한국부동산이코노미 류재영 기자 | 신규 건물을 매입한 이후 가장 중요한 과제 중 하나는 공실을 어떻게 최소화할 것인가에 있다. 공실은 단순한 공간의 문제가 아니라 수익성과 직결되는 요소이며, 장기적으로는 자산 가치에도 영향을 미친다. 전문가들은 공실을 줄이는 것이 안정적인 수익을 창출하기 위한 첫걸음이라고 강조한다. 공실을 줄이기 위한 첫 번째 전략은 철저한 시장 조사와 적정 임대료 설정이다. 주변 시세와 경쟁 건물의 조건을 분석해 임대료를 합리적으로 책정하는 것이 중요하다. 너무 높은 임대료는 공실을 유발할 수 있고, 반대로 낮은 임대료는 수익성을 해칠 수 있다. 초기에는 임대료를 다소 낮게 책정해 빠르게 입주자를 확보하고, 이후 점진적으로 조정해가는 방식이 효과적으로 평가된다. 입주자의 유형을 명확히 설정하고 이에 맞는 홍보 전략을 펼치는 것도 중요하다. 건물의 위치나 구조, 주변 환경에 따라 직장인, 학생, 가족, 스타트업 등 타겟 세입자를 정하고, 그들이 선호할 만한 조건을 맞추는 것이 공실 해소에 도움이 된다. 예를 들어 오피스 건물이라면 회의실과 같은 편의시설을 강화하고, 주거형이라면 보안 시스템이나 커뮤니티 공간을 갖추는 것이 유리하다. 이러한 특징을 잘 반영하여 네이버 부동산, 직방, 다방 같은 부동산 플랫폼과 SNS 광고 등을 통해 적극적인 마케팅을 펼치는 것이 효과적이다. 건물 자체의 경쟁력을 강화하는 노력도 필요하다. 노후된 건물이라면 공용공간인 엘리베이터, 로비, 주차장 등을 리모델링하고, 내부 인테리어를 개선하는 것이 입주자 만족도 향상에 기여할 수 있다. 또한 무인 택배함, 무료 와이파이, 청소 서비스 등 부가 서비스를 제공하거나, CCTV와 디지털 도어락을 설치해 보안을 강화하는 등 입주자가 신뢰할 수 있는 환경을 조성해야 한다. 임대 조건의 유연성 역시 중요한 전략 중 하나다. 초기 몇 개월간 임대료를 할인하거나, 계약금과 관리비를 조정하는 등 유연한 조건을 제시하면 초기 입주자 유치에 유리하다. 또한 공유 오피스나 단기 거주 형태의 임대 방식을 도입하면 다양한 니즈를 가진 세입자들을 수용할 수 있다. 공실을 줄이기 위해서는 기존 세입자를 유지하는 전략도 빼놓을 수 없다. 장기 계약 시 할인 혜택을 제공하고, 불편 사항을 신속히 해결하는 관리 서비스를 강화하면 세입자의 만족도와 재계약률이 높아진다. 계약 갱신 시 공실이 발생하지 않도록 사전에 협의하고 대응하는 것이 중요하다. 지역 부동산 중개업소와의 협력을 통해 빠르게 임차인을 모집하거나, 기업 및 기관과 제휴해 사무실 또는 기숙사 용도로 건물을 활용하는 방안도 실질적인 도움이 된다. 부동산 네트워크를 적극적으로 활용하는 것이 임대 속도를 높이는 지름길이 될 수 있다.
