한국부동산이코노미 박지현 기자 | 최근 서울을 비롯한 수도권의 아파트 가격이 꾸준히 상승하면서 주택 구입에 대한 논의가 활발합니다. 특히 2024년 들어 서울 아파트 가격이 22주 연속 상승세를 보이며 부동산 시장에 대한 우려와 기대가 동시에 나오고 있습니다. 이번 기사에서는 서울과 수도권 아파트 가격 상승의 원인과 향후 전망, 그리고 무주택자들에게 중요한 주택 구입 시점에 대해 분석합니다. 서울 아파트값, 상승세 지속 서울 아파트 가격이 2024년 들어 지속적으로 상승하는 이유는 복합적입니다. 첫 번째로 꼽히는 요인은 주택 공급 부족입니다. 서울 지역의 아파트 신규 공급은 줄어들고 있는데, 이는 전세 시장의 불안을 초래하고 있습니다. 전세 가격이 오르면서 자연스럽게 매매 시장에도 영향을 미치고 있습니다. 두 번째로는 대출 금리 인하가 있습니다. 2022년 하반기부터 2024년까지 대출 금리가 낮아지면서 주택 구매자들의 자금 부담이 완화됐습니다. 특히, 정부의 특례 대출 정책이 젊은 층의 주택 구매를 촉진시켰고, 이는 서울 아파트 수요를 크게 증가시켰습니다. 이러한 수요 증가는 아파트 가격 상승으로 이어지고 있으며, 특히 서울의 주요 지역 아파트 가격은 역사적 고점을 넘어섰습니다. 지역별 부동산 시장의 양극화 서울과 수도권은 부동산 시장의 상승세가 두드러지지만, 지방 시장은 여전히 침체되어 있습니다. 미분양 아파트는 지방에서 꾸준히 증가하고 있으며, 부동산 PF(Project Financing) 문제도 심화되고 있습니다. 특히 수도권과의 양극화 현상이 뚜렷하게 나타나고 있는데, 지방의 부동산 시장 회복은 더디고, 매물도 많이 남아있는 상황입니다. 서울 내부에서도 지역별 양극화가 나타나고 있습니다. 강남과 같은 고가 아파트 지역은 가격이 급등하고 있지만, 서울 외곽 지역이나 강북 지역은 아직도 2021년 고점을 회복하지 못한 상태입니다. 이러한 지역적 차이는 주택 구매자들의 수요가 특정 지역으로 몰리면서 발생한 결과입니다. 주택 구입 시점, 지금이 적기일까? 주택 구입 시기를 두고 전문가들의 의견은 갈립니다. 집값 상승을 지지하는 쪽에서는 지금이 집을 사야 할 적기라고 주장합니다. 그들은 "무릎에서 사서 어깨에서 팔라"는 격언을 인용하며, 서울 아파트 가격이 꾸준히 오르고 있는 지금이 주택 구매의 기회라고 설명합니다. 또한, 서울의 일부 지역은 이미 최고가를 경신한 상황이기 때문에, 지금 집을 사지 않으면 나중에 더 높은 가격에 집을 사야 할 수도 있다는 의견도 있습니다. 반면, 신중론을 주장하는 전문가들은 대출 증가와 가계 부채 문제를 지적합니다. 집값이 지속적으로 오르기 위해서는 대출이 계속 증가해야 하지만, 무주택자들에게 이는 큰 부담으로 작용할 수 있습니다. 특히, 대출 없이 주택을 구입할 수 있는 여력이 부족한 상황에서 무리하게 대출을 받아 집을 사는 것은 위험할 수 있습니다. 또한, 신축 아파트 공급이 향후 1~2년 내에 증가할 것으로 예상되므로, 시장이 안정되기를 기다리는 것도 하나의 방법입니다. 강남권을 중심으로 한 신축 아파트들이 입주를 앞두고 있어, 가격 안정화가 일어날 가능성이 있다는 의견입니다. 향후 부동산 시장 전망과 정부의 역할 정부는 최근 부동산 시장 안정을 위해 여러 정책을 발표했지만, 시장에 미치는 효과는 아직 미미합니다. 특히 그린벨트를 해제하고 주택을 공급하려는 대책은 장기적인 해법일 뿐, 단기적인 주택 가격 안정에는 기여하지 못하고 있습니다. 2026년부터 서울의 아파트 입주 물량이 급감할 것으로 예상되며, 이에 따라 공급 부족 문제는 오히려 심화될 가능성이 큽니다. 전문가들은 정부가 공급 정책뿐만 아니라 수요 관리 정책에도 집중해야 한다고 말합니다. 특히 다주택자에 대한 대출 규제를 강화하고, 무주택자들에게는 혜택을 제공하는 방식으로 주택 구매 여건을 개선할 필요가 있다는 지적입니다. 서울과 수도권의 아파트 가격은 당분간 상승세를 유지할 것으로 보입니다. 그러나 이러한 상승세는 지역별로 차별화되어 나타나고 있으며, 가계 부채 문제와 금리 변동에 따라 시장의 불안정성이 커질 수 있습니다. 무주택자들은 주택 구입 시기를 신중하게 고민해야 하며, 정부는 장기적인 공급 정책과 함께 단기적인 수요 조절을 통해 시장 안정화를 이뤄야 할 필요가 있습니다.
