![[이동준 변호사]상가임대차법이 구분하는 두 가지 의무 위반: 전대와 용도위반](http://www.realtyeconomy.net/data/cache/public/photos/20250415/art_17443492140132_349eb6_178x118_c0.png)
상가 임대업을 영위하는 사람이라면, 임차인의 연체 차임이 3기의 차임액에 달하거나 임차인이 임대인의 동의 없이 임대목적물을 제3자에게 전대하였을 경우, 임대차계약을 당연히 해지할 수 있다는 것을 모르는 사람은 없다. 그도 그럴 것이, 이러한 내용은 공인중개사사무소에서 널리 사용되는 상가임대차계약서에 부동문자로 인쇄되어 있을 뿐만 아니라, 민법 제629조, 상가건물 임대차보호법(이하 ‘상가임대차법’이라 함) 제10조의8에도 그에 관한 명문의 규정이 있기 때문이다. 심지어 우리 판례는, 이 중 차임 연체를 이유로 한 임대차계약 해지의 경우, 이는 임차인에게 임대인의 사용·수익 의무에 상응하는 책임을 부여하기 위한 규정이라는 이유로, 임대인이 최고 없이도 곧바로 계약을 해지할 수 있는 것으로 보고 있다(대법원 1962. 10. 11. 선고 62다496 판결 등). 한편, 상가임대차법 제10조 제1항 제1호는 차임 연체의 경우에, 같은 항 제4호는 무단전대의 경우 임대인이 임차인의 갱신요구를 거절할 수 있도록 각 규정하고 있다. 그렇다면 임차인이 임대차계약상 정해진 용도 내지 용법대로 사용·수익을 하지 않는 경우를 말하는 ‘용도외사용(용도위반)’의 경우는 어떠할까? 임차인이 임대인의 동의 없이 목적물을 용도 외로 사용하였을 경우, 임대인은 이때도 최고 없이 계약을 해지할 수 있을까? 만약 계약 해지까지는 어렵다면, 적어도 계약 갱신요구 정도는 거절할 수 있지 않을까? 용도외사용이든 무단전대든 그것이 임차인의 중대한 의무 위반에 해당함은 매한가지이므로, 상식적으로 생각할 때는 그 법적 효과가 같아야 할 것 같은데, 이게 꼭 그렇지는 않다. 최근의 상담 사례를 예로 들어 설명해보겠다. A씨는 그 소유인 건물 일부에 대해 B씨와 임대차계약을 체결하였고, 계약 당시 B씨는 임대목적물을 24시간 출입이 가능한 음악연습실(업태: 공간대여업)로 사용하기로 약정하였다. 그런데 B씨는 대외적으로 자신의 음악연습실을 24시간 출입 및 숙식이 가능한 공간이라고 광고하면서, 그 내부에 전자레인지, 세탁기, 건조기, 샤워실까지 구비해 두었고, A씨가 알기로 실제로 그 안에서 몇 달째 숙박 중인 자도 여럿 있는 것으로 알고 있다. 불특정 다수의 외부인이 숙박까지 하며 밤낮 할 것 없이 건물을 출입하고, 때로는 친구나 이성까지 끌어들이는 것이 건물의 관리나 가치 제고 측면에서 마이너스라고 생각한 A씨는, 관련 법률 혹은 계약 위반을 이유로 B씨와의 임대차계약을 중도 해지하거나 또는 적어도 갱신요구를 거절하여 B씨를 내보내고 싶은 마음이 간절하다. 일단, B씨가 무단전대를 한 것일까? 위 공간에서 몇 달째 숙식을 하고 있는 이용객들도 있는 것을 보면(그리고 A씨는 B씨의 영업 행태가 그 정도에까지 이르리라고는 생각지 못했기 때문에), 얼핏 그렇게 보이기도 한다. 그러나 A씨는 24시간 출입이 가능한 공간대여업(음악연습실)을 영위할 수 있도록 허락해 준 것이기 때문에, B씨 이외의 제3자(이용객)가 해당 공간을 점유·사용하더라도 (후술하는 용도외사용이 문제될 수 있을지언정) 이를 두고 무단전대라고 하기는 어렵다. 다음으로, B씨가 용도외사용을 한 것으로 볼 수 있을까? 현행법상 음악연습실, 즉 공간대여업을 영위하는 데에는 특별한 법적 제한(허가나 신고 등)이 없는 반면, 숙박업을 영위하려면 「공중위생관리법」에 의거 신고를 하여야 하는 등 일정한 법적 제한이 따른다. 실질적으로 숙박업과 같이 운영되면서도 명목상으로는 음악연습실이므로 관련 법에 따른 인허가를 안 받아도 된다고 하는 것은 전형적인 탈법행위이다. 살피건대, A씨의 입장에서 B씨가 임대목적물을 숙박업과 같은 용도로 사용할 것까지 알았거나 알 수 있었다고 볼 수 없으므로, B씨가 세탁기 등 숙박에 필요한 가전까지 갖춰 놓고 널리 숙식이 가능하다고까지 광고하며 이용객을 모집하고 기거하게 한 것은, 계약상 고지된 용도(24시간 음악연습실 대여업)를 위반한 것, 즉 용도외사용에 해당한다고 볼 수 있을 것이다. 그런데 무단전대나 3기의 차임 연체와는 다르게, ‘용도외사용’에 관해서는 우리 민법이나 상가임대차법에 관련 조문이 없다. 따라서 당사자 간 특약이 없다면, 이 경우(즉, ‘용도외사용’의 경우) 최고 없이도 즉시 임대차계약을 해지할 수 있는 것으로 보기 어렵다. 