입증하지 못하고 있는 점, 쟁점 부동산에서 매월 임대료 6,550,000원의 수입이 있는 점, 동 대출금에 대한 이자도 청구인의 통장에서 매월 1,610,000원 정도 지급되고 있다면, 그들 내부 관계에 있어서도 달리 특별한 사정이 없는 한 청구인 자신이 부담한 채무라고 봄이 상당하다 할 것이므로 쟁점 채무액을 증여세 과세 가액에서 공제하여 주는 한편, 청구외 이○○에게 쟁점 채무액에 대한 양도소득세를 과세하는 것은 별론으로 하더라도 재산제세사무처리규정 제118조의 규정에 의하여 향후 채무 변제 과정에서 증여 여부를 판단할 수 있도록 채무 인수액을 부채 사후 관리 하는 것이 타당하다고 판단된다. - 증여자가 직전에 대출받은 금융채무로 증여 대상 부동산이 아닌 기타 증여자 소유의 부동산의 임대보증금을 상환한 점 - 수증자가 상환한 부담부증여 채무의 원금과 이자에 대하여 충분히 자력으로 상환할 수 있다는 점 을 인정하여 부담부증여를 인정한 사례입니다. 위의 판례들을 종합해보면, 증여 재산에 담보된 채무에 대하여 증여 재산 가액에서 공제하는 채무로 인정받기 위해서는 ① 수증자가 자력으로 원금 및 이자를 상환하고 있는지 ② 증여자의 증여재산에 담보된 채무의 사용처가 분명한지 를 검토해야 합니다. 세 부담을 낮추는 것만을 고려하고 부담부증여일 직전에 급작스레 일으킨 채무에 대해서는 증여세 조사시 증여 재산 가액에서 공제하는 채무로 보지 않을 소지가 있습니다. 따라서, 새롭게 채무를 발생시켜 부담부증여를 진행한다면, 사전에 채무의 사용처 및 수증자의 채무 상환능력 등을 고려하고 진행해야 할 필요가 있습니다. -끝- 양은경 세무사 | 무민세무회계 대표 세무사 (현) 무민세무회계 대표 세무사 (현) 강남세무서 나눔세무사 고려대학교 수학과 졸업
한국부동산이코노미 송우찬 기자 | 한국은행이 국내 성장률 전망을 기존 1.9%에서 1.5%로 0.4%p 낮추며 기준금리를 인하했다. 이는 미국 도널드 트럼프 대통령 2기 정부의 관세 정책과 국내 정치적 불안 등을 반영한 결정으로, 국내 경제의 둔화에 대응하기 위한 조치로 풀이된다. 경제전망이 어두운 상황에서 금리 인하는 시중에 묶인 자금을 풀어 민간 소비와 투자, 내수 활성화를 기대할 수 있는 정책적 선택이다. 한국은행은 내수 경제의 침체를 극복하고 경제 회복을 촉진하기 위해 금리를 낮춘 것으로 보인다. 이번 금리 인하로 한국과 미국의 금리 차이는 1.50%에서 1.75%로 벌어졌다. 이에 따라 주택담보대출 금리가 낮아져 주택 구입 자금 조달이 용이해질 전망이며, 상업용 부동산 시장에도 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상된다. 특히 투자자들이 받는 대출금리는 기준금리에 가산금리를 더한 형태로 산정된다. 그간 기준금리가 낮아졌음에도 불구하고 대출금리가 높았던 이유는 은행들이 가산금리를 높게 책정했기 때문이다. 이에 대해 김병환 금융위원장은 "은행들이 기준금리 인하를 반영할 때가 됐다"며, 시장 원리에 따라 대출금리가 낮아질 것으로 기대된다고 밝혔다. 부동산 시장에는 금리 인하가 활발한 거래를 촉진할 가능성이 있다. 부동산 매입을 고려했던 매수인들은 낮아진 금리로 인해 이자 부담이 줄어들면서 거래에 긍정적인 영향을 받을 것으로 보인다. 통상 부동산 거래는 계약과 잔금 시점까지 3~6개월의 시간이 소요되며, 대출은 잔금 시점에 이루어지므로 현재 매입을 희망하는 매수인들은 금리 인하 혜택을 누릴 수 있다. 하지만 금리 인하의 수혜자가 매수인뿐이라고 생각한다면 오산이다. 기존 대출을 보유한 매도인들도 낮아진 금리를 적용받아 매물을 철회하거나 매매가를 올릴 가능성이 있다. 또한, 금리 인하로 매수인이 증가하면 현재의 매수인 우위 시장이 매도인 우위 시장으로 전환될 수 있다. 실제로 2020년 기준금리가 0.50%였던 코로나 팬데믹 기간 동안 부동산 시장은 급등세를 보였다. 매수인들이 몰리면서 매도인들은 하루가 멀다 하고 가격을 인상했고, 부동산 시장은 매도인 우위의 극단적인 상황을 맞았다. 이번 금리 인하는 팬데믹 시기만큼의 급격한 인하는 아니지만, 올해만 두 번째 인하가 이루어졌으며 앞으로도 한두 차례 추가 인하 가능성이 있다는 전망이 나온다. 이에 따라 최근 부동산 매수 상담 문의가 부쩍 늘어나고 있는 상황이다. 다만, 부동산 투자는 신중해야 한다. 최근 시장에서는 원가 이하 또는 손해를 보고 매매되는 사례도 적지 않다. 부동산 투자에 있어서는 본인의 투자 목적과 방향을 명확히 하고, 철저한 시장 조사를 바탕으로 빠르게 대응할 필요가 있다. 부동산 전문가들은 "좋은 매물은 누구나 원하는 만큼 발 빠른 검토와 전문가와의 신속한 소통이 중요하다"며 "매물은 한정적이기 때문에 투자 시 속도전이 관건"이라고 강조했다. 부동산 시장의 변화 속에서 투자자들은 신중한 접근과 전문가의 조언을 통해 안정적이고 수익성 있는 투자를 이어가야 할 것으로 보인다.
