부모로부터 현금 5억 원을 증여받은 자녀가 증여세를 절세 할 수 있는 방법을 요청하는 상담이 있었습니다. 증여받은 현금의 용도를 묻자 사업을 위해 증여 받았다고 해서 일정 요건을 충족하면 증여 현 시점에서 증여세를 부과하지 않고 증여한 부모님이 사망 시 상속재산에 가산하여 상속세로 부과하는 과세이연제도를 설명해주었습니다. 예상 상속재산이 7억 원 정도여서 현금 증여한 5억 원을 가산하여도 상속공제를 활용하면 증여세 및 상속세를 합법적으로 안 낼 수 있는 최적의 절세 전략이라고 생각합니다. 이 고객은 증여세 9천만 원을 절세 할 수 있었습니다. 정부는 저출산과 청년실업 문제를 해결하고 고령화에 따른 부모세대의 자금을 젊은 세대로 조기 이전해 창업을 활성화하고 일자리 창출하여 국가 경제에 이바지하는 취지로 창업자금 증여세 과세특례의 규정을 두었습니다. ◈ 창업자금 증여세 과세특례는 아래 요건을 모두 충족해야 합니다. 1. 수증자 : 18세 이상 거주자인 자녀 2. 증여자 : 60세 이상인 수증자의 부모 3. 증여물건 : 양도소득세 과세대상이 아닌 재산(현금과 예금, 소액주주 상장주식, 국공채나 회사채와 같은 채권등) 4. 2년 이내 조특법§6③에 따른 중소기업 창업 ▶창업 중소기업에 해당하는 업종 - 광업, 제조업, 수도, 하수 및 폐기물 처리, 원료 재생업, 통신판매업, 물류산업, 음식점업, 정보통신업 등 ▶제외업종 - 커피전문점, 도소매업, 의사, 변호사, 임대업 증여세 신고기한까지 과세표준 신고서와 함께 창업자금 특례신청 및 사용 내역서를 관한세무서장에게 제출하여야 하며, 신고기한까지 신청하지 아니하면 과세특례를 적용받을 수 없습니다. 중소기업 창업자금에 대해서 50억 원(10명 이상 신규 고용하는 경우 100억 원)을 한도로 5억 원을 공제하고 10%의 저율로 증여세를 과세하며 증여자가 사망한 경우에는 증여시기에 관계없이 상속세 과세가액에 가산하여 상속세로 정산하는 제도입니다.(조세특례제한법 §30조의5) 창업자금 증여세 과세특례를 적용받았다 하더라도 수증자가 증여일 이후에 정당한 사유 없이 아래의 의무요건을 이행하지 아니한 경우에는 증여세가 부과됩니다. ① 2년 이내 창업하지 아니한 경우 ② 창업자금으로 창업자금 중소기업에 해당하는 업종 외의 업종을 경영하는 경우 ③ 창업자금을 증여받은 후 4년 이내 해당목적에 미사용 하는 경우 ④ 증여받은 후 10년 이내 창업자금을 해당 사업용도 외 상용하는 경우 ⑤ 창업 후 10년 이내에 해당 사업을 폐업하거나 휴업한 경우 단, 부채가 자산을 초과하여 폐업하는 경우는 제외 마치며. 창업자금 증여세 과세특례는 10년간 사후관리가 필요하여 사업용 자산을 구입한 영수증이나 창업자금 사용내역을 꼼꼼히 챙겨두어야 합니다. 세무사와 면밀한 상담이 필요하며 상속개시가 된 때 상속재산에 가산하는 복잡한 절차가 있습니다. 2025년1월1일부로 시행하는 개정상속세법에 따르면 자녀공제 1인당 5억(자녀수 한도 없음)이므로 창업자금 증여세 과세특례제도와 상속공제 제도를 잘 활용하면 증여세를 이월하여 상속공제를 최대한 적용한다면 세 부담을 최소화하여 재산을 이전 받을 수 있겠습니다. - 끝 - 차정훈 세무사 | 차정훈 세무회계사무소 대표 세무사 現) 차정훈 세무회계사무소 대표 세무사 前) 세무법인 새빛 前) 세무법인 위드플러스
한국부동산이코노미 문준혁 기자 | 부동산 거래를 할 때 자주 언급되는 용어들이 있습니다. 그 중에서도 대한민국 국민이라면 한 번쯤 들어보셨을 만한 용어로는 LTV, DTI, DSR이 있습니다. 이러한 용어들이 익숙할 수는 있지만, 실제로 그 정확한 의미나 현재 적용되는 비율에 대해서는 명확하게 알고 계시지 않을 수도 있습니다. 오늘은 이러한 용어들의 의미와 우리가 알아야 할 최신 비율에 대해 알아보겠습니다. ◆ LTV (Loan To Value ratio) : 주택담보인정비율 LTV는 주택담보인정비율로, 주택을 담보로 은행에서 얼마나 대출을 받을 수 있는지를 나타냅니다. 이는 주택의 가치를 기준으로 몇 %까지 대출이 가능한지를 정한 것입니다. 예를 들어, 매수하려는 주택의 가격이 3억 원이고, LTV가 70%라면 최대 2억1000만 원까지 대출이 가능합니다. 하지만 대출을 받으려는 주택에 전세로 거주하는 임차인이 있다면 전세보증금액에 따라 대출이 불가능할 수 있습니다. 예를 들어, 주택의 가격이 3억 원이고 LTV가 70%이며 전세보증금이 2억 원인 경우, 비록 LTV 비율 상으로는 1천만 원의 여유가 있더라도 대출은 어려울 수 있습니다. 