한국부동산이코노미 김주휘 기자 | 오는 2025년 7월부터 3단계 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 제도가 전면 시행된다. 가계부채 관리를 목적으로 한 이번 규제는 대출 한도를 대폭 줄이는 방식으로, 부동산 시장 전반에 적잖은 파장을 예고하고 있다.

스트레스 DSR은 기존의 DSR 제도에 미래 금리 인상 가능성을 반영한 가산금리를 더해 대출 한도를 산정하는 방식이다. 이로 인해 실질적인 대출 가능 금액이 크게 줄어든다. 예를 들어 연소득이 6천만 원인 경우, 주택담보대출 한도가 최대 6,700만 원까지 감소할 수 있다. 이번 규제는 주택담보대출뿐 아니라 신용대출 등 모든 가계대출에 적용되며, 은행뿐 아니라 제2금융권에도 동일하게 적용된다. 다만, 지방 주택담보대출에 대해서는 6개월간 유예 조치가 시행된다.

스트레스 DSR 제도는 이미 단계별로 도입되면서 대출 한도가 줄어들기 전에 대출을 받으려는 ‘막차 타기’ 수요를 유발해왔다. 이번 3단계 전면 시행을 앞두고도 같은 현상이 반복될 가능성이 크다. 대출 여력이 있는 수요자들이 7월 이전에 미리 대출을 실행하려는 움직임이 가시화될 것으로 보인다.

제도 시행 이후에는 실수요자와 투자 수요 모두 위축되면서 거래량 감소가 불가피할 전망이다. 특히 대출 의존도가 높은 계층은 주택 구매력이 현저히 떨어질 것으로 예상된다. 반면, 대출 영향이 상대적으로 적은 서울 핵심 지역은 영향이 제한적일 수 있으나, 수도권 외곽이나 지방의 경우 거래 위축과 함께 가격 하락 압력도 커질 수 있다.

지방 부동산 시장의 타격은 더욱 클 것으로 보인다. 이미 전국 미분양 주택의 76%가 지방에 집중돼 있는 상황에서, 이번 DSR 규제는 중소건설사들의 자금난을 심화시키고 부도 위험을 높이는 변수로 작용할 수 있다. 정부가 지방 주담대에 유예 조치를 적용했지만, 인구 감소와 낮은 소득 수준이라는 구조적 문제를 해결하기에는 역부족이라는 평가도 나온다.

단기적으로는 거래 감소가 불가피하겠지만, 하반기 시장에는 변수가 될 수 있는 요인들도 있다. 한국은행의 기준금리 인하 가능성이 제기되고 있으며, 6월 3일 대선을 기점으로 부동산 정책 변화에 대한 기대감도 시장에 작용할 수 있다. 이러한 기대감은 집값 급락을 일정 부분 방어하는 역할을 할 수 있을 것으로 보인다.

결론적으로, 3단계 스트레스 DSR 전면 시행은 단기적으로 시장 위축을 초래할 것이며, 특히 수도권 외곽과 지방에서의 거래 급감과 가격 하락이 현실화될 가능성이 크다. 다만 금리 인하 및 새 정부의 정책 변화에 따라 국지적인 회복세나 지역 간 양극화가 심화될 여지도 있다. 위기에 대응할 수 있는 정교하고 유연한 정책 설계가 필요한 시점이다.