다시 말해, A씨가 용도외사용을 지적하며 B씨에게 그 시정을 최고하였고 이에 B씨가 앞으로 그러지 않겠다고 해버리면, (적어도 당장은) 계약 해지를 할 수 없는 것이다. B씨의 갱신요구는 어떠할까? A씨에게는 안타깝지만, 상가임대차법은 무단전대에 대해서는 이를 갱신요구 거절 사유로 규정(제10조 제1항 제4호)하고 있는 반면, 용도외사용은 이를 갱신요구 거절 사유로 규정하고 있지 아니하다. 결국 A씨로서는, 당사자 간 별도 약정이 없는 한, 앞서와 같이 앞으로는 그러지 말라고 시정 최고를 한 뒤, 그럼에도 불구하고 B씨가 이를 재차 위반하는 등 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하였음을 이유로, 상가임대차법 제10조 제1항 제8호에 의거 갱신요구를 거절할 수밖에 없을 것으로 보인다. 이렇듯 우리 법은 임차인의 ‘용도외사용’과 ‘무단전대’를 엄격히 구분하고 있으며, ‘용도외사용’에 대한 규제는 원칙적으로 당사자 간 계약으로써 정할 것을 상정하고 있다. -끝- 이동준 변호사 | 법무법인 리앤리 대표변호사 現) 법무법인 리앤리 대표변호사 前) 법률사무소 태서 대표변호사 前) 법률사무소 리앤리 소속변호사 제6회 변호사시험 합격 건국대학교 법학전문대학원 졸업(6기) 성균관대 법학과 졸업
![[장두식변호사]기둥 하나로 억대 손해? 상가 기둥 소송, 승소한 변호사가 말합니다](http://www.realtyeconomy.net/data/cache/public/photos/20250415/art_17443480318376_16cd17_178x118_c0.png)
많은 분들이 월세를 받는 삶을 꿈꾸고 있습니다. 은퇴 후, 혹은 안정적인 수익 창출을 위하여 월세를 받는 삶이 이루어진다면 얼마나 좋을까요? 재테크를 어떻게 할 것인가? 근로소득만으로는 불안한 내 미래, 건물주의 삶, 누구나 꿈꾸는 미래입니다. 아파트의 경우 2채 이상 보유하게 되면 세금이 많이 나오기 때문에, 주택 수 산입도 되지 않는 상가를 분양받아 월세를 받으면 어떨까 생각하시는 분들이 많습니다. 지난 몇 년간 부동산 시세가 상승하면서 많은 분들이 수익형 부동산에 관심을 가졌고, 특히 주상복합 상가 분양에 주목하게 되었습니다. 주상복합은 대체로 1~3층은 근린생활시설(상가)로 구성되고, 4층부터는 오피스텔이나 아파트가 입주하는 형태로 시공됩니다. 주상복합에 거주하는 사람들의 직주근접이 가능하기 때문에 임대차 수요도 많고, 대출을 끼고 분양을 받더라도 월세를 통해 수익이 발생할 것이라 기대하며 많은 분들이 상가 분양계약을 체결하게 됩니다. 거액의 돈을 들이거나 전 재산을 투입해 분양계약을 체결한 상가. 준공을 앞두고 부푼 마음으로 상가 내부를 들어가 보지만, 내부에 자리한 커다란 기둥을 실물로 마주했을 때의 충격은 이루 말할 수 없습니다. 시행사를 찾아가 “기둥에 대한 설명은 들은 적이 없다”며 따져보고, 분양상담사에게도 “기둥 얘기는 없었는데 이 상황에서 잔금을 낼 수 없다”고 항의해보지만 돌아오는 답변은 같습니다. “평면도에 'ㅁ' 표시가 있었고, 그게 기둥이라는 설명을 드렸습니다. 저희는 잘못이 없습니다. 준공과 동시에 입주가 시작되며, 잔금 납부도 예정되어 있으니 절차에 협조 부탁드립니다.” 그제서야 ‘상가 기둥 소송’, ‘기둥 소송 변호사’, ‘기둥 사건 승소 판결문’ 등을 검색하기 시작하고, 아는 사람을 통해 변호사를 수소문하게 됩니다. 하지만 상가 기둥 소송은 쉽게 볼 일이 아닙니다. 저는 지금까지 수백 개 이상의 상가 호실을 직접 방문했고, 기둥 관련 소송도 직접 진행해본 경험이 있습니다. 기둥이 있다고 해서 무조건 분양계약 취소나 손해배상 청구 소송에서 승소하는 것은 절대 아닙니다. 만약 저와 상담하지 않고 다른 변호사와 상담을 하더라도 괜찮습니다. 다만, “기둥이 있으니 분양계약 취소 혹은 손해배상 청구가 가능합니다”라고 단정 지으며 가능성만 제시하는 변호사가 아니라, 실제로 해당 사건을 수행해서 승소한 판결문을 보유한 변호사인지 확인하셔야 합니다. 또한 상가 기둥 소송의 전체 과정을 처음부터 끝까지 진행하고 집행까지 완료한 경험이 있는지, 상담 당시 만난 변호사가 실제 소송절차에 직접 참석하는지, 그리고 의뢰인과 카카오톡, 문자, 이메일 등으로 지속적으로 소통 가능한지 반드시 확인하셔야 합니다. 상가 소송에서 승소 경험이 풍부한 변호사를 잘 찾아보고, 현명하게 선임하는 것. 그것이 무엇보다 가장 중요합니다. -끝- 장두식 파트너 변호사 | 법무법인 정향 부산대학교 법학전문대학원 졸업 연세대학교 법과대학 졸업 법무법인 정향 파트너 변호사 대한변호사협회 인증 부동산 전문 변호사 대한변호사협회 인증 가사법 전문 변호사