상담을 하다 보면 부동산매매업자분들과도 자주 만나게 되는데, 생각보다 세금에 대해서는 정확히 모르시는 분들이 많다. 어렴풋이 비교 과세나 예정신고라는 단어를 들어보신 것 같지만, 이게 정확히 무엇인지, 언제 해야 하는 건지도 모르시는 대표님들이 태반이었다. 부동산매매업자는 다루는 금액이 매우 큰 만큼, 자신에게 적용되는 세금에 대해서도 잘 알고 있어야만 한다. 오늘은 부동산매매업자의 세금에 대해 쉽게 정리해 보려 한다. 만약 개인이 부동산을 양도한다면, 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 안에 예정신고를 마쳐야 한다. 부동산매매업자들도 마찬가지로 부동산을 양도한다면 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 안에 예정신고를 해야 한다. 이때 부동산매매업자의 장점이 발휘되는데, 원래 개인이 2년 미만으로 보유한 주택을 양도할 경우 60%~70%의 세율을 부담해야 한다. 하지만 부동산매매업자는 보유기간에 상관없이 기본세율(6%~45%)를 적용받을 수 있다. 부동산매매업자는 재고 부동산을 단기간 보유하다 양도하기 때문에 개인으로 양도할 때 보다 훨씬 유리하다. 만약 보유기간이 3년 이상이라면 장기보유특별공제도 적용받을 수 있지만 양도소득기본공제(250만 원)은 받을 수 없다. 예정신고는 최대한 기한에 맞춰 신고하는 것이 좋은데, 만약 예정신고를 하지 않는다면 무신고가산세(20%)를 부담해야 하니 절대 놓치지 말아야 한다. 부동산매매업자도 결국엔 사업자이기 때문에 매년 5월마다 종합소득세를 신고해야 한다. 이때는 1년간 예정 신고했던 소득들을 전부 합해 계산해야 하는데, 정식 신고인만큼 실제 사업자처럼 매출에서 비용을 빼는 방식으로 세금이 계산된다. 실제 사업자처럼 세금을 계산하기 때문에 장기보유특별공제는 적용하지 않으니 주의해야 한다. 예정신고로 미리 납부한 세금은 기납부세금으로 공제받을 수 있다. 그렇다면 비교 과세라는 건 대체 뭘까? 비교 과세는 다음의 자산들을 매매했을 때 5월 종합소득세 세금과 양도소득세 방식으로 계산한 세금을 비교해 더 큰 것을 적용하는 제도이다. 비교과세 대상이 되는 자산은 다음과 같다. ①분양권, ②비사업용 토지, ③미등기 양도 자산, ④조정대상지역 내 다주택자의 주택. 여기서 ④조정대상지역 내 다주택자의 주택은 현재 2025년 5월 9일까지 중과과세가 배제되는 만큼 비교과세도 마찬가지로 제외되고 있다. 이렇게 번거롭게 비교과세하는 이유는 위의 자산을 개인적으로 양도했다면 불이익을 받지만, 사업자로 매매할 경우엔 기본세율로 세금을 계산해 주면 형평성에 어긋나기 때문이다. 이렇게 봐도 복잡하기 때문에 정말 간단히 정리한다면 다음과 같다. 첫 번째, 평소에 부동산매매업자가 부동산을 매매하면 예정신고를 한다. 두 번째, 매년 5월이 되면 1년간 소득을 합쳐 사업소득세 방식으로 세금을 계산하고 예정신고 한 세금들은 공제한다. 세 번째, 5월 소득세 신고 단계에서 만약 위에서 말한 비교과세 대상 자산을 매매한 이력이 있을 때는 양도소득세 방식으로 계산한 세금과 비교해 더 큰 것을 적용한다. 부동산매매업은 다루는 금액이 크고, 매매할 때마다 예정신고를 해야 하기 때문에 언제나 세금을 신경 써야 한다. 투자를 아무리 잘하더라도, 세금을 잘 알지 못하면 투자 수익이 줄줄 세기 때문에, 결국 내가 세금을 아는 만큼 낭비되는 세금을 줄이게 되고 그만큼 수익률이 올라가는 효과가 있다는 것을 꼭 기억해야 한다. - 끝 - 전민수 세무사 | 세무회계 수 대표세무사 (現) 세무회계 수 대표세무사 (前) 천지세무법인 서울 본부 근무 (前) 세무법인혜움 본점 컨설팅팀 근무 (前) 국세청 상담센터 근무 서울지방세무사회 운영위원 정선조세연구소 연구원 서울경제TV “조영구의 트렌드 핫이슈“ 출연
