한국부동산이코노미 최중원 기자 | 서울 동작구 대방동 신대방삼거리역 인근에 총 791세대 규모의 대단지 아파트가 들어설 예정이다. 이번 개발은 ‘역세권 활성화 사업’의 일환으로, 최근 실수요자들의 높은 관심을 받고 있다. 신대방삼거리역이 위치한 대방동 일대는 그동안 인근 신길뉴타운이나 노량진뉴타운과 비교해 상대적으로 공동주택 공급이 부족하다는 지적을 받아왔다. 실제로 지역 내에는 보라매 자이(959세대), 보라매 e편한세상(388세대) 등 일부 아파트 단지가 존재하지만, 전체적인 공급량은 인접 지역에 비해 부족한 편이다. 이에 따라 대방동에서는 다양한 주거환경개선사업이 꾸준히 진행 중이다. 신통기획 개발로 지정된 상도14구역, 상도15구역을 비롯해 대방동 391번지 일대의 지역주택조합 사업 등 다수의 정비 사업이 활발히 추진되고 있다. 특히 최근 들어 주목받는 사업은 신대방삼거리역 역세권 활성화 사업이다. 대방동 393-66번지 일대에서 시행 중인 이 사업은 최고 39층 규모로, 총 791세대(임대 195세대 포함)의 공동주택 단지를 조성할 계획이다. 지난 2월 14일에는 투기 수요를 차단하기 위한 권리산정일도 지정됐다. 그럼에도 불구하고 7호선 신대방삼거리역 초역세권 입지, 인근 대림초, 강남중, 성남중고 등 우수한 교육 인프라 등으로 인해 실수요자들의 관심은 더욱 높아지고 있는 상황이다. 다만, 일각에서는 공사비 상승에 따른 추가 분담금 우려도 제기되고 있다. 현재 해당 부지에는 약 282세대의 기존 세대가 거주 중인데, 이들이 모두 추가 비용을 부담하고 재입주할 수 있을지에 대한 의문이 제기된다. 이러한 비용 부담 문제는 일부 주민들 사이에서 부정적인 여론을 확산시키는 요인이 되고 있다. 전문가들은 “사업의 성공을 위해서는 실현 가능성과 수익성뿐만 아니라, 기존 거주민들의 권익 보호와 부담 완화 방안 마련이 필요하다”며, “이해관계자 모두가 만족할 수 있는 방향으로 사업이 추진돼야 한다”고 지적했다. 이번 역세권 활성화 사업이 대방동 일대의 주거 여건을 획기적으로 개선하고, 지역 균형 발전의 초석이 되길 기대해본다.
한국부동산이코노미 이동혁 기자 | 2029년 개항을 목표로 부산시가 야심 차게 추진 중인 가덕도 신공항 건설 사업이 사실상 좌초 위기에 빠졌다. 수의계약 대상자로 선정된 현대건설 컨소시엄이 철수를 공식화하면서 사업 진행에 큰 차질이 불가피해졌다. 국토교통부에 따르면, 현대건설은 지난 4월 28일 입찰공고상의 공사기간인 84개월을 초과한 108개월로 계획한 기본설계를 제출했고, 이에 따라 국토부는 관련 법령에 근거해 설계 보완을 요구했다. 그러나 현대건설은 5월 8일, 설계 보완 의사가 없다는 공식 입장을 밝히며 사실상 사업에서 손을 뗐다. 국토부는 국가계약법령에 따라 수의계약 체결이 어려워진 만큼, 현재 진행 중인 수의계약을 중단하는 절차에 돌입한 상황이다. 국내 건설 경기가 장기 침체에 빠진 가운데, 해당 규모의 공사에 참여할 여력이 있는 건설사가 많지 않아 향후 대체 사업자를 찾는 일도 쉽지 않을 것으로 보인다. 건설업계 관계자에 따르면, “현대건설도 가덕도 신공항 건설에 소극적이었으며 정부의 강한 요청에 따라 마지못해 참여했던 것으로 알고 있다”며 이번 철수가 예견된 일이었다는 해석도 나온다. 부산시는 이번 사태로 인해 상당한 부담을 안게 됐다. 이미 2030 부산세계박람회(엑스포) 유치 실패로 지역 위상이 흔들린 가운데, 가덕도 신공항마저 무산 위기에 처하면서 부산시의 도시 브랜드 이미지 회복 전략이 차질을 빚고 있다. 특히 ‘노인과 바다의 도시’라는 부정적 이미지를 탈피하고자 추진해 온 대형 SOC 사업인 만큼, 이번 사태는 타격이 크다. 또한 인천시가 명실상부한 제2의 도시로 자리 잡고 있는 가운데, 부산이 그 입지를 지키기 위해서는 가덕도 신공항의 성공적인 완공이 필수적인 상황이다. 이에 따라 부산시와 국토교통부의 향후 대책 마련과 건설사 재유치 방안에 귀추가 주목된다.
