한국부동산이코노미 김주휘 기자 | ‘무료 촬영’을 미끼로 소비자를 유인한 뒤 고가의 앨범 제작비나 원본 사진 파일 제공 비용을 청구하는 사례가 급증하고 있어 소비자들의 주의가 요구된다. 한국소비자원은 최근 3년 3개월 동안 접수된 사진 촬영 관련 피해구제 신청이 총 1,228건에 달하며, 이 중 ‘무료 촬영’ 관련 피해가 182건으로 전체의 약 14.8%를 차지했다고 28일 밝혔다. 피해 유형별로는 계약 해제를 둘러싼 분쟁이 75.3%(137건)로 가장 많았으며, 계약 불이행(10.4%), 부당행위(6.0%)가 그 뒤를 이었다. 특히 예약금 환급 거부, 추가 상품 유도 후 취소 시 환급 거부 등 소비자 기만 사례가 반복되고 있는 것으로 드러났다. 계약 금액은 10만 원 미만이 43.6%(75건)로 가장 많았지만, 50만 원 이상 고액 계약도 47.1%에 달해 심각성을 더했다. 100만 원 이상 계약도 36.0%에 이르렀으며, 평균 계약 금액은 약 75만 원으로 나타났다. 피해자 분석 결과, 여성 피해자가 67.0%(122건)로 남성보다 두 배 이상 많았고, 연령대별로는 30대가 44.4%로 가장 많았다. 이어 40대(31.4%), 20대(12.4%) 순이었다. 지역별로는 경기도가 34.6%(63건)로 가장 많았으며, 서울(25.9%)과 인천(9.9%)을 포함한 수도권이 절반 이상을 차지했다. 구체적인 피해 사례도 다양하다. 한 소비자는 ‘무료 촬영’ 광고를 보고 예약금을 냈지만, 7일 이내 취소에도 환급을 거부당했다. 또 다른 소비자는 촬영 후 원본 파일을 받기 위해 액자를 반드시 구매해야 한다는 설명을 듣고 고액 결제를 할 수밖에 없었다. 일부 악질 사례는 무료 이벤트에 당첨되어 촬영 후 취소를 요청했지만, 사업자가 원본 사진을 일방적으로 전송한 뒤 환급을 거부하는 방식이었다. 제작 지연 문제도 심각해, 약속된 2개월을 넘긴 3개월 이상 지연 사례도 발생했지만 환불은 거절됐다. 이에 한국소비자원은 소비자들에게 무료 촬영이라는 광고 문구에 현혹되지 말고 계약 조건을 꼼꼼히 따져볼 것을 당부했다. 원본 파일 제공 여부, 추가 비용 발생 조건, 예약금 환급 가능성, 날짜 변경 조건 등을 명확히 확인하고 계약서 작성 시 유·무료 항목, 상품 구성 등 중요 내용을 문서로 남기고 사본을 보관해야 한다는 것이다. 촬영 전에는 의상이나 소품 변경 등으로 인한 추가 비용 권유 가능성을 염두에 두고, 총비용을 사전 확정하는 것이 중요하며, 문제가 발생했을 경우 즉시 이의를 제기해야 한다. 촬영 이후에는 파일 전송이나 제작 착수를 이유로 환급을 거부하는 사례가 많기 때문에, 촬영 후에는 계약 취소가 사실상 어려울 수 있음을 인지해야 한다. 아울러 문자, 계약서, 입금 내역 등 관련 증거를 확보하고 잔금 결제 전에는 항목별 비용을 점검하는 것이 권장된다. 자율적 분쟁 해결이 어려운 경우에는 ‘1372 소비자상담센터’나 ‘소비자24’를 통해 상담 및 피해구제를 신청할 수 있다. 한국소비자원 관계자는 “무료라는 유혹에 속지 말고, 계약 전 충분한 정보 확인과 문서 보관이 피해를 예방하는 핵심”이라며 “신중한 결정이 무엇보다 중요하다”고 강조했다.