또한, 해당 주택이 다가구주택 또는 독립된 방을 가진 단독주택일 경우, 각 방에 임대가 가능한 경우에는 최우선변제금액을 제외한 나머지 금액에 대해서만 대출이 이루어질 수 있습니다. 이는 집주인이 LTV 비율로 최대한 대출을 받고 해당 주택의 방들을 임대하여 보증금을 받는 경우, 주택이 경매에 넘어갈 때 각 방의 임차인들이 최우선으로 보증금을 돌려받을 수 있도록 하기 위함입니다. 지역별 소액임차인의 최우선변제 보증금 기준 ◆ DTI (Debt To Income) : 총부채상환비율 DTI는 총부채상환비율로, 1년 동안 벌어들이는 총 소득에서 매년 갚아야 하는 원금 및 이자가 차지하는 비율을 의미합니다. 즉, 대출자의 소득을 기준으로 상환 능력을 판단하는 지표입니다. 예를 들어, 총 소득이 1억 원이고 DTI가 60%라면, 원리금이 연간 6000만 원을 넘지 않도록 대출 규모가 제한됩니다. 따라서 DTI가 낮을수록 대출 가능 금액이 줄어든다고 볼 수 있습니다. ◆ DSR (Debt Service Ratio) : 총부채원리금상환비율 DSR은 총부채원리금상환비율로, 연간 총소득에서 갚아야 하는 전체 대출에 대한 원리금 상환액이 차지하는 비율을 말합니다. 이는 주택담보대출뿐만 아니라 신용카드 미결제 금액, 카드 론, 마이너스통장 사용액, 자동차 할부금, 전세자금 대출, 기타 신용대출 등 모든 대출 원리금을 포함한 것입니다. DSR은 소득 대비 과도한 대출을 방지하고, 대출자의 상환 능력에 맞게 대출을 조정하는 역할을 합니다. DSR 정책은 2021년 7월 1단계 도입을 시작으로 2022년 1월 2단계, 2022년 7월에는 전면 시행되었습니다. 지역별 대출 비율 금융 당국은 조정대상지역, 투기지역, 투기과열지구 등에 따라 대출 비율을 다르게 지정했습니다. 그 기준은 아래와 같습니다. * 서민 실수요자 : 부부 합산 연소득 9천만 원 이하, 투기 및 투기과열지역 주택가격 9억 원 이하 (조정대상지역은 8억 원 이하), 무주택 세대주 등의 요건을 충족하는 경우 LTV 70%까지 적용 (6억 원 한도는 폐지) * 투기과열지구, 조정대상지역 내 무주택자 및 1주택자(기존 주택 처분 조건부) : 주택 가격과 무관하게 LTV 50% 적용 오늘은 자주 들어보았지만 정확히 설명하기 어려웠던 LTV, DTI, DSR 용어와 그 비율에 대해 살펴보았습니다. 이번 기사를 통해 이러한 용어들에 대해 다시 한번 명확하게 이해하는 기회가 되었기를 바랍니다.
한국부동산이코노미 송우찬 기자 | 한국은행 금융통화위원회(금통위)는 2023년 2월 이후 13차례에 걸쳐 기준금리를 연 3.50%로 동결했습니다. 이는 역대 최장 기간 동안의 금리 동결로 기록되고 있습니다. ▲ 한국은행의 기준금리 동결 결정을 상징적으로 표현 (Chat GPT) 이전에도 금리가 장기간 동결된 사례가 있었지만, 이번에는 2016년 6월부터 1년 5개월 동안 동결된 이후, 현재 1년 7개월째 금리 동결이 이어지며 최장 기록을 갱신하게 되었습니다. 미국 연방준비제도(Fed)가 금리 인하 가능성을 시사하는 상황에서, 우리나라에서도 선제적인 금리 인하를 기대했지만, 예상과 달리 금리가 동결되었습니다. 이창용 총재는 기준금리 동결의 가장 중요한 이유로 금융 안정성을 꼽았습니다. 금리 인하에 대한 정부와 여당의 압박, 그리고 시장의 기대에도 불구하고 금통위가 기준금리를 유지한 이유는 부동산과 금융시장의 안정성을 우선적으로 고려했기 때문입니다. 한국부동산원에 따르면, 7월 서울 집값은 6월보다 0.76% 상승했으며, 이는 2019년 이후 4년 7개월 만에 가장 큰 상승폭입니다. 현재 부동산 가격이 상승하는 시점에 금리까지 인하된다면 집값이 더욱 상승하여 천정부지로 오를 가능성이 크기 때문에, 금통위는 금리를 동결하는 결정을 내린 것으로 해석됩니다. 또한, 가계대출이 다시 증가하는 가운데, 기준금리가 낮아지면 부작용이 클 것이라고 판단한 것으로 보입니다. 그러나 기준금리 인하 가능성이 완전히 배제된 것은 아닙니다. 금통위 위원 중 일부는 향후 3개월 내 기준금리를 낮출 가능성을 열어두어야 한다고 언급했으며, 구체적인 금리 인하 시점에 대해서는 10월 또는 11월 금통위에서 결정될 것으로 예상됩니다. 일각에서는 내수 부진으로 인해 금리 인하가 필요하다는 의견도 나오고 있지만, 이번 금리 동결의 이유는 금융 안정 측면에 더 초점을 맞춘 것으로 판단됩니다. 이번 금통위의 기준금리 결정은 부동산과 금융시장의 불안정을 진정시키고, 미국의 금리 정책 변화를 지켜본 후 신중하게 결정하겠다는 입장으로 해석됩니다.