![[공성수 변호사] 위탁자와의 임대계약, 효력 있나? 신탁부동산의 임대 리스크 분석](http://www.realtyeconomy.net/data/cache/public/photos/20250414/art_1743492746208_f2cdc8_178x118_c0.png)
요즈음 수도권 일대 등에서 타운하우스 등의 신축 주택이나 상가가 마음에 들어 임대차하려고 하는 경우, 신축 주택이나 상가의 소유자가 신탁회사인 경우를 종종 볼 수 있습니다. 이에 따라 신탁회사 소유의 주택이나 상가에 대해 임대차계약을 체결해도, 공인중개사나 위탁자 내지 시행사의 말처럼 아무런 문제점이 없는 것인지 의문이 생기기도 합니다. 이에 대하여 검토해 보겠습니다. 일반적인 법리에 따라 신탁법상의 신탁은 위탁자가 수탁자에게 특정 재산권을 이전하여 수탁자로 하여금 신탁 목적을 위해 그 재산권을 관리·처분하게 하는 법률관계입니다. 따라서 부동산의 신탁에 있어서 수탁자 앞으로 소유권이전등기를 마치게 되면, 대내외적으로 소유권이 수탁자에게 완전히 이전되고, 위탁자와의 내부관계에 있어서도 소유권이 위탁자에게 유보되어 있는 것은 아닙니다. 이는 부동산담보신탁의 경우에도 마찬가지입니다(대법원 2012. 9. 13. 선고 2012다30281 판결 등 참조). 비록 위탁자 내지 시행사가 신축 건물이나 상가에 임대권한이 존재한다 하더라도, 신탁회사 및 우선수익자 등의 사전 동의 또는 사후 승인을 받아야만 유효한 임대차계약을 체결할 수 있습니다. 따라서 위탁자 내지 시행사가 신탁사의 사전 동의를 받지 아니하고 임의로 임대차계약을 체결하는 경우, 그러한 임대차계약은 수탁자인 신탁회사에게 그 효력을 주장할 수 없습니다. 그리고 임대차보증금 또는 월차임 등을 신탁회사에 입금한 것이 아니라 위탁자 내지 시행사 등에 입금한 경우, 신탁사에 대하여 아무런 권리를 주장할 수 없어 임대차계약 해지 등으로 인한 임대차보증금을 신탁회사로부터 반환받을 수 없습니다. 이에 더하여 신탁회사가 요구하는 경우, 점유 중인 주택이나 상가를 명도하여 줄 의무까지 발생하게 됩니다(수원지방법원 2021가단551229 판결 등 다수 참조). 이에 따라 신탁회사 소유의 주택 및 상가에 대해 임대차계약을 체결하려는 경우에는 반드시 임대차계약에 대하여 신탁회사 및 우선수익자의 사전 동의가 있는지를 확인하고, 임대차보증금 지급계좌가 신탁계약에 정한 신탁회사의 계좌인지를 명확히 확인하셔야 합니다. 실제로 주위 시세보다 유독 저렴하다는 공인중개사의 말이나, 임대인으로서 위탁자 내지 시행사가 주택이나 상가의 보증금 반환 등에 아무런 문제점이 없다는 말에 현혹되어 임대차 계약을 체결한 이후, 나중에 큰 낭패를 보는 경우가 종종 있습니다. 물론 뒤늦게라도 공인중개사에 대해 설명의무 위반을 이유로 손해배상책임을 묻거나(서울남부지방법원 2022가단254974 등 판결), 위탁자 내지 시행사 등을 사기죄 등으로 고소하여 임차인의 손해를 보전받을 가능성은 있으나, 이 역시 임차인 보호에는 미흡한 점이 있습니다. -끝- 공성수 파트너 변호사 | 법무법인(유한) 에이펙스 한국외국어대학교 법학과 및 동 대학원(회사법 전공) 졸업 사법시험 제50회 합격, 사법연수원 제40기 수료 현) 법무법인 (유한) 에이펙스 파트너 변호사 현) ㈜아워홈, GS 리테일 법률자문, 한국부동산원 정비사업 자문위원
한국부동산이코노미 박창훈 기자 | 정부가 농림지역 내 일반인의 단독주택 건축을 허용하고, 농공단지의 건폐율을 완화하는 내용을 담은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 개정안」을 3월 28일부터 5월 7일까지 40일간 입법예고한다고 밝혔다. 이번 개정안은 그동안 정부가 추진해 온 규제혁신 과제와 농촌 정비, 건설경기 회복 방안을 종합적으로 반영한 것으로, 농촌 지역의 주거·산업·환경 여건 개선에 초점이 맞춰졌다. 우선 가장 주목되는 변화는 농림지역에서도 일반인이 단독주택을 지을 수 있게 된 점이다. 기존에는 농어업인에 한해 허용되던 단독주택 건축이 가능해짐으로써, 농촌의 정주 여건이 대폭 개선되고, 인구 유입 효과도 기대된다. 다만 산지관리법상 보전산지나 농지법상 농업진흥지역(일명 절대농지)은 이번 규제 완화 대상에서 제외된다. 농공단지에 대한 건폐율 규제도 완화된다. 현재는 토지면적 대비 건축 가능한 면적이 70%로 제한되어 있었으나, 기반시설이 충분한 경우에는 최대 80%까지 확대된다. 이를 통해 공장 및 산업시설의 활용도가 높아지고, 지역경제 활성화 및 일자리 창출에도 긍정적인 영향을 줄 것으로 전망된다. 또한 주거와 축사, 공장이 혼재된 농촌 주거환경의 문제를 해소하기 위해 ‘보호취락지구’ 제도가 신설된다. 이 지구 내에서는 주거환경을 저해하는 시설은 제한되며, 자연체험장이나 관광휴게시설 등은 허용하여, 쾌적한 마을 환경 조성과 함께 농촌 관광 활성화를 도모하게 된다. 이밖에 개발행위와 관련된 규제도 일부 완화된다. 공작물 유지보수를 위한 형질변경이 수반되지 않는 경우에는 별도 절차 없이 사업이 가능해져, 공사 기간과 행정 처리 비용이 줄어들 것으로 예상된다. 토석채취 기준도 완화되어, 기존에는 3만㎥ 이상이면 도시계획위원회 심의를 받아야 했지만 앞으로는 6만㎥ 이상일 경우에만 심의 대상이 된다. 성장관리계획 변경 절차도 간소화된다. 그간 중복되었던 주민 의견 청취 절차가 생략 가능해지며, 행정 효율성이 높아질 것으로 기대된다. 다만, 중요한 내용을 변경할 경우에는 재공고를 통해 주민 의견을 다시 수렴하게 된다. 국토교통부 이상주 국토도시실장은 “이번 개정안은 농촌과 비도시지역의 경제 활력 회복과 주거환경 개선을 목표로 마련한 것”이라며, “입법예고 기간 동안 다양한 의견을 수렴해 상반기 내 시행할 계획”이라고 밝혔다. 정부는 이미 농촌 체류형 쉼터 등 인구 감소 대응 정책을 추진 중이며, 이번 대책이 후속으로 연계되어 농촌경제 전반의 활성화로 이어지길 기대하고 있다.