한국부동산이코노미 이동혁 기자 | 중소벤처기업부는 22일(목) 서울 종로구에 위치한 소상공인시장진흥공단 서울중부센터에서 ‘소상공인 새출발 지원센터’ 개소식을 열고, 과도한 채무로 어려움을 겪는 소상공인의 재기 지원을 본격적으로 강화하겠다고 밝혔다. 이번에 문을 연 소상공인 새출발 지원센터는 기존의 ‘재기지원센터’를 전면 개편한 것으로, 폐업 이후 재창업이나 재취업을 돕는 기존 기능에 더해 개인회생, 파산 등 채무조정 기능을 대폭 강화한 것이 핵심이다. 특히 센터는 금융·법률 전문가와의 상담을 통해 소상공인의 자산 및 부채 현황에 맞춘 변제계획을 수립하고, 채무조정 신청서 작성부터 법원 제출까지 전 과정을 밀착 지원하는 구조로 운영된다. 이와 더불어 중기부는 지난 5월 20일 서울회생법원과 ‘소상공인 채무조정 전담재판부’ 신설에 관한 업무협약(MOU)을 체결했다. 이 협약에 따라 새출발 지원센터를 통해 접수된 채무조정 신청은 법원 내에서 ‘기관경유사건’으로 분류되어 전담재판부(패스트트랙)에 배정되며, 보다 신속한 심사를 받을 수 있게 된다. 개소식 직후 열린 정책간담회에서는 채무조정 제도를 실제로 경험한 소상공인들이 현장의 목소리를 전했다. 간담회에서는 파산관재인 비용 부담, 복잡한 신청 절차, 전문가 지원 필요성 등 다양한 실무적 애로사항이 공유되었고, 이에 대한 정부 차원의 개선 의지도 함께 논의됐다. 이날 행사에 참석한 오영주 중소벤처기업부 장관은 개소식 기념사에서 “소상공인 새출발 지원센터는 단순한 행정공간이 아니라, 재기를 꿈꾸는 소상공인을 위한 희망의 상징”이라고 강조하며, “정부는 고금리·고물가로 채무 부담이 커진 상황에서 실질적인 채무조정과 재기 기반 마련에 적극 나설 것이며, 법원 및 민간 전문가와의 협업을 통해 소상공인의 든든한 재기 발판이 되겠다”고 밝혔다. 정부는 앞으로도 전국적으로 새출발 지원센터의 설치를 확대하고, 채무조정 제도의 실효성을 높이기 위한 제도 개선을 지속적으로 추진할 계획이다. 이는 단순한 부채 탕감을 넘어, 자립과 재기를 위한 기반을 마련해주는 포괄적 지원으로 평가받고 있다.
한국부동산이코노미 김주휘 기자 | 오늘날 창업 시장은 겉으로 드러나는 트렌드를 좇는 것으로는 성공하기 어렵다. 수많은 가게가 생기고 사라지는 치열한 경쟁 속에서 살아남기 위해서는 트렌드의 본질을 꿰뚫어 보고, 그 안에 자신만의 색깔을 입히는 개인화 전략이 필수적이다. 단순히 유행을 따라 하는 ‘복제’가 아닌, 숨겨진 소비자 욕구를 파악하고 차별화된 가치를 제공하는 것이 진정한 성공의 열쇠다. 트렌드를 분석할 때는 ‘이중성’에 주목해야 한다. 특정 현상이 강하게 부상할수록 그 반대 방향의 수요 또한 존재한다. 짧은 영상을 선호하는 시대에 20분이 넘는 긴 영상이 수십만 조회 수를 기록하는 것도 그 예다. 따라서 단편적인 트렌드 현상에 매몰되기보다는, 그 현상이 발생한 배경과 본질적인 방향성을 파악하는 것이 우선이다. 예컨대 ‘1,900원 맥주’나 ‘일본풍 인테리어’는 겉으로 보이는 트렌드일 뿐이며, 그 이면에는 ‘가볍게 마시며 대화하는 문화’라는 소비자 욕구가 자리한다. 창업자는 이 같은 방향성을 중심에 두고 자신만의 방식으로 재해석해야 한다. 실제 사례에서도 이러한 본질 파악과 개인화 전략의 조화가 성공 요인으로 작용하고 있다. 저가 맥주집은 단순히 가격 경쟁을 하는 것이 아니라, 밤에 가볍게 모여 편안하게 대화할 수 있는 ‘밤의 카페’로 기능하고 있다. 이 공간은 일본풍에만 머무르지 않고, 다양한 문화 콘셉트를 도입하거나, 건강을 고려한 가벼운 안주와 샐러드 메뉴 등을 접목해 고객층을 확대하는 전략으로 경쟁력을 높인다. 소량 구성과 간편 조리 시스템 도입으로 운영 효율도 확보할 수 있다. 뷔페 역시 마찬가지다. 단순한 ‘많이 먹는’ 문화가 아닌, ‘풍성하게 대접받고 싶은’ 인간 본연의 욕구에 주목해야 한다. 