한국부동산이코노미 박지현 기자 | 최근 부동산 가격의 급격한 상승과 이에 따른 가계부채 증가에 대해 우려의 목소리가 커지고 있다. 글로벌 신용평가사 무디스는 한국 정부에 대해 부동산 대출과 가계부채 관리의 필요성을 강조하며, 관리 소홀 시 신용등급 강등 가능성을 경고했다. 이와 관련해 한문도 교수는 한 유튜브 방송에 출연하여 부동산 시장의 현재 상황과 문제점을 분석하며, 부동산 시장의 미래에 대해 경고했다. 한문도 교수는 최근 부동산 가격이 다시 급등한 배경으로 정부의 정책 금리를 지목했다. 생애 최초 주택구입자의 LTV(Loan to Value) 비율을 80%까지 상향하고, 낮은 금리로 대출을 제공하는 정책이 시행되면서 부동산 시장에 다시 활기가 돌기 시작했다는 것이다. 특히 2%대의 저금리 대출이 제공되면서 부동산 매수 열풍이 불었고, 이는 2022년의 고점까지 가격이 상승하는 결과를 낳았다. 하지만 그는 이러한 정책이 부동산 시장의 불균형을 초래할 수 있다고 경고했다. 정책 금리와 부동산 시장의 불균형 한 교수는 "정부의 정책 금리가 낮은 상태로 유지되며, 고가 주택 매입이 쉬워졌고, 이는 결국 가격 상승을 부추겼다"고 설명했다. 서울 강남과 서초구 등의 일부 지역은 급격한 상승세를 보였으나, 다른 지역들은 상대적으로 반응이 미미했다는 점도 지적했다. 특히 지방 광역시나 중저가 아파트의 경우, 여전히 가격 회복이 더디게 이루어지고 있어 지역별로 차별화된 부동산 시장이 형성되고 있음을 강조했다. 또한 한 교수는 중저가 주택에 대한 매수세가 8월부터 감소하기 시작했다고 언급했다. 이는 거래량 감소로 이어졌으며, 매수심리 지수 또한 하락세를 보이고 있다. 그는 "추석 이후 관망세가 이어질 가능성이 높으며, 9월 이후부터 금리가 다시 오를 것으로 예상된다"며 "현재의 부동산 매입 열풍은 일시적인 현상일 수 있다"고 덧붙였다. 가계부채의 증가와 무디스의 경고 무디스의 경고는 가계부채가 한국 경제의 위험 요인으로 작용할 수 있음을 시사하고 있다. 한 교수는 이에 대해 "한국의 가계부채는 이미 임계점에 도달해 있으며, 이러한 상황에서 신용등급이 강등되면 경제 전반에 큰 타격을 줄 수 있다"고 경고했다. 그는 이어 "부동산 가격이 계속해서 상승하기 위해서는 매수세가 지속적으로 유지되어야 하지만, 현재의 경제 상황에서는 그 지속 가능성이 매우 낮다"고 설명했다. 또한 그는 한국 정부의 부동산 대출 정책이 오히려 가계부채 문제를 심화시키고 있다고 비판했다. 정부가 2%대의 낮은 금리를 제공하면서 주택 구매를 독려했지만, 이는 결국 가계부채 증가로 이어졌고, 부동산 가격 상승을 부추겼다는 것이다. 특히 "정부가 정책적으로 부동산 시장을 떠받치고 있는 상황이지만, 이는 결국 더 큰 문제를 야기할 수 있다"고 덧붙였다. 향후 부동산 시장 전망 한 교수는 향후 1~2년간 부동산 시장이 매우 위험한 시기에 접어들 것이라고 전망했다. 그는 "현재 부동산 시장은 정부의 인위적인 개입으로 유지되고 있는 상태이며, 금리가 오를 경우 시장은 급격히 하락할 가능성이 크다"고 경고했다. 특히 가계부채 문제와 맞물려 부동산 시장이 장기적인 침체에 빠질 수 있다는 우려를 제기했다. 또한, 미국 경제와 한국 경제의 상관관계를 언급하며, "미국의 경제 위기나 침체가 발생하면 한국 역시 그 영향을 피해갈 수 없을 것"이라고 경고했다. 미국에서 이미 경기 침체가 진행 중이라는 신호가 포착되고 있으며, 이는 한국의 부동산 시장에도 악영향을 미칠 수 있다는 것이다. 한 교수는 부동산 시장에서 안전한 투자를 권장하며, 지금과 같은 불안정한 시장 상황에서는 신중한 접근이 필요하다고 강조했다. "부동산 가격이 계속해서 상승할 것이라는 기대는 위험한 착각일 수 있으며, 현재 시장에 참여하는 것은 매우 리스크가 큰 행동"이라며 투자자들에게 경고의 메시지를 남겼다. 부동산 시장의 급등과 가계부채 증가에 따른 문제점들이 드러나면서, 한국 경제에 대한 우려가 커지고 있다. 무디스의 경고는 이러한 상황이 심각해질 경우 국가 신용등급에도 영향을 미칠 수 있음을 시사하고 있으며, 정부는 이를 해결하기 위한 대책 마련이 시급하다. 앞으로의 부동산 시장은 금리 인상과 가계부채 문제로 인해 불안정한 상황이 지속될 가능성이 크며, 투자자들은 신중한 접근이 필요할 것이다.
