한국부동산이코노미 박창훈 기자 | 최근 전세사기가 더욱 정교해지면서 신탁등기된 아파트를 이용한 사기 피해도 증가하고 있다. 일반적으로 전세 계약을 체결하기 전, 등기부등본을 확인하면 해당 부동산의 소유자를 알 수 있다. 하지만 일부 아파트는 소유자가 개인이 아닌 신탁회사 법인명으로 되어 있는 경우가 있다. 이러한 경우 법률적 이해가 부족한 임차인은 신탁 계약의 구조를 파악하지 못한 채 위험한 계약을 체결할 가능성이 높아진다. 신탁등기는 부동산 소유자가 신탁회사에 소유권을 이전하고, 신탁회사가 해당 부동산을 관리·운영하는 구조를 의미한다. 이는 투자나 자금 조달을 목적으로 활용되며, 관리형 신탁, 처분 신탁, 담보 신탁, 개발 신탁, 투자 신탁 등 다양한 형태로 이루어진다. 이 중 담보신탁은 대출을 위해 활용되는 방식으로, 만약 대출을 상환하지 못하면 신탁회사가 해당 부동산을 매각해 채권자에게 우선 변제하는 구조다. 문제는 소유권이 신탁회사로 넘어갔음에도 불구하고 임대인이 이를 숨기거나 착각한 채 전세 계약을 체결하는 사례가 발생하고 있다는 점이다. 신탁등기된 아파트에서 발생하는 전세사기 유형은 임대인이 소유권이 신탁회사에 넘어갔음에도 불구하고 자신이 여전히 소유자라고 주장하며 계약을 체결하는 방식이다. 등기부등본을 꼼꼼히 확인하지 않은 임차인은 이를 인지하지 못하고 계약을 진행할 가능성이 크다. 만약 신탁회사의 동의 없이 계약이 이루어졌다면, 전세보증금을 보호받기 어려울 수 있으며, 위탁자가 대출을 상환하지 못하면 신탁회사는 해당 부동산을 매각할 수 있어 임차인의 피해가 발생할 위험이 높다. 일반아파트와 신탁아파트의 차이 이러한 전세사기를 예방하기 위해서는 몇 가지 핵심 사항을 반드시 확인해야 한다. 먼저, 등기부등본을 발급받아 해당 아파트가 신탁등기 상태인지 확인해야 한다. 또한, 신탁원부를 발급받아 신탁 계약의 주요 내용을 파악하고, 계약 체결 전에 반드시 신탁회사(수탁자)의 동의를 받아야 한다. 특히, 계약과 관련된 모든 내용은 녹음 등을 통해 증거로 남겨야 한다. 보증금의 수령인이 위탁자인지, 수탁자인지도 확인하고, 전세 만기 도래 후 보증금을 반환할 책임자가 누구인지 명확하게 해야 한다. 신탁등기된 아파트는 대부분 신축건물인 경우가 많으며, 준공 이전부터 선입주가 이루어지는 경우가 많다. 이에 따라 준공 이후 보존등기가 완료된 뒤, 실제 등기부상 소유자와 계약을 체결하는 것이 안전하다. 부동산 거래의 기본 원칙은 등기부상 소유자와 계약을 체결하는 것이며, 만약 대리인이 있을 경우 대리권에 대한 철저한 검토가 필수적이다. 신탁회사를 통한 확인 절차도 중요하다. 신탁등기된 아파트에 전세를 계약하려는 경우, 신탁회사에 직접 방문하거나 유선으로 계약 가능 여부를 확인하고 동의서를 확보하는 것이 안전한 방법이다. 또한, 신탁등기된 아파트에 근저당이 설정되어 있다면 신탁회사에 직접 연락해 대출 상환 여부를 확인하고, 이를 전화 녹음 등으로 증거를 남겨두는 것이 바람직하다. 전세보증금 보호를 위한 추가적인 조치도 고려해야 한다. 신탁등기된 아파트가 경매로 넘어갈 가능성이 있다면, 전세 조건을 반전세나 월세로 변경하는 것도 방법이 될 수 있다. 이렇게 하면 경매가 진행되더라도 월세 지급을 중단하고 보증금에서 공제하는 방식으로 피해를 줄일 수 있다. 전세사기가 기승을 부리는 가장 큰 이유는 "설마 내게 그런 일이 생길까"라는 안이한 사고방식 때문이다. 부동산 거래에서는 공인중개사나 임대인을 무조건 신뢰하기보다, 직접 서류를 확인하고 전문가와 상담하는 것이 필수적이다. 전세 계약 전 반드시 신탁 여부를 확인하고, 수탁자인 신탁회사의 동의를 받아야 한다. 철저한 서류 확인과 법률 검토만이 전세사기의 위험을 최소화할 수 있는 최선의 방법이다.