한국부동산이코노미 김민지 기자 | 대전 부동산 시장에서 주목받는 유성구 용산동에 위치한 '호반그랜드프라자'가 본격적인 상가 분양을 시작했다. 유성구의 새로운 랜드마크로 자리 잡을 이 상가는 투자 가치와 미래 성장 가능성을 모두 갖춘 프리미엄 상업시설로, 많은 투자자들의 관심을 끌고 있다. 호반그랜드프라자는 대전 유성구 용산동의 핵심 상권에 자리 잡고 있으며, 유성 IC, 대전 도심, 세종시 등 주요 지역과의 뛰어난 접근성을 자랑한다. 인근에는 대규모 주거단지와 오피스 타운이 형성되어 있어 상권의 지속적인 활성화가 기대된다. 대규모 아파트 단지와 주거 밀집 지역뿐만 아니라 대학 및 연구단지, 업무시설이 밀집된 지역에 위치해 고정적인 유동 인구를 확보할 수 있어 안정적인 상권 형성이 가능할 전망이다. 호반그랜드프라자는 쇼핑, 외식, 문화, 생활 편의시설을 한곳에서 즐길 수 있도록 설계되었다. 입점 브랜드와 업종 구성은 체계적으로 계획되었으며, 차별화된 MD(머천다이징) 구성을 통해 높은 임대 수익률이 기대된다. 이러한 특화된 설계는 고객의 편의성을 높이는 동시에 투자자들에게 안정적인 수익을 제공할 수 있는 요소로 평가받고 있다. 최근 금리 인상과 부동산 시장의 변동성에도 불구하고, 상가는 여전히 안정적인 투자처로 손꼽히고 있다. 특히 유성구와 같은 핵심 지역의 상가는 장기적인 가치 상승이 기대된다. 상가는 물가 상승에 따라 임대료를 조정할 수 있어 인플레이션에 대비한 자산 가치 보호가 가능하며, 월세 수익을 통해 장기적인 현금 흐름을 확보할 수 있는 수익형 부동산의 매력을 가지고 있다. 또한, 대전 유성구 내 상업지구의 공급이 제한적이어서 희소성 높은 상업 공간으로서의 가치 상승이 기대된다. 호반그랜드프라자 관계자는 "대전 유성구는 주거와 상업, 업무기능이 조화를 이루는 지역으로, 이번 상가 분양을 통해 지역 경제 활성화와 투자자들의 만족도를 모두 충족시킬 수 있을 것"이라며 "높은 투자 가치와 합리적인 분양가로 초기 투자 부담을 줄일 수 있는 만큼, 이번 분양 기회를 놓치지 않길 바란다"고 말했다. 관심 있는 투자자들은 분양 상담을 통해 보다 자세한 정보를 확인할 수 있으며, 호반그랜드프라자 상가의 다양한 혜택과 수익성을 검토해볼 필요가 있다.