한국부동산이코노미 박준영 기자 | 전주시 서부신시가지의 마지막 대규모 개발지인 전주 대한방직 부지에 2030년까지 470m 높이의 초고층 관광전망타워와 호텔, 복합쇼핑센터, 주상복합아파트 등이 들어설 예정이다. 이번 개발은 전주시와 민간 사업자인 ㈜자광이 공동 추진하는 복합개발 프로젝트로, 지역의 새로운 랜드마크가 될 것으로 기대를 모은다. 관광타워복합개발의 시행사인 ㈜자광은 전주시립미술관 건립과 다양한 지역 공헌사업을 포함한 총 3,800억 원 규모의 공공기여와 지역 환원을 약속하며 지역사회와의 상생을 강조하고 있다. 개발 부지는 ㈜자광이 지난 2017년 매입한 옛 대한방직 공장 터로, 전북도청과 전북지방경찰청 인근의 ‘노른자위’ 입지에 위치해 있다. 이 부지는 1970년대 당시 도심 외곽이었으나, 2003년 서부신시가지 개발 이후 도심 중심지로 탈바꿈한 지역이다. ㈜자광은 현재 관광타워복합개발에 대한 최종 사업 승인을 전주시에 요청한 상태로, 오는 7월경 승인이 이뤄지면 9월 착공에 돌입할 예정이다. 완공 시점은 2030년으로 계획되어 있다. 다만, 시공사 선정과 약 6조 원 규모로 추산되는 사업비 조달 방안은 아직 구체화되지 않은 상태다. 또한 3,300여 가구 규모의 주상복합아파트 분양가는 3.3㎡당 2,500만 원에서 3,000만 원 선으로 책정될 예정인데, 이는 전주 내 최근 분양가의 약 두 배에 달해 고분양가 논란도 제기될 전망이다. 전주시는 이번 개발을 통해 일자리 창출과 외부 인구 유입, 소비력 증가 등 긍정적 효과를 기대하고 있다. 그러나 대형 상업시설 집중으로 인한 상권 양극화와 구도심 상권 쇠퇴, 소상공인 생존 문제 등 부작용에 대한 우려의 목소리도 적지 않다. 전주 대한방직 부지 개발 사업은 도시 경쟁력 강화와 지역 발전의 중대한 전환점이 될 것으로 보이며, 향후 전주 도시의 미래 모습에 큰 영향을 미칠 전망이다.
한국부동산이코노미 이소명기자| 부산 남구 용호동은 힐탑상가를 중심으로 학원 상권이 활발하게 발달된 지역으로, 남구에서 가장 교육열이 높은 동네로 평가받고 있다. 특히 입시 성적 면에서도 우수한 지역으로 손꼽히는 용호동은 학부모들의 관심과 교육 투자 열기가 높아 학원 운영에 있어 매력적인 입지를 자랑한다. 용호동의 대표적인 상가인 힐탑 탑플레이스는 LG메트로시티, GS자이, W아파트 등 대규모 아파트 단지 내에 위치하고 있으며, 용문초등학교와 분포초등학교, 그리고 분포중학교와 고등학교와도 가까워 학생들의 이동이 활발한 대형 복합상가로 기능하고 있다. 이 상가는 A동과 B동으로 나뉘며, 지하 3층부터 지상 12층까지의 규모로 이뤄져 있고, 넉넉한 주차 공간과 저렴한 주차비를 갖추고 있어 학부모와 학원 이용객들의 접근성과 편의성을 높이고 있다. 힐탑상가의 1층은 주로 편의점, 카페, 음식점 등 상업시설이 입점해 있으며, 2층부터는 병원, 약국, 학원 등이 자리하고, 3층 이상에는 다양한 학원, 교습소, 체육시설, 사무실 등이 운영 중이다. 특히 학원 및 교습소가 각 층마다 빼곡히 들어서 있어 사실상 힐탑상가는 용호동은 물론 남천동, 대연동 일대에서도 ‘학원가’의 대표 주자로 알려져 있다. 중고생을 주 대상으로 한 단과 학원이 다수를 차지하고 있으며, 스터디카페와 독서실도 함께 운영되고 있어 학습 환경이 매우 우수하다. 