한국부동산이코노미 성지환 기자 | 도널드 트럼프 전 미국 대통령이 2025년 재집권하면서 예상대로 고율 관세 정책을 다시금 시행하고 있다. 특히, 중국 및 주요 교역국을 대상으로 보호무역주의를 강화하고 있으며, 이는 국내 경제뿐만 아니라 빌딩 시장에도 영향을 미칠 것으로 예상된다. 트럼프 행정부가 다시 관세 인상을 추진하면, 한국의 주요 수출 산업인 반도체, 자동차, 철강 등이 타격을 받을 가능성이 크다. 기업 실적 악화는 결국 오피스 빌딩 수요 감소로 이어질 수 있으며, 특히 제조업 기반이 강한 인천, 울산, 부산 등 지역의 상업용 부동산 시장이 위축될 가능성이 있다. 글로벌 금융시장 불안정성이 커지면서 외국인의 한국 부동산 투자도 줄어들 수 있다. 특히, 서울 강남 및 여의도의 대형 빌딩 시장에서 해외 투자자들의 거래 비중이 상당한데, 관세 인상으로 인한 경기 불확실성이 높아지면 투자 심리가 위축될 가능성이 높다. 수출 감소와 경제 둔화로 인해 기업들이 자금 조달에 어려움을 겪으면, 사옥 매각 등의 움직임이 증가할 수 있다. 이에 따라 상업용 빌딩 매물이 늘어나지만, 매수자 확보가 어려워 가격 조정이 불가피할 전망이다. 또한, 트럼프 정부의 관세 인상은 글로벌 공급망에도 영향을 미쳐 철강, 목재 등 건설 원자재 가격 상승을 초래할 수 있다. 이는 신규 빌딩 건설 비용 증가로 이어지면서 개발 사업이 위축될 가능성이 크다. 반면, 글로벌 경제 불확실성이 커질수록 일부 투자자들은 상대적으로 안정적인 한국 부동산 시장을 선호할 가능성이 있다. 또한, 정부가 경기 부양책을 발표할 경우 금리 인하 가능성이 커지면서 장기적으로 빌딩 시장에 긍정적인 영향을 미칠 수도 있다. 트럼프 정부의 고율 관세 정책은 한국 경제 전반에 부정적인 영향을 미칠 가능성이 높으며, 특히 오피스 시장 위축, 외국인 투자 감소, 원자재 가격 상승 등이 국내 빌딩 시장에 부담으로 작용할 것으로 보인다. 다만, 정부 정책 대응과 투자자들의 움직임에 따라 일부 기회 요소도 존재할 수 있어, 신중한 시장 분석과 대응 전략이 요구된다. .
한국부동산이코노미 성지환 기자 | 최근 빌딩 매매 시장에서 거래 절벽 현상이 두드러지고 있다. 매도자와 매수자 간의 가격 차이, 고금리 기조, 경기 불확실성 등이 복합적으로 작용하면서 거래량이 급감하는 상황이다. 2022년부터 이어진 고금리 정책은 빌딩 거래 감소의 주요 원인으로 작용하고 있다. 대출 부담이 커지면서 투자자들이 빌딩 매입을 주저하는 분위기가 형성됐다. 특히, 빌딩 투자 시 활용되는 대출 금리가 높아지면서 투자 수익률이 하락했고, 이는 거래 위축으로 이어졌다. 매도자와 매수자의 가격 눈높이 차이도 거래 절벽을 심화시키고 있다. 매도자는 기존 가격을 유지하려 하지만, 매수자는 경기 침체와 금리 부담을 고려해 낮은 가격을 제시하는 상황이다. 가격 조율이 어려워지면서 매물이 쌓이고 있지만, 실제 거래로 이어지는 경우는 많지 않다. 국내외 경제 불확실성도 영향을 미치고 있다. 기업과 개인 투자자들은 자산을 보수적으로 운용하는 경향이 강해졌으며, 특히 오피스 빌딩의 경우 공실률 증가 문제까지 겹치면서 투자 매력이 감소한 상태다. 이러한 요인들이 맞물리면서 빌딩 매매 시장의 거래량은 급감했다. 2023년 상업·업무용 빌딩 거래량은 전년 대비 약 27% 감소하며, 2006년 이후 최저치를 기록했다. 특히 50억 원 이상의 중대형 빌딩 거래가 더욱 크게 줄어든 것으로 나타났다. 서울 강남권에서도 대형 빌딩 매물이 증가하고 있지만, 매수자들의 신중한 태도로 인해 거래 속도는 둔화되고 있다. 전문가들은 2025년 상반기부터 금리 인하가 예상되면서 거래량이 다소 회복될 가능성이 있다고 전망하고 있다. 다만, 경기 회복 여부와 정부 정책 변화에 따라 빌딩 시장의 흐름은 여전히 유동적일 것으로 보인다. 거래 절벽 현상은 단기간 내 해결되기 어려운 문제지만, 시장 흐름을 면밀히 분석하고 신중한 투자 전략을 수립하는 것이 중요한 시점이다.
