한국부동산이코노미 류재영 기자 | 2025년 한국 상업용 부동산 시장이 금리 인하와 유동성 확대에 힘입어 점진적인 회복세를 보일 것으로 전망된다. 주요국 중앙은행들이 금리 인하에 나선 가운데, 한국은행 역시 추가 금리 인하 가능성을 내비치면서 국내 부동산 시장 전반에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상된다. 오피스 시장에서는 서울을 중심으로 활발한 임대 활동이 이어지고 있으며, 제한적인 신규 공급으로 인해 견고한 성과가 지속될 것으로 보인다. 특히 해외 자본의 유입이 증가하면서 오피스 자산에 대한 투자 수요도 안정적으로 유지될 것으로 전망된다. 물류 부문에서는 지난해 가격 조정이 어느 정도 마무리되면서 2025년부터 투자 심리가 개선될 것으로 기대되고 있다. 다만 수도권 A급 물류시설은 2024년 대규모 공급 여파로 공실률이 다소 상승한 상황이다. 그러나 2025년에는 공급 물량이 큰 폭으로 감소하면서 과잉 공급에 대한 우려가 점차 완화될 것으로 보인다. 다만 누적된 공실 면적이 완전히 해소되기까지는 일정 기간이 소요될 것으로 예상된다. 리테일 시장은 투자자들의 포트폴리오 다각화 차원에서 일정 부분 수혜가 기대되지만, 투자 심리가 완전히 회복되기까지는 시간이 더 필요할 것으로 보인다. 올해에는 데이터센터, 코리빙, 시니어 하우징 등 ‘뉴 이코노미’ 섹터에 대한 투자 다변화가 두드러질 전망이다. AI 기술의 확산과 클라우드 서비스 수요 증가로 데이터센터 수요가 급증하고 있으며, 인구 구조 변화에 따른 코리빙 및 시니어 하우징 수요도 꾸준히 늘고 있다. 이에 따라 투자자들은 오피스와 물류 자산 외에도 새로운 섹터로 투자 영역을 넓힐 것으로 예상된다. 전반적으로 2025년 한국 상업용 부동산 시장은 금리 인하로 인한 자금 조달 여건의 개선과 ‘뉴 이코노미’ 섹터의 부상으로 안정적인 흐름을 이어갈 것으로 보인다. 다만, 일부 지역 및 섹터의 신규 공급 증가로 인한 변동성 확대 가능성도 상존하는 만큼, 보다 면밀한 시장 모니터링이 필요할 것으로 전망된다.
*출처 - 한국공인중개사협회 홈페이지* 한국부동산이코노미 이동혁 기자 | 한국공인중개사협회가 제14대 대의원 및 부회장, 이사, 제20대 감사 선거 일정을 공고했다. 협회에 따르면 제14대 대의원 선거는 오는 2025년 3월 25일(화), 부회장, 이사, 감사 선거는 4월 3일(목)에 각각 치러질 예정이다. 대의원은 한국공인중개사협회 회원을 대표하는 중요한 역할을 맡고 있으며, 정관의 제정 및 변경, 예산·결산, 임원의 선출 및 불신임, 회비 결정, 협회 해산, 시·도회 및 지회의 설치와 폐지 등 협회의 주요 사항을 결정하는 핵심적인 위치에 있다. 정관 제12조에 따라 대의원은 협회의 방향성을 좌우하는 중요한 의결권을 가진다. 이번 제14대 대의원 선거는 대의원 선거규정 제4조에 해당하는 회원이라면 누구나 입후보할 수 있으며, 협회 회원 모두가 투표권을 가진다. 반면, 부회장, 이사, 감사는 회원들을 위해 봉사하고 협회의 비전과 방향성을 제시하는 주요 임원직으로, 이들 임원은 대의원들의 투표를 통해 선출된다. 이에 따라 대의원 선거 결과가 부회장, 이사, 감사 선거에도 직접적인 영향을 미치게 된다. 협회는 이번 선거가 경기 침체와 불황, 법정단체 전환 논의, 권리금 문제, 과도한 과태료 문제 등으로 어려움을 겪고 있는 개업 공인중개사들의 권익 보호와 협회 발전에 중대한 영향을 미칠 것으로 보고 있다. 협회 관계자는 “이번에 선출될 대의원과 임원들이 새롭게 구성될 제14대 협회장을 보좌해 회원들의 권익 보호를 위해 적극적으로 활동해주기를 기대한다”며, “회원 여러분의 적극적인 투표 참여가 그 어느 때보다 중요한 시점”이라고 강조했다.