![[민지훈 변호사] “인테리어 공사 갈등, ‘대역전’ 판결로 마무리되기까지”](http://www.realtyeconomy.net/data/cache/public/photos/20250209/art_17404709686546_bd286b_178x118_c0.jpg)
쉬운 사건, 어려운 사건이 따로 있는 것은 아니지만, 특히나 난도가 높은 사건이라면 건설 공사 혹은 인테리어 공사 관련을 들 수 있다. 여기서 말하는 사건의 난도는 법리적 쟁점이 있는지 여부에 관한 측면보다는 주로 사실관계 입증의 어려움을 뜻한다. 부동산 관련 소송이 난도가 높다는 것은 어려운 법리가 숨어 있어서가 아니라, 그만큼 부동산을 둘러싼 사실관계를 입증하는 데 매우 지난한 작업이 동반되기 때문이다. 모든 도급계약이 그러하겠지만, 특히 부동산 관련 공사의 경우 구체적인 계약 내용이 무엇이었는지 단순 계약서나 초기 견적서, 공사 예상도 등을 근거로 특정하기 어려운 측면이 많다. 또한 공사 도중 발주자의 요청으로 공사 내용이 변경, 수정, 추가되는 경우가 잦은데, 이것이 별도의 비용을 수반하는 추가 공사인지, 아니면 정액계약의 일환으로 본래의 공사대금에 포함되는 것인지 구별이 용이하지 않은 경우가 많다. 특히 이런 현장에서 오고 가는 논의 사항들은 주로 구두 협의로 진행되고, 계약서처럼 문서화되기 어렵다는 한계 역시 존재한다. 공사의 종료 시점에 즈음하여 공사 품질에 대한 분쟁이 생길 경우, 법원 감정을 통해 공사의 적정 수행 여부 혹은 하자 여부를 입증할 수밖에 없다. 그러나 이미 진행되어버린 공사 결과물을 보고 이를 판단하는 것이 불가능하거나, 그 감정 결과를 신뢰하기 어려운 경우 또한 많다. [예: 시멘트 작업이 완료된 벽면 내에 철근이 얼마나 들어갔는지 뜯어보지 않고는 알기가 어려운 상황] 이처럼 부동산 관련 소송은 사건을 담당하는 변호사의 실무적 경험치와 사건에 대한 노력 여하에 따라 언제라도 결과가 정반대로 뒤바뀌기 쉽다. 본 변호사가 수행했던 사례를 소개해 볼까 한다. 의뢰사는 주로 병원 인테리어 공사를 수행하는 회사였는데, 공사 계약을 발주한 병원장으로부터 거액의 손해배상 청구 소송을 당하여 본 변호사와 상담을 진행하였다. 그런데 확인 결과 도리어 손해를 본 당사자는 의뢰사였다. 공사 과정에서 병원 측의 여러 추가 변경 요구 사항에 대해 의뢰사는 이를 모두 수용하여 공사를 진행하되, 비용은 사후 정산하기로 했었는데, 발주자 측에서는 공사 결과가 마음에 들지 않는다는 이유로 추가 정산해야 할 대금의 지급은 물론 본래 지급했어야 할 공사대금 잔금도 지급할 수 없다고 주장했다. 심지어 의뢰사가 일방적으로 공사를 중단하였으니 지체상금, 하자보수 손해배상금까지 청구해온 것이다. 본 변호사는 즉시 발주자 측이 제기한 사건에 대한 반소로 공사대금 청구 소송을 제기하였다. 본 사건에서 가장 첨예한 쟁점은, 과연 추가 공사대금이 인정될 것인가 하는 점이었다. 인테리어 공사 계약에 명시된 본래의 공사대금을 넘어, 공사 도중 발주자의 요청으로 추가된 공사 항목에 대해 별도의 비용을 지급하기로 약정한 사정을 의뢰사가 입증해야만 했기 때문이다. 이뿐만이 아니었다. 공사를 성실히 수행하였고, 의뢰사가 일방적으로 공사를 불이행한 사실이 없다는 점, 하자보수에도 최선을 다했다는 점 등을 치열하게 다투어야 했다. 해당 사건에서 발주자와 의뢰사 모두 하자보수 손해배상금, 추가 공사 대금 등 각자의 주장을 입증하기 위해 법원 감정을 각각 진행하였고, 감정 결과에 대해서도 서로 간에 치열한 논박을 거쳤다. 특히나 상대방(발주자) 측 감정인의 하자 감정 결과가 명확한 사실 판단 없이 상대방 당사자의 의견에 부합하는 듯한 결론을 내린 것에 대해, 각 감정 항목에 대해 감정 보완 촉탁을 거쳐 가면서까지 소위 '목숨을 걸고' 다투었다. 법관이 감정 결과를 따를지 여부는 법관의 재량사항이기는 하나, 실무 전문가인 감정인이 내린 결론을 법관이 뚜렷한 이유 없이 따르지 않을 이유 또한 없다. 그렇다면 잘못된 감정 결과에 대한 명확한 반박을 하지 않는 이상, 법관의 최종 판단 역시 그 감정 결과와 거의 동일한 결론에 다다르게 된다. 