![[이동준 변호사] 폐업 앞둔 자영업자의 고민, 원상복구 범위 어디까지인가](http://www.realtyeconomy.net/data/cache/public/photos/20250310/art_1741318613924_227ec0_178x118_c0.png)
서울에서 요식업을 운영하던 A씨는 최근 폐업을 결심했다. 2년간의 운영 끝에 결국 수익성이 낮아 가게를 정리하기로 한 것이다. 하지만 폐업 과정에서 예상치 못한 또 다른 고민이 그를 괴롭혔다. 바로 상가 임대차 계약 종료 후 발생하는 ‘원상복구 의무’ 였다. 임차인은 임대차 계약이 종료되면 임대차 목적물, 즉 가게를 원상태로 복구하여 임대인에게 반환해야 한다. 일반적으로 여기서 ‘원상’이란 임대차 계약 체결 당시의 상태를 의미한다. 즉, 임차인이 입주했을 때 이미 설치되어 있던 시설물에 대해서는 원상복구 의무가 없고, 입주 후 직접 설치·변경한 시설만 철거하면 된다. 하지만 A씨의 경우는 조금 복잡했다. 그는 기존 임차인으로부터 가게를 인수하는 영업양수도 계약을 체결하고 장사를 시작했다. 문제는 그가 인수한 시설물 대부분이 종전 임차인이 설치한 것이었다는 점이다. 이 경우, A씨는 어디까지 원상복구를 해야 할까? 일반적으로 임대인들은 다음과 같이 주장한다. "현재의 임차인은 영업양수도를 통해 종전 임차인의 원상복구 의무까지 승계했으므로, 가게를 아예 공실 상태로 만들어야 한다." 하지만 법률적으로 보면 이는 반드시 옳다고 볼 수 없다. 영업양수도 계약은 ‘상대적 효력’만 가지는 계약으로, 종전 임차인과 새로운 임차인 사이의 관계만 규율할 뿐, 임대인과 현재 임차인 간의 권리·의무를 결정하는 계약은 아니다. 임대차 계약이 별도로 체결되었고, 그 계약에 ‘종전 임차인의 시설까지 철거해야 한다’는 조항이 명시되지 않았다면, 현재의 임차인은 자신이 설치·변경한 부분만 원상복구하면 된다는 해석이 가능하다. 이와 관련된 대법원 판례는 아직 없지만, 하급심 판례들은 대부분 현재 임차인의 원상복구 의무 범위를 제한적으로 해석하고 있다. 이에 따르면, A씨는 자신의 비용으로 설치한 시설만 철거하면 되며, 종전 임차인이 설치한 시설까지 철거할 의무는 없는 것으로 볼 수 있다. 이 같은 법률적 판단을 듣고 A씨는 안도의 한숨을 쉬었다. 폐업이라는 결정 자체도 어려웠지만, 원상복구 공사비까지 추가로 부담해야 한다면 더욱 큰 타격이 될 뻔했기 때문이다. 최근 경기 침체와 임대료 부담으로 인해 폐업을 고려하는 자영업자가 많아지고 있다. 하지만 계약서 내용을 정확히 검토하고 법적 조언을 구하면 불필요한 비용 부담을 줄일 수 있다. 폐업을 앞둔 임차인들은 반드시 원상복구 의무의 범위를 정확히 파악하고, 임대인과 협의하는 것이 필요하다. -끝- 이동준 변호사 | 법무법인 리앤리 대표변호사 現) 법무법인 리앤리 대표변호사 前) 법률사무소 태서 대표변호사 前) 법률사무소 리앤리 소속변호사 제6회 변호사시험 합격 건국대학교 법학전문대학원 졸업(6기) 성균관대 법학과 졸업
한국부동산이코노미 손춘미 기자 | 서울 영등포구 양평동에 위치한 ‘영등포 디스테이트 지식산업센터’가 기업들의 관심을 끌고 있다. 수도권 서남부 비즈니스 존의 새로운 랜드마크로 자리 잡은 이 지식산업센터는 우수한 입지와 최신 시설을 갖춰 스타트업부터 중견기업까지 다양한 기업들의 니즈를 충족시키며 최적의 비즈니스 환경을 제공하고 있다. 영등포 디스테이트 지식산업센터는 지하철 5호선 양평역에서 도보 4분 거리에 위치해 있으며, 여의도, 강남, 김포공항 등 주요 거점으로의 이동이 편리하다. 또한 올림픽대로와 서부간선도로와 인접해 있어 수도권 전역으로의 접근성이 뛰어난 것이 특징이다. 이러한 입지적 장점은 기업들의 업무 효율성을 극대화하는 요소로 작용하며, 특히 교통이 중요한 물류·제조업체와 빠른 이동이 필요한 IT·미디어 기업들에게 유리한 환경을 제공한다. 센터 내부는 최신 트렌드를 반영한 모던한 인테리어와 실용적인 공간 설계를 갖추고 있다. 다양한 규모의 사무실이 마련돼 있으며, 넓은 주차 공간과 입주 기업을 위한 다양한 편의시설이 조성돼 업무 생산성을 높이는 데 기여한다. 또한 친환경 및 에너지 절감 시스템이 적용된 스마트 빌딩으로 운영돼 입주 기업들은 운영 비용 절감 효과도 기대할 수 있다. 영등포 디스테이트 지식산업센터는 다양한 업종과 규모에 맞춰 유연한 임대가 가능하다. 소규모 스타트업을 위한 소형 오피스부터 중견기업을 위한 넓은 업무 공간까지 다양한 선택지를 제공하며, 경쟁력 있는 임대료와 관리비 역시 입주 기업들의 부담을 줄이는 요소로 작용한다. 서울시의 지속적인 산업단지 개발과 지식산업센터 활성화 정책에 따라 영등포 디스테이트 지식산업센터의 미래 가치는 더욱 상승할 것으로 전망된다. 특히 영등포구는 IT, 미디어, 제조업 등 다양한 산업군의 기업들이 몰리는 지역으로, 향후 비즈니스 거점으로서의 입지가 더욱 탄탄해질 것으로 보인다. 입지, 인프라, 생태계 측면에서 차별화된 가치를 제공하는 영등포 디스테이트 지식산업센터는 기업들에게 새로운 성장 기회를 제공할 것으로 기대된다.