한국부동산이코노미 김성옥 기자 | 서울시가 1인가구의 안전한 주거환경 조성을 위해 ‘1인가구 전월세 안심계약 도움서비스’ 운영시간을 확대했다. 기존 10개 자치구에서만 제공되던 토요일 서비스가 올해부터 25개 전 자치구로 확대되었으며, 평일 운영시간도 연장돼 야간에도 이용할 수 있게 됐다. ‘1인가구 전월세 안심계약 도움서비스’는 부동산 정보에 취약한 1인가구(독립 예정 가구 포함)를 대상으로 안전한 전월세 계약을 지원하는 무료 서비스다. 신청자는 ▲전월세 계약 상담(임대차 계약 유의사항 안내) ▲주거지 탐색(전월세 시세, 주변 환경 분석) ▲집보기 동행(주택 내부·외부 점검) ▲주거지원 정책 안내 ▲계약 과정 동행 등의 맞춤형 지원을 받을 수 있다. 이 서비스를 제공하는 ‘주거안심매니저’는 공인중개사 경험이 풍부한 전문가들로 구성돼 있으며, 계약 과정에서 발생할 수 있는 다양한 문제를 사전에 예방할 수 있도록 돕는다. 서울시는 3월부터 보다 많은 1인가구가 서비스를 이용할 수 있도록 운영시간을 확대했다. 기존에는 평일(월·목) 오후 1시 30분부터 5시 30분까지만 운영됐으나, 이번 개편을 통해 평일 야간(오후 8시까지) 운영이 추가됐다. 또한, 지난해 10개 자치구에서만 시범 운영되던 토요일 서비스도 25개 전 자치구로 확대됐다. 서울시는 서비스의 전문성을 더욱 강화하기 위해 한국공인중개사협회 서울 북부·남부회와 협력하여 주거안심매니저 인력을 지속적으로 확충할 계획이다. 또한, 전세사기 예방 교육, 최신 부동산 정책 강의, 현장 경험 공유 등을 포함한 전문 교육을 실시해 서비스의 질을 더욱 높일 방침이다. 이 서비스는 사전 예약제로 운영되며, 야간 및 토요일 서비스 이용을 원하는 경우 서울시 1인가구 포털(1in.seoul.go.kr) 또는 자치구별 문의처를 통해 예약을 신청해야 한다. 서비스 이용자 수는 매년 꾸준히 증가하고 있다. 2022년 시범사업 시행 첫해 1,924건이었던 이용 건수는 2023년 3,643건, 2024년 5,211건으로 증가했다. 특히 사회초년생(20~30대, 86.8%), 여성 임차인(71.3%), 서울 전입 예정인 타지역 거주자(22.3%) 등에게 실질적인 도움이 되고 있는 것으로 나타났다. 이용자 만족도 조사에서도 주거안심매니저의 전문성(88.8%)과 친절도(89.6%)에 대한 긍정적 평가가 높았으며, 이용자 10명 중 9명이 지인에게 서비스를 추천하겠다고 응답했다. 서울시는 앞으로도 1인가구의 주거 안정성을 높이기 위해 지속적으로 서비스를 개선하고, 관련 지원 정책을 확대해 나갈 계획이다. 부동산 계약 경험이 부족한 1인가구라면 서울시 1인가구 포털을 통해 ‘전월세 안심계약 도움서비스’를 적극 활용하는 것이 좋다.
