[수익형 부동산(생활형 숙박시설) 계약 체결 러시]
2018년부터 대략 2022년경까지 전국에 부동산 광풍이 불었습니다. 아파트, 수익형 부동산의 투자와 전매, 프리미엄, 갭투자 등 생각할 수 있는 모든 형태의 투자가 유행했습니다. 현재는 부동산 투자가 아파트로 돈이 쏠리는 분위기지만, 수익형 부동산 중 생활형 숙박시설은 실거주 가능, 주택 수 포함 안 됨, 위탁 관리 업체를 통한 안정적인 수익률 추구 등의 장점이 알려지면서 인기를 끌었습니다.

다만, 부동산 경기 하락과 금리 인상 등의 대외 여건이 변경되면서 많은 분들이 잔금 납부 등을 하지 못하게 되고, 시행사가 약속한 장점이 실제 법령의 규제와 다른 경우가 많이 발생하여 수분양자들이 잔금을 납부하지 않고 시행사, 신탁사와 분쟁에 빠지는 경우가 많이 발생했습니다.

[생활형 숙박시설 분양계약 취소 매매대금 반환 청구 소송]
피고는 평택시에 위치한 이 사건 숙박시설을 건축하여 분양하는 사업을 시행하였고, 신탁사와 관리형 토지신탁계약을, 임대관리 전문업체와 이 사건 숙박시설 임대 마케팅 및 계약관리, 시설관리 등 업무를 위해 상호 적극 협력하기로 하는 내용의 업무협약을 체결했습니다.

원고는 피고와 이 사건 공급계약에 따라 분양받은 각 호실에 대한 임대차 알선 등을 위탁하는 것을 조건으로 각 호실에 관하여 매월 각 임대로 60만 원과 이자 20만 원을 보장받기로 하는 임대료보장 확약서를 교부받았습니다.

피고는 생활형 숙박시설 계약 체결 당시 원고에게, (i) 이 사건 숙박시설은 대기업 계열사에서 위탁 운영을 할 것이고, (ii) 임대료보장 확약서의 내용이 이 사건 공급계약의 내용으로 편입된다는 취지로 안내하였습니다. 하지만 실제로는 전혀 다른 회사가 위탁 운영을 맡을 예정이며, 임대료보장 확약서의 내용이 공급계약으로 편입되지 않는다는 사실을 확인한 뒤, 계약취소 소송을 제기했습니다.

장두식 변호사가 소송 과정에서 중점적으로 주장한 내용은 다음과 같습니다. 피고는 원고의 이 사건 생활형 숙박시설 공급계약 체결의 중요한 내용인 운영 주체 변경 여부 및 임대료보장 확약의 공급계약 편입에 관하여 신의칙상 고지 의무를 위반하였고, 이로 인하여 공급계약의 목적을 달성할 수 없었다는 점을 이유로 계약취소 또는 해제 주장을 했습니다.

[항소심 조정 성공]
소송의 제1심에서는 원고의 청구를 모두 기각하였으나, 항소심에서는 조정으로 계약금 중 일부를 반환받는 것으로 소송 절차를 무사히 종결할 수 있었습니다. 계약 주체 변경 등 사정에 대하여 피고 측의 과실이 있다고 보아 재판부는 원·피고를 항소심 조정절차로 회부하였고, 재판부의 조정을 갈음하는 결정을 통하여 소송을 종결하면서 원고가 분양받은 생활숙박시설 3개 호실의 계약도 모두 해제할 수 있었습니다.

이와 관련하여 원고에게 발생한 위자료 상당의 손해배상 청구로 400만 원을 받는 조건까지 관철시키면서 원만하게 분양계약 해제 청구 소송을 조정으로 마무리할 수 있었습니다.

생활형 숙박시설 계약취소·해제·해지 청구 사건은 매우 다양한 곳에서 진행되고 있습니다. 각 분양계약 체결 경위, 사실관계에 따라 대응 방법은 달라집니다. 이와 유사한 사건에서 승소한 사례가 있는지, 최신 판례의 태도를 잘 알고 있는지, 부동산 전문 변호사 여부에 따라 동일한 소송의 결과도 달라질 수 있습니다.

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장두식 파트너 변호사 | 법무법인 정향

• 부산대학교 법학전문대학원 졸업
• 연세대학교 법과대학 졸업
• 법무법인 정향 파트너 변호사
• 대한변호사협회 인증 부동산 전문 변호사
• 대한변호사협회 인증 가사법 전문 변호사