이 지역은 학원 교습소 공실률이 거의 없을 정도로 수요가 안정적으로 유지되고 있으며, 임대가도 빠르게 이루어지는 추세다. 학원이 위치한 층의 임대료는 면적과 층수에 따라 다르나, 평당 약 6만 원에서 10만 원 수준이며, 엘리베이터가 있는 고층 상가에 비해 관리비는 상대적으로 저렴한 편이다. A동 고층부 약 45평은 월 400만 원, B동 저층부 약 45평은 월 320만 원, 1층 19평 규모의 공간은 월 380만 원에 임대되고 있다. 주변에 약 1만 세대 규모의 주거단지가 밀집해 있고, 분포초, 분포중, 분포고 등 초중고 교육시설이 가까워 안정적인 배후 수요가 확보되어 있으며, 유해시설이 없는 환경으로 인해 학원 운영에 있어 최적의 조건을 갖추고 있다. 또한 단지 내 학부모들의 교육열과 소득 수준이 높아 운영자 입장에서도 회비와 관련한 스트레스가 적은 편이라는 평가도 많다. 특히 분포중학교는 특목고 진학률이 부산 지역 최상위권을 기록할 정도로 교육 경쟁력이 높아, 학령인구(7세~18세)의 비중도 남구 전체 평균보다 높은 10.54%에 달한다. 이처럼 우수한 학군과 환경을 갖춘 용호동 힐탑상가는 학원 운영자에게 있어 매우 매력적인 입지로, 무엇보다 학부모와의 신뢰 관계 형성과 유대감이 중요한 성공 요소로 작용할 수 있다. 학원 수가 많고 경쟁이 치열한 지역인 만큼, 학생들의 수준에 부합하는 커리큘럼과 최신 교육 트렌드를 반영한 프로그램 운영이 동반된다면, 힐탑상가는 학원 비즈니스의 성과를 극대화할 수 있는 최적의 공간으로 평가받고 있다.
한국부동산이코노미 손춘미 기자 | 2025년 1분기 상업용 부동산 시장에서 오피스와 상가가 상반된 흐름을 보인 것으로 나타났다. 한국부동산원이 발표한 ‘2025년 1분기 상업용 부동산 임대동향조사’에 따르면, 오피스는 수요 회복세에 힘입어 공실률이 감소하고 임대료가 상승한 반면, 상가는 소비 위축의 직격탄을 맞으며 공실률 증가와 임대료 하락이 동시에 나타났다. 이번 분기 전국 오피스 평균 공실률은 8.7%로 전분기 대비 0.2%포인트 하락했다. 특히 서울 도심과 강남권의 프라임 오피스를 중심으로 실수요가 증가하면서 임대가격지수는 0.44% 상승했으며, 평균 임대료는 ㎡당 1만 8,200원을 기록했다. 투자수익률은 1.56%로 집계됐다. 눈에 띄는 부분은 오피스의 소득수익률(0.94%)과 자본수익률(0.63%)이 모두 상승하며 안정적인 수익 구조를 형성했다는 점이다. 이는 코로나19 이후 재택근무 확산으로 침체가 우려되던 오피스 시장이 점차 회복 국면에 진입했음을 보여준다. 반면 상가 시장은 다소 암울한 분위기다. 중대형 상가, 소규모 상가, 집합상가 등 모든 유형에서 공실률이 소폭 증가했으며, 임대가격지수도 평균 0.21% 하락했다. 유형별로 보면 중대형 상가 공실률은 13.2%(전분기 대비 0.2%p 상승), 소규모 상가는 7.3%(0.5%p 상승), 집합상가는 10.3%(0.2%p 상승)를 기록했다. 특히 세종, 대구, 광주 등 지방 도시의 집합상가에서 공실 증가세가 두드러졌다. 수익률 측면에서도 상가 시장은 오피스에 비해 부진했다. 중대형 상가는 0.91%, 소규모 상가는 0.74%, 집합상가는 1.10%의 투자수익률을 기록했다. 전문가들은 이러한 양극화 현상이 당분간 지속될 것으로 전망하며, 특히 상가 투자자들에게는 세밀한 상권 분석과 중장기적 투자 전략 수립이 필요한 시점이라고 조언하고 있다.