한국부동산이코노미 박창훈 기자 | 세종시가 40년 넘게 재산권 행사에 제약을 받아온 소정면과 전의면 일대의 군사시설보호구역을 해제하며 지역 주민들의 오랜 숙원을 해소했다. 시는 지난 26일 자정을 기점으로 소정면과 전의면 일대 약 43만 1,556㎡에 달하는 군사시설보호구역이 해제됐다고 밝혔다. 이번 해제는 지난해 4월, 해당 구역 내 사유지를 소유한 소정면 주민 50여 명이 세종시에 해제 탄원서를 제출한 것을 계기로 본격 추진됐다. 시는 주민들의 요청을 반영해 국방부에 공식적으로 해제를 건의했으며, 이후 1년여 간 수차례 실무회의와 논의를 거치며 지역 책임 부대와 긴밀한 협력을 이어왔다. 세종시 안전정책과 관계자는 “지난 1985년 군부대가 주둔하면서 주민들은 수십 년 동안 각종 개발 제한과 재산권 침해를 감내해왔다”며 “특히 부대가 2014년 부강면으로 이전한 이후 10년간 해당 부지가 활용되지 않고 있음에도 불구하고 보호구역 해제가 이뤄지지 않았던 점을 문제로 삼아, 해제 필요성을 지속적으로 주장해 왔다”고 설명했다. 군사시설보호구역으로 지정된 지역은 건축 행위와 토지 개발, 증축 등의 기본적인 재산권 행사가 제한되는 등 주민들에게 큰 불편을 초래해 왔다. 그러나 이번 해제로 해당 지역 주민들은 건축 및 토지 이용, 재산 활용 등 다양한 계획을 자유롭게 수립하고 실행할 수 있게 됐다. 소정면과 전의면 주민들은 “수십 년간 묶여 있던 족쇄가 풀렸다”며 큰 환영의 뜻을 전하고 있으며, 일부 주민들은 향후 소규모 개발이나 농업 기반 시설 확대 등을 검토하고 있는 것으로 알려졌다. 세종시는 이번 군사시설보호구역 해제를 통해 주민들의 생활환경 개선은 물론, 침체됐던 지역경제에도 긍정적인 변화가 있을 것으로 기대하고 있다. 시 관계자는 “지역 주민들의 합리적인 요구를 반영해 해제를 이끌어낸 것은 지역 발전과 주민 복리 증진의 중요한 발판이 될 것”이라며 “앞으로도 주민 권익 보호와 도시 발전을 위한 정책 추진에 적극 나설 것”이라고 강조했다.