결국 법관을 설득하기 위해서는 비단 상대방뿐만 아니라 상대방의 감정인의 주장에 대해서도 모두 반박할 수 있어야 하는 것이다. 안타깝게도, 재판부는 어느 한쪽을 위한 판결 선고에 부담을 느꼈는지 변론 종결 후 조정에 회부하였고, 심지어 조정위원의 일방적인 판단을 수용하여 의뢰사의 패소에 해당하는 강제조정 결정을 내리기도 하였다. 이러한 결론을 도저히 수용할 수 없었던 본 변호사는 즉시 이의하면서 그 결정이 왜 부당한 것인지를 구체적으로 밝혔다. 다행스럽게도 그 노력이 결실을 맺어, 담당 재판부는 이례적으로 강제조정의 취지와 반대되는 내용으로, 결론적으로는 의뢰사의 손을 들어주는 판결을 선고하였다. 의뢰사 측의 추가 공사대금 주장은 대부분 인정되었고, 발주자 측의 지체상금 주장 일체 및 하자 감정 결과 중 상당 부분을 인정하지 않았다. 본 변호사는 해당 판결문을 모두 살핀 후, 의뢰사에 정확히 “대역전승 같은 판결”이라고 평했다. 판결은 법에 근거하는 것으로, 일반인의 상식에 비추어 정의롭고 공평해야 한다. 이 사건은 그 정의와 공평을 끝내 쟁취하였지만, 이를 위해 정말 많은 노력을 기울여야 했다. 판결을 받기까지 우여곡절도 많았던바, 사건을 수행하는 변호사의 역량에 따라 이기고 지는 결과가 정반대로 나올 수 있다는 점을 다시 한번 실감하였다. 모든 사건에 최선을 다해야 한다는 경각심을 일깨워준 사건이었다. -끝- 민지훈 변호사 | 법률사무소 한결 대표 변호사 성균관대학교 법학과 및 법학전문대학원 졸업 제4회 변호사시험 합격(2015) 전 법무법인 이공, 법무법인 시완, 법무법인(유한) 더온 변호사 법률사무소 한결 대표변호사 대한변호사협회 인증 부동산 전문 변호사
![[이보라 세무사] “상속·이혼 뒤 남은 공유 부동산, 왜 나중에 더 복잡해질까”](http://www.realtyeconomy.net/data/cache/public/photos/20250209/art_17404674676715_24daa8_178x118_c0.jpg)
얼마 전 읍면 단위의 시가 2,000만원 상당의 아파트의 상속을 정리하는데, 상속인과 대습상속인들을 합쳐 스무 명이 넘었습니다. 그중에는 연락이 되지 않는 분들도 있어서 찾아내는 데 오랜 시간이 소요되었고, 일일이 연락을 드려 유효기간 3개월인 인감증명서를 징구하는 데만 근 1년을 소요하였고, 이 과정에서 지친 상속인 일동은 헐값에 매도하는 데 속전속결 동의하였습니다. 대부분의 부동산은 단독소유보다 공유의 형태로 소유하는 경우가 많고, 특히 상속으로 지분에 따라 여럿이 공동으로 소유하게 되는 경우도 많습니다. 특히 준비 안 된 상속의 경우 애매하게 각 상속인의 공유로 남겨지게 되는 경우가 많은데, 이 경우 상속재산분할청구와 공유물 분할은 별개의 문제가 됩니다. 상속재산분할은 공동상속인 간에 상속재산분할협의가 이루어지지 아니하거나 그 협의 자체를 할 수 없는 상태에서 상속재산에 관하여 재산상속을 원인으로 하여 상속인들의 공유로 소유권이전등기가 마쳐진 경우, 그 상속재산의 분할은 가사소송법이 정한 바에 따라 상속재산의 분할심판절차로써 가정법원의 심판에 의하여 이를 정하게 되는 것입니다. 공유물분할은 공유관계 소멸 원인 중의 하나로, 민법 제268조의 1항에 따라 공유관계를 해소하고자 하는 절차로 민사 소송으로 진행되나 실질은 비송사건과 같이 진행되게 됩니다. 상속재산분할협의시 부동산 등의 지분을 제대로 마무리 짓지 못하거나, 공유지분을 남겨둘 경우 높은 비율로 공유물분할의 소송을 진행하게 되는 경우가 많습니다. 공유물 분할에는 현물분할 · 대금분할 · 가격배상에 의한 분할의 세 가지 방법이 있으며, 법원은 현물로 분할 하는 것이 원칙이고, 현물로 분할할 수 없거나 현물로 분할을 하게 되면 현저히 그 가액이 감손될 염려가 있는 때에 비로소 물건의 경매를 명하여 대금분할을 할 수 있습니다. 공유물분할 소송을 진행하다 보면, 공유자들 입장에서는 타방 공유자에게 유리한 결과는 본인에게 불이익이 될 수 있다는 불안 때문에 형제나 친인척이라 하더라도 협의가 용의하지 않고 격한 분위기로 흘러가는 경우가 많습니다. 3형제가 함께 자란 부모님의 옛 고향집과 같은 의미 있는 유산이나 선친 등 문중의 묘소가 있는 선산에 대하여도 서로 의견이 맞지 않으면 경매에 따른 분할의 결론에 다다르는 경우가 있었습니다. 