한국부동산이코노미 김주휘 기자 | 국토교통부 대도시권광역교통위원회(이하 '대광위')는 3일, 지난해 5월 출시한 대중교통 할인 서비스 K-패스의 이용자 수가 300만명을 넘어섰다고 밝혔다. 이는 지난해 8월 200만명 이용자 달성 이후 불과 7개월 만에 이룬 성과로, 출시 초기부터 꾸준히 빠른 성장세를 보여왔다. K-패스는 월 15회 이상 대중교통을 이용할 경우 월 최대 60회(일 최대 2회)까지 지출금액의 일정 비율을 다음 달에 환급받을 수 있는 교통카드 서비스다. 이용자들은 월평균 대중교통비 6만 8천원 중 1만 8천원(약 26.6%)을 환급받은 것으로 나타났다. 특히 주목할 만한 점은 청년층과 저소득층의 높은 혜택이다. 청년층은 월평균 2만원, 저소득층은 월평균 3만 7천원을 환급받아 실질적인 교통비 부담 경감 효과를 체감하고 있는 것으로 분석됐다. 대광위가 실시한 이용자 만족도 조사에서는 응답자의 92.4%가 K-패스에 만족한다고 답했다. 이용자들이 꼽은 K-패스의 주요 장점으로는 ▲교통비 절감 효과 ▲기존 알뜰교통카드 대비 편리성 증대 ▲지자체 지원사업과의 연계 가능한 확장성 등이 있었다. 기존 알뜰교통카드는 대중교통 이용 전 도보나 자전거 이동 거리를 측정해야 하는 번거로움이 있었지만, K-패스는 이러한 과정 없이 바로 대중교통 이용 시 할인 혜택을 받을 수 있어 이용자 편의성이 크게 개선됐다. K-패스는 올해 1월부터 기존 일반(20% 할인), 청년(30% 할인), 저소득(53.3% 할인) 유형에 다자녀 가구 유형을 새롭게 추가했다. 2자녀 이상 가구는 30%, 3자녀 이상 가구는 50%의 할인율을 적용받을 수 있게 되었다. 이를 통해 다자녀 가구의 교통비 부담을 추가로 경감하고, 저출산 문제 해결에도 기여한다는 계획이다. K-패스는 전국 6개 광역 지자체와 연계하여 추가적인 혜택을 제공하고 있다. 경기도의 '더 경기패스', 인천의 'I-패스', 부산의 '동백패스', 세종의 '이응패스' 등이 대표적이다. 이러한 지역 맞춤형 서비스를 통해 이용자들은 지역 특성에 맞는 추가 할인 혜택을 누릴 수 있다. 예를 들어, 경기도 거주자가 K-패스와 더 경기패스를 함께 이용할 경우 기본 할인율에 추가로 경기도에서 제공하는 할인 혜택을 받을 수 있어 교통비 절감 효과가 더욱 커진다. 강희업 국토교통부 대도시권광역교통위원회 위원장은 "사업 시행 10개월 만에 이용자 300만 명을 돌파하는 등 K-패스는 국민의 대중교통비 부담을 낮추는 대표적인 정책으로 자리 잡았다"고 평가했다. 또한 "지역 상황에 맞는 지자체 맞춤형 K-패스 사업을 지속적으로 발굴해나갈 수 있도록 관계 기관과 긴밀히 논의할 것"이라고 밝혔다. 대광위는 앞으로 더 많은 지자체와의 연계 사업을 확대하고, 사용자 편의성을 높이기 위한 서비스 개선에도 집중할 계획이다. 이를 통해 대중교통 이용 활성화를 촉진하고, 국민 교통비 부담을 지속적으로 경감시켜 나간다는 방침이다. K-패스는 출시 이후 짧은 기간 동안 빠르게 확산되어 대중교통 이용자들에게 실질적인 혜택을 제공하는 정책으로 자리매김했다. 특히 청년, 저소득층, 다자녀 가구 등 교통비 부담이 큰 계층에 차등화된 할인율을 적용함으로써 사회적 형평성을 높이는 데도 기여하고 있다. 앞으로도 K-패스는 더 많은 이용자에게 혜택이 돌아갈 수 있도록 서비스를 확대하고, 지역별 특성을 반영한 맞춤형 정책으로 발전해 나갈 것으로 기대된다. 대중교통 이용 활성화를 통한 환경 보호와 교통 혼잡 완화에도 긍정적인 영향을 미칠 것으로 전망된다. 대광위 관계자는 "K-패스가 단순한 교통비 지원 정책을 넘어 대중교통 활성화와 탄소 중립 실현에도 기여할 수 있도록 지속적으로 제도를 발전시켜 나갈 것"이라고 덧붙였다.