한국부동산이코노미 박창훈 기자 | 최근 전세사기가 더욱 정교해지면서 신탁등기된 아파트를 이용한 사기 피해도 증가하고 있다. 일반적으로 전세 계약을 체결하기 전, 등기부등본을 확인하면 해당 부동산의 소유자를 알 수 있다. 하지만 일부 아파트는 소유자가 개인이 아닌 신탁회사 법인명으로 되어 있는 경우가 있다. 이러한 경우 법률적 이해가 부족한 임차인은 신탁 계약의 구조를 파악하지 못한 채 위험한 계약을 체결할 가능성이 높아진다. 신탁등기는 부동산 소유자가 신탁회사에 소유권을 이전하고, 신탁회사가 해당 부동산을 관리·운영하는 구조를 의미한다. 이는 투자나 자금 조달을 목적으로 활용되며, 관리형 신탁, 처분 신탁, 담보 신탁, 개발 신탁, 투자 신탁 등 다양한 형태로 이루어진다. 이 중 담보신탁은 대출을 위해 활용되는 방식으로, 만약 대출을 상환하지 못하면 신탁회사가 해당 부동산을 매각해 채권자에게 우선 변제하는 구조다. 문제는 소유권이 신탁회사로 넘어갔음에도 불구하고 임대인이 이를 숨기거나 착각한 채 전세 계약을 체결하는 사례가 발생하고 있다는 점이다. 신탁등기된 아파트에서 발생하는 전세사기 유형은 임대인이 소유권이 신탁회사에 넘어갔음에도 불구하고 자신이 여전히 소유자라고 주장하며 계약을 체결하는 방식이다. 등기부등본을 꼼꼼히 확인하지 않은 임차인은 이를 인지하지 못하고 계약을 진행할 가능성이 크다. 만약 신탁회사의 동의 없이 계약이 이루어졌다면, 전세보증금을 보호받기 어려울 수 있으며, 위탁자가 대출을 상환하지 못하면 신탁회사는 해당 부동산을 매각할 수 있어 임차인의 피해가 발생할 위험이 높다. 일반아파트와 신탁아파트의 차이 이러한 전세사기를 예방하기 위해서는 몇 가지 핵심 사항을 반드시 확인해야 한다. 먼저, 등기부등본을 발급받아 해당 아파트가 신탁등기 상태인지 확인해야 한다. 또한, 신탁원부를 발급받아 신탁 계약의 주요 내용을 파악하고, 계약 체결 전에 반드시 신탁회사(수탁자)의 동의를 받아야 한다. 특히, 계약과 관련된 모든 내용은 녹음 등을 통해 증거로 남겨야 한다. 보증금의 수령인이 위탁자인지, 수탁자인지도 확인하고, 전세 만기 도래 후 보증금을 반환할 책임자가 누구인지 명확하게 해야 한다. 신탁등기된 아파트는 대부분 신축건물인 경우가 많으며, 준공 이전부터 선입주가 이루어지는 경우가 많다. 이에 따라 준공 이후 보존등기가 완료된 뒤, 실제 등기부상 소유자와 계약을 체결하는 것이 안전하다. 부동산 거래의 기본 원칙은 등기부상 소유자와 계약을 체결하는 것이며, 만약 대리인이 있을 경우 대리권에 대한 철저한 검토가 필수적이다. 신탁회사를 통한 확인 절차도 중요하다. 신탁등기된 아파트에 전세를 계약하려는 경우, 신탁회사에 직접 방문하거나 유선으로 계약 가능 여부를 확인하고 동의서를 확보하는 것이 안전한 방법이다. 또한, 신탁등기된 아파트에 근저당이 설정되어 있다면 신탁회사에 직접 연락해 대출 상환 여부를 확인하고, 이를 전화 녹음 등으로 증거를 남겨두는 것이 바람직하다. 전세보증금 보호를 위한 추가적인 조치도 고려해야 한다. 신탁등기된 아파트가 경매로 넘어갈 가능성이 있다면, 전세 조건을 반전세나 월세로 변경하는 것도 방법이 될 수 있다. 이렇게 하면 경매가 진행되더라도 월세 지급을 중단하고 보증금에서 공제하는 방식으로 피해를 줄일 수 있다. 전세사기가 기승을 부리는 가장 큰 이유는 "설마 내게 그런 일이 생길까"라는 안이한 사고방식 때문이다. 부동산 거래에서는 공인중개사나 임대인을 무조건 신뢰하기보다, 직접 서류를 확인하고 전문가와 상담하는 것이 필수적이다. 전세 계약 전 반드시 신탁 여부를 확인하고, 수탁자인 신탁회사의 동의를 받아야 한다. 철저한 서류 확인과 법률 검토만이 전세사기의 위험을 최소화할 수 있는 최선의 방법이다.