이를 기반으로 건강 중심, 가성비 중심, 요리 특화형 등 다양한 방향으로 개인화가 가능하다. 저탄고지, 비건 식단, 중식 전문 뷔페 등 특정 니즈를 정조준한 전략이 오히려 틈새시장에서 강한 경쟁력을 갖출 수 있다. 결국 성공적인 개인화 전략은 시장의 흐름과 소비자 욕구의 방향성을 읽고, 그 틀 안에서 자신만의 특색을 구축하는 데 있다. 실패하는 사례의 대부분은 표면적인 요소만을 복제하며 차별성을 놓친 경우다. 소비자는 더 이상 식상한 콘셉트에 머물지 않는다. 창업자는 ‘모두에게 맞는’ 브랜드가 아니라, ‘누군가에게 강렬하게 맞는’ 브랜드를 만들어야 한다. 또한 창업자의 타겟팅 전략도 명확해야 한다. 남녀노소 모두를 겨냥하는 방식은 자금과 자원이 제한된 개인 창업자에게는 오히려 독이 된다. 블록버스터 전략은 대기업의 방식이다. 창업자는 세분화된 고객층을 겨냥해 ‘독립영화’처럼 작지만 강한 브랜드를 구축해야 한다. 철저한 타겟 분석과 명확한 포지셔닝을 통해, 선택받는 브랜드로 자리 잡는 것이 관건이다. 혁신의 본질은 기술이 인간의 본능적 욕구를 충족시키기 위해 진화해온 것처럼, 창업 역시 시대의 흐름에 맞춰 인간의 욕구에 창의적으로 대응하는 데 있다. 지금 같은 변화의 시대에는, 차별화된 개성과 방향성을 갖춘 브랜드만이 시장에서 생존하고 성장할 수 있다. 트렌드를 맹목적으로 따르는 것이 아니라, 그 안에 담긴 진짜 이유를 이해하고, 자신만의 방식으로 풀어내야 한다. 복제가 아닌 ‘나다움’, 표면이 아닌 ‘본질’이 창업의 성공을 좌우하는 시대다. 창업자는 “무엇이 유행인가”보다 “왜 사람들이 그것을 좋아하는가”를 먼저 묻고, 그 답 안에서 자신만의 길을 찾아야 한다.
한국부동산이코노미 김주휘 기자 | 국내 자영업 시장에서 5년 내 폐점률이 70%에 달하는 현실 속에서도 꾸준히 성공하는 창업자들은 존재한다. 그 차이는 단순한 유행 아이템 추종이나 가격 인하 경쟁이 아닌, 치밀한 사전 준비와 체계적인 운영에서 비롯된다는 분석이다. 최근 창업 전문가들 사이에서는 ‘가격 주도권’과 ‘운영 체계’를 핵심 성공 요인으로 꼽는 목소리가 높아지고 있다. 성공적인 창업의 첫걸음은 아이템 선택에서 시작된다. 많은 예비 창업자들이 손님이 많으면 돈이 된다는 단순한 공식에 의존하지만, 창업 전문가들은 소비자에게 ‘팔리는’ 상품과 ‘팔아야 하는’ 상품은 완전히 다르다고 강조한다. 특히 확장형 프랜차이즈에서 흔히 볼 수 있는 저가 상품은 결국 소비자에게 가격 결정권을 넘겨주는 구조로, 장기적으로 생존하기 어렵다는 것이다. 실제로 시장에서 경쟁력을 갖춘 매장들은 전체 중 소수에 불과하며, 이들 매장은 가격이 아닌 종합적인 가치—인테리어, 고객 경험, 음식 품질 등—로 승부한다. 창업 성공의 60~70%는 입지에서 결정된다는 말이 있다. 상권 분석은 여전히 창업의 가장 중요한 요소 중 하나다. 지역에 맞는 아이템인지, 유사한 업종이 성공한 사례가 있는지 면밀히 살펴야 한다. 서울에서 통하던 아이템이 지방에서는 실패하는 경우가 잦으며, 본사에서 무조건 입지를 추천하며 계약을 유도하는 경우엔 특히 주의가 필요하다. 업계에서는 이를 두고 “민물고기용 바늘로 광어를 잡으려는 격”이라고 표현하며, 무리한 입지 선정은 창업 실패의 지름길이 될 수 있다고 경고한다. 자금 조달 역시 중요한 변수다. 전문가들은 전체 창업 자금에서 대출 비중을 30% 이하로 유지할 것을 권장한다. 좋은 입지 확보를 위한 일부 대출은 감내할 수 있지만, 자금 부족으로 울며 겨자 먹기로 빌린 자금은 위험 요소가 크다는 것이다. 특히 “2년 안에 투자금을 회수하려면 대출 비율은 반드시 30% 미만이어야 하며, 이를 넘길 경우에는 저금리 상품에 예치하는 편이 더 안전할 수 있다”는 지적도 나온다. 