한국부동산이코노미 이동혁 기자 | 부산광역시 기장군 정관읍은 부산에서 가장 성공적으로 개발된 신도시 중 하나로, 2010년대를 기점으로 젊은 세대의 대거 유입과 함께 빠르게 인구가 증가했다. 특히 20~30대 세대의 입주가 이어지며 아이들의 수 또한 많아져 한때는 전국에서 가장 젊고 아이가 많은 도시로 불리기도 했다. 인구 유입에 힘입어 자연스럽게 지역 상권도 발달했고, 초기 5만 명의 거주를 목표로 조성된 신도시는 현재 8만 명 이상이 거주하고 있을 만큼 빠른 성장을 이뤘다. 그러나 인구 과밀로 인한 문제가 제기되기도 했다. 이 가운데 정관읍 모전리는 신혼부부와 아이들이 유독 많은 지역으로, 대단지 아파트에 둘러싸인 전형적인 항아리 상권을 이루고 있다. 주민들은 대부분 도보로 상권을 이용하며 일상적인 소비가 이루어지는 구조였다. 모전리 상권은 인구 증가에 따라 언제나 활기를 띠었고, 상가 공실을 찾아보기 힘들 정도였다. 코로나19로 대부분의 자영업자들이 어려움을 겪었던 시기에도 모전리 상권은 비교적 안정적으로 유지되었고, 이곳은 안정된 자영업지로서의 위상을 쌓아왔다. 하지만 2024년부터 분위기가 바뀌기 시작했다. 인근에 위치한 사송 신도시의 본격적인 입주가 시작되면서 정관 지역의 일부 인구가 이탈했고, 전반적인 경기침체가 맞물리며 수요층이 눈에 띄게 줄어들었다. 그 결과 모전리 내 자영업자들 사이에서는 폐업 또는 타지역 이전을 고민하는 이들이 늘어나기 시작했다. 2025년 들어서면서는 하나 둘씩 비어가는 상가들이 눈에 띄기 시작했고, 공실이 쌓이면서 상권 분위기는 점차 예전의 활력을 잃어가고 있다. 부산 내 다른 지역에 비해 상대적으로 저렴한 임대료와 안정적인 소비층을 기반으로 유지되어온 정관읍 모전리 상권은 한동안 영속할 것처럼 보였다. 그러나 현재는 상권 회복을 위한 뚜렷한 대안이 부재한 상황이다. 정관읍에서 부동산 중개업을 운영 중인 한 공인중개사는 “지금과 같은 침체 분위기는 처음 겪는 일이라 당황스럽다”며, “이 지역 상권을 다시 살리기 위해서는 정관 주민들이 오랫동안 바래온 도시철도 노포-정관선(트램) 개발이 시급하다”고 말했다. 전국에서 가장 젊은 도시로 불렸던 정관읍 모전리가 다시금 활기를 되찾기 위해서는 기반 인프라 확충과 실질적인 지역경제 회복 대책이 시급하다는 목소리가 커지고 있다.
![[이보라 변호사] “10년 지나면 말소 가능”…지적장애인 농지 가등기, 제척기간으로 해결](http://www.realtyeconomy.net/data/cache/public/photos/20250313/art_17429698168634_9e7475_178x118_c0.png)
가등기란 본등기, 종국등기가 형식적 또는 실질적 요건을 갖추지 못한 경우, 장래에 하게 될 본등기의 순위를 보전하기 위해 미리 해두는 등기로, 예비등기의 일종을 일컫는다. 쉽게 설명하자면, 가등기는 미래에 이 집을 소유할 예정이라며 걸어 두는 일종의 매매 예약으로 이해할 수 있다. 가등기는 청구권 보전의 효력과 더불어 순위보전의 효력이 있으며, 가등기에 기하여 본등기를 경료할 경우, 가등기 시점의 순위를 인정받을 수 있다. 민법 제564조가 정하고 있는 매매예약에서 예약자의 상대방이 매매예약 완결의 의사표시를 하여 매매의 효력을 생기게 하는 권리, 즉 매매예약의 완결권은 일종의 형성권으로서, 당사자 사이에 행사기간을 약정한 때에는 그 기간 내에, 약정이 없는 때에는 예약이 성립한 때부터 10년 내에 이를 행사하여야 하고, 그 기간이 지난 때에는 예약완결권은 제척기간의 경과로 소멸한다. 어느 지적장애인이 집안의 오랜 삶의 터전인 농지를 상속받아 오래도록 경작하고 있었다. 그러던 중, 먼 도시에 살고 있는 친척 부부가 그의 인감과 인감증명서를 챙겨 등기소에 데리고 가 가등기를 경료한 일이 있었다. 당연히 그 친척 부부는 당사자에게 사실대로 설명하지 않았고, 농사짓는 데 필요한 일이라며 선심 쓰는 듯이 도장을 찍게 하였다고 한다. 농지를 취득하는 경우에는 농지취득자격증명이 필요하지만, 가등기를 신청하는 데는 농지 소재지 관서의 농지매매증명이나 농수산부장관의 농지전용허가서, 농지취득자격증명원 등을 제출할 필요가 없다. 따라서 먼저 가등기를 경료시킨 후, 적당한 시점을 보아 농지가 해제되거나 등기가 가능한 시점에 본등기를 경료하려 하였던 의도로 보인다. 가등기 말소등기의 사유는 여러 가지가 있다. 