상속뿐 아니라, 이혼 시 재산분할도 마찬가지여서 부부가 공유하는 아파트나 부동산의 경우에도 현물 분할을 미룬 채 지분을 소유한 채 이혼이 완료된 경우에는 시간이 흐른 뒤 공유관계를 청산하기 위해 공유물 분할 소송을 제기하는 경우가 있습니다. 부동산을 처분하려고 해도 쌍방 의사의 일치가 이루어지지 않거나 서류 등 준비나 협조가 원활하지 않아 재산권 행사에 제약이 따르고, 분쟁이 발생할 가능성이 높아지므로 공유 관계를 최대한 신속하게 정리하고자 공유물 분할 소송을 통해 문제를 해결하게 되는 것입니다. 이처럼 상속이나 이혼으로 인해 공유 상태로 남겨진 부동산은 시간이 흐를수록 해결이 어려워지고, 이해관계가 복잡해질 수밖에 없습니다. 따라서 애초에 상속재산 분할 협의나 재산 분할 과정에서 명확한 정리를 하는 것이 중요하며, 이를 위해 전문가의 조언을 받는 것이 필요합니다. -끝- 이보라 변호사 | 정오의법률사무소 대표변호사 한양대학교 법학과 졸업 정오의법률사무소 대표 변호사 대한변협 인증 민사·이혼 전문 변호사
![[장두식 변호사] "경미한 설계변경? 수분양자의 동의 없이는 위험하다"](http://www.realtyeconomy.net/data/cache/public/photos/20250209/art_17404640342949_d0dee9_178x118_c0.png)
최근 아파트나 오피스텔의 경우 다양한 형태로 설계변경이 이루어지고 있습니다. 이때 중대한 설계변경인지, 혹은 경미한 설계변경인지에 따라 집단소송으로 이어지는 사례가 늘어나고 있습니다. 시행사나 시공사의 경우 정당한 절차를 통해 설계변경을 진행했다며, 분양계약 취소나 해제는 물론 손해배상 책임조차 인정할 수 없다는 입장을 보이는 경우가 많습니다. 이는 집단소송의 특성상 누군가에게 손해배상을 해줄 경우, 나머지 수분양자들이 추가적으로 집단소송을 제기할 가능성이 있고, 판결을 통해 법적으로 인정받지 않는 이상 선제적으로 잘못을 인정하지 않기 때문입니다. 이번 칼럼에서는 제가 3년 6개월 동안 대형 시공사와 조합을 상대로 진행해 승소한 사건을 소개하고자 합니다. [사실관계: 집단소송으로 진행하게 된 이유] 서울 동작구에 위치한 아파트 단지에는 한 호실에 두 세대가 살 수 있는 세대 구분형 아파트 322세대가 있었습니다. 이는 재건축 인허가 조건이었습니다. 그러나 분양계약을 체결할 당시 시행사(조합)와 시공사는 수분양자들에게 기본형 또는 분리형 중 하나를 선택하도록 안내했고, 추후 변경은 불가능하다고 강조했습니다. 수분양자들은 세대 구분형 아파트를 선택할 필요가 없었고, 추후 이를 변경할 계획도 없었기에 모두 기본형을 선택했습니다. 하지만 준공이 완료된 아파트에 입주했을 때, 기본형에도 보일러가 2대씩 설치되어 있었고, 난방비 고지서도 2장씩 발급되었습니다. 이에 따라 기본형 주택을 선택한 수분양자들은 즉시 비상대책위원회를 결성한 뒤, 시행사와 시공사에 항의하는 내용증명 우편을 발송했고, 변호사를 선임하여 집단소송에 나서게 되었습니다. [소송의 핵심쟁점: 경미한 설계변경이 채무불이행 손해배상으로 인정될 수 있는가] 항소심 재판부에서는 원고의 청구를 모두 기각한 제1심과 달리 시행사에 대한 손해배상 책임을 인정했습니다. 구 주택법(2016. 12. 2. 법률 제14344호 개정 전) 제2조 제2호의2에 따르면 ‘세대구분형 공동주택’은 세대별로 구분하여 생활이 가능한 구조이자, 동시에 하나의 세대가 통합하여 사용할 수 있는 구조여야 합니다. 이를 위해서는 적어도 본 세대와 분리 세대 간 구분된 공간이 갖추어져 있어야 합니다. 하지만 기본형에는 경계벽 등이 설치되지 않아 주택 내부 공간이 분리되어 있지 않았습니다. 향후 간단한 시공을 통해 세대구분형 공동주택으로 사용 가능하더라도, 현재 상태에서는 이에 해당한다고 볼 수 없었습니다. 또한 보일러 2대가 설치되는 것은 상당히 이례적이었으며, 같은 공간을 2대의 보일러로 난방하게 되어 이용이 불편하고, 난방 에너지 효율 감소 및 관리 비용 추가 지출이 발생할 것으로 판단되었습니다. 