2024년 7월 1일부터 간이과세 적용 기준금액이 상향되었습니다. 올해 7월1일 기준 과세유형(일반→간이) 전환대상자로 통지한 사업자는 전년(143천명) 대비 대폭 증가(106천명, 74.1%↑)한 249천명이라고 합니다. 기존에 일반과세를 적용 받다가 과세 전환 통지를 받는 사업자는 일반과세, 간이과세 중 어느 것을 선택해야 할까 고민이 많을 것 같습니다. 신규로 사업을 시작한 개인사업자 분들과 상담을 하면, 간이과세가 신고도 간편하며 세금 납부면에서도 유리하다는 생각을 가지고 계신 분들이 많았니다. 모든 일에는 장·단점이 있듯이 세금에도 절대적으로 유리한 것은 없습니다. 정말 간이과세가 유리한가를 알아보려면 부가세에 대한 전반적인 이해가 필요합니다. 우리나라의 현행 부가세율은 10%이며, 공급대가는 공급가액과 공급가액의 10%(부가세)를 합한 금액을 말합니다. 일반과세와 간이과세는 부가세 신고 절차 및 세금 계산에서 차이가 있습니다. ‣ 일반과세, 간이과세의 비교 정리 구분 일반과세자 간이과세자 대상 간이과세자가 아닌 사업자 직전연도 매출 공급대가 1억400만원 미만 (부동산임대업, 과세유흥장소는 4,800만원 미만) 과세기간 (개인사업자 기준) 1기:1.1-6.30 2기:7.1-12.31 1.1-12..31 과세표준 공급가액(부가세 제외) 공급대가(부가세 포함) 매출세액 공급가액 × 10% 공급대가 × 부가가치율* × 10% 매입세액 공급가액 × 10% 공급대가 × 0.5%* 납부(환급)세액 계산 매출세액-매입세액 매출세액-매입세액 세금계산서 발급 세금계산서 혹은 영수증(영수증 발급 의무 업종) 발급 매출 공급대가 4,800만원 미만: 영수증 매출 공급대가 4,800만원 이상: 세금계산서 발급 의무 납부의무 면제 해당없음 공급대가 4,800만원 미만 기타사항 매입세액이 매출세액보다 클 경우, 부가세 환급 가능 의제매입세액 공제 부가세 환급 불가 의제매입세액공제 불가 간이과세제도는 영세 소규모사업자에 대하여 간단한 방법에 의하여 납부세액을 계산하고 신고 · 납부할 수 있도록 하기 위한 것으로 직전연도 공급대가 합계액이 1억 4백만원 미만인 개인사업자(부동산 임대업 및 과세유흥장소는 4800만원 미만)만 적용받을 수 있습니다(단, 일부 간이과세배제 업종에 대해서는 간이과세 적용 불가). 직전연도 공급대가가 1억 4백미만이라도 무조건 간이과세가 적용되는 것은 아니고, 간이과세 포기 신고를 통해 일반과세를 적용받을 수 있습니다. 간이과세자는 1년에 1번(1.1~12.31)만 부가세 신고를 합니다. 또한, 해당과세연도의 공급대가가 4800만원 미만이면 부가세 납부의무가 면제됩니다. 이렇게 보면, 1년에 한 번만 부가세 신고를 하면 되고, 매출세액의 계산도 일반과세자보다 더 적어보이며, 공급대가가 4800만원 미만이면 부가세를 납부하지 않아도 되니 간이과세자가 더 유리하게 보이기도 합니다. 하지만, 일반과세자는 매입세액이 매출세액보다 큰 경우 부가세가 환급되지만, 간이과세자는 매입세액이 매출세액보다 크더라도 환급이 되지 않습니다. 또한, 면세 매입분에 대한 의제매입세액공제도 받을 수 않으며, 일반과세자에 비해 매출세액도 작지만 매출세액에서 공제되는 매입세액이 공급대가의 0.5%로 매입세액공제액이 일반과세자에 비해 많이 작습니다. 그렇다면, 일반과세, 간이과세 중 어느 것이 절세에 더 유리한 것일까요? ‣ 연 매출 공급대가가 4800만원 미만 소규모 개인사업자 계속해서 매출 공급대가가 4800만원 미만이고, 별다른 매입이 없는 소규모 개인사업자는 간이과세가 부가세 신고의 번거로움도 줄이고, 부가세 납부를 하지 않아도 되니 훨씬 유리할 수 있습니다. ‣ 매입의 비중이 크거나 혹은 사업초기 시설투자 비용이 큰 개인사업자 반면, 건물을 매입하여 부동산 임대업을 하거나 사업 초기 인테리어 비용 등의 시설투자 비용이 크거나 매입의 비중이 크다면, 일반과세가 더 유리할 수 있습니다. 예1) 1.1-6.30: 매출 공급가액 5,000만원, 매입 공급가액 6,000만원 7.1-12.31: 매출공급가액 5,000만원, 매입 공급가액 4,000만원 업종: 전문과학 서비스업(부가가치율 40%) 구분 일반과세 1기(1.1-6.30) 일반과세 2기(7.1-12.31) 간이과세(1.1-12.31) 매출세액 500만원(=5,000만원×10%) 500만원(=5,000만원×10%) 440만원(=11,000만원×40%10%) 매입세액 600만원(=6,000만원×10%) 400만원(=4,000만원×10%) 55만원(1,100만원 × 0.5%) 납부세액 -100만원 100만원 385만원 ‣ 매출에 비해 매입 비중이 작은 개인사업자 매출에 비해 매입의 비중이 작은 개인사업자는 일반과세에 비해 매출세액이 작은 간이과세가 유리할 수도 있습니다. 예2) 1.1-6.30: 매출 공급가액 5,000만원, 매입 공급가액 3,000만원 7.1-12.31: 매출공급가액 5,000만원, 매입 공급가액 2,000만원 업종: 전문과학 서비스업(부가가치율 40%) 구분 일반과세 1기(1.1-6.30) 일반과세 2기(7.1-12.31) 간이과세(1.1-12.31) 매출세액 500만원(=5,000만원×10%) 500만원(=5,000만원×10%) 440만원(=11,000만원×40%×10%) 매입세액 300만원(=3,000만원×10%) 200만원(=4,000만원×10%) 27.5만원(5,500만원×0.5%) 납부세액 200만원 300만원 412.5만원 부가가치율이 더 작은 업종이라면, 간이과세자의 부가세 납부세액은 더 작아집니다. 하지만, 단순히 부가세 납부세액의 작음과 세금신고의 단순함으로만 간이과세의 유리함을 생각할 수는 없습니다. 