매매예약이 무효·해제·취소되거나 착오 등의 사유가 있는 경우, 혹은 매매예약을 하였지만 예약완결권을 행사하지 않고 10년이 경과한 경우에는 제척기간 경과에 의해 예약의 효력이 상실된다. 매매예약을 원인으로 가등기를 한 경우라면, 매매예약의 효력 소멸을 원인으로 가등기말소소송을 청구할 수 있다. 제척기간은 권리자로 하여금 당해 권리를 신속하게 행사하도록 함으로써 법률관계를 조속히 확정시키려는 데 그 제도의 취지가 있는 것이다. 소멸시효가 일정한 기간의 경과와 권리의 불행사에 의해 권리 소멸의 효과를 가져오는 것과는 달리, 제척기간은 그 기간의 경과 자체만으로 곧 권리 소멸의 효과를 가져온다. 따라서 당초 권리의 발생일인 매매예약일로부터 10년이 경과된 점이 확인되고, 매매예약 완결 간주 조항이 없으며, 예약완결권을 행사한 사실이 없다면, 말소는 비교적 쉽게 인정된다. 꽤 시간이 흐른 후, 지적장애인의 자녀가 위 사실을 알게 되었고 여러 차례 연락을 시도했으나 친척 부부는 모르쇠로 일관하며 연락을 받지 않았다. 형사고소 등을 고민했으나 혐의 입증을 위한 증거가 부족한 상황에서, 가등기라도 말소시킨 후 소송비용을 부담시키는 것이 최선이라는 판단에 이르게 되었다. 이 사안의 경우, 지적장애인임을 증명해 가등기의 무효를 주장할 수도 있었지만, 매매예약에 기한 예약완결권은 특별한 사정이 없는 한 위 예약일로부터 10년의 제척기간이 경과하여 소멸하였음을 주장함으로써, 비교적 빠르고 간편하게 가등기를 말소할 수 있었다. -끝- 이보라 변호사 | 정오의법률사무소 대표변호사 한양대학교 법학과 졸업 정오의법률사무소 대표 변호사 대한변협 인증 민사·이혼 전문 변호사
한국부동산이코노미 김성옥 기자 | 국토교통부 박상우 장관은 최근 하자심사분쟁조정위원회에서 처리된 공동주택 하자 분쟁 현황과 2025년 상반기 하자 판정 결과를 공개했다. 이번 발표는 국민의 알 권리를 보장하고, 건설사들의 주택 품질 개선을 유도하기 위한 목적으로 이루어졌다. 국토부에 따르면 하자심사분쟁조정위원회는 2024년 한 해 동안 총 4,663건의 하자 분쟁 사건을 처리했다. 이는 2020년부터 매년 4,500건 이상이 꾸준히 접수되는 추세 속에서, 입주민들의 하자 문제 인식과 대응이 보다 적극적으로 변해왔음을 시사한다. 특히 2024년 하자 판정 비율은 78.9%로, 2020년 49.6%였던 수치에서 큰 폭으로 상승했다. 2025년 2월 기준으로는 하자 판정률이 79.7%에 달해, 전체 접수 사건 중 상당수가 실제 하자로 인정되고 있는 실정이다. 주요 하자 유형으로는 기능 불량이 15.2%로 가장 많았고, 들뜸 및 탈락이 13.8%, 균열이 10.3%를 차지하는 등 대부분이 구조적 결함과 관련된 문제였다. 최근 하자 사례집 발간과 함께 하자 소송이 증가하면서 판례가 축적되고, 입주민들의 권리 인식이 높아진 것도 이러한 흐름에 영향을 준 것으로 보인다. 하자 판정 비율이 높은 건설사도 함께 공개됐다. 2024년 9월부터 2025년 2월까지 기준으로는 ㈜삼도종합건설(800%), ㈜서해종합건설(650%), ㈜아이온산업개발(333.3%) 등이 상위에 올랐다. 이들 건설사는 모두 공급 세대 수가 50호 미만인 소규모 업체로, 소규모 건설사의 하자 판정률이 상대적으로 높다는 점이 확인됐다. 또, 2020년부터 2025년 2월까지의 누계 판정률을 기준으로 보면 지우종합건설㈜(2,660%), ㈜삼도종합건설(1,687.5%), 혜성종합건설㈜(1,300%) 등이 높은 수치를 기록했다. 이들 역시 대부분 300세대 미만을 공급하는 중소규모 건설사들이었다. 하자 판정 ‘건수’ 기준으로는 대형 건설사들이 주로 이름을 올렸다. 최근 6개월 동안 하자 판정 건수가 가장 많았던 건설사는 ㈜한화로 97건이었으며, 이어 현대건설㈜ 81건, 대우조선해양건설㈜ 80건, 한경기건㈜ 79건, ㈜삼부토건 71건 순이었다. 2020년부터 2025년 2월까지의 누적 기준으로는 지에스건설㈜이 1,458건으로 가장 많았고, 계룡건설산업㈜ 603건, 대방건설㈜ 507건이 그 뒤를 이었다. 국토교통부 주택건설공급과 김영아 과장은 “하자 관련 명단을 공개한 이후 대형 건설사를 중심으로 하자보수에 보다 적극적으로 대응하는 변화가 나타나고 있으며, 이에 따라 하자 분쟁 건수도 점차 줄어드는 추세”라며 “국민의 알 권리를 충실히 보장하는 동시에, 건설사들이 자발적으로 품질 개선에 나설 수 있도록 하자 관련 정보를 지속적으로 투명하게 공개해 나갈 것”이라고 강조했다.