기본형이 부분 임대형과 마찬가지로 세대구분형 공동주택의 요건을 갖출 수 있도록 시공된다는 사실이 충분히 설명되지 않았다는 점에서, 보일러 2대 설치를 예측할 수 있었다거나 수인 가능한 범위에 있었다고 보기 어려웠습니다. [경미한 설계변경 해당 여부] 재판부는 경미한 설계변경에 해당하는지 여부에 대해 다음과 같이 판단했습니다. 이 사건 공급계약서에는 경미한 설계변경이 가능하다는 조항이 포함되어 있었습니다. 그러나 이는 세대구분형 공동주택을 설계·시공할 때 예측 가능한 범위 내의 경미한 설계변경이 있을 경우에만 수분양자들이 이를 수인할 것을 예정한 조항이라고 보았습니다. 따라서 피고 조합이 경미한 설계변경에 해당하지 않음에도 원고들의 동의 없이 기본형에 보일러를 추가로 설치한 것은 공급계약상 의무를 위반한 채무불이행에 해당한다고 판단했습니다. [결론] 이번 사건은 경미한 설계변경과 중대한 설계변경의 경계를 명확히 한 판례로, 분양 계약 시 계약서에 명시된 내용과 실제 시공 결과가 상이할 경우 시행사와 시공사에 손해배상 책임을 물을 수 있음을 보여줍니다. 시행사 및 시공사는 계약서에 기재된 내용을 준수하고, 변경 사항이 있을 경우 반드시 수분양자들의 동의를 받아야 하며, 그렇지 않을 경우 법적 분쟁으로 이어질 수 있다는 점을 명심해야 할 것입니다. 앞으로도 이러한 설계변경 분쟁이 발생하지 않도록 계약서 작성 시 명확한 조항을 마련하고, 계약 당사자 간의 충분한 소통이 필요할 것입니다. -끝- 장두식 파트너 변호사 | 법무법인 정향 부산대학교 법학전문대학원 졸업 연세대학교 법과대학 졸업 법무법인 정향 파트너 변호사 대한변호사협회 인증 부동산 전문 변호사 대한변호사협회 인증 가사법 전문 변호사
한국부동산이코노미 박창훈 기자 | 공주시는 세종시의 성장에 대응하고 상생 발전을 위해 추진 중인 '동현지구 스마트 창조도시 조성사업'에 속도를 낼 계획이라고 21일 밝혔다. 최원철 공주시장은 지난 14일 월송동에서 열린 시민과의 대화 자리에서 세종시와 인접한 동현동 일원에 공공기관이 들어설 스마트 창조도시를 조성해 동부 지역의 새로운 성장 축으로 삼겠다고 말했다. 공주시는 세종시와 바로 인접한 동현동 산1-1번지 일대 13만㎡(4만여 평) 부지에 475억 원을 투입해 미래 지향적인 창조도시를 조성할 예정이다. 이번 사업의 핵심은 공주의 미래 100년을 결정할 공공기관을 유치하는 것이다. 해당 부지는 서세종 IC와 인접해 서울~세종 고속도로 완공 시 접근성이 매우 유리하다. 또한, 정부세종청사와의 접근성을 높일 공주~세종 광역 간선급행버스체계(BRT) 노선이 내년 개통을 앞두고 있어 세종과 공주 간 이질감을 줄일 것으로 기대된다. 공주시는 민선 8기 들어 동현지구에 첫 번째 공공기관으로 한국식품안전관리인증원을 유치한 데 이어, 두 번째로 축산환경관리원 본사를 유치하는 데 성공했다. 시는 이들 공공기관 유치를 계기로 이 일대를 식품안전 연구개발(R&D) 클러스터로 개발하고, 미래 지역 첨단 산업의 중심으로 육성할 계획이다. 아울러 연계 기관 유치에도 집중해 지역 경제 활성화에 기여할 방침이다. 도시개발은 계획 인구 1만6,335명(7,102세대) 수용을 목표로 추진되며, 개발구역에는 단독 및 공동 주택, 주상복합 등이 건설될 예정이다. 충청남도 정책사업인 '충남형 도시 리브 투게더 사업'을 검토해 다양한 유형의 주택을 공급하고 서민 주거 안정을 도모할 예정이다. 또한 주민들의 공공 복리 증진을 위해 공공업무시설 용지와 공원, 상업용지 등을 조성하고, 소하천을 따라 역사문화공원을 마련해 쾌적한 주거 환경을 제공할 계획이다. 교육 여건 또한 최적의 환경을 제공하기 위해 초등학교 2개소, 중학교 1개소, 고등학교 1개소를 신설할 예정이다. 이를 통해 최상의 정주 여건을 갖추고, 송선·동현지구를 공주의 미래 발전을 위한 성장 거점으로 육성해 나갈 계획이다. 시는 충청남도 및 충남개발공사와 긴밀히 협력해 성공적인 사업 추진을 이어갈 방침이다. 최원철 시장은 "동현지구 스마트 창조도시 조성사업은 공주의 미래 100년을 준비하는 중요한 프로젝트"라며, "주거 안정과 지역 경제 활성화, 교육 환경 개선을 통해 시민들이 체감할 수 있는 성과를 만들어내겠다"고 강조했다. ▲자료제공 : 복돌이의부동산산책