한국부동산이코노미 이동혁 기자 | 병원 개원에는 많은 시간과 자금이 소요된다. 하지만 아무리 많은 시간과 돈을 들이더라도 100% 성공을 장담할 수는 없다. 설령 성공한다고 하더라도 그 궤도에 오르기까지는 많은 노력과 시간이 필요할 것이다. 본 기자는 병원 개원 전문 부동산으로 활동하면서 만난 원장님들이 공통적으로 중요하게 여기는 개원 입지의 5가지 요소를 공개하며, 병원 개원을 계획 중인 원장님들께 조금이나마 도움이 되기를 바란다. 성공을 위한 개원 입지 5가지 요소 ◆ 노출 효과 개원하는 원장님이 아무리 뛰어난 명의라 할지라도 환자들에게 알려지지 않으면 소용이 없다. 물론 진료를 잘 본다면 입소문을 통해 서서히 알려질 수 있지만, 그보다 더 빠른 방법은 차량 이동이나 유동 인구가 많은 곳에 개원하는 것이다. 이러한 입지에 병원을 개원하면 자연스럽게 병원이 노출되어 홍보에 큰 도움이 된다. ◆ 주차 공간 필자가 개원 입지에서 가장 중요하게 여기는 요소 중 하나는 주차 공간이다. 주차 공간은 넓을수록 좋다. 주차가 용이한 병원이라면 먼 곳에서 찾아오는 환자들에게도 큰 이점이 된다. 필자도 자녀가 있어 병원에 자주 방문하는데, 주차가 불편한 곳이라면 출발 전부터 주차에 대한 스트레스를 많이 받는 편이다. 다른 환자들도 같은 생각을 가질 것이라고 생각하기에, 개원 입지에서 주차 공간은 매우 중요한 부분이다. ◆ 넉넉한 면적 개원 경험이 없는 원장님들은 종종 스스로 필요한 면적만큼만 계약하는 경우가 있다. 하지만 수년간 병원 개원 입지를 소개하면서 알게 된 사실은, 초기 예상보다 넉넉한 면적이 필요할 수 있다는 것이다. 병원이 잘되기 시작하면 환자 대기 공간과 진료 공간이 부족해지는 문제가 발생할 수 있다. 결국, 확장이전을 고민하게 되는데, 이는 자금적으로나 시간적으로 쉽지 않다. 따라서 처음부터 자신이 생각하는 것보다 넓은 면적을 확보하는 것이 중요하다. ◆ 접근성 (역세권) 요즘은 대부분의 가정이 자가용을 소유하고 있어 차량으로 방문하는 경우가 많지만, 역세권의 중요성도 무시할 수 없다. (최소한 버스 정류장이라도 가까워야 한다.) 접근성이 좋은 병원일수록 신규 환자의 유입이 더 많을 것이다. ◆ 배후 수요 반경 1~2km 내에 대단지 아파트가 많으면 많을수록 좋다. (오피스 상권의 경우 오피스텔, 대학가 상권의 경우 원룸 또는 투룸이 해당된다.) 배후 수요가 탄탄한 입지라면 안정적인 병원 운영이 가능할 것이다. (그림 - 병원 개원시 고려해야 할 사항에 대한 Chat GPT가 생성한 이미지) 병원 개원 입지를 검토할 때 최소한 이 5가지 기본 요소를 참고한다면 도움이 될 것이라 생각한다.