프랜차이즈 창업 시 정보공개서 및 계약서 검토는 법적 의무사항이지만, 많은 창업자들이 이를 형식적으로만 진행하는 것이 문제다. 정보공개서에는 필수 구매 품목, 가맹비 및 로열티, 수익성 예측, 숨은 비용 등이 기재돼 있다. 단순히 높은 매출만을 보고 판단할 것이 아니라, 전체 가맹점의 평균 매출과 수익 구조를 파악하는 것이 중요하다. 무엇보다도 창업 이후의 체계적인 운영 관리가 폐점을 막는 핵심이다. 매출이 높다고 해서 곧 이익이 되는 것은 아니며, 인건비·재료비·부가세·소득세·감가상각 등 각종 고정비와 변동비를 철저히 관리해야 한다. 정산 시스템과 데이터 기반 분석, 권리금 회수 계획 수립 등 체계적인 운영이 요구된다. 수익의 일부를 매월 저축하며 투자금을 회수할 수 있는 구조를 만드는 것도 중요한 전략이다. 결국 창업은 감정이 아닌 데이터, 직감이 아닌 체계로 접근해야 한다. 과거에도, 지금도, 앞으로도 창업은 쉽지 않은 길이지만 성공하는 사람들은 항상 존재한다. 그들은 공통적으로 철저한 준비와 냉정한 판단, 그리고 시장과 소비자에 대한 깊은 이해를 바탕으로 차별화된 전략을 세운다. 가격 주도권을 확보하고, 철저한 상권 분석과 자금 계획, 운영 체계를 갖춘 창업만이 치열한 자영업 시장에서 살아남을 수 있다는 것이 전문가들의 일치된 견해다.
한국부동산이코노미 송재민 기자 | 공유오피스가 진화하고 있다. 이제는 단순히 사무 공간을 빌려주는 것을 넘어, ‘누구를 위한 공간이냐’에 따라 경쟁력이 결정된다. 특히 서울 도심 공유오피스 시장은 특정 직군을 위한 맞춤형 공간으로 빠르게 변화 중이다. 이런 흐름 속에 최근 안국역 인근에 문을 연 ‘로플레이스(LAWPLACE)’가 주목받고 있다. 이곳은 변호사, 변리사, 회계사, 세무사 등 법률·지식 기반 전문 직군만을 위한 전용 공유오피스다. 기존 공유오피스처럼 커피머신과 책상만을 갖춘 공간이 아닌, ‘전문성과 연결’을 키워드로 설계된 점이 차별점이다. 특히 로플레이스는 운영자가 현직 법무법인 대표 변호사라는 점에서, 고객의 니즈와 전문직 종사자의 실질적 요구를 모두 공간 설계에 반영했다. 프라이버시가 보장되는 구조, 회의실과 고객 응대 공간의 효율적인 동선 설계 등은 단순한 임대 공간을 넘어선 세심함을 보여준다. 입지 또한 전략적이다. 안국역은 3호선 교대역과 직결돼 있으며, 종로·광화문 등 주요 법조타운과도 인접해 있어 강북권 법률전문가들의 업무 거점으로 높은 선호를 받고 있다. 특히 로플레이스에서 보이는 ‘경복궁 뷰’는 국내 최대 로펌 김앤장 법무법인의 본사에서 내려다보이는 풍경과 유사해, 권위 있는 전망으로도 입소문을 타고 있다. 공유오피스의 장점은 여전히 유효하다. 독립 사무실 구축 시 발생하는 초기 비용과 인테리어, 보증금, 관리 부담을 줄이고, 1인 전문직이 단기 계약으로 유연하게 사용할 수 있다는 점은 매력적이다. 하지만 로플레이스는 여기서 한 걸음 더 나아가, 공간을 ‘전문가와 고객을 연결하는 플랫폼’으로 전환했다. 입주자는 다양한 분야의 전문가들로 구성되어 있어, 세무 상담이 필요한 1인 사업자나 저작권 문제를 겪는 창작자 등이 이 공간에서 자연스럽게 전문가를 만나고 의뢰할 수 있다. 공간 자체가 ‘법률·지식 서비스 허브’로 기능하는 셈이다. 실제로 이미 여러 변호사, 변리사, 회계사들이 입주를 확정했으며, 5월 가오픈 이후 입주 대기자 명단도 꾸준히 늘고 있다. 단순한 공간 대여를 넘어 법률서비스 생태계의 구조를 바꾸는 실험이라는 점에서 주목할 만하다. 이처럼 공유오피스는 더 이상 ‘스타트업만을 위한 공간’이 아니다. 이제는 입지와 콘텐츠를 함께 설계하고, 직군에 특화된 전략을 세운 ‘전략형 임대업’의 시대가 본격화되고 있다. 단순한 공간 임대로는 경쟁력을 확보하기 어렵기에, 전문성과 고객 접근성, 브랜드 스토리를 모두 갖춘 공유오피스만이 시장에서 살아남을 수 있다.