한국부동산이코노미 성지환 기자 | 도널드 트럼프 전 미국 대통령이 2025년 재집권하면서 예상대로 고율 관세 정책을 다시금 시행하고 있다. 특히, 중국 및 주요 교역국을 대상으로 보호무역주의를 강화하고 있으며, 이는 국내 경제뿐만 아니라 빌딩 시장에도 영향을 미칠 것으로 예상된다. 트럼프 행정부가 다시 관세 인상을 추진하면, 한국의 주요 수출 산업인 반도체, 자동차, 철강 등이 타격을 받을 가능성이 크다. 기업 실적 악화는 결국 오피스 빌딩 수요 감소로 이어질 수 있으며, 특히 제조업 기반이 강한 인천, 울산, 부산 등 지역의 상업용 부동산 시장이 위축될 가능성이 있다. 글로벌 금융시장 불안정성이 커지면서 외국인의 한국 부동산 투자도 줄어들 수 있다. 특히, 서울 강남 및 여의도의 대형 빌딩 시장에서 해외 투자자들의 거래 비중이 상당한데, 관세 인상으로 인한 경기 불확실성이 높아지면 투자 심리가 위축될 가능성이 높다. 수출 감소와 경제 둔화로 인해 기업들이 자금 조달에 어려움을 겪으면, 사옥 매각 등의 움직임이 증가할 수 있다. 이에 따라 상업용 빌딩 매물이 늘어나지만, 매수자 확보가 어려워 가격 조정이 불가피할 전망이다. 또한, 트럼프 정부의 관세 인상은 글로벌 공급망에도 영향을 미쳐 철강, 목재 등 건설 원자재 가격 상승을 초래할 수 있다. 이는 신규 빌딩 건설 비용 증가로 이어지면서 개발 사업이 위축될 가능성이 크다. 반면, 글로벌 경제 불확실성이 커질수록 일부 투자자들은 상대적으로 안정적인 한국 부동산 시장을 선호할 가능성이 있다. 또한, 정부가 경기 부양책을 발표할 경우 금리 인하 가능성이 커지면서 장기적으로 빌딩 시장에 긍정적인 영향을 미칠 수도 있다. 트럼프 정부의 고율 관세 정책은 한국 경제 전반에 부정적인 영향을 미칠 가능성이 높으며, 특히 오피스 시장 위축, 외국인 투자 감소, 원자재 가격 상승 등이 국내 빌딩 시장에 부담으로 작용할 것으로 보인다. 다만, 정부 정책 대응과 투자자들의 움직임에 따라 일부 기회 요소도 존재할 수 있어, 신중한 시장 분석과 대응 전략이 요구된다. .
한국부동산이코노미 성지환 기자 | 최근 빌딩 매매 시장에서 거래 절벽 현상이 두드러지고 있다. 매도자와 매수자 간의 가격 차이, 고금리 기조, 경기 불확실성 등이 복합적으로 작용하면서 거래량이 급감하는 상황이다. 2022년부터 이어진 고금리 정책은 빌딩 거래 감소의 주요 원인으로 작용하고 있다. 대출 부담이 커지면서 투자자들이 빌딩 매입을 주저하는 분위기가 형성됐다. 특히, 빌딩 투자 시 활용되는 대출 금리가 높아지면서 투자 수익률이 하락했고, 이는 거래 위축으로 이어졌다. 매도자와 매수자의 가격 눈높이 차이도 거래 절벽을 심화시키고 있다. 매도자는 기존 가격을 유지하려 하지만, 매수자는 경기 침체와 금리 부담을 고려해 낮은 가격을 제시하는 상황이다. 가격 조율이 어려워지면서 매물이 쌓이고 있지만, 실제 거래로 이어지는 경우는 많지 않다. 국내외 경제 불확실성도 영향을 미치고 있다. 기업과 개인 투자자들은 자산을 보수적으로 운용하는 경향이 강해졌으며, 특히 오피스 빌딩의 경우 공실률 증가 문제까지 겹치면서 투자 매력이 감소한 상태다. 이러한 요인들이 맞물리면서 빌딩 매매 시장의 거래량은 급감했다. 2023년 상업·업무용 빌딩 거래량은 전년 대비 약 27% 감소하며, 2006년 이후 최저치를 기록했다. 특히 50억 원 이상의 중대형 빌딩 거래가 더욱 크게 줄어든 것으로 나타났다. 서울 강남권에서도 대형 빌딩 매물이 증가하고 있지만, 매수자들의 신중한 태도로 인해 거래 속도는 둔화되고 있다. 전문가들은 2025년 상반기부터 금리 인하가 예상되면서 거래량이 다소 회복될 가능성이 있다고 전망하고 있다. 다만, 경기 회복 여부와 정부 정책 변화에 따라 빌딩 시장의 흐름은 여전히 유동적일 것으로 보인다. 거래 절벽 현상은 단기간 내 해결되기 어려운 문제지만, 시장 흐름을 면밀히 분석하고 신중한 투자 전략을 수립하는 것이 중요한 시점이다.