나라 경기가 정말 어렵다. 급격한 물가상승과 내수 침체로 자영업자들의 고충은 어느 때보다도 심각한 상황이며, 자영업자가 부담하는 비용의 큰 한 축을 차지하는 임대료의 인상 문제를 놓고 올해도 임대인과 임차인 간에 많은 다툼이 발생할 것으로 보인다. 임대인은 임대인대로 해가 바뀌었으니 임대료를 올려달라고 할 것이고, 임차인은 임차인대로 오히려 임대료를 깎아달라고 아우성을 칠 것이다. 그런데 이렇게 상호 협의가 이뤄지지 않을 경우 우리 법은 임대료가 어떻게 정해진다고 규정하고 있을까? 상가건물 임대차보호법(이하 ‘상가임대차법’) 제10조는 이 법의 적용을 받는 임차인에게 최대 10년간의 계약갱신청구권을 인정하고 있고, 이에 따라 계약이 갱신되면 임대인과 임차인 모두에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담이나 경제사정의 변동 등을 고려하여 차임과 보증금의 증감을 청구할 수 있도록 하고 있다(제10조 제3항 단서). 한편 제11조 제1항 단서는 그중 ‘증액’은 종전 차임 또는 보증금의 5%를 초과하지 못한다고 하고 있다. 위 규정들에 반하여 임차인에게 불리한 약정은 효력이 없다(제15조. 이른바 ‘편면적 강행규정’). 통상 임대인은 1년 단위로 재계약을 하려고 하는 경우가 많고, 계약기간이 끝나기 1~2개월 전쯤 임차인에게 임대료와 보증금 등의 인상을 알리며 만약 인상에 부동의할 경우 계약은 갱신되지 않고 종료된다고 통보한다. 그렇다면 이때 임차인으로서는 어떻게 대처하는 것이 법적으로 가장 유리할까? 우선 생각해볼 수 있는 것은 위 5% 초과금지 규정을 거론하며 대충 그 정도 선에서 임대인과 인상률을 협의해보는 것이다. 5%까지는 어렵더라도 처음 임대인이 통보해온 것보다는 낮은 인상률로 협의가 되면 그러한 내용으로 임대인과 재계약을 체결한다. 그런데 위에서 본 위 5% 초과금지 규정은 편면적 강행규정이라고 했다. 만약 임차인이 우선 협의된 인상률로 임대료를 다 납부한 뒤 나중에 이사를 갈 때 강행규정 위반을 이유로 임대인에게 5%를 초과하여 지급받은 임대료를 부당이득이라며 반환해달라고 하면 임대인으로서는 왠지 반환해줄 수밖에 없을 것 같다. 실제로 이 같은 방식으로 임대료 분쟁을 계획했던 임차인들이 적지 않았던 것으로 보인다. 5%를 초과하여 지급받은 임대료를 반환해달라는 임차인의 부당이득반환청구소송이 전국 각지에서 줄을 이었는데 결과는 모두 원고 패소 판결로 끝이 났다. 이유는 위 5% 초과금지 규정은 임대인과 임차인 간 협의과정을 거쳐 재계약이 체결된 경우에는 적용되지 않고 종전 계약이 임차인의 계약갱신청구권 행사로 인해 일방적으로 갱신된 경우에만 적용된다고 보았기 때문이다. 이와 같은 이유로 계약서에서 앞으로 수년 내지 10년간 적용될 임대료나 보증금의 액수를 미리 정해놓은 경우에도 위 5% 초과금지 규정은 적용되지 않는다. 그렇다면 임차인의 입장에서 위 5% 초과금지 규정을 온전히 적용받으려면 어떻게 하는 것이 좋을까. 일단 임대인의 인상요구에 반대하는 의사표시를 한 뒤 상가임대차법에 따른 계약갱신청구권을 행사한다고 임대인에게 서면으로 알린다. 이러면 임대차계약은 임차인의 계약갱신청구권 행사로 인해서 일방적으로 갱신되기 때문에 위 5% 초과금지 규정이 적용되고 임차인으로서는 일단 기존대로 임대료와 보증금을 납부하다가 임대인이 차임증액청구권을 행사해 임대료가 증액되면 그때부터 증액된 임대료로 납부를 하면 된다. 이런 방식은 뭔가 법원이 임대인과 임차인 간 분쟁을 더욱 조장하는 게 아닌가 하는 생각이 들게 하지만 어쨌든 현재의 판례 논리와 상가임대차법의 내용을 정리하면 위와 같은 결론이 나온다. -끝- 이동준 변호사 | 법무법인 리앤리 대표변호사 現) 법무법인 리앤리 대표변호사 前) 법률사무소 태서 대표변호사 前) 법률사무소 리앤리 소속변호사 제6회 변호사시험 합격 건국대학교 법학전문대학원 졸업(6기) 성균관대 법학과 졸업