![[김정한 변호사] 소멸시효가 완성된 연체차임과 임대차보증금 사이의 상계 내지 공제](http://www.realtyeconomy.net/data/cache/public/photos/20250522/art_17483343717081_8b5405_178x118_c0.png)
소멸시효가 완성된 연체차임과 임대차보증금 사이의 상계 내지 공제 - 대법원 2024다302217 “임대차 존속 중 차임이 연체되고 있음에도 임대차보증금에서 연체차임을 충당하지 않고 있었던 임대인의 신뢰와 차임 연체 상태에서 임대차관계를 지속해 온 임차인의 묵시적 의사를 감안하면, 그 연체차임은 민법 제495조를 유추 적용하여 임대차보증금에서 공제할 수 있다고 봄이 타당하다.” 임대차계약에서 차임 지급 의무는 당연히 계약에서 정한 날짜에 이행기가 도래합니다. 이에 임대차 존속 중 차임이 연체되는 경우 연체차임채권이 발생하며, 그 소멸시효는 3년입니다. 즉, 약정된 차임 지급일 다음 날부터 소멸시효가 기산되어 3년이 지나면 연체차임채권이 시효 완성으로 소멸됩니다. 한편, 임대차보증금은 임대차관계가 종료되어 목적물을 반환하는 때까지 그 임대차관계에서 발생하는 임차인의 모든 채무를 담보하는 것으로서, 임대인의 임대차보증금 반환채무는 임대차관계가 종료되는 경우에 비로소 이행기에 도달합니다. 상계란 서로 대립하는 채권과 채무를 같은 금액으로 소멸시키는 것을 말하며, 임대차관계에서 임대인의 연체차임채권(=임차인의 차임채무)과 임차인의 임대차보증금 반환채권(=임대인의 보증금 반환채무)을 상계(공제)할 수 있습니다. 다만, 상계가 이루어지기 위해서는 각 채무의 이행기가 도래하여야 합니다. 그리고 민법 제495조에 따라 소멸시효가 완성된 채권이라 하더라도 그 채권이 소멸시효 완성 전에 상계할 수 있었던 것이라면, 그 채권자는 상계할 수 있습니다. 그렇다면 소멸시효가 완성된 연체차임채권과 임대차보증금 반환채무는 상계가 가능할까요? 하급심 법원은 임대인의 연체차임채권의 소멸시효 완성 당시 임대차계약이 종료되지 않아 보증금 반환채권이 발생하지 않았거나 그 이행기가 도래하지 아니하였으므로, 임대인이 연체차임채권과 임대차보증금 반환채무를 상계할 수 없다고 하면서 임대인이 차임을 연체한 임차인에게 보증금 전액을 반환해야 한다고 판단하였습니다. 대법원 역시 연체차임채권의 소멸시효 완성 전 임대차계약이 종료되지 않아 임대차보증금 반환채무의 이행기가 도래하지 않았으므로, 원칙적으로 양 채권이 상계할 수 있는 상태에 있었다고 할 수 없어 민법 제495조에 따라 연체차임채권과 임대차보증금 반환채무를 상계할 수 없다고 보았습니다. 다만, 대법원은 임대차 존속 중 차임이 연체되고 있음에도 임대차보증금에서 연체차임을 충당하지 않고 동일한 보증금으로 임대차계약을 지속하고 있었던 임대인의 신뢰와 차임 연체 상태에서 임대차관계를 지속해 온 임차인의 묵시적 의사를 감안하면, 민법 제495조를 유추 적용하여 연체차임을 임대차보증금에서 공제할 수 있다고 보았습니다. 상계와 같은 법률행위는 그 엄격한 법률 요건을 갖추어야 합니다. 그렇지만, 임대차계약에서 연체차임의 발생과 이에 대한 임차인의 책임은 일응 분명하고, 임대인과 임차인 모두 임대차보증금에서 연체차임이 공제될 수 있음을 예상할 수 있는바, 이 경우에도 연체차임채권의 상계를 엄격하게 제한할 필요는 크지 않을 것입니다. 즉, 임대인의 신뢰와 임차인의 의사를 고려해 상계의 요건을 완화하여 적용한 대법원의 판단은 임대차관계의 구체적 타당성을 고려한 의미 있는 판결이라 보입니다. -끝- 김정한 변호사 부동산전문변호사 LH, KAMCO 등 공공기관 자문 수행 서울지방변호사회중소기업고문변호사 대법원 국선변호인