한국부동산이코노미 류재영 기자| 러시아-우크라이나 전쟁이 장기화되면서 한국 경제와 부동산 시장에도 뚜렷한 여파가 나타나고 있다. 에너지 가격의 급등과 글로벌 공급망 불안, 인플레이션 압력은 한국의 거시경제뿐 아니라 가계와 기업, 부동산 시장 전반에까지 영향을 미치며 복합적인 위기를 초래하고 있다. 러시아는 세계적인 에너지 공급국으로, 전쟁 이후 원유와 천연가스 가격이 급등했다. 에너지 수입 의존도가 높은 한국의 경우, 전기 및 가스 요금이 인상되면서 기업의 생산비 부담이 증가하고, 이로 인해 소비 위축과 경제 성장 둔화로 이어지는 악순환이 우려되고 있다. 물가 상승을 억제하기 위해 한국은행은 기준금리를 인상해 왔고, 이로 인해 가계와 기업의 대출 부담도 크게 늘어났다. 특히 부동산 담보대출 비중이 높은 차주들에게는 원리금 상환의 압박이 커지면서 소비 심리가 위축되고 있다. 수출 의존도가 높은 한국 경제는 글로벌 공급망 불안과 유럽 경기 둔화로 인해 반도체, 자동차, 철강 등 주력 산업에서 수출 감소를 겪고 있다. 원자재 부족과 물류비 상승은 생산 차질을 불러오며, 이는 다시 경제성장률 저하로 연결되고 있다. 부동산 시장도 직접적인 타격을 받고 있다. 전쟁으로 촉발된 에너지 가격 상승과 인플레이션은 한국의 금리 인상으로 이어졌고, 이는 부동산 가격 하락에 영향을 주었다. 2022년부터 2023년 사이 서울과 수도권의 아파트 가격은 하락세를 보였으며, 특히 고비용 대출로 매입한 ‘영끌’ 투자자들의 매물이 시장에 쏟아지며 하방 압력을 키웠다. 건설 원자재 가격 급등도 공급 감소로 이어졌다. 철강, 시멘트, 목재 등 건설 필수 자재 가격이 오른 가운데, 건설사들의 부담이 커지면서 신규 아파트 공급이 위축되었다. 이는 단기적으로 부동산 시장의 침체를 초래하지만, 장기적으로는 공급 부족이 다시 가격 반등 요인으로 작용할 가능성도 제기된다. 전세 시장 역시 불안정성을 보이고 있다. 금리 인상으로 전세 대출이 어려워지면서 월세 선호 현상이 확대됐고, 전세 가격은 전반적으로 하락했다. 동시에 집값 하락으로 전세보증금 반환이 어려운 ‘깡통전세’ 사례가 증가하면서, 세입자 보호를 위한 제도적 보완이 절실해지고 있다. 이러한 가운데 투자자와 일반 가계, 기업, 정부 모두가 새로운 전략을 세워야 하는 시점에 놓여 있다. 부동산 투자자들은 단기적으로 금리 인상으로 인한 시장 침체를 우려해야 하지만, 장기적으로는 핵심 지역 중심의 반등 가능성도 염두에 두어야 한다. 기업과 가계는 에너지 비용 증가에 대비한 절감 전략과 함께 고금리 상황에 대응할 수 있는 유동성 확보와 부채 관리가 중요하다. 정부는 전세보증금 보호, 대출 규제 조정, 시장 안정화를 위한 맞춤형 부동산 정책을 마련해야 하며, 동시에 에너지 자립도를 높이기 위한 친환경 에너지 투자 확대도 필요하다. 결론적으로, 우크라이나 전쟁은 한국 경제에 고물가, 고금리, 수출 감소, 부동산 시장 침체라는 복합적인 도전을 안겨주었다. 그러나 공급 구조의 변화, 금리 안정화, 경기 회복 등 중장기적인 변수들을 고려한다면 부동산 시장의 회복 가능성도 열려 있는 만큼, 보다 신중한 투자와 선제적인 정책 대응이 요구되는 시점이다.