한국부동산이코노미 박창훈 기자 | 세종 스마트 국가산단 편입 부지 소유자의 재산권 보호를 위해 발의된 ‘농업·농촌 공익직불법 개정안’이 국회를 통과했다. 개정안이 시행되면 산단 외에도 공익사업 부지를 소유한 주민들에게까지 공익직불금이 지급될 수 있어 전국적인 제도 개선 효과가 기대된다. 세종시는 2일, 국회 본회의에서 더불어민주당 강준현 국회의원이 대표 발의한 ‘농업·농촌 공익기능 증진 직접지불제도 운영에 관한 법률 개정안’이 통과됐다고 밝혔다. 이번 개정안은 농지로 이용 가능한 공익사업 부지를 소유하고 있으면서도 아직 토지 보상을 받지 않은 주민들에게 공익직불금을 지급할 수 있도록 하는 내용을 담고 있다. 공익사업 부지로 인정되는 지역은 산업단지, 농공단지, 택지개발지구, 주거·상업·공업지역, 하천 점용 허가 부지 및 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따라 공익사업으로 인정된 지역 등이다. 지금까지 이 같은 부지를 소유한 주민들은 공익사업 지정 이후 약 2~3년이 소요되는 보상 절차가 마무리되기 전까지는 농업을 지속하더라도 행정 절차상 농지 전용 협의가 완료된 것으로 간주되어 공익직불금을 받을 수 없었다. 이에 강준현 의원과 세종시는 해당 주민들의 불합리한 상황을 해소하고자 지난해 초부터 국민권익위원회, 중앙지방정책협의회, 규제혁신추진단 등에 제도 개선을 적극 건의해왔다. 국민권익위원회는 지난해 8월 관련 제도 개선이 필요하다는 의견을 표명했고, 농림축산식품부 역시 같은 해 10월 이를 수용하여 규제혁신 과제로 선정하면서 법 개정의 기반이 마련됐다. 이번 개정안은 이달 중 시행될 예정이며, 세종 스마트 국가산단에 편입된 180여 농가는 올해 안에 약 1억 8,000만 원의 공익직불금을 수령할 수 있을 것으로 보인다. 이 개정은 세종 지역에만 국한되지 않고 전국의 공익사업 부지에 일괄 적용돼, 동일한 사유로 공익직불금 수령에서 제외되었던 농가들의 부담도 크게 줄어들 전망이다. 이번에 함께 통과된 또 하나의 법안은 ‘공익사업용 토지 양도세 완화법’이다. 이는 공익사업을 위해 토지를 수용당하는 경우 양도소득세의 감면 비율 및 감면 한도를 상향하는 내용을 담고 있으며, 감면 비율을 5%씩 높여 토지 소유자에 대한 보상을 보다 강화하도록 했다. 세종 스마트 국가산단 사업은 세종시 연서면 일원 약 275만 3,000㎡ 규모의 부지에 조성되는 산업단지로, 첨단산업 소재 및 부품 제조업을 중심으로 계획되어 있다. 사업은 세종도시교통공사와 한국토지주택공사가 공동으로 추진하며, 오는 2029년 완공을 목표로 하고 있다. 사업시행자인 한국토지주택공사(LH)는 올해 7월 이후 보상금 지급 절차에 착수할 예정이다.
한국부동산이코노미 최중원 기자 | 서울 신림동에 위치한 신림뉴타운 1구역이 지난 3월 13일 사업시행인가를 받으며, 해당 지역의 재개발 사업이 본격적인 단계로 접어들었다. 신림 1구역은 삼성동 808번지 일대로, 서울에서도 보기 드물 정도로 무허가 건물이 밀집된 낙후 지역이다. 이러한 지역적 특성으로 인해 서울시가 추진한 ‘신속통합기획 1호’ 재개발 대상지로 선정됐으며, 이후 주거환경개선사업이 함께 진행되어 왔다. 이번 사업시행인가 획득은 신림뉴타운 전체 재개발의 흐름에도 영향을 미치고 있다. 이미 관리처분인가를 획득해 공사에 착수한 2구역과, 곧 입주를 앞둔 3구역 역시 1구역의 진행 상황을 주시하고 있다. 이처럼 신림뉴타운 1구역의 재개발은 단순한 지역 정비를 넘어, 일대 도시재생의 흐름을 좌우하는 핵심 지표로 작용하고 있다. 신림뉴타운 1구역에는 지하 5층, 지상 29층 규모의 아파트 단지가 들어설 예정이며, 총 4,185세대의 대규모 단지로 조성될 계획이다. 서울에서 보기 드문 매머드급 재개발 사업인 만큼, 실수요자는 물론 투자자들의 관심도 뜨겁다. 향후 분양 일정, 이주 계획, 시공사 선정 등 각종 절차에 대한 관심 역시 커지고 있다. 그러나 본격적인 사업 추진을 위해서는 아직 해결해야 할 과제들도 존재한다. 첫 번째는 여전히 다수 존재하는 무허가 건물이다. 조합의 정관이 변경되어, 무허가 건물 소유자들도 조합원 자격을 가질 수 있도록 조치되었지만, 문제는 실제 거주 중인 임차인들이다. 실거주자들의 이주 대책이 제대로 마련되지 않는다면 사업 진행에 적잖은 난항이 예상된다. 또 다른 과제는 전통시장인 ‘삼성동시장’과의 합의 문제다. 과거 ‘신림6동시장’으로도 불렸던 삼성동시장은 오랜 시간 지역 주민들에게 사랑받아 온 생활밀착형 상권으로, 현재도 활발히 운영 중인 점포들이 존재한다. 상인들의 생계와 재정착 문제를 고려한 협의 없이는 원활한 사업 진행이 어려운 상황이다. 한편 과거 ‘달동네’로 불리던 신림뉴타운 일대가 이번 재개발을 통해 어떤 방식으로 탈바꿈할지, 그리고 여러 이해관계 속에서 얼마나 조화로운 해결을 이끌어낼 수 있을지에 대해 관심이 모이고 있다.