꼼꼼한 세무관리는 사업의 안정성에 영향을 미치고, 부가세는 종소세에 영향을 미치기 때문입니다. 간이과세자는 부가세 납부 및 신고의 부담이 적어서인지 세금계산서나 신용카드, 현금영수증 등 정규 증빙을 발행, 수취하는 것에 소극적인 경우가 종종 있습니다. ‣ 매출에 대한 세금계산서 혹은 신용카드 등의 미발행 매출에 대해서 세금계산서, 신용카드 등을 제대로 발행하지 않아 간이과세자를 적용 받는 경우가 종종 있습니다. 이렇게 장기간 매출을 누락하게 되면, 추후 세무조사의 대상이 되어 더 큰 세금으로 돌아올 수 있습니다. ‣ 매입에 대한 세금계산서 혹은 신용카드 등의 미발행 이에 반해, 간이과세자는 매출이 소규모이고, 부가세 납부의 부담이 크지 않아 세무자료를 수취하는 것을 크게 의식하지 않는 경우도 흔합니다. 매입 등에 대한 세금계산서, 신용카드 등을 제때 수취하지 않고 상대 거래처에 결제해주어 정규 증빙에 따른 경비가 부족해지게 됩니다. 이런 경우는 부가세는 그럭저럭 부담없이 잘 넘어갔지만 5월 종소세 때 경비 부족으로 절세를 하기 어려워집니다. 정규 증빙의 수취는 부가세 뿐만이 아니라 종소세 때 경비 반영으로 이어진다는 사실을 인지하고 꼼꼼하게 챙겨야 합니다. 매출금액이 소규모이고, 매입의 비중이 크지 않은 시기에는 간이과세자가 확실히 유리한 면이 많습니다. 사업의 성장성 및 매입 · 매출의 비중 및 규모를 잘 파악하여 간이과세, 일반과세 중 선택하여 불필요한 세금을 줄이는 것은 매우 중요합니다. 하지만, 사업은 언젠가는 매출도 커지고 간이과세를 적용받을 수 없는 시기가 올 수 있습니다. 일반과세가 되면 더욱 꼼꼼하고 체계적인 세무 관리가 필요해 집니다. 따라서, 간이과세, 일반과세의 선택과 더불어 세무자료를 잘 관리하는 것이 궁극적으로 절세를 위한 가장 기본이라고 할 수 있겠습니다. - 끝 - 양은경 세무사 | 위드세무컨설팅 대표 세무사 (현) 위드세무컨설팅 대표 세무사 (현) 강남세무서 나눔세무사 고려대학교 수학과 졸업
한국부동산이코노미 정아름 기자 | 최근 부동산 시장에서의 움직임이 주목받고 있다. 이현철 아파트 사이클 연구소 소장은 자신의 유튜브 채널에서 긴급 기자회견을 통해 2023년의 부동산 반등 예측이 틀렸음을 인정하며, 현재의 상황을 다시 분석했다. 그는 2023년을 반등장으로 보았던 자신이 틀렸고, 진정한 반등장은 2024년에 시작될 것이라고 밝혔다. 이 소장은 "2023년에는 거래량이 현저히 낮았고, 가격 지수는 급격하게 상승했으나, 이를 반등장으로 판단한 것은 오류였다"고 설명했다. 당시 부동산 가격은 상승했지만, 거래량이 반등장을 뒷받침할 수준이 아니었기 때문에 반등장의 기준을 충족하지 못했다는 것이다. 특히, 2023년의 평균 거래량이 2천 건대로, 반등장의 기준이 되는 약 7천 건에 미치지 못했다는 점이 이번 예측 오류의 핵심 원인으로 지목됐다. 이 소장은 "2023년 부동산 시장은 거래량 없이 가격이 올랐다. 이는 일시적 착각을 불러일으킬 수 있다"며 "거래량이 받쳐주지 않는 상승은 일시적인 현상일 뿐, 이를 반등장으로 보기는 어렵다"고 강조했다. 그가 정의한 반등장은 거래량이 적어도 7천 건 이상을 기록하며, 폭등장은 1만 건을 넘어야 한다고 설명했다. 2024년 반등장의 이유 그렇다면 왜 2024년이 반등장일까? 이 소장은 세 가지 주요 근거를 들었다. 첫째는 거래량이다. 최근 거래량이 증가하면서 7천 건을 넘기 시작했고, 이는 반등장의 신호로 볼 수 있다는 설명이다. 둘째는 가격 지수다. 가격이 상승세를 이어가고 있지만, 여전히 부담스러운 수준은 아니며 시장 심리가 이를 뒷받침하고 있다. 셋째는 부동산 심리지수다. 시장 참여자들이 가격 상승을 더 이상 두려워하지 않고 매수에 나서고 있다는 점에서, 심리적으로도 반등장이 올 가능성이 크다는 것이다. 이 소장은 "부동산 시장에서 반등장은 가격 상승뿐만 아니라 거래량과 심리 지수가 함께 상승해야 진정한 의미의 반등장이 된다"고 강조했다. 2024년에는 이러한 조건들이 모두 충족되고 있으며, 현재는 2009년과 유사한 시장 상황이 전개되고 있다고 설명했다. 그는 이어 "2024년 하반기까지는 가격 상승세가 이어질 수 있으나, 4분기 혹은 내년 초에는 다시 거래 절벽이 찾아올 가능성이 있다"며 "지금은 반등장이지만, 반등장이 곧 장기적인 상승을 의미하는 것은 아니다"라고 덧붙였다. 상승장과 반등장의 차이 기자회견에서는 반등장과 상승장의 차이에 대한 질문도 나왔다. 이 소장은 상승장과 반등장을 구분해야 한다며, "상승장은 거래량이 폭발적으로 증가하며 수요가 강하게 뒷받침될 때 나타난다. 하지만 지금은 수요가 충분하지 않다"라고 설명했다. 또한, "가격이 급등하고 있지만 거래량이 이를 따라오지 못한다면 시장은 곧 한계에 부딪힐 것"이라며, 현재의 상황은 반등장에 가깝다고 재차 강조했다. 이 소장은 반등장에서의 매수는 도박에 가깝다고 경고했다. 그는 "반등장에서 매수를 시도하는 투자자들은 대부분 실패한다. 거래량이 뒷받침되지 않은 가격 상승은 오래 지속되지 않기 때문"이라며 "안전한 투자를 원한다면, 도박성 투자를 피하고 거래량과 시장의 흐름을 면밀히 분석해야 한다"고 조언했다. 부동산 시장의 변동성을 주의하라 이연철 소장은 자신의 예측 오류를 인정하면서도, 부동산 시장의 변동성을 경고했다. 그는 "2023년의 시장 상황은 일시적인 착시였으며, 2024년에야 진정한 반등장이 올 것"이라며, 투자자들에게 신중한 접근을 당부했다. "반등장에서의 매수는 성공 확률이 매우 낮다"는 그의 발언은, 급등하는 가격에 휩쓸리지 말고, 거래량과 시장의 심리를 고려한 냉정한 판단이 필요함을 시사한다. 마지막으로 이 소장은 "더 정확한 시장 분석과 정보를 제공하기 위해 노력하겠다"며 기자회견을 마무리했다.