한국부동산이코노미 김성옥 기자 | 서울시는 2월 21일 열린 제4차 소규모주택정비 통합심의 소위원회에서 마포구 망원동, 도봉구 방학동 및 쌍문동 등지의 모아주택 사업시행계획을 통과시켰다고 밝혔다. 이번 통과된 안건은 총 4,035세대 규모로, 이 중 867세대는 임대주택으로 공급될 예정이다. 마포구 망원동 454-3번지, 459번지 일대 모아주택 마포구 망원동 454-3번지와 459번지 일대의 모아주택 사업은 가로주택정비사업으로 진행된다. 이번 심의를 통해 320세대(임대 58세대)의 주택이 2028년까지 공급될 예정이다. 해당 지역은 노후 건축물이 밀집한 지역으로, ‘모아타운’으로 지정되면서 사업이 신속하게 추진될 수 있게 되었다. 특히, 도로 여건을 개선하고, 망원한강공원과 연결되는 가로 활성화시설과 개방형 공동이용시설을 계획하여 지역 주민과 시민이 함께 이용할 수 있는 공간을 마련했다. 도봉구 방학동 618번지 일대 모아주택 도봉구 방학동 618번지 일대에서는 모아주택 5개소에서 총 1,949세대(임대 371세대)의 주택이 공급될 예정이다. 이 지역은 노후 건축물과 협소한 도로로 주거환경이 열악했으나, 모아타운 관리계획을 통해 정비가 진행된다. 특히, 도로 확장 및 보도 개선, 그리고 주민들이 이용할 수 있는 커뮤니티 공간과 공영주차장 설치 등 주민 편의성을 고려한 계획이 포함되었다. 도봉구 쌍문동 460번지 일대 모아주택 도봉구 쌍문동 460번지 일대에서도 모아주택 4개소에서 1,766세대(임대 438세대)가 공급될 예정이다. 이 지역은 좁은 도로와 경사지형으로 정비가 어려웠으나, 모아타운 지정으로 체계적인 정비가 가능해졌다. 또한, 기존 어린이공원을 확장하고, 지역 주민이 함께 이용할 수 있는 공동이용시설을 설치할 계획이다. 이로 인해 지역 환경 개선과 더불어 쾌적한 주거환경을 제공할 것으로 예상된다. 서울시, 주거 안정성과 도시 개발 균형 맞춘다 서울시는 이번 모아주택 사업의 추진을 통해 지역 환경을 개선하고, 주변 상권을 활성화할 것으로 기대하고 있다. 또한, 주거지의 효율적인 재개발을 통해 더 많은 세대의 주택을 공급하고, 시민들의 주거 편의성을 높일 예정이다. 이를 통해 서울시는 주거 안정성과 도시 개발의 균형을 맞추는 데 중요한 이정표를 세우게 될 것으로 보인다.
*출처 - 부산소상공인육아응원패키지 홈페이지* 한국부동산이코노미 이동혁 기자 | 부산광역시와 부산경제진흥원이 KB금융그룹과 협력해 추진하는 '부산 소상공인 육아 응원 패키지 지원사업’ 의 2차 모집이 지난 2월 13일부터 시작됐다. 이 사업은 부산 지역 소상공인의 출산 및 육아 부담을 완화하고, 저출생 위기를 극복하기 위해 마련됐으며, 사업비(30억 원)는 KB금융그룹이 전액 지원한다. 앞서 1차 모집(2024.12.30.~2025.01.17.)에서 소상공인들의 높은 관심을 받았으나, 기간 내 참여하지 못한 이들을 위해 추가 모집을 진행한다. 참여 희망자는 아래 3가지 사업 중 하나를 선택해 신청 가능하다. 1. 소상공인 출산·육아 대체 인건비 지원 ▶ 대상: 만 8세 이하 자녀를 둔 소상공인, 또는 근로자가 출산휴가·육아휴직을 사용한 소상공인 ▶ 지원내용: 대체인력 채용 시 인건비 월 최대 100만 원 x 3개월(총 300만 원) 2. 소상공인 아이돌봄서비스 지원 ▶ 대상: 3개월~12세 이하 자녀가 있는 소상공인 및 소상공인 사업장 근로자 ▶ 지원내용: 공공 아이돌봄서비스 이용료를 월 60시간 한도 내 전액 지원(가사활동 제외) 3. 무주택 소상공인 육아 응원금 지원 ▶ 대상: 무주택·임차 소상공인이면서 만 8세 이하 자녀를 둔 소상공인 ▶ 지원내용: 1인당 100만 원의 육아 응원금 지원 이번 2차 모집은 2025년 2월 13일(목)부터 3월 7일(금) 18시까지 진행되며, 신청을 원하는 소상공인은 ‘부산 소상공인 종합지원센터’ 홈페이지에 회원가입 후 접수하면 된다. 자세한 사항은 동일 홈페이지 또는 부산시 소상공인 종합지원센터, 공공 아이돌봄서비스 대표전화로 문의 가능하다. 부산광역시 관계자는 “이번 지원사업을 통해 부산 지역 소상공인들의 출산·육아 부담이 한층 덜어지길 기대한다”며 “저출생 문제 해결과 지역경제 활성화를 위한 다양한 지원책 마련에 힘쓰겠다”고 밝혔다.
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