![[양은경 세무사] 부동산임대업 법인세 신고 체크사항: ‘임대보증금 등의 간주익금 조정](http://www.realtyeconomy.net/data/cache/public/photos/20250414/art_17435785224441_bf5b27_178x118_c0.png)
법인세 신고로 정신없이 바쁘게 보낸 3월도 이제 마무리가 되었습니다. 2024년에 신규설립한 부동산임대업 법인의 법인세 신고가 유난히 많았습니다. 이와 관련하여 많이 검토한 법인세 규정을 하나 소개하려고 합니다. 부동산임대업을 주업으로 하는 법인이라면 성실신고 확인대상 법인인지를 먼저 파악해야 하고, 그 다음으로 살펴보아야 할 것이 ‘임대보증금 등의 간주익금조정(조세특례제한법 제138조)’입니다. 부동산임대업 법인이 임차료를 받는 경우 과세소득으로 법인세가 부과됩니다. 하지만, 임대료를 받지 않고 임대보증금만 받을 경우, 같은 임대 용역에 대한 수입금액이 없어도 임대보증금을 재원으로 투자이익을 얻는 등 자본소득이 발생할 수 있습니다. 따라서, 임대료를 받는 경우와 임대보증금을 받는 경우와의 과세형평성을 유지하기 위하여 간주익금 규정을 두고 있습니다. 법인이 임대보증금을 재원으로 투자이익을 얻는 경우 이자수익, 배당수익 등으로 자연스럽게 법인의 소득에 포함되어 법인세가 과세될 것인데, 간주익금으로 한번 더 과세표준에 포함시키는 것은 어찌보면 이중과세라고 보일 수 있습니다. 이에 따라 법인세법은 원칙적으로 추계결정을 하는 경우에 한하여 간주익금을 익금에 산입하도록 규정하고 있으며, 조세특례제한법 제138조에서는 임대부동산이 추가적인 세부담 없이 계속하여 부동산 투기 등에 전용되지 못하도록 ‘임대보증금 등의 간주익금 조정’에 대하여 규정하고 있습니다. 조세특례제한법 제138조에서 규정하는 간주익금 대상은 부동산임대업을 주업으로 하는 영리내국법인으로, 차입금이 자기자본의 2배를 초과하는 법인이 부동산 또는 부동산상의 권리를 대여(주택은 제외)하고 보증금을 받은 경우 당해 보증금에 대하여 간주임대료 상당액을 익금에 산입해야 합니다. 하지만 부동산임대업을 영위한다고 해서 모두 임대보증금 등의 간주익금조정을 해야 하는 것은 아닙니다. 아래 두 가지 요건을 만족하는 경우에만 적용됩니다. 1. 부동산임대업을 주업으로 하는 법인일 것 - 부동산임대업을 주업으로 한다는 것은 사업자등록증 상 업종이 부동산임대업인 것을 의미하는게 아니라 사업연도 종료일 현재 자산총액 중 임대사업에 사용된 자산가액이 50%인 법인을 의미합니다. 자산가액의 계산은 소득세법 규정에 따르며, 자산의 일부를 임대사업에 사용할 경우 임대사업에 사용되는 자산가액은 연면적 비율로 안분계산합니다. 2. 차입금 과다법인 일 것 - 차입금 적수가 자기자본 적수의 2배를 초과하는 법인으로써, 「법인세법 시행령」 제53조 제4항의 규정에 따라 제외되는 차입금 및 동법 시행령 제55조의 규정에 따라 지급이자가 이미 손금불산입된 차입금 등은 제외합니다. 자기자본은 재무상태표상의 자기자본과 납입자본금 중 큰 금액을 말합니다. 조세특례제한법 제 138조에서 규정하는 간주익금은 다음과 같이 계산합니다. 조세특례제한법상 간주익금 계산식 = (당해연도의 보증금 등의 적수 - 임대용부동산의 건설비상당액 적수)× 1/(365(366))×정기예금이자율(3.5%) - (당해 사업연도의 임대사업에서 발생하나 이자,배당금,유가증권처분익 등의 합계액) 위의 간주익금 계산에 따라 1, 2의 요건을 만족하더라도 임대보증금 등에서 발생하는 수입금액이 정기예금이자 상당액 이상이면 간주익금조정은 발생하지 않습니다. 이는 실현된 이자 및 배당수익에 대하여 영업외수익 등으로 법인세가 과세되기 때문입니다. 반면, 임대보증금 등에서 발생하는 수입금액이 정기예금이자 상당액 미만이면 간주익금에 대하여 법인세 신고시 익금산입·기타사외유출로 처분하여 법인세 과세표준에 포함시켜야 합니다. 조세특례제한법 제138조의 간주임대료 상당액(간주익금)과 「부가가치세법 시행령」 제65조 제1항간주임대료를 혼동하는 경우가 종종 있습니다. 부가세 신고시 간주임대료는 신고했으니 법인세 신고시에는 검토하지 않고 간혹 그냥 넘어가는 실수를 범할 수 있습니다. 