상담을 하게 되면 가장 많이 받는 질문 중 하나가 바로 무자료 거래이다. 거래 상대방이 품목 할인을 해주는 대신 세금계산서 같은 증빙서류를 끊지 않기로 합의하는 것이다. 이런 제의는 주로 사업 초기에 투자비용이 많이 들어갈 때 받게 되는데, 인테리어나 설비 등에 지불할 때 많이들 제시한다. 업자 입장에서야 세금계산서를 끊지 않는다면 매출로 잡히지 않으니 할인을 해주는 이유를 충분히 알겠지만, 매입하는 사업자 입장에서는 정말 이득이 맞을까? 우선 결론부터 말하자면 99%의 경우에는 손해를 보게 된다. 당연히 세법에서 규정한 증빙을 받지 않았으니 이런저런 불이익이 있을 건 알지만, 이에 대해 정확한 숫자로 예시를 보게 된다면 더욱 실감 나게 될 것이다. 예를 들어 만약 5천만 원의 인테리어를 하게 되었다고 가정해 보겠다. 이에 대해 할인된 가격으로 진행하는 대신 세금계산서를 받지 않으면 어떻게 될까? (1) 부가가치세 우선 부가가치세 환급을 받을 수 없게 된다. 부가가치세 환급을 받기 위해서는 반드시 세금계산서가 있어야 하는데, 이를 받지 않은 상태에서 입금 내역만을 제시한 것만으로는 환급해 주지 않는다. 부가세는 공급가액의 10%만큼 환급해 주기 때문에 사업자는 벌써 500만 원의 손해를 보게 된다. (2) 종합소득세(혹은 법인세) 5천만 원의 인테리어는 시설물로써 5년간 감가상각을 할 수 있다. 세금계산서를 받았다면 1년마다 천만 원씩 비용처리가 가능하고 이를 세금으로 환산하면 1년마다 240만 원의 절세가 가능한 것으로 계산된다(24% 세율 적용 가정). 세금계산서 하나로 5년 동안 총 1,200만 원의 세금 할인 기회를 놓치게 될 수도 있는 것이다. (3) 이자비용 불인정 사업자들의 재무제표를 보게 되면 가끔 부채에 비해 자산이 너무 적을 때가 있다. 이런 경우는 대부분 세금계산서를 받지 않아 매입한 자산에 대해 제대로 인식할 수 없기 때문에 발생한 문제이다. 단순히 부채가 많아 재무제표가 보기 안 좋은 게 단점이면 다행이지만, 개인사업자의 경우엔 자산이 부채보다 적을 경우에는 이자비용을 인정하지 않는 “초과인출금”제도가 있다. 사업을 하게 되면 전체 비용 중 이자비용이 차지하는 비중이 상당히 큰데, 이에 대해 제대로 인정받지 못한다면 그만큼 세금이 증가하게 되며, 사업자 입장에서는 결국 손해를 보게 된다. 보통 사업자들은 세금계산서를 받지 않을 경우 어느 정도 손해를 볼 거라는 건 인식하지만 그게 정확히 어느 정도인지 잘 모르는 경우가 많다. 업자에게 할인을 정말 엄청나게 받는 것이 아니라면 99%의 경우에는 손해를 보게 되는 것이 바로 무자료 거래이다. 여기에 추가로 거래 상대방이 세무조사가 나온다면 사업자도 덩달아 피해를 볼 수도 있기 때문에 적격증빙은 꼬박꼬박 잘 받는 것이 중요하다. - 끝 - 전민수 세무사 | 세무회계 수 대표세무사 (現) 세무회계 수 대표세무사 (前) 천지세무법인 서울 본부 근무 (前) 세무법인혜움 본점 컨설팅팀 근무 (前) 국세청 상담센터 근무 서울지방세무사회 운영위원 정선조세연구소 연구원 서울경제TV “조영구의 트렌드 핫이슈“ 출연
세무사님 양도세를 절세 할 수 있는 방법이 없을까요? 거두절미하고 양도세를 절세할 수 있는 가장 기본적인 “5가지” 방법을 말씀드리겠습니다. ① 양도차익이 가장 큰 주택을 마지막에 파는 것이 좋습니다. 1세대 1주택 비과세혜택(양도가액 12억)을 받기 위해서는 양도일 현재 1세대 1주택이면 가능하기 때문입니다. ② 양도차익이 있는 부동산 2개를 파는 경우에는 연도를 달리해서 파는 것이 좋습니다. 즉, 1년에 1개만 파는 게 좋습니다. 왜냐면 양도세는 1월 1일부터 12월 31일까지 판 부동산의 양도차익을 "합산"함에 따라 차익이 커질수록 더 높은 세율을 적용받는 누진세율 방식입니다. 따라서 누진세율을 피할 수 있다면 즐기지 말고 피하는 것이 합리적인 방법입니다. ③ 단, 1년에 2개를 팔아도 절세되는 경우가 있기도 합니다. A 주택을 팔았는데 손실이 난 경우 같은 해에 이익이 있는 B 주택을 팔면 손실과 이익이 상계되기 때문입니다. (A주택 양도차익 1억 + B주택 양도손실 1억 = 양도세 0) ④ 가급적이면 6월 1일 이전에 파는 게 좋습니다. 왜냐면 6월 1일이 종합부동산세와 재산세의 과세기준일이기 때문이죠. 참고로 6월 1일에 매도 · 매수가 이뤄졌다면 누가 재산세나 종부세를 부담해야할까요? 6월 1일에 매수한 사람이 납세의무자이기 때문에 종부사와 재산세를 부담하게 됩니다.) ⑤ 증빙자료(영수증)는 꼭 챙겨놓으셔야 합니다. 취득세, 국민주택채권 할인비용, 인지대, 증지대, 법무사 수수료, 부동산 복비, 냉난방장치 설치비용, 거실 확장비, 샷시 비용 등은 양도세 필요경비(자본적 지출 + 양도비용) 항목이기 때문에 양도세 절세에 큰 도움이 됩니다. - 끝 - 최재국 세무사 | 최재국 세무회계사무소 대표 세무사 해운대 그린시티 아파트 연합회 자문세무사 해운대 청년채움공간 창업전문 자문세무사 해운대 마을세무사