한국부동산이코노미 이동혁 기자 | 부산 3대 상권 중 하나인 부산대 상권은 크게 부산대 정문, 북문, 후문으로 나뉜다. 이번 기사에서는 부산대 북문 상권의 현황과 특징, 그리고 주요 업종에 대해 살펴보고자 한다. 부산대 북문 상권(이하 북문 상권)은 부산지하철 1호선 장전역에서 부산대 북문까지 이어지는 주요 이동 경로와 인근 원룸촌에 형성된 상권을 가리킨다. 이 지역은 주로 부산대 학생과 원룸촌에 거주하는 세입자들을 주요 고객층으로 두고 있어, 고정된 수요층이 형성되어 있는 안정적인 상권으로 평가받아왔다. 이러한 이유로 북문 상권은 부산대 정문 상권에 뒤지지 않는 창업 입지로 주목받아 왔다. 북문 상권의 주된 업종은 카페, 식당, 편의점, 미용실 등 학생들과 거주자들의 일상생활에 필요한 필수 업종들이다. 이 상권의 특징 중 하나는 부산대 학생이라는 꾸준한 수요층이 매년 공급되기 때문에 한 번 자리 잡은 업종이 쉽게 변화하지 않는다는 점이다. 그러나 2020년대 초반 발생한 코로나19 팬데믹은 이 지역에도 큰 영향을 미쳤다. 원룸촌에 거주하던 많은 학생들이 자택에서 통학하는 방식으로 전환하면서 고정 수요층이 감소했고, 그로 인해 한동안 상권의 불안정성이 커졌다. 이전까지는 손바뀜이 거의 없었던 상권에도 변화가 생기기 시작하며, 최근 3년 동안 여러 새로운 업종이 들어섰다. 하지만 부산대 상권은 여전히 부산 최고의 대학 상권이라는 특성을 가지고 있다. 코로나 사태가 진정되면서 통학하던 학생들이 다시 원룸촌으로 돌아오고 있으며, 북문 상권도 서서히 회복세를 보이고 있다. 고정된 수요층인 부산대 학생들이 다시 활발히 활동하기 시작함에 따라, 북문 상권의 빠른 회복이 기대된다.
시간이 지나고 “아 그때 세금 신고 제대로 할걸”이라고 후회로 돌아오는 경우가 있다. 바로 상속을 받은 후, 양도하는 때이다. 현행법상 배우자가 있는 경우 10억원, 배우자가 없는 경우 5억원 까지는 상속세를 납부하지 않아도 된다. 대부분은 당장의 상속세 부담을 줄이기 위해 시가 보다 훨씬 낮은 공시지가로 상속세 신고를 하거나, 상속세 납부세액이 없는 경우 상속세 신고를 생략하기도 한다. 하지만 이는 양도하는 시점에서 양도소득세 폭탄으로 돌아와 후회를 하는 경우가 많다. 이번 칼럼에서는 추후 상속받은 재산의 양도까지 고려한 몇 수 앞을 내다보는 상속세 신고 방법에 대해서 살펴보고자 한다. ◇ 부동산 상속재산가액의 평가 부동산은 시가로 평가하는 것이 우선이지만 같은 단지 내 유사한 매매사례가액이 있는 아파트 등과 달리 전답, 임야, 대지, 단독주택, 상가건물 등은 비교 가능한 시가를 찾기 어려운 경우가 많다. 이 경우 대개 공시가격(기준시가, 개별공시지가, 개별주택가격)을 기준으로 상속재산을 평가하게 된다. 이러한 공시가격은 시가에 비해 낮은 것이 일반적이다. 또한, 상속세 신고를 하지 않을 경우 세무서에서는 시세보다 낮은 공동주택가격, 개별주택가격으로 결정하는 경우가 대부분이며 때로는 시세보다 낮은 매매사례가액으로 결정하기도 한다. ◇ 상속받은 부동산을 양도시 양도차익의 계산 양도차익은 양도가액에서 취득가액(필요경비 포함)을 차감한 금액을 말한다. 상속으로 취득한 부동산의 양도 시 취득가액은 상속 당시 신고한 가액으로 규정하고 있다. 따라서 부동산(단독주택, 아파트, 오피스텔, 토지 등) 상속 시 상속세를 신고 하지 않거나, 공시가격으로 신고하게 된다면 앞서 언급한 것처럼 그 부동산의 취득가액은 시가보다는 다소 낮은 공시가격이 되고, 이는 양도차익을 증대 시켜 양도소득세의 부담이 커지게 됨을 의미한다. 그렇다면 부동산의 양도차익을 감소하기 위한 상속세 신고 방안에는 무엇이 있을까? ◇ 감정평가를 활용한 절세 방안 일정 금액 이하 부동산의 경우 취득가액을 공시가격이 아닌 시가로 현실화 시켜 놓으면 상속세를 부담하지 않으면서 향후 양도차익을 줄일 수 있다. 즉, 시가와 기준시가의 차이가 큰 부동산을 상속받은 후 앞으로 계속 보유할 생각이라면 반드시 감정평가를 받아 두는 것이 좋다. 