부가세법시행령 제65조 제1항에서 정의하는 간주임대료는 부동산임대업이 주업종인지 여부와 상관없이 부동산임대용역에 대하여 전세금이나 임대보증금을 받는 경우, 금전 외의 대가를 받는 것으로 보아 임대보증금에 대한 간주임대료를 계산하여 부가세 신고시 과세표준에 포함시킵니다. 부가가치세법상 간주임대료 계산식 = 해당 과세기간의 전세금 또는 임대보증금 ×과세대상기간의 일수 × 1/(365(366))×정기예금이자율(3.5%) 조시특례제한법상의 간주익금과 부가가치세법시행령 상의 간주임대료는 세목과 규정의 내용이 다르므로 명확히 구분할 필요가 있습니다. 부동산임대업을 영위하는 법인이라면 부동산임대업이 주업종인지, 차입금 과다법인에 해당하는지 검토하고 법인세 신고시 간주익금에 대한 세무조정에 주의해야겠습니다. -끝- 양은경 세무사 | 무민세무회계 대표 세무사 (현) 무민세무회계 대표 세무사 (현) 강남세무서 나눔세무사 고려대학교 수학과 졸업
![[김정한 변호사] 집합건물 공용부분에서 발생한 수익금의 귀속 문제 – 대법원 2023다236337 판결](http://www.realtyeconomy.net/data/cache/public/photos/20250414/art_17434976985689_926648_178x118_c0.png)
“집합건물의 공용부분에서 생기는 수익금은 규약에서 달리 정하지 않는 한 구분소유자들 전원에게 지분의 비율에 따라 귀속하게 되고, 특별한 사정이 없는 한 각 구분소유자는 공용부분에서 생긴 수익금을 보관하고 있는 관리단을 상대로 그 수익금 중 자신의 지분 비율에 상당하는 부분을 지급해 달라고 청구할 수 있다.” 집합건물 공용부분의 수익금은 누구에게 귀속되어야 할까요? 규모가 상당한 집합건물의 경우, 공용부분으로부터 발생하는 수익금이 상당합니다. 예컨대, 공용부지나 상가 등을 제3자에게 임대하여 발생하는 임대료 수익이나, 공용부분에 설치된 광고물에서 발생하는 광고료 수익 등이 있을 수 있습니다. 그렇다면 이러한 공용부분의 수익금은 누구에게 귀속되어야 할까요? 구분소유자인 원고는 관리단인 피고를 상대로, 공용부분 수익금 중 자신의 지분 비율에 해당하는 수익금의 배분을 청구하며 소를 제기하였습니다. 그런데 제1심 및 제2심은 원고의 수익금 분배 청구를 기각하면서, 구분소유자 개인이 관리단을 상대로 수익금을 청구할 수 있는 구체적이고 개별적인 권리가 발생하지 않으며, 이를 곧바로 행사할 수 없다고 판단하였습니다. 하급심 법원이 근거로 삼은 집합건물법 규정과 법리는 아래와 같습니다. 건물에 대하여 구분소유 관계가 성립되면, 그 대지 및 부속시설의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 하는 관리단이 성립하고(제23조 제1항), 관리단은 공동이익을 위하여 필요한 구분소유자의 권리와 의무를 선량한 관리자의 주의로 행사하거나 이행하며(제23조의2), 공용부분의 관리에 관한 사항은 구분소유자의 과반수 및 의결권의 과반수로써 의결하는 관리단의 통상 집회 결의로써 결정하여야 하는바(제16조 제1항, 제38조 제1항), 공용부분을 임대하여 임대료 등 수입을 얻는 행위는 공용부분의 관리에 관한 사항으로서, 집합건물법에 따라 원칙적으로 구분소유자의 과반수 및 의결권의 과반수로써 의결해야 함. 이러한 공용부분의 이용에 따른 수익 발생 요건과 과정에 비추어 볼 때, 수익금 분배 또한 공용부분의 관리와 밀접하게 관련된 것으로서, 구분소유자들에게 단체적으로 귀속되는 법률관계에 해당하는 영역이므로, 관리단 집회의 결의를 통해 분배 여부와 시기, 방식, 액수 등이 구체적으로 결정되어야만 구분소유자가 관리단에게 수익금의 배분을 청구할 수 있음. 즉, 하급심은 집합건물법 규정을 통해, 구분소유자 개인이 관리단을 상대로 수익금을 청구할 수 있는 구체적이고 개별적인 권리가 발생하지 않으며, 이를 곧바로 행사하기 어렵다고 판단하면서, 구분소유자가 관리단에게 공용부분의 수익금 분배를 청구하기 위해서는 관리단 집회의 결의가 필요하다고 보았습니다. 하지만 대법원은 원칙적으로 구분소유자의 수익금 분배 청구가 가능하다고 판단하였습니다. 대법원은 하급심 판결과 달리, 같은 집합건물법의 규정을 근거로 원칙적으로 구분소유자의 수익금 분배 청구가 가능하다고 보았습니다. 집합건물의 공용부분은 구분소유자 전원의 공유에 속하고(제10조 제1항), 각 공유자는 공용부분을 그 용도에 따라 사용할 수 있으며(제11조), 규약에 달리 정한 바가 없으면 그 지분의 비율에 따라 공용부분에서 생기는 이익을 취득함(제17조). 