![[양은경세무사]창업중소기업 세액감면, 감면 요건에 대한 고찰](http://www.realtyeconomy.net/data/cache/public/photos/20250418/art_17459014410736_db565f_178x118_c0.png)
이제 곧 종합소득세 신고기간이 다가옵니다. 종합소득세 신고와 더불어 최근 창업한 사업자라면 필수적으로 검토해야 하는 감면 규정이 창업중소기업세액감면입니다.창업중소기업세액감면은 창업자의 나이 및 창업한 지역에 따라 5년간 소득세 및 법인세의 25%~100%를 감면해주는 규정으로서, 다른 감면 규정과 비교했을 때 비교적 적용범위가 넓고 감면율 혜택 또한 크다고 할 수 있습니다. 1. 창업중소기업 세액감면의 요건창업중소기업 세액감면의 해당 요건은 업종 요건, 대표자 요건, 창업 요건으로 크게 나눌 수 있습니다.간단히 정리하면, -업종 요건: 조세특례제한법 제6조 제3항에 따른 감면 업종에 해당하는지, -대표자 요건: 대표자가 청년인지 여부 및 창업한 지역이 수도권과밀억제권역에 해당하는지, -창업 요건: 처음으로 사업을 개시(창업)했다고 볼 수 있는 요건을 갖추었는지 에 따라 감면율이 달라집니다. 감면율은 아래와 같습니다. [조특법 제6조 제1항] 창업중소기업 세액감면율(2025년 기준) 창업지역 수도권과밀억제권역 수도권과밀억제권역 외 청년 창업 5년간 50% 5년간 100% 그 외 창업 5년간 50% 5년간 50% 기본적인 감면 내용은 위와 같으나 납세자가 처한 상황에 따라 감면 요건을 검토하는 것은 쉽지 않습니다. 공동사업으로 창업한 경우 감면 요건 및 감면율을 적용하는 것이 단독사업자와 비교하여 더 까다롭습니다.공동사업자의 경우 손익분배비율에 따라 대표자 요건이 달라지며 창업 요건도 달라지기 때문입니다. 2. 공동사업장의 감면 요건공동사업장의 경우, 창업 여부 판단은 공동사업 구성원별로 판단하며 청년창업중소기업의 여부는 공동사업자 중 손익분배비율이 가장 큰 자를 기준으로 판단합니다.(사전법령해석소득2020-948, 2020.12.16) - 손익분배비율이 가장 큰 공동사업자를 기준으로 대표자 요건 판단개인사업자가 공동사업자로 창업을 했을 경우, 손익분배비율이 가장 큰 공동사업자를 기준으로 대표자 요건을 따집니다.예를 들어, 청년이 아닌 공동사업자의 손익분배비율이 60%, 청년인 공동사업자의 손익분배비율이 40%라면 손익분배비율이 60%인 공동사업자를 기준으로 대표자 요건 충족 여부를 따집니다. 수도권과밀억제권역에서 개업했다면 청년인 소수지분 공동사업자는 창업의 행위를 했음에도 창업세액감면을 받을 수 없습니다.이와 반대로 다수지분 공동사업자가 청년이고 소수지분 공동사업자가 청년이 아니라면 손익분배비율이 가장 큰 공동사업자이므로 소수지분 비청년 공동사업자도 청년으로 보아 창업중소기업세액감면을 적용받을 수 있습니다. 단독사업장에서 공동사업장으로 전환된 경우에도 마찬가지입니다.예를 들어, 청년으로 수도권과밀억제권역에서 창업하여 50% 감면율의 창업중소기업세액감면을 받고 있다가 청년이 아닌 공동사업자의 손익분배비율을 60%로 하여 공동사업장으로 전환할 경우, 기존의 청년 공동사업자는 소수지분 공동사업자로서 대표자 요건을 만족하지 않아 창업중소기업세액감면을 적용받을 수 없습니다. - 단독사업장에서 공동사업장으로 전환한 경우단독사업장에서 공동사업장으로 전환하거나, 이와 반대로 공동사업장에서 단독사업장으로 전환하는 경우에도, 일단 공동사업장으로 한 번이라도 전환이 되었다면 공동사업장일 때의 손익분배비율에 대해서만 창업중소기업세액감면을 적용받을 수 있습니다. - 신규로 참여한 공동사업자의 경우또한 단독사업장에서 공동사업장으로 전환되었을 경우에 신규로 참여한 공동사업자는 창업으로 보지 않아 창업중소기업세액감면을 적용받을 수 없습니다.(사전법규소득2021-1673, 2022.06.14) - 공동사업장을 폐업 후 동일한 업종으로 단독사업장을 개업한 경우공동사업에서 탈퇴한 거주자가 사업을 다시 개시하여 같은 종류의 사업을 하는 경우에는 창업으로 보지 않습니다.