한국부동산이코노미 성지환 기자 | 정부가 75년 만에 상속세 제도를 전면 개편하기로 했다. 기존에는 사망자의 총 상속재산을 기준으로 과세하는 ‘유산세’ 방식이었으나, 앞으로는 상속인이 실제로 상속받은 금액에 과세하는 ‘유산취득세’ 방식으로 변경된다. 이번 개편으로 상속세 부담이 줄어들고 과세 대상도 절반 이하로 축소될 전망이다. 기획재정부는 12일 ‘유산취득세 도입 방안’을 발표하며 상속세 개편을 공식화했다. 정부는 국민적 공감대 속에서 상속세 체계를 합리적으로 재설계하는 것을 목표로 이번 개편안을 마련했다고 설명했다. 1950년 도입 이후 유지돼 온 기존 유산세 방식은 피상속인이 남긴 상속재산 전체를 기준으로 높은 누진세율을 적용하고, 이를 상속인들이 공동으로 부담하는 구조였다. 그러나 유산취득세로 전환되면 상속인 각자가 실제 상속받은 금액을 기준으로 세금을 납부하게 된다. 예를 들어 자녀 3명이 27억 원의 재산을 상속받는 경우, 기존 유산세 방식에서는 전체 재산에 대해 40% 세율이 적용됐지만, 유산취득세 방식으로 바뀌면 자녀별로 9억 원씩 나눠 받은 금액에 대해 각각 30% 세율이 적용된다. 이에 따라 상속세 부담이 전반적으로 낮아지는 효과가 기대된다. 이번 개편안은 공제 제도에도 큰 변화를 준다. 기존에는 전체 상속재산에서 일괄공제(5억 원) 또는 기초공제(2억 원)와 자녀공제(1인당 5천만 원) 등을 조합하여 공제를 적용했지만, 이제는 상속인 개개인이 ‘인적공제’ 방식으로 공제를 받게 된다. 자녀공제는 5억 원으로 대폭 상향되고, 배우자는 최대 10억 원까지 공제가 가능하다. 특히 법정상속분을 초과하는 경우에도 공제를 받을 수 있도록 설계해, 상속인을 개별적으로 배려하는 방향으로 제도를 개선했다. 예를 들어 피상속인이 15억 원을 자녀 3명에게 상속할 경우, 새 제도 하에서는 자녀 각각이 5억 원씩 공제를 받아 세금을 내지 않아도 되는 상황이 발생할 수 있다. 배우자 공제 역시 강화된다. 배우자가 상속받는 금액을 기준으로 최대 10억 원까지 공제를 받을 수 있으며, 상속 금액이 이를 초과하면 법정 상속분과 30억 원 중 더 적은 금액을 공제로 인정받는다. 정부는 이를 통해 배우자의 재산권 보호를 강화하는 데 목적을 두고 있다고 설명했다. 또한 상속인들의 기본 공제를 최저 10억 원으로 설정해 공제 혜택의 최저한도를 보장하기로 했다. 이번 개편으로 상속세 과세 대상이 절반 이하로 줄어들 것으로 예상된다. 2023년 기준 피상속인 29만여 명 중 약 2만 명이 상속세를 납부했으나, 유산취득세가 도입되면 납세자는 절반가량으로 감소할 것으로 보인다. 정부는 이를 통해 국민의 세 부담을 완화하고, 보다 공정한 과세 환경을 조성하겠다고 강조했다. 다만 세수 감소 우려도 제기된다. 과세 대상 축소와 세율 인하로 상속세 세수가 줄어들 가능성이 있기 때문이다. 이에 대해 정부는 신중하게 대응하겠다는 방침을 밝혔다. 정부는 이번 개편안을 오는 5월 국회에 제출하고, 연내 법안 통과를 목표로 하고 있다. 법안이 통과되면 약 2년간의 준비 기간을 거쳐 2028년부터 유산취득세를 본격적으로 시행할 계획이다. 이번 제도 개편이 국민들의 실질적인 세 부담 경감으로 이어질 수 있을지 관심이 집중되고 있다.
