최근 부동산 시장의 변동성 속에서 ‘증여’가 자산관리 전략의 핵심 키워드로 떠오르고 있다. 특히 임대용 부동산을 보유한 부모 세대가 자녀에게 자산을 이전하려는 수요가 늘어나면서, 단순한 증여를 넘어 복합적인 세무 이슈에 대한 이해가 그 어느 때보다 중요해졌다.

필자는 최근 한 사례를 접했다. 2개월 전 상가 점포를 매입한 부모가, 해당 상가의 일부 지분을 자녀에게 증여하고자 한 것이다. 이처럼 ‘임대용 부동산의 일부 지분 증여’는 절세 및 자산 승계 수단으로 활용될 수 있지만, 적절한 구조 설계 없이는 증여세, 부가가치세, 종합소득세, 건강보험료 등 다양한 세금 리스크를 야기할 수 있다.

1. 증여가액 산정의 핵심은 '시가'
부동산을 증여할 때 가장 먼저 검토해야 할 것은 ‘증여가액’이다. 이는 주거용과 비주거용 모두 시가 기준으로 산정되며, 시가의 판단 기준에는 ▲최근 매매사례가액 ▲감정평가액 ▲유사 매매사례가액이 포함된다.

문제는 상가와 같은 비주거용 부동산의 경우, 유사 매매사례가 부족하다는 데 있다. 이럴 경우 일반적으로 감정평가액을 기준으로 증여가액을 산정하게 된다. 다만, 6개월 이내의 매매가액이 존재할 경우, 해당 금액은 ‘시가’로 인정받을 수 있다. 이는 신고의 객관성과 세무상 리스크 회피에 매우 유효한 방법이다.

2. 사업자등록 정정 및 소득 귀속에 대한 주의
비주거용 임대업을 하고 있는 부모가 부동산을 자녀에게 증여하면, 사업자등록 변경이 반드시 수반된다.

-전부 증여인 경우: 부모는 임대업을 폐업 신고하고, 자녀는 20일 이내에 사업자등록을 새로 해야 한다.

-일부 지분 증여의 경우: 자녀를 공동사업자로 등록하고, 사업자등록을 ‘정정’해야 한다.

이때 가장 중요한 포인트는 소득의 실질 귀속 여부다. 단순히 형식적으로 지분을 이전했다고 해서, 해당 지분만큼의 임대소득이 자동으로 자녀에게 귀속되는 것이 아니다. 실질적으로 자녀의 계좌로 임대료가 입금되고, 자녀가 세금을 납부해야만 과세당국으로부터 인정받을 수 있다. 그렇지 않으면, 자녀의 소득이 부모로부터 무상 이전된 것으로 간주되어 소득세 및 추가 증여세 과세가 이루어질 수 있다.

3. 부가가치세는 ‘사업상 증여’ 여부가 핵심
많은 납세자가 간과하는 부분 중 하나가 바로 부가가치세다. 상가 등 임대용 부동산을 자녀에게 증여하면, 이는 부가세법상 ‘사업상 증여’에 해당될 수 있다. 이 경우 시가 기준으로 세금계산서를 자녀에게 발행하고, 그에 따른 부가세를 납부해야 한다.

다만, 예외가 존재한다. 만약 해당 부동산과 관련된 사업장의 모든 권리와 의무를 자녀가 그대로 승계하는 포괄양수도에 해당한다면 세금계산서를 발행하지 않아도 된다. 반대로, 자녀가 해당 부동산을 임대업이 아닌 다른 사업에 사용하거나, 임대업을 중단하는 경우라면 포괄양수도 요건을 충족하지 못하므로 반드시 부가세 신고를 해야 한다.

한편, 지분 일부 증여 및 공동사업자 등록의 경우는 공동사업 변경에 해당하므로 부가세가 과세되지 않고 세금계산서 발행 의무도 없다. 이러한 판단 기준의 차이는 추후 세무조사 시 중요한 쟁점이 되므로, 사전에 반드시 전문가의 검토가 필요하다.

4. 종합소득세와 건강보험료까지 고려해야 완전한 설계
부동산을 증여받은 자녀가 해당 부동산으로 임대소득을 얻는다면, 이는 사업소득으로 간주되어 종합소득세 신고 대상이 된다.
직장가입자의 경우, 연 2,000만 원을 초과하는 임대소득이 발생하면 건강보험료가 추가로 부과되며, 이때는 지역가입자로 전환되어 예상치 못한 부담이 발생할 수 있다.

더욱 민감한 경우는 피부양자 요건이다. 자녀가 별다른 소득이 없어 부모나 형제의 건강보험 피부양자로 등록되어 있다가, 부동산을 증여받아 사업자등록을 하면, 단 1원의 수익이 발생해도 피부양자 자격이 상실된다. 이로 인해 본인은 물론 가족 전체의 건강보험료 체계가 달라질 수 있으므로, 특히 미성년 자녀나 대학생 자녀에게 증여할 때는 매우 주의해야 한다.

마치며
임대용 부동산의 증여는 단순한 재산 이전 행위가 아니다. 이는 증여세뿐만 아니라, 부가가치세, 종합소득세, 건강보험료 등 다층적이고 복합적인 세무 리스크를 동반한다. 특히, 지분 일부 증여, 공동사업자 등록, 포괄양수도 요건 여부에 따라 세금의 규모와 과세 시점이 달라지므로 구조 설계가 핵심이다.

증여는 사후가 아니라 사전에 준비할 때 절세 효과가 크다.
세금 부담을 줄이고 자산을 안정적으로 승계하고자 한다면, 반드시 세무전문가와 함께 맞춤형 증여 설계를 진행할 것을 권한다.

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