![[김정한 변호사] "분묘 설치와 점유취득시효: 하급심과 대법원의 엇갈린 판단"](http://www.realtyeconomy.net/data/cache/public/photos/20250209/art_17407222070755_775c73_178x118_c0.png)
타인의 토지에 분묘를 설치한 경우 점유취득시효가 인정될 수 있을까요? 정답은 '점유취득시효가 인정될 수도, 인정되지 않을 수도 있다'입니다. 너무 무책임한 답변이라고요? 실제 동일한 사실관계를 기초로 진행된 소송에서 하급심 법원(제1심, 제2심)과 대법원(상고심)이 각 점유취득시효, 구체적으로는 자주점유(타인의 토지를 점유자가 소유의 의사로 점유하는 것)에 대하여 달리 판단하였습니다. 기초적인 사실관계는 다음과 같습니다. - 원고의 아버지가 1967. 2.경 이 사건 토지 일부에 할아버지의 분묘를 설치 - 2017. 4.경 같은 토지 일부에 원고의 아버지의 분묘를 설치하고, 2028. 4.경 원고의 고조부, 고조모 등 선대의 분묘 안치 - 원고는 이 사건 토지의 상속인인 피고를 상대로 점유취득시효를 주장하면서 소유권이전등기 청구소송 제기 하급심인 제1심과 제2심은 원고의 자주점유 및 점유취득시효완성 주장을 인정하였으나, 대법원은 하급심 판단과 달리 원고 또는 원고의 아버지가 이 사건 토지 일부에 선대의 분묘를 설치하고 그 묘역을 관리하여 왔다는 사실만으로 소유의 의사로 이 사건 토지를 점유(자주점유)하였다고 추정되지 아니한다고 판단하면서, 원고의 점유취득시효완성 주장을 배척하였습니다. 하급심과 대법원이 인정한 사실관계가 동일하였음에도 불구하고 법원의 판단이 달라진 것은 어떤 이유일까요? 바로 점유취득시효의 주요 쟁점인 자주점유, 구체적으로는 자주점유의 입증책임에 대한 법리를 달리 적용하였기 때문입니다. 민법 제197조 제1항은 "점유자는 소유의 의사로 선의, 평온 및 공연하게 점유한 것으로 추정한다."라고 규정하고 있습니다. 이에, 많은 사람들이(심지어 변호사와 법원마저) 점유자에게 당연히 소유의 의사가 인정되는 것으로 알고 있는 경우가 많습니다. 즉, 점유자로서는 점유하고 있는 사실만 인정되면 자주점유가 추정되므로, 그 상대방이 자주점유의 추정을 깨트릴 사실관계를 주장 입증해야 한다는 것입니다. 이 사건의 하급심인 제1심과 제2심 역시 아래의 대법원 판례를 인용하면서 원고의 자주점유는 추정되고, 피고가 단순히 원고의 자주점유를 부정하는 것만으로는 원고의 자주점유의 추정이 깨지지 않는다고 판단하여 취득시효완성을 인정한 것입니다. 점유자가 취득시효를 주장하는 경우 스스로 소유의 의사를 증명할 책임은 없고, 그 점유자의 점유가 소유의 의사가 없는 점유임을 주장하여 취득시효의 성립을 부정하는 자에게 그 증명책임이 있다. (중략) 점유자가 타인의 소유권을 배척하고 점유할 의사를 갖고 있지 않았던 것이라고 볼 만한 사정이 증명된 경우에 한하여 그 추정은 깨진다. 그러나 점유자가 스스로 매매나 증여와 같이 자주점유의 권원을 주장하였는데, 이것이 인정되지 않는다는 사유만으로는 자주점유의 추정이 깨진다고 볼 수 없다.(대법원 2017. 12. 22. 선고 2017다360, 377 판결 참조) 하지만, 이 사건 대법원(대법원 2025. 1. 23. 선고 2024다300228 판결)의 판단은 달랐습니다. 타인의 토지에 분묘를 설치한 경우 점유자의 소유의 의사(자주점유)가 추정되지 않으므로, 결국 원고 스스로 피고의 토지를 소유의 의사로 점유하여 왔다고 볼 수 있는 특별한 사정(사실관계)에 대하여 밝혀야 함에도 불구하고, 원고의 자주점유에 대한 입증이 부족하여 취득시효의 완성을 인정할 수 없다고 본 것입니다. 임야의 일부에 선조의 분묘가 설치되어 있다는 사정만으로는 그 임야 전체를 배타적으로 점유·관리하여 왔다고 볼 수는 없고, 타인의 토지 위에 분묘를 설치 또는 소유하는 자는 다른 특별한 사정이 없는 한 그 분묘의 보존 및 관리에 필요한 범위 내에서만 타인의 토지를 점유하는 것이므로 점유권원의 성질상 소유의 의사가 추정되지 않는다.(대법원 1997. 3. 28. 선고 97다3651, 97다3668 판결, 대법원 2000. 11. 14. 선고 2000다35511 판결 등 참조) (중략) 그런데도 원심은 소외 1이 이 사건 토지를 분묘의 보존 및 관리에 필요한 범위 내에서가 아니라 소유의 의사로 점유하여 왔다고 볼 수 있는 다른 특별한 사정에 대해 밝히지 않은 채 소외 1의 자주점유를 인정하고, 이를 전제로 원고의 취득시효 완성을 원인으로 한 소유권이전등기청구를 인용하였다. 이러한 원심판결에는 자주점유의 추정에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다. 이를 지적하는 취지의 상고이유 주장은 이유 있다. 이 사건과 같이, 하급심 법원마저 자주점유의 입증책임에 대한 법리를 오해할 정도로 자주점유는 점유취득시효 사건에서 매우 중요한 쟁점임에도 불구하고 자칫하면 잘못된 법리를 적용하기 쉽습니다. 결국, 해당 점유의 구체적인 모습 및 사정에 따라 그에 맞는 자주점유의 추정 및 입증책임의 법리를 적용하여야 할 뿐만 아니라 구체적인 사실관계의 입증책임을 다하는 태도가 필요하다고 할 것입니다. -끝-
