통상 부동산의 소유권이전은 등기권리자(매수인 등)가 등기의무자(매도인 등)을 상대로 소유권이전등기청구를 함으로써 이루어집니다. 그런데, 등기권리자가 부동산소유권을 이전해 가지 않을 경우는 어떻게 될까요? 예컨대, 매도인의 입장에서는 다주택자 가산세 위험 등 조속히 부동산을 처분해야 하는 문제가 발생할 수 있고, 동업자를 사이에 동업관계를 종료하면서 기존의 공유하던 지분등기를 정리해야 하는 문제가 발생할 수 있습니다.

'등기인수청구'란 등기의무자가 등기권리자를 상대로 등기명의를 인수해 갈 것을 청구하는 것으로써, 이는 부동산등기법 및 대법원 판례가 인정하는 권리입니다. 등기인수청구와 관련하여, 부동산등기법 제23조 제4항은 '등기절차의 이행 또는 인수를 명하는 판결에 의한 등기는 승소한 등기권리자 또는 등기의무자가 단독으로 신청하고,'라고 규정하고 있는바, 법률에서 등기절차의 인수를 명하는 판결이 가능하다고 명시하고 있습니다.

대법원 2021. 6. 30. 선고 2021다213019 판결은 「판결에 의한 등기는 승소한 등기권리자 또는 등기의무자가 단독으로 신청할 수 있도록 규정하고 있다(부동산등기법 제23조 제4항). 위 조항에서 승소한 등기권리자 외에 등기의무자도 단독으로 등기를 신청할 수 있게 한 것은, (중략) 등기의무자가 자기 명의로 있어서는 안 될 등기가 자기 명의로 있음으로 인하여 사회생활상 또는 법상 불이익을 입을 우려가 있는 경우에는 소의 방법으로 등기권리자를 상대로 등기를 인수받아 갈 것을 구하고 그 판결을 받아 등기를 강제로 실현할 수 있도록 한 것이다(대법원 2001. 2. 9. 선고 2000다60708 판결 참조).」라고 판시하고 있습니다.

우리가 흔히 말하는 동업은 두 사람 이상이 서로 자본 또는 노무 등을 출자하여 공동사업을 경영하기로 약속하는 것으로써 민법상 조합에 해당합니다. 예컨대, 동업자를 사이에 부동산개발 및 임대사업을 위하여 공동으로 자본을 출자한 후 해당 부동산을 출자비율와 같은 지분으로 공유하는 경우가 있을 수 있습니다.

그런데, 2인이 하던 동업에서 1인이 탈퇴하면 조합관계는 종료되나 특별한 사정이 없는 한 조합은 해산이나 청산이 되지 않고, 다만 기존 조합원의 합유에 속한 조합재산은 남은 조합원의 단독소유에 속하며 탈퇴 조합원과 남은 조합원 사이에는 탈퇴로 인한 계산을 하여야 합니다. 그리고 그 조합재산이 부동산인 경우에는 그 물권변동의 원인은 조합관계에서의 탈퇴라고 하는 법률행위에 의한 것으로서 잔존 조합원의 단독 소유로 하는 내용의 등기를 하여야 비로소 소유권 변동의 효력이 발생합니다.

관련 사건 역시 동업자 A와 B가 건물을 신축하여 분양하는 개발사업에 관하여 동업계약을 체결하면서 각 65%, 35%의 지분을 출자하였고, 이후 신축된 건물들에 관하여 A 명의의 65/100 지분 및 B 명의의 35/10 지분의 각 지분이전등기가 완료되었습니다. 이후, A와 B는 동업관계를 종료하고 B가 동업관계에서 탈퇴하되 기존 출자금 및 일정 수익금을 지급받으면서 개발사업에 관한 모든 권리의무는 A가 인수하기로 하였지만, A는 차일피일 B의 지분등기를 정리하지 않은 채 신축 건물들에 관한 임대차계약을 체결하였습니다. 결국 보증금을 반환받지 못한 임차인이 해당 건물의 공유자이자 공동임대인인 A와 B를 상대로 보증금반환소송 및 B의 재산에 대하여 강제집행까지 신청하게 되었습니다. 이미 동업관계가 종료된 B의 입장에서는 날벼락을 맞은 격이고 거기에 더하여 아직 B 명의의 지분이 남아있는 건물의 임차인들 또한 보증금반환을 요구하기에 이르렀습니다.

결국, B는 A를 상대로 동업관계 종료를 원인으로 하는 등기인수청구 소를 제기하였고, 법원은 A와 B 사이에 동업관계가 종료되고 B가 조합에서 탈퇴함으로써 부동산을 포함한 모든 조합의 재산은 남아있는 조합원 A가 단독으로 소유하게 되므로, A가 B의 지분 35/100에 관하여 조합탈퇴를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 인수할 의무가 있다고 인정하였습니다.

조합(동업)관계의 종료 내지 특정한 법률관계가 종료될 때 조합재산을 정리할 필요가 있고 경우에 따라서는 부동산의 소유권을 상대방에게 이전할 필요도 있습니다. 이 경우 법률과 판례가 인정하는 등기인수청구권을 활용하여 불필요한 사업관계 내지 분쟁에 휘말리지 않을 수 있고, 불합리한 과세의 위험에서도 벗어날 수 있습니다. 그리고 무엇보다도, 동업 종료시 기존 조합재산의 정산 또는 처분에 관하여 명확한 약정을 해두는 것이 분쟁을 막는 현명한 방법이 될 것입니다.

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김정한 변호사

• 부동산전문변호사
• LH, KAMCO 등 공공기관 자문 수행
• 서울지방변호사회중소기업고문변호사
• 대법원 국선변호인