즉, 집합건물의 공용부분에서 생기는 수익금은 규약에서 달리 정하지 않는 한 구분소유자 전원에게 지분의 비율에 따라 귀속하게 되고, 특별한 사정이 없는 한 각 구분소유자는 수익금을 보관하고 있는 관리단을 상대로, 그 수익금 중 자신의 지분 비율에 상당하는 부분을 지급해 달라고 청구할 수 있다고 본 것입니다. 이처럼 규모가 상당한 집합건물의 경우, 공용부분의 임대료 수익 등 공용부분으로부터 발생하는 수익금이 상당하며, 이러한 수익금이 구분소유자에게 귀속되어야 하는 것이 당연해 보이기도 합니다. 그렇지만 구분소유자가 개별로 수익금의 분배를 청구할 경우, 집합건물법에 따라 공용부분의 수익금에서 관리비용을 정산하는 과정이 차단되어 다시 정산 문제가 발생할 수 있고, 구분소유자들 사이에서도 각 시기별·지분별로 수익금을 다시 정산하는 문제, 연쇄적인 법적 분쟁이 발생할 수 있으며, 관리단의 안정적이고 예측 가능한 재정 집행이 어려워질 수 있습니다. 무엇보다 집합건물의 관리나 그 수익의 분배는 구분소유자 전원에게 단체적으로 귀속되어야 하는 법률관계라는 점을 고려하면, 효과적이고 통합적인 수익금의 정산·배분을 위해 미리 구체적인 관리 규약을 마련하고, 이를 통한 일률적인 수익금 분배가 이루어지는 것이 바람직할 것입니다. -끝- 김정한 변호사 부동산전문변호사 LH, KAMCO 등 공공기관 자문 수행 서울지방변호사회중소기업고문변호사 대법원 국선변호인
![[이동준 변호사] 갑작스러운 토지거래허가구역 재지정, 내가 체결한 계약의 효력은?](http://www.realtyeconomy.net/data/cache/public/photos/20250414/art_17434942625513_b0cf9f_178x118_c0.png)
서울시는 최근 강남 3구, 한강변을 중심으로 집값이 과열 양상을 보이자 광범위한 토지거래허가구역 지정을 단행했다. 규제 대상은 해당 구역 내 아파트이며, 시행일은 2025. 3. 24.(월)부터로, 이날을 포함하여 그 이후 체결되는 아파트 거래에 적용된다. 이러한 규제는 토지거래허가구역 내에서의 아파트 거래를 실수요자만 할 수 있도록 하는 데 그 방점이 있으며(「부동산거래신고 등에 관한 법률」 제12조 제1호 가목 참조), 아파트값이 더 오르기 전에 갭투자를 하거나 전세를 끼고 내 집 마련을 하려 했던 사람들이 서울시 발표에 놀라 우리 사무실로도 상당한 문의 전화를 주었다. 아래는 그러한 전화 문의에 응해 필자가 직접 답변했던 내용을 간략히 정리한 것이다. 문) 전세를 끼고 아파트를 매수하기 위해 중개사무소에 전화해 가격만 확인한 뒤 매물을 선점하려고 가계약금을 넣어 두었습니다. 아직 본 계약서는 작성하지 않았는데, 이번 토지거래허가구역 지정을 이유로 본 계약 체결을 거부하고 매도인에게 가계약금을 돌려달라고 할 수 있을까요? 답) 가계약금 납부는 매매 당사자 쌍방에게 정해진 가격으로 아파트 매매에 관한 본 계약을 체결할 의무를 부과하고, 매수인으로서는 본 계약 체결일까지 계약금을 마련하면 되므로 계약금 마련에 필요한 시간적 여유를 확보해 주는 의미가 있습니다. 이번 서울시 발표는 2025. 3. 24.(월)부터 발효되므로, 이미 가계약금 수수까지 끝난 매매 당사자들이라면 그 이전인 2025. 3. 23.(일)까지 본 계약을 체결하면 되고, 본 계약 체결을 거부할 정당한 이유를 찾기 어려워 보입니다. 다만, 앞서 언급했듯이 가계약금 납부는 앞으로 협의로 정할 본 계약 체결일까지 매수인에게 계약금을 마련할 시간적 여유를 부여하는 의미도 있으므로, 매수인으로서는 우선 발효일 이전에 본 계약을 체결하되, 원래 예상했던(또는 협의되었던) 본 계약 체결일 정도까지 매도인에게 계약금 납부를 늦춰 줄 것을 요청하는 것은 충분히 가능해 보입니다. 문) 사실 갭투자를 한 뒤 집값이 더 오르면 매각할 생각으로 가계약금을 납부했던 것인데, 갑자기 다시 토지거래허가구역으로 묶이는 바람에 계획에 큰 차질이 생겼습니다. 그래서 가능한 한 본 계약을 체결하지 않고 가계약금을 돌려받거나, (이미 본 계약을 체결한 매수인이라면) 더 이상의 계약 이행을 중단하고 기지급한 돈(계약금 등)을 모두 돌려받고 싶은데, 방법이 없을까요? 