![[양은경 세무사] "부담부증여의 함정과 절세 전략: 꼭 알아야 할 체크포인트"](http://www.realtyeconomy.net/data/cache/public/photos/20241252/shp_1734925056_178x118_c0.jpg)
부담부증여는 증여세를 절세할 수 있는 좋은 방법 중 하나입니다. 대부분의 부담부증여는 친족 간, 특히 부모와 자녀 간에 흔히 이루어집니다. 부모가 자녀에게 부동산을 저가 양도하여, 자녀의 세금 부담을 낮춰주려고 하니 양도소득세 및 상증세상 부당행위계산 부인에 해당되어 자칫하다간 더 큰 세금과 가산세로 돌아올 수 있습니다. 그렇다고 시가에 맞추어 증여를 하자니, 자녀의 입장에서는 양도소득세와는 달리 필요경비가 없는 증여세가 많이 부담됩니다. 보통 부담부증여의 채무는 해당 부동산의 임대보증금 또는 부동산을 담보로 대출받은 금융채무입니다. 부담부증여를 활용하면 증여자 입장에서는 대출금 상환의 부담도 줄고, 수증자 입장에서는 세 부담도 적어집니다. 따라서, 원래는 채무가 없었지만 부담부증여를 하기 위해, 대출을 발생시켜 절세에 활용하는 경우도 많습니다. 다만, 증여하는 재산에 담보된 채무이고, 입증이 가능한 객관적으로 인정되는 채무라면 증여재산가액에서 공제하는 채무로 인정되지만, 단순히 세부담을 낮추기 위해 채무를 일으키는 경우에는 부담부증여로 인정되지 않을 수 있습니다. ◆ 증여일 직전에 대출받은 금융채무에 대하여 부담부증여 부인 부담부증여일 직전에 발생한 금융채무라면, 과세 관청에서는 세 부담을 낮추기 위한 위장 채무라고 볼 수 있는 가능성도 있습니다. 심사증여2006-41(2006.09.18.) 그렇다면, 증여자가 증여일 직전에 대출맏은 은행채무 중 수증자가 사용한 것으로 본 쟁점 채무액이 조세 회피 목적이 없는 진정한 채무인지에 대하여 보면 (가) 청구인들이 심리 과정에서 추가 제출한 신한은행 명동지점으로부터 대출받은 350,000,000원의 사용처 중 쟁점 부동산 임대보증금 78,000,000원을 반환하였다고 증빙 자료로 부가가치세 신고서 및 부동산 임대 공급 가액 명세서만 제출하였으며, 父의 다른 부동산의 부동산 임대 공급 가액 명세서에는 임대보증금이 100,000,000원이 아닌 10,000,000원으로 되어 있으며, 내부 수리 비용이 180,000,000원을 사용하였다고 주장만 하지 증빙 자료를 제시하지 못하고 있을 뿐만 아너라 임대보증금을 인계 ·인수한 계약서 및 자금 흐름에 대한 구체적인 증빙서류를 제출하지 못하고 있는 것으로 보아 진정한 채무로 볼 수가 없다고 보여진다. (나) 또한, 쟁점 은행 채무 중 2004.11,11. 상환한 75,000,000원의 자금원은 자각 지분인 1/2로 상환하여야 함에도 송○○의 계좌에서 51,000,000원과 송◎◎의 계좌에서 24,000,000원으로 다르게 상환하였으며, 그 상환자금 및 이자가 지급된 子들의 계좌에 누가 입금하였는지가 구체적으로 확인되지 않고 있다가 상환 시점에야 급여 및 임차료가 연간 급여 및 8~28개월의 임대료 상당액이 입금되면서 입금자가 누구인지 나타나도록 표시된 것으로 보아 대출금 상환 자금임을 보이기 위한 가공의 금액으로 보여진다. 다) 따라서 쟁점 은행 채무는 증여 가액에서 차감하는 채무의 요건에 부합하는 위장 가공 혐의가 없는 진정한 채무가 아니므로 쟁점 은행 채무액을 父의 양도소득세 과세 가액에서 공제하여 양도소득세를 환급 결의 하는 것은 별론으로 하더라도 쟁점 은행 채무를 정상적인 부담부 채무로 보지 아니하고 재산 가액 전액을 증여 가액으로 보아 증여세를 부과한 당초 처분은 정당하다고 판단된다. 