(사전법규소득2024-54, 2024.02.01) 공동사업자는 요건도 까다롭지만, 창업의 행위를 했음에도 감면을 받을 수 있는지 애매한 상황이 더 많습니다. 최근 문의를 받은 사례는 아래와 같습니다.청년 요건을 만족한 A는 6년 전에 수도권과밀억제권역에서 청년이 아닌 B와 함께 손익분배비율은 A 20%, B 80%로 하여 공동사업을 시작했습니다.B가 청년이 아니고 수도권과밀억제권역에서 개업했으므로 A, B 모두 창업중소기업세액감면을 받지 못했습니다. A는 1년 남짓 공동사업자로 참여하다가 탈퇴하여 최근 같은 업종으로 수도권과밀억제권역에서 단독사업장으로 사업을 개시했습니다.이러한 상황에서 창업중소기업세액감면을 받을 수 있냐는 것입니다. 첫 창업은 6년 전 공동사업자로 창업했을 때이지만, 그 당시 소수지분 공동사업자라 대표자 요건을 만족하지 않아 감면을 받을 수 없었고,예규를 근거로 판단해보면 현재는 동일 업종으로 다시 사업을 개시하여 창업의 요건을 만족하지 않는다고 볼 수 있습니다. 또 다른 사례도 생각해 볼 수 있습니다.청년 A는 청년이 아닌 B의 단독사업장에 20%의 손익분배비율로 중간에 공동사업자로 참여했습니다.1년 후에 공동사업장에서 탈퇴하여 현재 같은 업종으로 사업을 개시하려고 합니다. 예규를 보면 공동사업장에 중간에 참여한 공동사업자는 창업에 해당하지 않아 감면을 받을 수 없습니다.하지만 이후 단독사업장을 개업했을 때에는 동일 업종으로 다시 사업을 개시한 것으로 보아 창업의 요건을 만족하지 않는다고 볼 수 있습니다. 위와 같은 사례에 현재 명문 규정은 없습니다.창업중소기업 세액감면의 취지는 감면 업종에 대하여 처음으로 창업하여 원시적인 사업 창출의 효과가 있는지 여부입니다. 누구나 감면 업종, 대표자 요건을 만족하고 처음 창업의 요건을 만족했다면, 창업의 행위에 대하여 생애 1번은 감면을 적용받을 수 있는 기회가 주어져야 공평합니다. 공동사업자의 경우 창업의 행위를 했음에도 손익분배비율에 따른 대표자 요건, 창업의 요건에 불분명한 점이 있어 감면을 적용받지 못할 수 있습니다. 감면율이 크기에 처음 사업을 시작하는 사업주들에게는 초기 비용의 부담을 줄일 수 있는 좋은 제도이며, 최근 정말 문의가 많은 규정이기도 합니다.공동사업자의 경우 감면의 기회가 공평하게 주어지도록 사례에 따라 요건을 더욱 구체화할 수 있었으면 하는 아쉬움이 많이 남습니다. 다가오는 종합소득세 기간 감면 규정 및 그 요건에 대해서 꼼꼼히 검토하여 활용할 수 있었으면 합니다 -끝- 양은경 세무사 | 무민세무회계 대표 세무사 (현) 무민세무회계 대표 세무사 (현) 강남세무서 나눔세무사 고려대학교 수학과 졸업
한국부동산이코노미 김성옥 기자 | 서울 강북구 미아동 345-1번지 일대가 ‘신속통합기획’을 통해 약 1,200세대 규모의 대규모 주거단지로 개발된다. 서울시는 이 지역의 신속통합기획을 최종 확정하고, 노후 주거지 정비를 본격 추진한다고 밝혔다. 해당 지역은 북한산과 북서울꿈의숲을 배경으로 삼양사거리역과 솔샘로를 따라 위치해 있으나, 수십 년간 도시 개발의 사각지대로 남아 있었다. 서울시는 이번 기획을 통해 삼양지구중심 지구단위계획 및 미아2재정비촉진지구 등 인근 개발 사업과의 연계를 강화하는 동시에, 지역 여건을 고려한 조화로운 개발 방향을 설정했다. 시는 ‘함께하는 미아 플랜’을 기조로 ▲북한산과 북서울꿈의숲 등 지역 자원을 활용한 경관계획 ▲실현 가능한 개발계획 ▲가로별 특성을 반영한 교통체계 마련 ▲주민이 교류할 수 있는 생활공간 조성이라는 4대 원칙을 중심으로 계획을 수립했다. 계획에 따르면, 솔샘로 남측에는 북한산 조망이 가능한 스카이라인을 단계적으로 형성하고, 북서울꿈의숲 및 성암국제무역고 인접 부지에는 공원을 배치해 학습환경과 커뮤니티 활동을 지원한다. 단지 중앙에는 동서 방향의 조망축을 따라 선형 광장을 조성하고, 그 주변에 주민공동이용시설을 배치해 주민 간 자연스러운 소통 공간도 마련된다. 이번 개발은 사업 여건에 따른 실현 가능성도 고려했다. 