![[이동준 변호사] 폐업 앞둔 자영업자의 고민, 원상복구 범위 어디까지인가](http://www.realtyeconomy.net/data/cache/public/photos/20250310/art_1741318613924_227ec0_178x118_c0.png)
서울에서 요식업을 운영하던 A씨는 최근 폐업을 결심했다. 2년간의 운영 끝에 결국 수익성이 낮아 가게를 정리하기로 한 것이다. 하지만 폐업 과정에서 예상치 못한 또 다른 고민이 그를 괴롭혔다. 바로 상가 임대차 계약 종료 후 발생하는 ‘원상복구 의무’ 였다. 임차인은 임대차 계약이 종료되면 임대차 목적물, 즉 가게를 원상태로 복구하여 임대인에게 반환해야 한다. 일반적으로 여기서 ‘원상’이란 임대차 계약 체결 당시의 상태를 의미한다. 즉, 임차인이 입주했을 때 이미 설치되어 있던 시설물에 대해서는 원상복구 의무가 없고, 입주 후 직접 설치·변경한 시설만 철거하면 된다. 하지만 A씨의 경우는 조금 복잡했다. 그는 기존 임차인으로부터 가게를 인수하는 영업양수도 계약을 체결하고 장사를 시작했다. 문제는 그가 인수한 시설물 대부분이 종전 임차인이 설치한 것이었다는 점이다. 이 경우, A씨는 어디까지 원상복구를 해야 할까? 일반적으로 임대인들은 다음과 같이 주장한다. "현재의 임차인은 영업양수도를 통해 종전 임차인의 원상복구 의무까지 승계했으므로, 가게를 아예 공실 상태로 만들어야 한다." 하지만 법률적으로 보면 이는 반드시 옳다고 볼 수 없다. 영업양수도 계약은 ‘상대적 효력’만 가지는 계약으로, 종전 임차인과 새로운 임차인 사이의 관계만 규율할 뿐, 임대인과 현재 임차인 간의 권리·의무를 결정하는 계약은 아니다. 임대차 계약이 별도로 체결되었고, 그 계약에 ‘종전 임차인의 시설까지 철거해야 한다’는 조항이 명시되지 않았다면, 현재의 임차인은 자신이 설치·변경한 부분만 원상복구하면 된다는 해석이 가능하다. 이와 관련된 대법원 판례는 아직 없지만, 하급심 판례들은 대부분 현재 임차인의 원상복구 의무 범위를 제한적으로 해석하고 있다. 이에 따르면, A씨는 자신의 비용으로 설치한 시설만 철거하면 되며, 종전 임차인이 설치한 시설까지 철거할 의무는 없는 것으로 볼 수 있다. 이 같은 법률적 판단을 듣고 A씨는 안도의 한숨을 쉬었다. 폐업이라는 결정 자체도 어려웠지만, 원상복구 공사비까지 추가로 부담해야 한다면 더욱 큰 타격이 될 뻔했기 때문이다. 최근 경기 침체와 임대료 부담으로 인해 폐업을 고려하는 자영업자가 많아지고 있다. 하지만 계약서 내용을 정확히 검토하고 법적 조언을 구하면 불필요한 비용 부담을 줄일 수 있다. 폐업을 앞둔 임차인들은 반드시 원상복구 의무의 범위를 정확히 파악하고, 임대인과 협의하는 것이 필요하다. -끝- 이동준 변호사 | 법무법인 리앤리 대표변호사 現) 법무법인 리앤리 대표변호사 前) 법률사무소 태서 대표변호사 前) 법률사무소 리앤리 소속변호사 제6회 변호사시험 합격 건국대학교 법학전문대학원 졸업(6기) 성균관대 법학과 졸업