위의 판례는 증여자가 증여일 직전에 대출받은 금융채무에 대해서, - 증여자의 금융채무의 사용처가 불분명한 점 - 금융채무를 수증자의 지분 비율만큼 상환하여야 함에도 지분 비율과 다르게 상환하였고 그 상환 자금의 자금 출처가 불분명한 점 을 들어 부담부증여를 부인하고, 증여 재산 가액 전체에 대하여 증여세를 과세한 경우입니다. ◆ 증여 재산 가액을 담보로 한 채무의 사용처가 확인되지 아니하여 부담부증여 부인 부담부증여일 직전에 대출받은 금융채무는 아니지만, 채무의 사용처가 확인되지 않아 위장 채무로 본 경우도 있습니다. 국심2003서3238(2004.03.22) 살피건대, 청구인은 청구인의 부(父) 이○○○가 이○○○명의로 쟁점 채무를 대출받아 쟁점 임대 보증금을 상환하였다고 주장하나, 통상적으로 부동산 임대 보증금은 다음 임차자가 부담하고 입주하는 것이 관행일 뿐만 아니라 쟁점 임대 부동산의 임차자들의 퇴거일이 쟁점 채무의 대출일보다 앞서 있어 쟁점 채무로 쟁점 임대 부동산의 임대 보증금을 상환하였다고 인정하기 어렵고, 그렇다면 청구인이 비록 쟁점 채무를 인수하여 그 원리금을 상환하고 있다 하더라도 쟁점 채무의 사용처가 확인되지 아니하여 쟁점 채무를 증여자의 진정한 채무라고 보기 어려우므로 증여 재산 가액에서 공제되는 채무로 인정하기 어려운 것으로 판단된다. 위의 판례는 증여일 직전에 발생한 채무는 아니며 증여재산가액에 대하여 담보된 채무를 수증자가 자력으로 상환했음에도, 증여자의 채무에 대한 사용처가 명확히 확인되지 않아 진정한 채무로 볼 수 없다고 판단한 경우입니다. ◆ 증여일 직전에 대출받은 금융 채무를 부담부증여로 인정 증여일 직전에 대출받은 은행 채무이어도 부담부증여로 인정한 판례도 있습니다. 심사증여2005-2(2005.04.08) 위 사실관계에서 나타난 바와 같이 청구인은 쟁점부동산을 증여받으면서 은행 채무 3억원을 부담부증여로 채무인수 하였음이 부담부증여 계약서 및 등기부등본과 은행 통장에 의하여 확인되는 점, 처분청이 동 대출 금액의 사용 내역에 대한 조세 회피 여부를 입증하지 못하고 있는 점, 쟁점 부동산에서 매월 임대료 6,550,000원의 수입이 있는 점, 동 대출금에 대한 이자도 청구인의 통장에서 매월 1,610,000원 정도 지급되고 있다면, 그들 내부 관계에 있어서도 달리 특별한 사정이 없는 한 청구인 자신이 부담한 채무라고 봄이 상당하다 할 것이므로 쟁점 채무액을 증여세 과세 가액에서 공제하여 주는 한편, 청구외 이○○에게 쟁점 채무액에 대한 양도소득세를 과세하는 것은 별론으로 하더라도 재산제세사무처리규정 제118조의 규정에 의하여 향후 채무 변제 과정에서 증여 여부를 판단할 수 있도록 채무 인수액을 부채 사후 관리 하는 것이 타당하다고 판단된다. - 증여자가 직전에 대출받은 금융채무로 증여 대상 부동산이 아닌 기타 증여자 소유의 부동산의 임대보증금을 상환한 점 - 수증자가 상환한 부담부증여 채무의 원금과 이자에 대하여 충분히 자력으로 상환할 수 있다는 점 을 인정하여 부담부증여를 인정한 사례입니다. 위의 판례들을 종합해보면, 증여 재산에 담보된 채무에 대하여 증여 재산 가액에서 공제하는 채무로 인정받기 위해서는 ① 수증자가 자력으로 원금 및 이자를 상환하고 있는지 ② 증여자의 증여재산에 담보된 채무의 사용처가 분명한지 를 검토해야 합니다. 세 부담을 낮추는 것만을 고려하고 부담부증여일 직전에 급작스레 일으킨 채무에 대해서는 증여세 조사시 증여 재산 가액에서 공제하는 채무로 보지 않을 소지가 있습니다. 따라서, 새롭게 채무를 발생시켜 부담부증여를 진행한다면, 사전에 채무의 사용처 및 수증자의 채무 상환능력 등을 고려하고 진행해야 할 필요가 있습니다. -끝- 양은경 세무사 | 무민세무회계 대표 세무사 (현) 무민세무회계 대표 세무사 (현) 강남세무서 나눔세무사 고려대학교 수학과 졸업
한국부동산이코노미 송우찬 기자 | 한국은행이 국내 성장률 전망을 기존 1.9%에서 1.5%로 0.4%p 낮추며 기준금리를 인하했다. 이는 미국 도널드 트럼프 대통령 2기 정부의 관세 정책과 국내 정치적 불안 등을 반영한 결정으로, 국내 경제의 둔화에 대응하기 위한 조치로 풀이된다. 경제전망이 어두운 상황에서 금리 인하는 시중에 묶인 자금을 풀어 민간 소비와 투자, 내수 활성화를 기대할 수 있는 정책적 선택이다. 한국은행은 내수 경제의 침체를 극복하고 경제 회복을 촉진하기 위해 금리를 낮춘 것으로 보인다. 이번 금리 인하로 한국과 미국의 금리 차이는 1.50%에서 1.75%로 벌어졌다. 이에 따라 주택담보대출 금리가 낮아져 주택 구입 자금 조달이 용이해질 전망이며, 상업용 부동산 시장에도 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상된다. 