대상지 중앙에 종교시설이 존재하는 상황에서도, 용도지역을 기존 2종 일반주거지역(7층 이하)에서 3종 일반주거지역으로 상향하고, 용적률을 300%까지 적용함으로써 총 1,200여 세대 규모의 주거단지를 확보할 수 있게 했다. 교통 및 생활기반시설 확충도 병행된다. 미아2재정비촉진지구와 연계해 기존 4차로 도로를 6차로로 확장하고, 차량과 보행자의 동선을 분리하는 안전한 교통체계를 조성할 계획이다.솔샘로 저층부에는 근린생활시설을 배치해 상가의 연속성을 높이고, 포켓공원을 조성해 거리의 활력을 더한다.또한, 도봉로23나길은 학생 통학로로 조성하고, 작은도서관, 스터디카페, 동호회실 등 주민편의시설도 길을 따라 배치해 주민 생활 편의를 대폭 강화한다는 방침이다. 서울시는 이번 기획 확정을 계기로 정비계획 수립을 신속히 지원할 계획이다. 도시계획수권분과위원회 심의와 사업시행계획 통합심의가 가능해지면서 전체 사업 기간이 단축될 것으로 기대된다. 해당 사업은 지난해 8월 착수해 전문가 검토와 주민 설명회를 거쳐 약 8개월 만에 기획이 마무리되었으며, 올해 안에 구역 지정과 정비계획 수립 절차를 완료한다는 목표다. 서울시가 추진 중인 신속통합기획 대상지 172곳 중 이번 미아동 일대를 포함해 현재까지 총 101개소의 기획이 완료됐다. 이 중 50개소는 정비계획 수립 중이며, 28개소는 정비구역 지정, 18개소는 조합설립인가, 5개소는 사업시행인가 단계에 있다. 조남준 서울시 도시공간본부장은 “이번 신속통합기획 확정으로 개발에서 소외됐던 미아동 345-1번지 일대가 지역 성장을 견인하는 주거축으로 거듭나게 될 것”이라며, “주거환경 개선과 지역 활성화를 통해 공동체의 생기를 회복하는 계기가 되기를 기대한다”고 밝혔다.
한국부동산이코노미 최중원 기자 | 지난 4월 23일, 한국공인중개사협회(이하 협회)는 ‘협회 주요 정책 및 공인중개사법 입법 발의 현황’을 공식 게시하며 부동산 중개업계 전반의 제도 개선 방안을 제시했다. 특히 이번 발표에서는 ‘임장비용청구제’가 가장 주목할 만한 정책으로 떠오르고 있다. ‘임장(臨場)’은 부동산 현장을 직접 방문하여 매물 상태를 확인하고 정보를 수집하는 행위를 의미한다. 지금까지는 공인중개사가 고객의 요청에 따라 임장을 진행하더라도 이에 대한 비용을 별도로 청구하지 못하는 경우가 대부분이었다. 그러나 이번 정책이 도입되면, 공인중개사는 매수·임차 의사를 가진 중개의뢰인에게 임장 활동에 따른 비용을 정당하게 청구할 수 있게 된다. 이러한 제안이 등장한 배경에는 최근 부동산 시장에 새로운 사회적 문제로 떠오른 ‘임장크루’의 확산이 있다. ‘임장크루’란 일종의 스터디 모임 형태로, 여러 명이 한 팀이 되어 부동산 정보를 수집하기 위해 다수의 중개업소를 방문하는 사례를 말한다. 문제는 이들이 실제 거래 의사가 없음에도 불구하고 매물 확인을 요청하며 중개업소의 영업을 방해하고, 나아가 임대인, 매도인, 실제 거주 중인 임차인에게도 불필요한 피해를 유발하고 있다는 점이다. 공인중개사협회 김종호 협회장은 같은 날 열린 기자간담회에서 “국민의 부동산 거래 안전을 책임지는 전문 자격사 단체로서, 공정하고 전문성을 갖춘 기관으로 거듭나기 위해 최선을 다하겠다”며, 부동산 시장 정상화를 위한 다양한 정책과 함께 임장비용청구제 도입의 필요성을 강조했다. 하지만 현실적인 시행까지는 넘어야 할 산이 많다. 임장비용청구제는 아직 입법화되지 않은 상태이며, 무등록 중개업자나 중개보조원 등이 이를 악용할 수 있다는 우려도 존재한다. 게다가 최근 전세사기 등으로 공인중개사에 대한 신뢰도가 하락한 상황에서, 해당 제도가 시장에서 긍정적으로 받아들여질 수 있을지는 미지수다. 부동산 업계에서는 이번 정책이 단순한 수익 창출 목적이 아닌, 중개사의 전문성과 노력에 대한 정당한 보상이라는 인식이 확산되어야 한다는 데 공감하고 있다. 향후 협회의 추가 입법 활동과 제도적 보완이 병행된다면, 임장비용청구제가 새로운 중개 문화의 정착에 기여할 수 있을 것으로 기대된다.