한국부동산이코노미 김성옥 기자 | 서울시는 5월 19일 개최된 제8차 소규모주택정비 통합심의 소위원회에서 서대문구 현저동 1-5번지 일대 모아타운을 비롯한 총 4건의 모아타운 및 모아주택 사업계획을 승인했다고 밝혔다. 이번 심의 통과로 서울시는 총 2,215세대의 주택 공급 기반을 마련하게 되었으며, 이 중 453세대는 공공임대주택으로 포함된다. 서대문구 현저동 1-5번지 일대는 면적 15,142.4㎡ 규모로, 노후건축물 비율이 100%, 무허가건축물 비율이 85%에 달하는 열악한 주거환경을 지닌 지역이다. 과거 ‘똥골마을’로 불리며 장기간 방치되었던 이 지역은 2024년 주민 제안 방식으로 모아타운 신청이 이뤄졌고, 전문가 사전자문과 주민공람을 거쳐 이번에 최종 승인됐다. 이번 사업을 통해 기존 93세대에서 총 366세대(공공임대 80세대 포함)로 주택공급이 확대되며, 사업 추진 구역의 용도지역은 제1·2종(7층 이하)에서 제2종 일반주거지역으로 상향된다. 더불어 도로 등 정비기반시설과 공공보행통로, 공동이용시설이 확충되며, 하나로 통합된 사업구역에 중고층 공동주택이 들어설 예정이다. 대상지는 독립문역과 인접하고 안산자락과 서대문독립공원 사이에 위치해 있어 지역 활성화가 기대된다. 노원구 월계동 534번지 일대에서도 모아주택 사업이 추진된다. 총 면적은 51,857㎡이며, 노후건축물 비율이 79.7%, 반지하 주택 비율이 83.6%에 이르는 지역이다. 지형 경사도가 커 기반시설 확충이 어려웠던 이곳에 향후 두 곳의 모아주택이 들어설 예정이다. 용도지역은 제1종에서 제2종, 제2종(7층 이하)에서 제3종 일반주거지역으로 상향되고, 도로 및 공원 등 정비기반시설이 개선된다. 월계로42길은 폭 9m에서 18m로 확장되며, 주민 여가공간으로 활용될 공원(1,191.8㎡)도 조성될 계획이다. 이 지역은 우이천과 영축산 등 자연환경과 인접해 자연친화적 설계가 강조되었으며, 향후 경전철 동북선 개통으로 교통 접근성도 향상될 것으로 기대된다. 한편, 중랑구 면목동 86-3 일대 모아타운 내 1·2구역에서는 세입자 손실보상과 관련된 사업시행계획 변경안이 이번 심의에서 통과됐다. 서울시는 2022년 개정된 「빈집 및 소규모주택정비조례」에 따라 세입자 손실보상을 제도화했으며, 이번에 총 390명의 세입자에게 약 69억 원의 보상금이 지급될 예정이다. 이에 따라 임대주택 비율도 조정됐다. 1구역은 기존 115세대에서 103세대로, 2구역은 134세대에서 119세대로 조정되며 일반분양 확대가 가능해졌다. 해당 지역은 연내 사업시행계획 인가를 목표로 빠르게 추진될 예정이다. 서울시는 이번 통합심의 통과를 통해 열악한 저층주거지의 주거환경을 개선하고 주택 공급을 확대하는 데 중점을 두고 있으며, 노후주택 밀집지역을 체계적으로 정비해 도시의 균형 발전을 도모하고자 한다. 특히 주민 제안형 정비사업이 늘어나고 있는 만큼, 향후 시민 참여형 도시정비모델로서의 역할이 한층 강화될 것으로 기대된다.