특히 투자자들이 받는 대출금리는 기준금리에 가산금리를 더한 형태로 산정된다. 그간 기준금리가 낮아졌음에도 불구하고 대출금리가 높았던 이유는 은행들이 가산금리를 높게 책정했기 때문이다. 이에 대해 김병환 금융위원장은 "은행들이 기준금리 인하를 반영할 때가 됐다"며, 시장 원리에 따라 대출금리가 낮아질 것으로 기대된다고 밝혔다. 부동산 시장에는 금리 인하가 활발한 거래를 촉진할 가능성이 있다. 부동산 매입을 고려했던 매수인들은 낮아진 금리로 인해 이자 부담이 줄어들면서 거래에 긍정적인 영향을 받을 것으로 보인다. 통상 부동산 거래는 계약과 잔금 시점까지 3~6개월의 시간이 소요되며, 대출은 잔금 시점에 이루어지므로 현재 매입을 희망하는 매수인들은 금리 인하 혜택을 누릴 수 있다. 하지만 금리 인하의 수혜자가 매수인뿐이라고 생각한다면 오산이다. 기존 대출을 보유한 매도인들도 낮아진 금리를 적용받아 매물을 철회하거나 매매가를 올릴 가능성이 있다. 또한, 금리 인하로 매수인이 증가하면 현재의 매수인 우위 시장이 매도인 우위 시장으로 전환될 수 있다. 실제로 2020년 기준금리가 0.50%였던 코로나 팬데믹 기간 동안 부동산 시장은 급등세를 보였다. 매수인들이 몰리면서 매도인들은 하루가 멀다 하고 가격을 인상했고, 부동산 시장은 매도인 우위의 극단적인 상황을 맞았다. 이번 금리 인하는 팬데믹 시기만큼의 급격한 인하는 아니지만, 올해만 두 번째 인하가 이루어졌으며 앞으로도 한두 차례 추가 인하 가능성이 있다는 전망이 나온다. 이에 따라 최근 부동산 매수 상담 문의가 부쩍 늘어나고 있는 상황이다. 다만, 부동산 투자는 신중해야 한다. 최근 시장에서는 원가 이하 또는 손해를 보고 매매되는 사례도 적지 않다. 부동산 투자에 있어서는 본인의 투자 목적과 방향을 명확히 하고, 철저한 시장 조사를 바탕으로 빠르게 대응할 필요가 있다. 부동산 전문가들은 "좋은 매물은 누구나 원하는 만큼 발 빠른 검토와 전문가와의 신속한 소통이 중요하다"며 "매물은 한정적이기 때문에 투자 시 속도전이 관건"이라고 강조했다. 부동산 시장의 변화 속에서 투자자들은 신중한 접근과 전문가의 조언을 통해 안정적이고 수익성 있는 투자를 이어가야 할 것으로 보인다.
한국부동산이코노미 김민지 기자 | 대전 부동산 시장에서 주목받는 유성구 용산동에 위치한 '호반그랜드프라자'가 본격적인 상가 분양을 시작했다. 유성구의 새로운 랜드마크로 자리 잡을 이 상가는 투자 가치와 미래 성장 가능성을 모두 갖춘 프리미엄 상업시설로, 많은 투자자들의 관심을 끌고 있다. 호반그랜드프라자는 대전 유성구 용산동의 핵심 상권에 자리 잡고 있으며, 유성 IC, 대전 도심, 세종시 등 주요 지역과의 뛰어난 접근성을 자랑한다. 인근에는 대규모 주거단지와 오피스 타운이 형성되어 있어 상권의 지속적인 활성화가 기대된다. 대규모 아파트 단지와 주거 밀집 지역뿐만 아니라 대학 및 연구단지, 업무시설이 밀집된 지역에 위치해 고정적인 유동 인구를 확보할 수 있어 안정적인 상권 형성이 가능할 전망이다. 호반그랜드프라자는 쇼핑, 외식, 문화, 생활 편의시설을 한곳에서 즐길 수 있도록 설계되었다. 입점 브랜드와 업종 구성은 체계적으로 계획되었으며, 차별화된 MD(머천다이징) 구성을 통해 높은 임대 수익률이 기대된다. 이러한 특화된 설계는 고객의 편의성을 높이는 동시에 투자자들에게 안정적인 수익을 제공할 수 있는 요소로 평가받고 있다. 최근 금리 인상과 부동산 시장의 변동성에도 불구하고, 상가는 여전히 안정적인 투자처로 손꼽히고 있다. 특히 유성구와 같은 핵심 지역의 상가는 장기적인 가치 상승이 기대된다. 상가는 물가 상승에 따라 임대료를 조정할 수 있어 인플레이션에 대비한 자산 가치 보호가 가능하며, 월세 수익을 통해 장기적인 현금 흐름을 확보할 수 있는 수익형 부동산의 매력을 가지고 있다. 또한, 대전 유성구 내 상업지구의 공급이 제한적이어서 희소성 높은 상업 공간으로서의 가치 상승이 기대된다. 호반그랜드프라자 관계자는 "대전 유성구는 주거와 상업, 업무기능이 조화를 이루는 지역으로, 이번 상가 분양을 통해 지역 경제 활성화와 투자자들의 만족도를 모두 충족시킬 수 있을 것"이라며 "높은 투자 가치와 합리적인 분양가로 초기 투자 부담을 줄일 수 있는 만큼, 이번 분양 기회를 놓치지 않길 바란다"고 말했다. 관심 있는 투자자들은 분양 상담을 통해 보다 자세한 정보를 확인할 수 있으며, 호반그랜드프라자 상가의 다양한 혜택과 수익성을 검토해볼 필요가 있다.
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