![[전민수 세무사] 세대분리를 하면 정말 세금이 줄어들까? 세대분리 효과 및 주의사항](http://www.realtyeconomy.net/data/cache/public/photos/20250417/art_17454749078815_8c0219_178x118_c0.png)
다주택자들이 주택을 양도할 때 항상 고민하는 것이 바로 세대분리다. 다주택자들은 주택을 양도할 때 비과세를 받을 수 없을뿐더러, 장기보유특별공제율도 낮기 때문에 차익의 절반 가까이를 세금으로 납부해야 한다. 심지어 양도소득세 중과세 유예기간이 끝나게 되면 다주택자들은 더욱 머리가 아파질 예정이다. 이러한 이유로 다주택자들은 최대한 보유 주택 수를 낮추고 싶어 하는데, 이때 많이 고려하게 되는 방법이 세대분리다. 세대분리는 말 그대로 본인이 보유한 주택을 함께 사는 자녀에게 넘기고 주민등록상 세대를 분리하는 것을 의미한다. 이는 분명히 괜찮은 방법이고 생각보다 많이 쓰이기 때문에 세대분리의 정확한 절세 효과와 주의점에 대해 파악하고 있어야 한다. 양도세에서 말하는 세대는 실질적으로 생계를 같이하는 경우를 말하는데, 세대를 분리했다고 하기 위해서는 자녀가 다음의 경우 중 하나를 만족해야 한다.① 만 30세 이상인 경우,② 배우자가 있는 경우,③ 중위소득 40% 이상인 경우. 다시 말해 자녀가 만 30세 이상이거나 배우자가 있으면 독립된 세대로 인정받을 수 있고, 그렇지 않더라도 중위소득의 40%를 넘는다면 독립된 생계로 인정받을 수 있다(2025년 기준 1인 세대 중위소득은 2,392,013원). 단순히 주민등록상 주소가 다르다는 이유만으로는 별도의 세대로 인정받지 못할 수도 있으니 주의해야 한다. 반대로 주소가 같더라도 위 조건들을 만족하면서 각자의 소득으로 생활한다면 별도 세대로 인정받을 수 있는 경우도 있다. 그렇다면 세대분리를 하면 정확히 어떤 절세 효과를 얻을 수 있을까? 가장 대표적인 효과는 주택 수가 줄어들면서 발생하는 세율 감소일 것이다. 만약 자녀에게 주택을 넘기고 본인은 1주택만 보유하고 있다면 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 있다. 또한 1주택만 보유하고 있다면 장기보유특별공제도 1년에 약 8%씩 적용받을 수 있어 양도세가 상당히 절세된다. 또한 2025년 5월 9일 자부터 다주택자 중과세율 유예기간이 끝나기 때문에 세대별로 최대한 적은 주택 수를 보유하고 있는 것이 유리하다. 유예되기 전의 중과세율은 2주택자의 경우 20% 추가, 3주택자의 경우 30% 추가인데, 중과세율이 조정대상지역과 같이 부동산 가격이 높은 지역에 적용된다는 걸 감안하면 다주택자 입장에서는 거의 차익의 70~80%가 세금으로 나가는 셈이다. 이렇게 중과세율이 높게 적용된다면 사실상 주택 양도를 할 수 없는 상태가 되기 때문에 세대분리 등을 통해 주택 수를 줄여 부담을 경감할 필요가 있다. 종합부동산세의 경우에는 양도세와 달리 다주택자라 하여 중과되지는 않으나, 1세대 1주택인 경우엔 과세표준에서 12억 원까지 공제를 받을 수 있다. 때문에 자녀에게 주택을 넘기고 세대분리할 경우 집안 전체 주택 수는 그대로이지만, 종합부동산세에서 12억 원의 공제를 각자 받아(자녀도 1주택일 경우) 상당한 절세를 할 수 있게 된다. 