한국부동산이코노미 손춘미 기자 | 서울 영등포구 양평동에 위치한 ‘영등포 디스테이트 지식산업센터’가 기업들의 관심을 끌고 있다. 수도권 서남부 비즈니스 존의 새로운 랜드마크로 자리 잡은 이 지식산업센터는 우수한 입지와 최신 시설을 갖춰 스타트업부터 중견기업까지 다양한 기업들의 니즈를 충족시키며 최적의 비즈니스 환경을 제공하고 있다. 영등포 디스테이트 지식산업센터는 지하철 5호선 양평역에서 도보 4분 거리에 위치해 있으며, 여의도, 강남, 김포공항 등 주요 거점으로의 이동이 편리하다. 또한 올림픽대로와 서부간선도로와 인접해 있어 수도권 전역으로의 접근성이 뛰어난 것이 특징이다. 이러한 입지적 장점은 기업들의 업무 효율성을 극대화하는 요소로 작용하며, 특히 교통이 중요한 물류·제조업체와 빠른 이동이 필요한 IT·미디어 기업들에게 유리한 환경을 제공한다. 센터 내부는 최신 트렌드를 반영한 모던한 인테리어와 실용적인 공간 설계를 갖추고 있다. 다양한 규모의 사무실이 마련돼 있으며, 넓은 주차 공간과 입주 기업을 위한 다양한 편의시설이 조성돼 업무 생산성을 높이는 데 기여한다. 또한 친환경 및 에너지 절감 시스템이 적용된 스마트 빌딩으로 운영돼 입주 기업들은 운영 비용 절감 효과도 기대할 수 있다. 영등포 디스테이트 지식산업센터는 다양한 업종과 규모에 맞춰 유연한 임대가 가능하다. 소규모 스타트업을 위한 소형 오피스부터 중견기업을 위한 넓은 업무 공간까지 다양한 선택지를 제공하며, 경쟁력 있는 임대료와 관리비 역시 입주 기업들의 부담을 줄이는 요소로 작용한다. 서울시의 지속적인 산업단지 개발과 지식산업센터 활성화 정책에 따라 영등포 디스테이트 지식산업센터의 미래 가치는 더욱 상승할 것으로 전망된다. 특히 영등포구는 IT, 미디어, 제조업 등 다양한 산업군의 기업들이 몰리는 지역으로, 향후 비즈니스 거점으로서의 입지가 더욱 탄탄해질 것으로 보인다. 입지, 인프라, 생태계 측면에서 차별화된 가치를 제공하는 영등포 디스테이트 지식산업센터는 기업들에게 새로운 성장 기회를 제공할 것으로 기대된다.
한국부동산이코노미 김주휘 기자 | 국토교통부 대도시권광역교통위원회(이하 '대광위')는 3일, 지난해 5월 출시한 대중교통 할인 서비스 K-패스의 이용자 수가 300만명을 넘어섰다고 밝혔다. 이는 지난해 8월 200만명 이용자 달성 이후 불과 7개월 만에 이룬 성과로, 출시 초기부터 꾸준히 빠른 성장세를 보여왔다. K-패스는 월 15회 이상 대중교통을 이용할 경우 월 최대 60회(일 최대 2회)까지 지출금액의 일정 비율을 다음 달에 환급받을 수 있는 교통카드 서비스다. 이용자들은 월평균 대중교통비 6만 8천원 중 1만 8천원(약 26.6%)을 환급받은 것으로 나타났다. 특히 주목할 만한 점은 청년층과 저소득층의 높은 혜택이다. 청년층은 월평균 2만원, 저소득층은 월평균 3만 7천원을 환급받아 실질적인 교통비 부담 경감 효과를 체감하고 있는 것으로 분석됐다. 대광위가 실시한 이용자 만족도 조사에서는 응답자의 92.4%가 K-패스에 만족한다고 답했다. 이용자들이 꼽은 K-패스의 주요 장점으로는 ▲교통비 절감 효과 ▲기존 알뜰교통카드 대비 편리성 증대 ▲지자체 지원사업과의 연계 가능한 확장성 등이 있었다. 기존 알뜰교통카드는 대중교통 이용 전 도보나 자전거 이동 거리를 측정해야 하는 번거로움이 있었지만, K-패스는 이러한 과정 없이 바로 대중교통 이용 시 할인 혜택을 받을 수 있어 이용자 편의성이 크게 개선됐다. K-패스는 올해 1월부터 기존 일반(20% 할인), 청년(30% 할인), 저소득(53.3% 할인) 유형에 다자녀 가구 유형을 새롭게 추가했다. 2자녀 이상 가구는 30%, 3자녀 이상 가구는 50%의 할인율을 적용받을 수 있게 되었다. 이를 통해 다자녀 가구의 교통비 부담을 추가로 경감하고, 저출산 문제 해결에도 기여한다는 계획이다. K-패스는 전국 6개 광역 지자체와 연계하여 추가적인 혜택을 제공하고 있다. 경기도의 '더 경기패스', 인천의 'I-패스', 부산의 '동백패스', 세종의 '이응패스' 등이 대표적이다. 