한국부동산이코노미 도경수 기자 | 수소특화국가산업단지를 유치하고, 물류 용지를 완판시켜 물류 중심도시로 부상하고 있는 완주군이 원활한 물동량 수송을 위해 교통망 확보에 사활을 걸고 있다. 20일 완주군은 지난해 4월부터 국토교통부에서 추진하고 있는 ‘제6차 국도·국지도 건설계획(`26부터 `30)’에 완주군 용진읍에서 익산시 춘포면까지 연결하는 국도대체우회도로 신설(총사업비 4,150억 원, L=12.3km)을 적극 건의하고 있다고 밝혔다. 이를 위해 올해 3월부터 중앙부처에 효율적이고 명확한 자료로 건의하고자 정책성 평가용역을 추진하고 있다. 지난 19일 열린 정책성 평가 용역보고회에 따르면, 도로개설 시 1일 교통량은 하루 약 1만 3,000대 가량 이용할 것으로 예측됐다. 국도대체우회도로 건설 이후 산업단지 진입도로의 기능과 시·군간 연결성 강화를 위한 동서간 상생협력축 마련에 따른 경제적 효과는 익산시·완주군의 생산유발효과 8,200억 원, 부가가치 유발효과 3,400억 원 등 1조 이상의 경제적 파급효과가 있을 것으로 예측됐다. 실제 완주군은 기존 산단 320만 평, 삼봉1지구(6,059세대), 운곡지구(1,992세대)와 더불어 수소특화국가산업단지(50만 평), 완주 삼봉2지구(7,006세대) 개발이 예정돼 있어 교통망이 추가로 확보된다면 전국 최상위 경제도시 도약이 멀지 않다는 전망이다. 또한, 제4차 국도·국지도 건설계획에 추진 중인 서수-평장 국도대체우회도로 건설공사와 제5차 국도·국지도 건설계획에 건설 예정인 익산 오산-영만 국도대체우회도로, 이번 제6차 국도·국지도 건설계획에 익산시에서 건의한 김제 청하-익산 오산간 국도대체우회도로(총사업비 2,000억원, L=3km) 및 완주군에서 건의한 완주 용진-익산 춘포간 국도대체우회도로 노선까지 연계돼 국도대체우회도로가 완성된다면 경제적 파급효과는 더 커질 것으로 기대를 모으고 있다. 유희태 완주군수는 “완주 용진-익산 춘포간 국대도 신설은 완주산단과 수소특화국가산단, 익산 국가식품클러스터 1, 2단계의 대규모 물동량 처리 및 주민들의 이동권 보장을 위한 매우 중요한 노선”이라며 “향후 완주 수소특화 국가산업단지의 성공적인 조성과 지역경제 활성화를 위해 반드시 필요한 노선으로 제6차 국도·국지도 건설계획에 반영이 절실하다”고 강조했다.
양천구(구청장 이기재)는 목동6단지가 목동아파트 14개 단지 중 첫 번째로 ‘정비계획 결정·정비구역 지정’을 완료했다고 발표했다. 이달 16일에 공식적으로 고시된 이번 정비구역 지정은 서울시 도시계획위원회의 신속통합기획 정비사업 수권분과위원회 심의를 거쳐 확정된 결과로, 목동지역 재건축 사업의 첫 발을 내딛게 됐다. 목동6단지는 1986년에 입주한 아파트 단지로, 현재 911번지 일대 10만 2424.6㎡의 넓은 부지를 대상으로 재개발이 진행될 예정이다. 이번 재건축 사업을 통해 목동6단지는 용적률 299.87%를 적용받아 최고 49층 규모의 15개동, 총 2,173세대로 탈바꿈할 계획이다. 기존의 노후화된 아파트 단지가 현대적인 디자인과 첨단 시설을 갖춘 새로운 주거 공간으로 재탄생하게 되는 것이다. 이번 재건축 계획에는 주거 공간뿐만 아니라 주민들의 생활 편의를 높이기 위한 다양한 시설도 함께 들어선다. 어린이집, 경로당, 돌봄센터, 작은도서관 등 주민공동시설이 포함될 예정이며, 특히 공공청사의 신설도 눈에 띈다. 양천구는 재건축으로 인한 인구 증가를 고려해 주민들의 행정, 문화, 복지 수요를 충족할 수 있도록 연면적 7000㎡ 규모의 목6동 복합청사를 서울시에 요청했고, 이 요청이 받아들여져 복합청사가 조성될 예정이다. 이 복합청사는 주민들의 행정 서비스 접근성을 높이고, 지역 사회의 문화와 복지 거점으로 기능할 것으로 기대된다. 목동6단지의 정비구역 지정은 목동택지개발지구 내에서 진행 중인 재건축 사업에 있어 중요한 이정표가 될 것으로 보인다. 양천구는 정비구역 지정 이후, 신속한 사업 진행을 위해 '조합 직접설립 공공지원'을 추진할 계획이다. 이는 조합설립추진위원회 구성 절차를 생략하고 바로 조합을 설립하는 방식으로, 사업 속도를 대폭 끌어올릴 수 있는 방법이다. 구는 이 방식을 통해 2025년 상반기 내에 조합설립인가를 목표로 하고 있으며, 이를 위해 정비사업 전문관리용역을 발주하고 조합정관 작성, 선거관리 규정 설정, 창립총회 개최 등의 절차를 투명하고 신속하게 진행할 예정이다. 