한국부동산이코노미 류재영 기자 | 서울시가 2025년 5월 19일부터 소규모 주거용 건축물에 대한 용적률을 한시적으로 완화하면서 상업용 부동산 시장에도 간접적인 영향이 예상되고 있다. 이번 조치는 제2종 및 제3종 일반주거지역을 대상으로 하며, 전용면적 85㎡ 이하의 다가구, 다세대, 연립주택 등 소규모 주거용 건축물에 적용된다. 이에 따라 제2종 일반주거지역의 용적률은 기존 200%에서 250%로, 제3종 일반주거지역은 250%에서 300%로 상향된다. 시행 기간은 2025년 5월 19일부터 2028년 5월 18일까지로, 총 3년간 한시적으로 적용된다. 이번 정책은 오피스, 상가, 근린생활시설 등 상업용 건축물에는 직접 적용되지 않는다. 그럼에도 불구하고 전문가들은 해당 조치가 상업용 부동산 시장에 적지 않은 간접적 영향을 미칠 수 있다고 분석하고 있다. 우선 복합용도 건축물의 설계 변화 가능성이 거론된다. 예를 들어, 1층은 상가로 사용하고 상층부를 주거로 활용하는 상가주택의 경우, 전체 건축물의 용도가 주택으로 판단되면 용적률 완화의 혜택을 받을 수 있다. 이에 따라 향후 복합용도 건축물의 설계 비중이 주거 쪽으로 확대될 가능성이 있다. 또한 주거용 건축물의 용적률 완화는 해당 지역 내 주거 인구의 증가를 불러올 수 있으며, 이는 곧 상업시설에 대한 수요 확대와 연결된다. 편의점, 카페, 음식점 등 일상생활에 필요한 상업시설의 입지 수요가 늘어날 수 있어, 상업용 부동산 시장에도 간접적인 수요 확대 효과가 발생할 수 있다. 반면 동일한 입지 조건에서 주거용 건축의 수익성이 향상되면서, 일부 투자자들은 상대적으로 수익성이 낮아진 상업용 부동산에 대한 관심을 줄이고 주거용 부동산으로 눈을 돌릴 가능성도 있다. 이에 따라 상업용 부동산 투자자들은 시장 변화를 주의 깊게 관찰하며 전략 조정을 검토해야 할 시점이다. 특히 상업과 주거가 결합된 복합용도 개발을 통해 간접적으로나마 용적률 완화의 이점을 누릴 수 있는 방안을 모색할 필요가 있다. 더불어 주거 인구 증가가 예상되는 지역에서는 상업시설에 대한 수요 변화에 따라 신규 입지 개발이나 기존 자산 리모델링 등을 통한 투자 기회를 탐색할 수 있을 것이다. 이번 서울시의 조치는 단순히 주거용 개발 활성화에 그치지 않고, 장기적으로는 도시 내 인구 분포, 생활권 형성, 상권 구조 등에도 영향을 미칠 수 있는 변화의 단초가 될 수 있다. 투자자와 개발자들은 이 같은 흐름을 예의주시하며 변화에 능동적으로 대응해야 할 필요가 있다.
한국부동산이코노미 이동혁 기자 | 부산시(시장 박형준)는 ‘제2차 부산광역시 도시철도망 구축계획(안)’을 확정해 발표했다. 이번 계획은 「도시철도법」 제5조에 따라 10년 주기로 수립되는 법정 계획으로, 향후 10년간 부산 대중교통 체계의 중장기 발전방향을 제시하는 핵심 청사진이다. 부산시는 “부산 시민 모두가 어디서나 누리는 도시철도”를 비전으로 제시하며, ▲글로벌 허브도시 중심이 되는 도시철도 ▲경쟁력 있는 그린도시 조성 ▲도시철도 수송분담률 10% 상승 ▲지역 균형발전을 선도하는 도시철도라는 4대 목표를 설정했다. 이를 실현하기 위한 8가지 추진 방향으로는 주요 거점 간 고속 연결, 원도심 교통정책의 혁신적 변화, 도시철도 소외지역 최소화, 철도 네트워크 연계 강화, 지속가능한 도시 기반 조성, 운영 효율성 제고, 대중교통수단 간 연계 환승, 안전하고 편리한 이용 환경 조성 등이 포함됐다. 이번 구축계획안에는 경제성(B/C) 0.7 이상 또는 종합평가(AHP) 0.5 이상을 충족한 10개 노선, 총 145.66km가 대상 노선으로 선정됐다. 이와 함께 4개 노선, 총 33.82km는 후보 노선으로 제시돼 향후 추가 검토를 거칠 예정이다. 특히 이번 계획에는 ‘부산형 급행철도(BuTX)’, ‘부산항선’, ‘연산제2센텀선’ 등이 새롭게 반영됐다. 이 중 부산항선은 항만과 도심 간 접근성을 크게 향상시킬 수 있는 노선으로, 박형준 시장은 해당 노선을 최우선 추진 사업으로 설정하고 신속히 사업 절차를 진행하겠다는 방침을 밝혔다. 나머지 노선들도 주변 개발 여건과 경제적 타당성을 종합적으로 고려해 예비타당성 조사 등 행정 절차를 추진할 예정이다. 부산시는 이미 이번 계획안에 대해 국토교통부와의 사전 협의를 마쳤으며, 부산시의회의 의견 청취도 완료했다. 박형준 시장은 “제2차 도시철도망 구축계획은 앞으로 10년간 부산의 대중교통 체계를 근본적으로 개선할 전략적 로드맵”이라며 “부산 시민 누구나 도시철도 서비스를 어디에서든 편리하게 누릴 수 있도록 하여, 글로벌 허브도시 부산 실현에 최선을 다하겠다”고 밝혔다.