이러한 지역 맞춤형 서비스를 통해 이용자들은 지역 특성에 맞는 추가 할인 혜택을 누릴 수 있다. 예를 들어, 경기도 거주자가 K-패스와 더 경기패스를 함께 이용할 경우 기본 할인율에 추가로 경기도에서 제공하는 할인 혜택을 받을 수 있어 교통비 절감 효과가 더욱 커진다. 강희업 국토교통부 대도시권광역교통위원회 위원장은 "사업 시행 10개월 만에 이용자 300만 명을 돌파하는 등 K-패스는 국민의 대중교통비 부담을 낮추는 대표적인 정책으로 자리 잡았다"고 평가했다. 또한 "지역 상황에 맞는 지자체 맞춤형 K-패스 사업을 지속적으로 발굴해나갈 수 있도록 관계 기관과 긴밀히 논의할 것"이라고 밝혔다. 대광위는 앞으로 더 많은 지자체와의 연계 사업을 확대하고, 사용자 편의성을 높이기 위한 서비스 개선에도 집중할 계획이다. 이를 통해 대중교통 이용 활성화를 촉진하고, 국민 교통비 부담을 지속적으로 경감시켜 나간다는 방침이다. K-패스는 출시 이후 짧은 기간 동안 빠르게 확산되어 대중교통 이용자들에게 실질적인 혜택을 제공하는 정책으로 자리매김했다. 특히 청년, 저소득층, 다자녀 가구 등 교통비 부담이 큰 계층에 차등화된 할인율을 적용함으로써 사회적 형평성을 높이는 데도 기여하고 있다. 앞으로도 K-패스는 더 많은 이용자에게 혜택이 돌아갈 수 있도록 서비스를 확대하고, 지역별 특성을 반영한 맞춤형 정책으로 발전해 나갈 것으로 기대된다. 대중교통 이용 활성화를 통한 환경 보호와 교통 혼잡 완화에도 긍정적인 영향을 미칠 것으로 전망된다. 대광위 관계자는 "K-패스가 단순한 교통비 지원 정책을 넘어 대중교통 활성화와 탄소 중립 실현에도 기여할 수 있도록 지속적으로 제도를 발전시켜 나갈 것"이라고 덧붙였다.
![[김정한 변호사] "분묘 설치와 점유취득시효: 하급심과 대법원의 엇갈린 판단"](http://www.realtyeconomy.net/data/cache/public/photos/20250209/art_17407222070755_775c73_178x118_c0.png)
타인의 토지에 분묘를 설치한 경우 점유취득시효가 인정될 수 있을까요? 정답은 '점유취득시효가 인정될 수도, 인정되지 않을 수도 있다'입니다. 너무 무책임한 답변이라고요? 실제 동일한 사실관계를 기초로 진행된 소송에서 하급심 법원(제1심, 제2심)과 대법원(상고심)이 각 점유취득시효, 구체적으로는 자주점유(타인의 토지를 점유자가 소유의 의사로 점유하는 것)에 대하여 달리 판단하였습니다. 기초적인 사실관계는 다음과 같습니다. - 원고의 아버지가 1967. 2.경 이 사건 토지 일부에 할아버지의 분묘를 설치 - 2017. 4.경 같은 토지 일부에 원고의 아버지의 분묘를 설치하고, 2028. 4.경 원고의 고조부, 고조모 등 선대의 분묘 안치 - 원고는 이 사건 토지의 상속인인 피고를 상대로 점유취득시효를 주장하면서 소유권이전등기 청구소송 제기 하급심인 제1심과 제2심은 원고의 자주점유 및 점유취득시효완성 주장을 인정하였으나, 대법원은 하급심 판단과 달리 원고 또는 원고의 아버지가 이 사건 토지 일부에 선대의 분묘를 설치하고 그 묘역을 관리하여 왔다는 사실만으로 소유의 의사로 이 사건 토지를 점유(자주점유)하였다고 추정되지 아니한다고 판단하면서, 원고의 점유취득시효완성 주장을 배척하였습니다. 하급심과 대법원이 인정한 사실관계가 동일하였음에도 불구하고 법원의 판단이 달라진 것은 어떤 이유일까요? 바로 점유취득시효의 주요 쟁점인 자주점유, 구체적으로는 자주점유의 입증책임에 대한 법리를 달리 적용하였기 때문입니다. 