답) 토지거래허가구역 지정이 해제되어 갭투자가 자유로워짐에 따라 집값이 더욱 상승하고, 향후 매수자 자신도 어렵지 않게 목적물을 매각해 시세차익을 얻을 수 있으리라는 생각이나 계획은 이른바 계약 체결의 ‘동기’(motive)에 해당합니다. 우리 법원은 이러한 동기가 계약 당시 상대방에게 표시되어, 의사표시의 해석상 계약의 내용으로 포함되었다고 인정되는 경우에만 그 계약을 취소할 수 있다고 보고 있습니다(이른바 ‘동기의 착오’, 대법원 2014. 6. 26. 선고 2012다27254 판결 등 참조). 또한, 동기의 착오를 이유로 계약을 취소하거나 무산시키려면 표의자(여기서는 매수인)에게 중과실이 없어야 합니다(「민법」 제109조 제1항 단서). 살펴보면, 토지거래허가구역이 재지정되지 않고 갭투자가 자유롭게 허용될 것이라는 예측이나 동기는 상대방(매도인)에게 명시적으로 표현되지 않았을 뿐 아니라, 이는 어디까지나 매수자 본인의 기대 또는 희망에 불과합니다. 실제로 시장에서는 강남 3구의 집값 상승세가 매우 가팔라 다시 토지거래허가구역으로 지정될 수도 있다는 관측이 돌기도 했습니다. 따라서 그러한 예측이나 동기를 가졌다는 것 자체가 중대한 과실로 평가될 여지가 있으며, 이로 인해 매수자가 ‘동기의 착오’를 이유로 본 계약 체결을 거부하거나 이미 체결한 본 계약을 취소하거나 무산시키기는 어려울 것으로 판단됩니다. -끝- 이동준 변호사 | 법무법인 리앤리 대표변호사 現) 법무법인 리앤리 대표변호사 前) 법률사무소 태서 대표변호사 前) 법률사무소 리앤리 소속변호사 제6회 변호사시험 합격 건국대학교 법학전문대학원 졸업(6기) 성균관대 법학과 졸업
한국부동산이코노미 류재영 기자 | 신규 건물을 매입한 이후 가장 중요한 과제 중 하나는 공실을 어떻게 최소화할 것인가에 있다. 공실은 단순한 공간의 문제가 아니라 수익성과 직결되는 요소이며, 장기적으로는 자산 가치에도 영향을 미친다. 전문가들은 공실을 줄이는 것이 안정적인 수익을 창출하기 위한 첫걸음이라고 강조한다. 공실을 줄이기 위한 첫 번째 전략은 철저한 시장 조사와 적정 임대료 설정이다. 주변 시세와 경쟁 건물의 조건을 분석해 임대료를 합리적으로 책정하는 것이 중요하다. 너무 높은 임대료는 공실을 유발할 수 있고, 반대로 낮은 임대료는 수익성을 해칠 수 있다. 초기에는 임대료를 다소 낮게 책정해 빠르게 입주자를 확보하고, 이후 점진적으로 조정해가는 방식이 효과적으로 평가된다. 입주자의 유형을 명확히 설정하고 이에 맞는 홍보 전략을 펼치는 것도 중요하다. 건물의 위치나 구조, 주변 환경에 따라 직장인, 학생, 가족, 스타트업 등 타겟 세입자를 정하고, 그들이 선호할 만한 조건을 맞추는 것이 공실 해소에 도움이 된다. 예를 들어 오피스 건물이라면 회의실과 같은 편의시설을 강화하고, 주거형이라면 보안 시스템이나 커뮤니티 공간을 갖추는 것이 유리하다. 이러한 특징을 잘 반영하여 네이버 부동산, 직방, 다방 같은 부동산 플랫폼과 SNS 광고 등을 통해 적극적인 마케팅을 펼치는 것이 효과적이다. 건물 자체의 경쟁력을 강화하는 노력도 필요하다. 노후된 건물이라면 공용공간인 엘리베이터, 로비, 주차장 등을 리모델링하고, 내부 인테리어를 개선하는 것이 입주자 만족도 향상에 기여할 수 있다. 또한 무인 택배함, 무료 와이파이, 청소 서비스 등 부가 서비스를 제공하거나, CCTV와 디지털 도어락을 설치해 보안을 강화하는 등 입주자가 신뢰할 수 있는 환경을 조성해야 한다. 임대 조건의 유연성 역시 중요한 전략 중 하나다. 초기 몇 개월간 임대료를 할인하거나, 계약금과 관리비를 조정하는 등 유연한 조건을 제시하면 초기 입주자 유치에 유리하다. 또한 공유 오피스나 단기 거주 형태의 임대 방식을 도입하면 다양한 니즈를 가진 세입자들을 수용할 수 있다. 공실을 줄이기 위해서는 기존 세입자를 유지하는 전략도 빼놓을 수 없다. 장기 계약 시 할인 혜택을 제공하고, 불편 사항을 신속히 해결하는 관리 서비스를 강화하면 세입자의 만족도와 재계약률이 높아진다. 계약 갱신 시 공실이 발생하지 않도록 사전에 협의하고 대응하는 것이 중요하다. 지역 부동산 중개업소와의 협력을 통해 빠르게 임차인을 모집하거나, 기업 및 기관과 제휴해 사무실 또는 기숙사 용도로 건물을 활용하는 방안도 실질적인 도움이 된다. 부동산 네트워크를 적극적으로 활용하는 것이 임대 속도를 높이는 지름길이 될 수 있다.