한국부동산이코노미 성지환 기자 | 서울시가 소규모 건축 사업 활성화를 위해 향후 3년간 일반주거지역 내 건축물의 용적률을 한시적으로 완화한다. 대규모 재개발이나 재건축과 달리 건설경기 침체의 영향을 크게 받고 있는 소규모 사업장을 겨냥한 조치로, 서울시는 이번 제도를 통해 도심 내 주택 공급 확대와 건설경기 회복 효과를 기대하고 있다. 서울시는 18일 “올해 2월 발표한 ‘소규모 건축물의 용적률 한시 완화’ 제도 시행을 위한 도시계획조례 개정이 완료됐으며, 오는 19일부터 시행에 들어간다”고 밝혔다. 이에 따라 제2종 일반주거지역은 기존 용적률 200%에서 250%로, 제3종 일반주거지역은 250%에서 300%로 상향 조정된다. 완화 조치는 3년간 한시적으로 적용되며, 종료 시점은 2028년 5월 18일이다. 이번 제도는 대규모 단지 개발이 아닌, 소규모 재건축·재개발, 자율주택정비사업 등 상대적으로 사업성이 낮은 소규모 건축 사업을 대상으로 한다. 건축법상 건축허가 또는 신고 대상 건축물, 빈집 및 소규모주택정비법에 따른 부지 1만㎡ 미만 소규모 재건축, 5,000㎡ 미만 소규모 재개발, 36세대 미만 자율주택정비사업 등이 모두 포함된다. 특히 건축허가·신고 사업의 경우 대지나 건축면적의 제한은 없지만, 주거용 다가구나 공동주택은 1세대당 전용면적 85㎡ 이하, 오피스텔은 1호당 전용 85㎡ 이하일 경우에만 용적률 완화 혜택을 받을 수 있다. 국토계획법 등 타 법령에 따른 용적률 완화와 중복 적용이 가능한 경우에는 도시·건축공동위원회의 기반시설 적정성 검토를 거쳐 법정 상한의 최대 120%까지 완화할 수 있다. 서울시는 제도 시행과 함께 사업의 효과적 운영을 위해 일조와 경관, 지형 순응형 단지 조성, 방재 안전, 기반시설 정비 등의 세부 기준도 마련했다. 아울러 추가로 허용되는 용적률 분은 국민주택규모(전용 85㎡ 이하) 주택으로만 공급하도록 제한했다. 관련 운영기준은 서울시 홈페이지를 통해 5월 19일부터 확인할 수 있다. 이와 함께 서울시는 소규모 재건축 활성화를 위한 무료 지원 프로그램도 운영한다. 대상은 부지 면적 1만㎡ 미만, 세대수 200세대 미만, 노후·불량 건축물 비율 60% 이상, 토지등소유자 10% 이상 동의 요건을 모두 충족하는 사업장으로, 6월 2일부터 30일까지 관할 자치구에 신청하면 사업성 분석, 자산가치 평가, 예상 분담금 산출 등의 지원을 받을 수 있다. 김성보 서울시 행정2부시장은 “비상경제 상황과 주택공급 현실을 고려해 신속히 조례 개정을 추진했다”며 “이번 제도가 침체된 소규모 건축 경기를 살리고 도심 내 실수요자 중심의 주택 공급 확대에 실질적인 기여를 하길 기대한다”고 밝혔다.
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