감정평가는 상속개시일로부터 6개월 내에 받아 두어야 한다. 세법상 상속개시일로부터 6개월 이내에 감정가액이 있다면 이를 상속 부동산의 취득가액으로 인정해 주기 때문이다. 특히 감정가액의 경우 시세보다 낮게 평가할 수도 있고, 감정평가수수료 또한 상속세 과세표준에서 공제되므로 이를 잘 활용한다면 상속세 부담도 크게 줄일 수 있다. 예를 들어, 어머니가 돌아가시면서 남긴 주택의 상속개시 당시 공시가격은 7억원이고, 시가(감정평가액)이 10억원 일때, 다른 상속재산은 없고 배우자와 자녀가 상속을 받으면 상속세 부담은 없다. 하지만, 이 주택을 양도할때 상속세 신고를 어떻게 했는지에 따라 세금이 1억원 이상 차이날 수 있다. 단순계산으로 양도 시 양도가액이 12억이라고 가정해보면 각각의 양도세는 다음과 같다. (1) 취득가액을 공시지가로 신고한 경우 양도가액 12억원 - 취득가액 7억원 = 양도차익 5억원 납부할 세금 : 5억원 * 40% - 25.94백만원 = 약 1.7억원 (2) 취득가액을 감정평가액으로 신고한 경우 양도가액 12억원 - 취득가액 10억원 = 양도차익 2억원 납부할 세금 : 2억원 * 38% - 19.94백만원 = 0.56억원 ◇ 마치며 개정될 세법에 의하면, 상속세 공제 폭이 대폭 확대될 예정이다. 배우자가 있고 자녀가 2명인 경우에는 17억원까지 상속세가 발생하지 않는다. 이는 곧 현재 시가를 인정받으면서 상속세를 납부하지 않고, 추후에 양도차익까지 줄일 수 있는 폭이 커졌다는 것을 의미하기도 한다. 따라서 상속세 신고시 상속재산이 많지 않아 상속세를 내지 않더라도, 감정평가를 통해 상속재산평가액을 높여 상속세 신고를 하는 것이 추후 부동산을 양도하는 시점에 양도소득세를 절세할 수 있는 방안이 된다. - 끝 - 김민지 세무사 / 벤자민 세무회계 대표세무사 · 국민대학교 경영학 학사 · 제 52기 세무사 자격시험 합격(2015년) · 前) 더존테크윌(이택스 코리아) 소속 세무사 · 前) 신승회계법인 근무 · 前) 가현세무회계 근무 · 前) 롯데웰푸드(舊 롯데푸드) Tax팀 소속 세무사 · 現) 벤자민 세무회계 대표세무사
한국부동산이코노미 김민지 기자 | 대전광역시의 트램 계획이 오랜 기다림 끝에 구체적인 윤곽을 드러냈다. 대전시는 트램의 세부 정거장 정보를 공개하면서, 1호선과 2호선 지하철이 만나는 주요 환승구간인 대전역, 청사역, 유성온천역에 대한 기대감을 높이고 있다. 이들 환승구간은 오랜 기간 동안 상권이 유지되어 왔던 곳이다. 대전역 주변은 으능정이거리와 성심당 같은 명소들이 위치해 있어 지역 상권의 중심으로 자리 잡고 있다. 청사역과 서대전네거리역은 직장인 상권이 발달한 지역이며, 유성온천역은 유흥, 문화, 먹자골목으로 유명한 지역이다. 이처럼 환승구간 중심으로 부동산 시장이 활발히 움직이고 있다. 그러나 대전역은 아직 본격적인 개발 단계에 진입하지 않은 상태이다. 대전역은 미래 가치가 높은 지역으로, 현재 개발이 활발히 진행 중이다. 대전의 얼굴로 거듭날 대전역은 100층 타워와 47층 트윈타워, 야간 경관 특화 공간, 메가 충청 스퀘어 등의 복합시설이 계획되어 있다. 메가 충청 스퀘어는 축제, 갤러리, 공연 등의 복합 문화센터로서 커뮤니티와 컨벤션 기능을 겸할 예정이다. 또한, 복합교통환승센터는 KTX, SRT, UAM 버터포트(드론 택시), 지하철, 광역철도, 택시, 버스 등 다양한 교통수단을 연결하는 허브가 될 것이다. 최근 대전역 주변에서는 e편한세상 센텀비스타, 스카이자이르네, 대라수 등 초고층 주상복합 아파트가 성공적으로 분양되었다. 일부 서울 투자자들도 참여한 것으로 알려져 있으며, 이는 추후 분양가 상승과 더불어 해당 지역의 가치 상승이 예상된다. 대전 트램은 2028년 개통을 목표로 진행되고 있으며, 트램의 실체가 드러나면서 대전역 일대의 부동산 시장과 상권에 더욱 큰 관심이 집중되고 있다. 이러한 변화는 대전이 새로운 교통 중심지로 자리 잡을 가능성을 높이고 있다.