![[공성수 변호사] 위탁자와의 임대계약, 효력 있나? 신탁부동산의 임대 리스크 분석](http://www.realtyeconomy.net/data/cache/public/photos/20250414/art_1743492746208_f2cdc8_178x118_c0.png)
요즈음 수도권 일대 등에서 타운하우스 등의 신축 주택이나 상가가 마음에 들어 임대차하려고 하는 경우, 신축 주택이나 상가의 소유자가 신탁회사인 경우를 종종 볼 수 있습니다. 이에 따라 신탁회사 소유의 주택이나 상가에 대해 임대차계약을 체결해도, 공인중개사나 위탁자 내지 시행사의 말처럼 아무런 문제점이 없는 것인지 의문이 생기기도 합니다. 이에 대하여 검토해 보겠습니다. 일반적인 법리에 따라 신탁법상의 신탁은 위탁자가 수탁자에게 특정 재산권을 이전하여 수탁자로 하여금 신탁 목적을 위해 그 재산권을 관리·처분하게 하는 법률관계입니다. 따라서 부동산의 신탁에 있어서 수탁자 앞으로 소유권이전등기를 마치게 되면, 대내외적으로 소유권이 수탁자에게 완전히 이전되고, 위탁자와의 내부관계에 있어서도 소유권이 위탁자에게 유보되어 있는 것은 아닙니다. 이는 부동산담보신탁의 경우에도 마찬가지입니다(대법원 2012. 9. 13. 선고 2012다30281 판결 등 참조). 비록 위탁자 내지 시행사가 신축 건물이나 상가에 임대권한이 존재한다 하더라도, 신탁회사 및 우선수익자 등의 사전 동의 또는 사후 승인을 받아야만 유효한 임대차계약을 체결할 수 있습니다. 따라서 위탁자 내지 시행사가 신탁사의 사전 동의를 받지 아니하고 임의로 임대차계약을 체결하는 경우, 그러한 임대차계약은 수탁자인 신탁회사에게 그 효력을 주장할 수 없습니다. 그리고 임대차보증금 또는 월차임 등을 신탁회사에 입금한 것이 아니라 위탁자 내지 시행사 등에 입금한 경우, 신탁사에 대하여 아무런 권리를 주장할 수 없어 임대차계약 해지 등으로 인한 임대차보증금을 신탁회사로부터 반환받을 수 없습니다. 이에 더하여 신탁회사가 요구하는 경우, 점유 중인 주택이나 상가를 명도하여 줄 의무까지 발생하게 됩니다(수원지방법원 2021가단551229 판결 등 다수 참조). 이에 따라 신탁회사 소유의 주택 및 상가에 대해 임대차계약을 체결하려는 경우에는 반드시 임대차계약에 대하여 신탁회사 및 우선수익자의 사전 동의가 있는지를 확인하고, 임대차보증금 지급계좌가 신탁계약에 정한 신탁회사의 계좌인지를 명확히 확인하셔야 합니다. 실제로 주위 시세보다 유독 저렴하다는 공인중개사의 말이나, 임대인으로서 위탁자 내지 시행사가 주택이나 상가의 보증금 반환 등에 아무런 문제점이 없다는 말에 현혹되어 임대차 계약을 체결한 이후, 나중에 큰 낭패를 보는 경우가 종종 있습니다. 물론 뒤늦게라도 공인중개사에 대해 설명의무 위반을 이유로 손해배상책임을 묻거나(서울남부지방법원 2022가단254974 등 판결), 위탁자 내지 시행사 등을 사기죄 등으로 고소하여 임차인의 손해를 보전받을 가능성은 있으나, 이 역시 임차인 보호에는 미흡한 점이 있습니다. -끝- 공성수 파트너 변호사 | 법무법인(유한) 에이펙스 한국외국어대학교 법학과 및 동 대학원(회사법 전공) 졸업 사법시험 제50회 합격, 사법연수원 제40기 수료 현) 법무법인 (유한) 에이펙스 파트너 변호사 현) ㈜아워홈, GS 리테일 법률자문, 한국부동산원 정비사업 자문위원
한국부동산이코노미 박창훈 기자 | 정부가 농림지역 내 일반인의 단독주택 건축을 허용하고, 농공단지의 건폐율을 완화하는 내용을 담은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 개정안」을 3월 28일부터 5월 7일까지 40일간 입법예고한다고 밝혔다. 이번 개정안은 그동안 정부가 추진해 온 규제혁신 과제와 농촌 정비, 건설경기 회복 방안을 종합적으로 반영한 것으로, 농촌 지역의 주거·산업·환경 여건 개선에 초점이 맞춰졌다. 우선 가장 주목되는 변화는 농림지역에서도 일반인이 단독주택을 지을 수 있게 된 점이다. 기존에는 농어업인에 한해 허용되던 단독주택 건축이 가능해짐으로써, 농촌의 정주 여건이 대폭 개선되고, 인구 유입 효과도 기대된다. 다만 산지관리법상 보전산지나 농지법상 농업진흥지역(일명 절대농지)은 이번 규제 완화 대상에서 제외된다. 농공단지에 대한 건폐율 규제도 완화된다. 현재는 토지면적 대비 건축 가능한 면적이 70%로 제한되어 있었으나, 기반시설이 충분한 경우에는 최대 80%까지 확대된다. 이를 통해 공장 및 산업시설의 활용도가 높아지고, 지역경제 활성화 및 일자리 창출에도 긍정적인 영향을 줄 것으로 전망된다. 또한 주거와 축사, 공장이 혼재된 농촌 주거환경의 문제를 해소하기 위해 ‘보호취락지구’ 제도가 신설된다. 이 지구 내에서는 주거환경을 저해하는 시설은 제한되며, 자연체험장이나 관광휴게시설 등은 허용하여, 쾌적한 마을 환경 조성과 함께 농촌 관광 활성화를 도모하게 된다. 이밖에 개발행위와 관련된 규제도 일부 완화된다. 공작물 유지보수를 위한 형질변경이 수반되지 않는 경우에는 별도 절차 없이 사업이 가능해져, 공사 기간과 행정 처리 비용이 줄어들 것으로 예상된다. 토석채취 기준도 완화되어, 기존에는 3만㎥ 이상이면 도시계획위원회 심의를 받아야 했지만 앞으로는 6만㎥ 이상일 경우에만 심의 대상이 된다. 성장관리계획 변경 절차도 간소화된다. 그간 중복되었던 주민 의견 청취 절차가 생략 가능해지며, 행정 효율성이 높아질 것으로 기대된다. 다만, 중요한 내용을 변경할 경우에는 재공고를 통해 주민 의견을 다시 수렴하게 된다. 국토교통부 이상주 국토도시실장은 “이번 개정안은 농촌과 비도시지역의 경제 활력 회복과 주거환경 개선을 목표로 마련한 것”이라며, “입법예고 기간 동안 다양한 의견을 수렴해 상반기 내 시행할 계획”이라고 밝혔다. 정부는 이미 농촌 체류형 쉼터 등 인구 감소 대응 정책을 추진 중이며, 이번 대책이 후속으로 연계되어 농촌경제 전반의 활성화로 이어지길 기대하고 있다.
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