민법 제197조 제1항은 "점유자는 소유의 의사로 선의, 평온 및 공연하게 점유한 것으로 추정한다."라고 규정하고 있습니다. 이에, 많은 사람들이(심지어 변호사와 법원마저) 점유자에게 당연히 소유의 의사가 인정되는 것으로 알고 있는 경우가 많습니다. 즉, 점유자로서는 점유하고 있는 사실만 인정되면 자주점유가 추정되므로, 그 상대방이 자주점유의 추정을 깨트릴 사실관계를 주장 입증해야 한다는 것입니다. 이 사건의 하급심인 제1심과 제2심 역시 아래의 대법원 판례를 인용하면서 원고의 자주점유는 추정되고, 피고가 단순히 원고의 자주점유를 부정하는 것만으로는 원고의 자주점유의 추정이 깨지지 않는다고 판단하여 취득시효완성을 인정한 것입니다. 점유자가 취득시효를 주장하는 경우 스스로 소유의 의사를 증명할 책임은 없고, 그 점유자의 점유가 소유의 의사가 없는 점유임을 주장하여 취득시효의 성립을 부정하는 자에게 그 증명책임이 있다. (중략) 점유자가 타인의 소유권을 배척하고 점유할 의사를 갖고 있지 않았던 것이라고 볼 만한 사정이 증명된 경우에 한하여 그 추정은 깨진다. 그러나 점유자가 스스로 매매나 증여와 같이 자주점유의 권원을 주장하였는데, 이것이 인정되지 않는다는 사유만으로는 자주점유의 추정이 깨진다고 볼 수 없다.(대법원 2017. 12. 22. 선고 2017다360, 377 판결 참조) 하지만, 이 사건 대법원(대법원 2025. 1. 23. 선고 2024다300228 판결)의 판단은 달랐습니다. 타인의 토지에 분묘를 설치한 경우 점유자의 소유의 의사(자주점유)가 추정되지 않으므로, 결국 원고 스스로 피고의 토지를 소유의 의사로 점유하여 왔다고 볼 수 있는 특별한 사정(사실관계)에 대하여 밝혀야 함에도 불구하고, 원고의 자주점유에 대한 입증이 부족하여 취득시효의 완성을 인정할 수 없다고 본 것입니다. 임야의 일부에 선조의 분묘가 설치되어 있다는 사정만으로는 그 임야 전체를 배타적으로 점유·관리하여 왔다고 볼 수는 없고, 타인의 토지 위에 분묘를 설치 또는 소유하는 자는 다른 특별한 사정이 없는 한 그 분묘의 보존 및 관리에 필요한 범위 내에서만 타인의 토지를 점유하는 것이므로 점유권원의 성질상 소유의 의사가 추정되지 않는다.(대법원 1997. 3. 28. 선고 97다3651, 97다3668 판결, 대법원 2000. 11. 14. 선고 2000다35511 판결 등 참조) (중략) 그런데도 원심은 소외 1이 이 사건 토지를 분묘의 보존 및 관리에 필요한 범위 내에서가 아니라 소유의 의사로 점유하여 왔다고 볼 수 있는 다른 특별한 사정에 대해 밝히지 않은 채 소외 1의 자주점유를 인정하고, 이를 전제로 원고의 취득시효 완성을 원인으로 한 소유권이전등기청구를 인용하였다. 이러한 원심판결에는 자주점유의 추정에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다. 이를 지적하는 취지의 상고이유 주장은 이유 있다. 이 사건과 같이, 하급심 법원마저 자주점유의 입증책임에 대한 법리를 오해할 정도로 자주점유는 점유취득시효 사건에서 매우 중요한 쟁점임에도 불구하고 자칫하면 잘못된 법리를 적용하기 쉽습니다. 결국, 해당 점유의 구체적인 모습 및 사정에 따라 그에 맞는 자주점유의 추정 및 입증책임의 법리를 적용하여야 할 뿐만 아니라 구체적인 사실관계의 입증책임을 다하는 태도가 필요하다고 할 것입니다. -끝-
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