또한, 조합설립동의서를 신속히 징구하여 조합설립인가를 신속히 완료할 수 있도록 적극적으로 지원할 계획이다. 목동6단지의 재건축 사업이 본격화됨에 따라, 나머지 13개 목동아파트 단지들도 이에 발맞춰 정비계획 수립이 가속화될 전망이다. 양천구는 현재 나머지 단지들에 대해서도 신속통합기획 자문방식(Fast-Track)을 통해 정비계획 수립을 진행 중이며, 이는 자문과 입안(법정) 절차를 병행 추진할 수 있는 방식으로, 각 단지의 정비구역 결정이 더 빠르게 이루어질 것으로 기대된다. 이기재 양천구청장은 이번 목동6단지 정비구역 지정이 나머지 13개 단지의 정비계획에도 긍정적인 영향을 미칠 것이라고 내다봤다. 그는 "이번 목동6단지 정비구역 지정을 통해 다른 단지들도 재건축 계획이 탄력을 받아, 연내에 서울시에 정비계획 결정을 요청하는 것이 목표"라며, "목동6단지를 필두로 목동택지개발지구 재건축을 신속하게 추진하여 최첨단 미래형 도시를 조성하는 데 박차를 가할 것"이라고 밝혔다. 양천구의 이 같은 노력은 목동 지역의 주거 환경을 크게 개선하고, 주민들의 생활 수준을 높이는 데 기여할 것으로 보인다. 또한, 서울시와 협력하여 추진되는 이러한 대규모 재건축 사업은 도시의 미래상을 반영한 주거단지 조성이라는 점에서 그 의미가 크다. 목동아파트 단지들은 오랜 기간 동안 서울 서부권의 대표적인 주거지역으로 자리 잡아왔으며, 이번 재건축을 통해 더욱 발전된 형태로 거듭나게 될 것이다. 결국 이번 목동6단지의 정비구역 지정과 조합 직접설립 공공지원 추진은 목동 전체의 재건축 사업을 가속화하고, 주민들의 삶의 질을 향상시키는 중요한 전환점이 될 것이다. 양천구는 이 과정을 통해 목동 지역을 서울의 최첨단 주거단지로 재탄생시킬 계획이다.
경기주택도시공사(GH)는 국토교통부가 주관하는 청년특화주택 공모사업에서 의정부 우체국 복합 통합공공임대주택사업(262호)과 서안양 우체국 복합 통합공공임대주택사업(200호)이 각각 선정됐다고 16일 발표했다. 청년특화주택은 피트니스 센터, 스터디룸, 유튜브 제작실 등 청년층에 특화된 서비스 공간과 주거 공간이 적절히 결합된 형태의 공공임대주택으로, 주거비 부담을 덜어주는 동시에 다양한 커뮤니티 시설을 갖춘 것이 특징이다. 이러한 주거환경은 청년들이 경제적 부담 없이 안정적으로 생활하면서도, 개인의 발전과 취미 생활을 위한 다양한 기회를 제공받을 수 있도록 설계되었다. GH가 추진하는 복합개발 방식은 저층부에 우체국을, 고층부에는 1인 가구 청년특화주택을 배치하는 형태로, 도심지의 노후 공공청사를 재활용하여 청년층의 주거 문제를 해결하고자 하는 시도이다. 특히, 입지조건이 뛰어난 도심지를 활용한 이 같은 개발 방식은 청년층에게 큰 호응을 얻을 것으로 기대된다. 도심의 접근성이 뛰어난 위치에서, 청년들이 경제적 부담 없이 주거할 수 있는 공간을 제공함으로써, GH는 청년들의 주거 안정과 생활 편의를 동시에 도모하고 있다. 경기주택도시공사 관계자는 "이번 공모에 선정된 두 청년특화주택사업은 모두 청년 주거수요에 비해 공급이 부족한 지역에서 개발이 이루어지며, 증가하는 청년 1인 가구의 수요를 반영해 설계되었다. 이에 따라, 청년층의 다양한 주거 니즈를 충족시킬 수 있을 것으로 기대된다"고 밝혔다. 이와 같은 청년특화주택 사업은 청년들이 직면한 주거 문제를 해소하고, 안정적인 생활 기반을 제공하는 데 중요한 역할을 할 것으로 보인다. 특히, 청년들이 사회에 진출하는 초기 단계에서 경제적 부담을 덜 수 있는 주거 지원은 그들의 사회적, 경제적 자립을 도모하는 데 큰 기여를 할 것이다. GH는 앞으로도 이러한 청년특화주택 공급을 확대하여, 더 많은 청년들이 안정적이고 편리한 주거 환경에서 생활할 수 있도록 지속적인 노력을 기울일 계획이다. 이를 통해, 청년층의 주거 안정과 더불어 지역사회와의 조화로운 발전을 이루어 나갈 수 있을 것으로 기대된다. 이번 사업의 성공적인 추진은 청년 주거 문제 해결을 위한 새로운 패러다임을 제시하는 동시에, 향후 유사한 개발 모델이 다른 지역으로 확산되는 데에도 긍정적인 영향을 미칠 것으로 보인다. GH는 청년들이 보다 나은 주거 환경에서 생활할 수 있도록, 다양한 시도를 통해 지속적인 개선과 혁신을 이어갈 것이다. 경기주택도시공사는 이러한 노력을 통해 청년들의 주거 안정과 삶의 질 향상에 기여할 계획이다.