며칠 전, 전화 상담 중 다음과 같은 질문을 받았다. “세무사님! 오피스텔이 1개 있는데, 이 오피스텔도 양도세나 종합부동산세 계산할 때 주택에 포함되나요?” 우선, 양도소득세에 대해서는 "실질"에 따라 과세한다. 즉, 건축물의 용도가 업무용이더라도, 재산세를 업무용으로 납부하고 있더라도, 실제로 주택으로 사용하고 있다면 양도소득세 계산 시 주택 수에 산입된다. 반면, 종합부동산세는 양도소득세와 다르다. 종합부동산세는 "재산세를 따라간다" 이게 무슨 말이냐? 조문을 한 번 확인해보자. ※종합부동산세법 제 7조 (납세의무자) ① 과세기준일 현재 주택분 재산세의 납세의무자는 종합부동산세를 납부할 의무가 있다. 즉, 주거용 오피스텔은 주택분 재산세가 부과되어야 주택분 종합부동산세가 과세된다. 반대로, 업무용 재산세가 부과되면 주택분 종합부동산세는 과세되지 않습니다. 그렇다면 주거용 오피스텔이 주택분으로 재산세가 과세되는 경우는 어떤 경우일까? ① 지방자치단체에 임대주택으로 등록한 경우 ② 지방자치단체에 재산세 과세대상 변동신고(업무용→주거용)를 한 경우 만약, 주택분 종부세 과세 대상이 될 가능성이 있다면, 위 사진처럼 변동신고를 하라는 안내문이 오더라도 변동신고를 하지 말고 쥐 죽은 듯 조용히 넘어가자 - 끝 - 최재국 세무사 | 최재국 세무회계사무소 대표 세무사 해운대 그린시티 아파트 연합회 자문세무사 해운대 청년채움공간 창업전문 자문세무사 해운대 마을세무사
서울시 성북구 하월곡동의 한 추인허가 사례입니다. 이 사례는 불법 건축물을 적법화하고 추후 인허가를 받는 과정에 대한 이야기입니다. 기존에 1층부터 3층까지 다중주택으로 허가받아 사용하시던 중, 옥상에 계단탑과 연결해 조립식 판넬로 증축하셨다가 누군가의 신고로 인해 위반 건축물로 지정된 경우입니다. 위반 건축물로 지정되면 건축물과 관련된 모든 대출이 불가해지며, 이행강제금이 부과됩니다(철거하거나 적법화하기 전까지 1년에 2회 이내). 이는 건축주 입장에서는 심리적, 재정적으로 매우 피곤한 상황을 초래합니다. 처음에는 다른 건축사 사무소에 의뢰하셨지만, "현재 상태는 주차대수 문제로 적법화가 불가능하다"는 검토 결과를 받으시고 포기하셨습니다. 그러던 중 혹시나 하는 마음으로 저희를 찾아주셨습니다. 먼저, 건축물대장과 토지이용계획 확인원, 건축법, 서울시 건축조례, 주차장법, 서울시 주차장조례 등을 면밀히 살펴보았습니다. 우선, 법에서 허용 가능한 용도로 문제를 해결할 수 있을지 검토하였습니다. 아쉽게도 기존 다중주택으로는 해결이 불가능했습니다. 다중주택은 3개 층 이내로 제한되며, 이미 3층에 도달했기 때문에 옥탑을 허가받으면 옥탑은 4층이 되어야 하기 때문입니다. 법에서 허용 가능한 다른 용도를 찾은 결과, 근린생활시설로 전환이 가능해 보였습니다. 따라서 기존 옥탑을 근린생활시설(사무실)로 신청하게 되었습니다. 용도 문제는 해결되었고, 일조사선제한, 조경면적, 정화조 용량, 주차대수 등의 장애물들도 하나씩 해결해 나가면서 추인허가를 받는 데 문제가 없을 것으로 판단되었습니다. 기존 건축사 사무소에서는 아마도 주차대수 문제로 포기한 듯합니다. 신축과 증축 시 주차대수 산정 기준은 다르며, 신축 설계만을 해오던 분들은 증축 설계 또한 신축 기준으로 법을 해석하여 문제가 발생할 수 있습니다. 신축 설계나 증축 설계 모두 장애물을 하나씩 제거해 나가는 작업이며, 변수들은 항상 존재합니다. 실제로 장애물이 나타났을 때 어떤 방법으로 이를 극복할지에 대한 법적 싸움입니다. 특히, 이럴 때 경험이 큰 힘을 발휘합니다. 법적 해결 가능성이 확인되어 현장에 가서 추가적인 문제점이 있는지 점검하였습니다. 다행히도 모든 문제점이 수용 가능한 상태였기에 도면과 서류를 준비하여 세움터에 접수하였습니다. 결국, 구청의 추인허가 승인은 받았지만, 건축주 입장에서 아쉬운 점이 있었습니다. 위반 건축물로 등재된 후 1년 이내에 허가를 접수했더라면 이행강제금을 최대 75%까지 감경받을 수 있었는데, 3개월 차이로 그 기한을 넘겨 수백만 원의 절약 기회를 놓친 상황이었습니다. - 끝 - 주상옥 건축사 | 이룸건축사사무소 대표 건축사 주요경력 고덕6단지 재개발 아파트 설계용역 잠실2단지 재개발 아파트 설계용역 서울 잠신초등학교 신축공사 설계용역
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