![[김민지 세무사] 18년 만에 시작된 국민연금 개혁…청년세대는 왜 불만인가](http://www.realtyeconomy.net/data/cache/public/photos/20250313/art_17427879240077_8f4176_178x118_c0.png)
지난 3월 20일(목), 정부는 국민연금 제도의 지속 가능성을 높이고 노후소득 수준을 강화하기 위한 「국민연금법」 일부 개정법률안이 국회 본회의를 통과했다고 밝혔다. 이는 2007년 이후 미루어왔던 연금개혁의 첫걸음을 18년 만에 내디뎠다는 점에서 큰 의미가 있다. 이번 칼럼에서는 이번 연금개혁의 주요 내용을 살펴보고자 한다. 국민연금 보험료율은 현행 9%에서 13%로, 2026년부터 0.5%포인트씩 2033년까지 8년간 단계적으로 인상된다. 국민연금 전체 가입자의 평균소득(309만 원)을 기준으로 보면, 올해는 월 27만 8천 원을 납부하나 내년부터는 1만 5천 원이 인상된 29만 3천 원, 보험료율 인상이 완료되는 2033년에는 12만 3천 원이 인상된 40만 1천 원을 납부하게 된다. 직장가입자의 경우 인상된 보험료를 근로자와 사업자가 50%씩 나누어 부담하게 된다. 소득대체율은 현행 40%에서 2026년부터 43%로 3%포인트 상향 조정된다. 소득대체율이란 은퇴 전 소득 대비 연금액의 비율을 의미하는 지표로, 쉽게 말해 연금 가입 기간의 평균 소득에 대해 받을 연금액이 어느 정도인지를 나타내는 비율이다. 그렇다면 국민연금 가입자들은 이번 개혁으로 얼마나 더 내고, 얼마나 더 받게 될까? 2026년 신규 가입자를 기준으로 국민연금 평균소득자(309만 원)가 40년을 가입하고 25년간 연금을 수급한다고 가정할 경우, 생애 동안 약 1억 8천만 원을 국민연금으로 납부하고 약 3억 1천만 원을 수령하게 된다. 이로 인해 총 보험료는 약 5,400만 원, 총 연금액은 약 2,200만 원이 증가하게 된다. 결국 이번 개혁으로 보험료와 수급액의 차이, 즉 명목 기준으로 약 3,200만 원의 부담이 늘어나게 되는 셈이다. 이번 개혁에서는 출산 크레딧과 군 복무 크레딧도 확대된다. 출산 크레딧은 현행 둘째아부터 인정되던 제도를 첫째아까지 확대하고, 첫째아는 추가 가입 기간으로 12개월을 산입한다. 이와 함께 기존의 최대 50개월 상한 규정도 폐지된다. 군 복무 크레딧은 기존 6개월에서 최대 12개월로 확대된다. 이를 통해 출산과 군 복무로 인한 소득 공백을 보상하고, 저출산 완화에도 기여할 것으로 기대된다. 또한 저소득 지역가입자에 대한 보험료 지원도 강화된다. 기존에는 보험료 납부를 재개한 지역가입자를 대상으로 최대 12개월간 보험료의 50%를 지원했으나, 이번 개혁을 통해 지원 대상을 저소득 지역가입자로 확대했다. 세부 지원 대상과 기준은 대통령령을 통해 추후 구체화할 계획이다. 이번 연금개혁으로 국민연금 기금의 수지 적자 시점은 기존보다 7년 늦춰진 2048년, 기금 소진 시점은 기존보다 9년 늦취진 2064년으로 각각 연장될 것으로 전망된다. 그러나 18년 만에 나온 이번 ‘연금개혁 모수개혁안’이 기금 고갈 시점을 연장하는 데 그쳤다는 점에서, 여전히 청년세대를 중심으로 비판이 이어지고 있다. 특히 보험료율은 8년간 점진적으로 인상하는 반면, 소득대체율은 2026년에 일시에 인상되면서 은퇴 시점이 가까운 기성세대가 그 혜택을 가장 크게 누리게 된다는 점이 청년세대의 반발을 키우고 있다. 보험료 인상으로 인한 부담은 상대적으로 장기간 보험료를 납부해야 하는 청년세대에 더 크게 돌아갈 수밖에 없기 때문이다. 결국 단기적인 기금 고갈 시점 연장에만 머물러서는 세대 간 불균형 문제를 해소하기 어렵다. ‘언 발에 오줌누기식 행정’이라는 비판을 피하기 위해서는 연금의 근본적인 구조 개혁과 청년세대와의 명확한 사회적 합의가 필요하다는 지적이 커지고 있다. -끝- 김민지 세무사 / 벤자민 세무회계 대표세무사 국민대학교 경영학 학사 제 52기 세무사 자격시험 합격(2015년) 前) 더존테크윌(이택스 코리아) 소속 세무사 前) 신승회계법인 근무 前) 가현세무회계 근무 前) 롯데웰푸드(舊 롯데푸드) Tax팀 소속 세무사 現) 벤자민 세무회계 대표세무사
제호 : 한국부동산이코노미 | 주소 : 경기도 하남시 조정대로85, 802호 (풍산동, 마이움트라이스타)
등록번호: 경기 아54052 | 사업자등록번호 : 219-11-15743 | 등록일 : 2022년 09월 05일
발행인 : 한상옥 | 편집인 : 한상옥 | 전화번호 : 070-8015-7302 | E-Mail. realtyeconomy@realtyeconomy.net
Copyright @한국부동산이코노미 Corp. All rights reserved.