시가 12억 상당의 아파트를 OOOO이라는 합법적인 절차를 통해 증여세 없이 이전 가능할까? 몇일 전 상담사례다. 자녀에게 아파트를 넘기고 싶은데, 증여세가 3억가까이 나온다는 얘기를 듣고, 아무리 죽음과 세금은 피할 수 없다고 하지만 자녀에게 집 한채 증여하고 싶은 부모 마음을 국가의 과세권이 침해하는 것이 아닌가 하는 생각이 들더란다. 납세자의 하소연을 들으니 필자 또한 부모의 절절한 내리사랑에 괜히 눈물을 훔치게 된다. “증여세 없이 취득세만 내고 소유권 이전하는 방법”이 있기는 한데.... ※ 한번 알아보자. 12억짜리 아파트를 10억으로 감정평가 받는다. 직계존비속간 임대차계약서를 작성한다.(전세보증금 6억) ※ 잠깐! 여기서 차액 4억이 부족한데, 어떻게 하는게 좋을까? 가족간 저가매매 3억 + 증여재산공제 5천을 활용하여 4억에서 3억 5천만원을 차감한다. 최종적으로, 매매대금 5,000만원 + 취득세 2,000만원 = 총 7,000만원으로 시가 12억 상당의 아파트를 자녀명의로 소유권 이전할 수 있다. 이러한 거래형태의 장점은 과세이연, 즉 지금 내야 할 세금이 있더라도 추후로 미룸으로써 세금과 목돈 지출을 최소화 하는 것이다. 물론 추후에 있을 수 있는 과세관청의 해명에 대비하기 위해서는 매매대금 출처 및 전세보증금이 적절한 수준인지 등을 대비해 놓아야 한다는 까다로움은 있다. 또한, 최근 감정평가액이 시가의 90%에 미달하는 경우 추후 심의위원회에서 재평가를 하는 추세라서 리스크가 있을 수 있다는 점을 인지 해야한다. - 끝 - 최재국 세무사 | 최재국 세무회계사무소 대표 세무사 - 해운대 그린시티 아파트 연합회 자문세무사 - 해운대 청년채움공간 창업전문 자문세무사 - 해운대 마을세무사
최근 몇 년간 고금리, 고물가 기조와 전쟁, 그리고 원재료 가격의 상승 등으로 국제적으로 경기침체가 지속되고, 특히나 그 중에서도 부동산 시장은 거래가 전국적으로 꽁꽁 얼어붙을 만큼 직접적인 타격을 받고있다. 그럼에도 부동산은 지난 4월 25일 하나금융경영연구소가 발간한 ‘2024 대한민국 웰스 리포트’에 따르면 지난해 말 기준 10억원 이상 금융자산을 보유한 우리나라 부자의 총 자산 가운데 부동산이 50%를 차지할 정도로 우리나라 국민들에게는 여전히 1순위의 매력적인 투자처로 자리잡고 있다. 그렇다면 이러한 부동산을 ‘잘’ 사고, ‘잘’ 팔기 위해서는 어떻게 해야할까? 이번 칼럼에서는 사례를 중심으로 ‘잘’ 사고, ‘잘’ 팔기 위한 절세전략 중 하나인 양도소득세 이월과세, 그리고 그와 관련된 2024년 개정안에 대해 살펴보고자 한다. ◇ 일반적인 양도 일반적으로 거주자가 상가 건물을 취득하여 양도하는 경우, 양도가액에서 취득가액(필요경비)을 차감한 금액이 양도차익이 된다. 예를 들어 2억원에 취득한 건물을 6억원에 양도하는 경우의 양도차익은 6억원에서 2억원을 차감한, 즉 4억원이 된다. 이 때 거주자는 4억원에 대해서 양도소득세를 계산하여 납부하게 된다. ◇ 배우자에게 증여한 후 양도 동일한 상황에서 배우자에게 건물을 시가에 상당하는 6억원에 증여하고, 증여 받은 배우자(수증자)가 해당 건물을 양도하는 경우에는 어떻게 될까? 배우자에게 6억원의 건물을 증여하는 경우에는 상증법상 증여공제(배우자 6억원)를 적용 받아 증여세를 부담하지 않게 된다. 동시에 증여 받은 배우자(수증자)의 양도소득세 계산 시 적용되는 취득가액은 상증법에 따라 평가한 가액, 즉 6억원이 되면서 양도차익은 양도가액 6억원에서 상증법상 평가한 가액인 6억원을 차감한 0원이 된다. 따라서 이렇게 배우자에게 증여한 후 양도하는 경우 증여세와 양도소득세 모두 세부담 없이 자산을 이전하는 행위를 할 수 있게 된다. 