세대분리를 이용하면 이렇게 많은 장점들이 있지만, 주택을 자녀에게 넘겨주기 위해서는 그에 따른 세금이 발생하게 된다는 점도 알고 있어야 한다. 무상으로 넘겨줄 경우엔 자녀에게 증여세가 발생하고, 유상으로 넘겨줄 경우엔 본인에게 양도세가 발생한다. 저가로 넘겨주더라도 제대로 된 준비 없이 넘길 경우 부당행위계산부인 등이 적용되므로 미리 계획을 철저히 마련해야 한다. 추가로 위장전입 의심을 피하기 위해 신경 써야 하는 부분들이 있는데, 국세청에서는 실질적인 세대분리인지 확인하기 위해 카드 사용 내역, 고지서 등 내역, 통신사 자료 등을 조회할 수 있기 때문에 절세만을 위한 형식상 세대분리는 최대한 지양하는 것이 좋다. 세대분리로 자녀가 주택을 보유하게 된다면 새롭게 건강보험, 국민연금의 지역가입자로 가입될 수 있다는 점도 고려해야 한다. -끝- 전민수 세무사 | 세무회계 수 대표세무사 (現) 세무회계 수 대표세무사 (前) 천지세무법인 서울 본부 근무 (前) 세무법인혜움 본점 컨설팅팀 근무 (前) 국세청 상담센터 근무 서울지방세무사회 운영위원 정선조세연구소 연구원 서울경제TV “조영구의 트렌드 핫이슈“ 출연
한국부동산이코노미 이동혁 기자 | 부산시가 경기 침체와 내수 부진 등으로 어려움을 겪고 있는 소상공인과 자영업자들을 위해 본격적인 자금 지원에 나섰다. 시는 지난해 12월 10일 부산신용보증재단을 비롯해 정책금융기관과 시중은행 등과 함께 ‘소상공인·자영업자 비타민플러스(PLUS) 자금 지원’을 위한 업무협약을 체결했다. 이번 협약에는 ▲부산신용보증재단 ▲신용회복위원회 ▲부산 소재 미소금융법인 ▲부산은행 ▲국민은행 ▲하나은행 ▲농협은행 등이 참여했다. 총 1,800억 원 규모의 자금이 향후 2년간 순차적으로 공급되며, 자금 지원을 희망하는 소상공인과 자영업자는 각 협약기관에 직접 문의해 세부 내용을 확인해야 한다. 부산시는 특히 신용등급이 낮거나 근로장려금을 수급한 취약 계층 창업자와 자영업자들에게 실질적인 혜택이 돌아갈 수 있도록 맞춤형 지원을 강화할 방침이다. 기자는 이번 협약에 참여한 미소금융부산중구법인으로부터 자금 지원에 관한 공문을 입수해 구체적인 지원 내용을 확인할 수 있었다. 해당 기관을 통한 지원 조건은 다음과 같다. 먼저, 대출 대상은 예비창업자 또는 사업자등록을 한 자영업자 중 신용평점이 하위 20% 이내에 해당하거나, 본인 또는 배우자 중 한 사람이 2024년 근로장려금을 수급한 경우다. 운영자금은 최대 2천만 원, 창업자금은 최대 7천만 원까지 대출이 가능하다. 대출 금리는 연 3.5%의 고정금리로, 원리금 균등 상환 방식이 적용된다. 부산시는 이 중 연 2%에 해당하는 금리를 1년간 이차보전해주며, 향후 연장도 검토하고 있다. 대출 기간은 총 5년 6개월로, 이 중 6개월은 거치기간이며 나머지 5년간 원금과 이자를 나눠 갚게 된다. 박형준 부산시장은 “기준금리 인하로 대출 이자 부담이 다소 완화될 것으로 기대되지만, 여전히 내수 부진 등으로 인해 소상공인과 자영업자들의 경영 환경은 녹록지 않다”며 “이번 협약을 통해 제공되는 맞춤형 자금 지원이 지역 경제의 ‘비타민’ 역할을 하길 바란다”고 밝혔다.
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