국가는 이러한 조세회피행위를 방지하고자 ‘양도소득세 이월과세’ 규정을 두고 있다. ◇ 양도소득세 이월과세 규정 ‘양도소득세 이월과세’란 거주자가 양도일로부터 소급하여 10년 이내 (22년 이전에 증여받은 자산을 23년 이후에 양도하는 경우에는 5년) 그 배우자 또는 직계존비속으로부터 증여받은 토지, 건물, 특정시설물이용권 또는 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도차익을 계산할 때 취득가액은 당초 증여한 배우자 또는 직계존비속의 취득 당시 취득가액에 해당하는 금액으로 하는 것을 말한다. 동일한 상황에서 2억원에 취득한 건물을 배우자에게 시가에 상당하는 6억원에 증여하고, 증여받은 배우자(수증자)가 해당 건물을 증여일로부터 10년 이내에 타인에게 양도하는 경우에는 양도소득세 이월과세 규정에 따라 증여 받은 배우자(수증자)의 양도소득세 계산 시 취득가액은 상증법상 평가한 가액인 6억원이 아닌, 당초 증여한 배우자의 취득가액인 2억원을 적용받게 된다. 따라서 양도차익은 일반적인 양도와 동일하게 양도가액인 6억원에서 2억원을 차감한 4억원이 된다. 이처럼 세법에는 일정한 자산을 배우자나 직계존비속에게 증여한 후 일정기간 이내에 양도하는 경우에는 일반적인 경우와 마찬가지로 조세를 부담하게 함으로써 조세 회피 방지를 위한 장치를 마련하고 있다. ◇ 2024년 세법개정안 : 이월과세 적용 대상자산 주식 확대 추진 출처 : 기획재정부 현행법에서는 앞서 언급한 것처럼 ① 토지 및 건물, ② 특정시설물이용권 ③ 부동산을 취득할 수 있는 권리를 이월과세 대상자산으로 규정하고 있다. 여기에 추가적으로 2024년 세법개정안에는 ‘양도일 전 1년 이내 증여받은 주식’을 새로운 이월과세 적용 대상자산으로 포함하였다. 다른 자산이 10년을 적용받는 데 비해 주식이 1년을 적용받는 이유로 과세관청은 주식이 부동산 대비 가격변동성이 큰 점을 감안한 것이라고 설명하고 있다. 따라서 2025년부터 기존에 해외 주식을 배우자에게 6억까지 증여한 후 증여공제(6억원)를 적용 받은 후 타인에게 양도하여 증여세와 양도소득세를 부담하지 않는 방식으로 절세 수단으로 활용하던 지금까지의 관행이 어려울 것으로 보인다. 현재 수익률이 높거나 자산을 규모 있게 운용하고 있다면, 개정안이 통과되기 전 배우자에게 증여를 통해 세액을 줄이는 방법도 고려해봐야 한다. 개정안이 통과되어 시행되면, 내년부터는 배우자 간 증여를 통한 절세 전략이 크게 제한될 것이기 때문이다. 이는 많은 투자자들이 기존의 절세 방법을 수정하거나 새로운 전략을 모색해야 한다는 뜻이다. ◇ 마치며 갈수록 양도와 관련된 세법은 나날이 까다로워지고, 복잡해지고 있다. 세무업계에서는 ‘양포자(양도세 포기자)’라는 용어가 등장할 정도이다. 이는 그만큼 어렵지만 반대로 절세의 방법도 다양하다는 의미일 것이다. 따라서 리스크와 절세가 공존하는 세목인 만큼 반드시 자산 운영에 있어서 사전에 다각적이고 전문적인 검토가 행해져야 할 것이다. - 끝 - 김민지 세무사 / 벤자민 세무회계 대표세무사 · 국민대학교 경영학 학사 · 제 52기 세무사 자격시험 합격(2015년) · 前) 더존테크윌(이택스 코리아) 소속 세무사 · 前) 신승회계법인 근무 · 前) 가현세무회계 근무 · 前) 롯데웰푸드(舊 롯데푸드) Tax팀 소속 세무사 · 現) 벤자민 세무회계 대표세무사
한국부동산이코노미 도경수 기자 | 국토교통부는 ’24년 상반기 특화 공공임대주택 공모사업 공모 결과, 서울 대방동, 세종시, 전북 고창, 경북 고령, 충북 괴산, 강원 평창 등 20곳(3,704호)을 특화 공공임대주택 사업대상으로 선정했다. 유형별로는 청년특화주택 5곳(1,146호), 일자리연계형 11곳(1,808호), 고령자복지주택 4곳(750호)을 선정했다. 이번 사업대상은 지난 4월부터 2개월간 공모(4.15~6.15)를 거쳐, 현장 조사·제안발표 및 평가위원회 심사를 거쳐 최종 선정했다. 올해 공모는 유형마다 개별적으로 공모를 진행했던 작년과 달리 공모 일정·절차를 통일하여 공모사업 선정 과정을 효율적으로 개편했고, 3월에 법적 근거가 마련된 청년특화주택에 대해서도 신규 공모를 실시 하여 청년 주거 안정에 대한 지역 수요를 적극 반영했다. 공모사업 유형별 주요 내용은 다음과 같다. (청년특화주택) 도심 내 청년층의 주거안정을 위해 역세권 등 우수입지에 청년특화 주거공간(복층·공유형 등)·서비스를 제공하는 임대주택이다. 올해 상반기 공모에는 서울 대방동 군부지, 세종시 공동캠퍼스, 경기 광명 등 미혼 청년, 대학생들의 주거 수요가 높은 곳들이 선정됐다. 대방동 청년특화주택은 ’22년 8월 공공주택지구로 지정된 군부지에 건설된다. 지하철 7호선 장승배기역 생활권으로 여의도, 영등포 도심 사이에 입지하여 사회초년생 등 청년들의 선호도가 높을 것으로 기대되며, 이르면 ’24년 중 사업승인 후 ’29년 말 입주자를 모집한다. 올해 9월 준공 목표인 세종시 공동캠퍼스에는 서울대, 충남대, 충북대 등 6개 대학교와 1개 대학원이 순차 입주함에 따라 2,500여명의 청년이 새로 유입될 예정이다. 세종시 공동캠퍼스 청년특화주택은 캠퍼스 기숙사에서 수용이 곤란한 2,000여명의 청년의 정주여건을 확충하기 위해 공급되며, ’28년 하반기 입주를 목표로 하고 있다. (일자리연계형 지원주택) 청년, 창업가, 중소기업 근로자 등 일자리 계층을 입주 대상으로 하고 업무 공간, 커뮤니티 시설 등을 제공하는 일자리 맞춤형 임대주택이다. 올해 공모에는 전북 고창, 경북 고령 등 인구감소 지역을 중심으로 지역 산단 근로자의 부족한 주거 여건을 지원하기 위한 사업도 다수 제안됐다. 예를 들어, 전북 고창 일자리연계형 지원주택은 고수면 봉산리에 위치한 신활력산업단지 근로자들에게 정주 여건을 제공하기 위해 제안됐다. 고창군청 등 중심부와도 5분 거리에 있어 생활 여건도 우수하며, 이르면 ’28년 하반기 입주가 가능하다. 이번 사업 선정을 통해 그간 주택 수요가 적어 신축 주택을 공급하기 어려웠던 인구감소지역에 양질의 주택을 공급하여 근로자의 직주근접과 주거안정에 도움이 될 것으로 기대된다. 또한, 8월 중 공공주택특별법 시행규칙 개정을 통해 일자리연계형 지원주택을 중소기업 기숙사로 공급할 경우 공공주택사업자가 별도로 입주자격을 정할 수 있도록 하여 지역여건에 따라 입주자 선정을 보다 유연하게 할 계획으로, 금년 공모사업에 선정 된 지역도 개정사항이 적용될 예정이다. (고령자복지주택) 무장애설계가 적용된 임대주택과 사회복지시설을 함께 설치하여 65세 이상 무주택 고령자에게 주거와 복지서비스를 함께 제공하며, 올해 공모에는 충북 괴산, 강원 평창 등에서 제안을 했다. 예를 들어, 괴산 고령자복지주택은 고령화지수가 37.1로(전국 평균의 2배 이상), 지역 내 고령 인구에 대한 정주여건 개선 필요성이 제기되면서 사업을 추진했으며, ’29년 하반기 입주를 목표로 하고 있다. 올해 3월 민생토론회에서 발표한 고령자복지주택 공급 확대(年 1천호→3천호)를 차질 없이 추진하기 위해 건설형 1천호 중 이번 상반기 공모를 통해 건설형 750호를 선정했다. 노후 공공임대 리모델링 또한 1천호를 고령자복지주택에 배분하여 공사를 진행 중이며, 매입임대 또한 특화형 매입임대 공모를 통해 1천호 달성을 목표로 진행 중이다. 특화 임대주택은 청년, 근로자, 고령자 등 특정 수요자를 대상으로 공급하여 지자체가 지역 여건에 맞는 특화 주택을 적재적소에 공급할 수 있을 뿐 아니라, 일반 공공임대 주택과 마찬가지로 주택도시기금 등을 통해 국가가 건설비를 지원하고 있어 많은 지자체에서 관심을 가지고 참여하고 있다. 국토교통부는 선정된 지역의 주택건설사업계획 승인 등의 절차가 원활히 추진되도록 적극 지원하고, 하반기 공모에는 8월 중에 신설될 예정인 지역제안형 유형을 신규로 공모하는 만큼 지자체들의 참여가 더 많아질 것으로 기대되어 사업 설명회 등 홍보도 적극 실시할 계획이다.
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