한국부동산이코노미 이동혁 기자 | 부산대학교 상권 중 부산대 후문(무지개문)에 위치한 상권은 과거와 달리 학생 유동 인구가 다른 상권에 비해 적은 편이다. 그러나 2017년 기계관이 후문 근처에 신축되면서 학생들의 유동 인구가 소폭 상승했다. 개교 초 부산 전차가 온천동 온천장까지 다녔고, 온천장이 현 부산대 후문과 가까워 당시 무지개문은 정문의 역할을 했다. 이에 따라 초기에는 학생들의 유동이 많았으나, 현 정문이 신설되면서 무지개문은 후문 역할로 바뀌었다. 현재 부산대 후문 상권은 음식점과 카페가 주로 밀집해 있다. 이는 수요층이 부산대 학생뿐만 아니라 인근 아파트 주민도 포함되기 때문이다. 학생과 일반인이 주로 이용하는 만큼 모든 수요층이 이용할 수 있는 음식점과 카페가 증가세를 보였으나, 코로나 이후 주춤한 상태다. 그럼에도 불구하고, 부산대 학생뿐만 아니라 인근 아파트에 거주하는 주민들도 수요층에 포함되어 한 번 개업한 가게는 쉽게 사라지지 않는 경향을 보인다. 다른 상권에 비해 보증금과 월세가 낮은 점 역시 이점으로 작용한다. 이러한 이유로 부산대 후문 상권에서 영업하는 사장님들의 평균 연령이 높은 편이다. 비록 부산대 정문이나 북문 상권에 비해 눈에 띄지 않는 지역이지만, 저렴한 임대료와 다양한 수요층으로 부산대 후문 상권의 발전이 기대된다.
올해 조세분야에서 뜨거운 감자로 떠오르는 이슈 중 하나는 바로 ‘중고거래 세금’이다. 국세청은 지난 5월 당근마켓, 중고나라, 번개장터 등 온라인 중고거래 플랫폼에서 거래 규모가 큰 525명에게 처음으로 중고거래 내역을 토대로 종합소득세 안내문을 발송하였으며, 이들의 연 매출 총액은 228억 229만원 이었다. 이 중 종합소득세를 신고한 379명의 수입은 총 177억 1400만원, 1인당 평균 4673만원 수준으로 나타났다. 특히 수입금액 상위 10명은 총 22억 5,400만원으로 1인당 평균 2억 2500만원에 달했다. 그렇다면 국세청이 이러한 중고거래에 세금을 과세하는 것은 정당할까? 이번 칼럼에서는 중고거래에 부과하는 조세에 대해 살펴보고자 한다. ◇ 중고거래 자료수집에 대한 세법 개정 출처 : 기획재정부 지금까지는 당근마켓과 같은 온라인 중고거래 플랫폼을 통한 거래가 사업성, 지속성 여부를 판단하기 어려워 과세 사각지대에 방치된다는 지적이 꾸준히 제기되어 왔다. 이에 국세청은 2023년 2월 개정된 부가가치세법 시행령에 따라, 같은 해 7월부터 온라인 중고거래 플랫폼에서 거래·소득자료를 수집해왔다. 즉, 국세청은 세법 개정을 통해 온라인 중고거래에 대한 과세 자료를 양성화하여 이를 과세하겠다는 의지를 지난해부터 드러낸 것이다. 그렇다면 일상적으로 이루어지는 중고거래 중에서, 누구를 대상으로 과세할까? ◇ 중고거래에 대한 과세 대상 소득세법에서는 과세 대상 사업소득을 "영리를 목적으로 자기의 계산과 책임 하에 계속적·반복적으로 행하는 활동을 통해 얻는 소득"이라고 정의하고 있다. 이에 따라 국세청은 이 정의에 맞추어 계속적·반복적으로 중고거래를 한 사람을 사업성이 있다고 보고 종합소득세 안내문을 발송했다. 그러나 문제는 ‘계속적·반복적’이라는 기준이 모호하다는 점이다. 국세청도 이에 대한 명확한 기준을 아직 제시하지 않고 있다. 일각에서는 연 매출 4,800만 원 이상, 연간 50회 이상 거래한 사람을 대상으로 과세한다고 추측하지만, 이는 국세청의 공식 견해가 아니다. 따라서 누구나 보기에 사업자로 간주될 만큼 반복적인 거래 활동을 하는 경우 과세 대상이 될 수 있음을 염두에 두어야 한다. ◇ 중고거래에 대한 세금은 종합소득세 뿐? 현재 가장 이슈가 되는 것은 중고거래에서 발생하는 사업소득, 즉 종합소득세 과세 여부다. 그러나 더 큰 문제는 이들을 사업자로 본다면 부가가치세 과세 대상이 될 수 있다는 사실이다. 부가가치세 과세 대상이 된다는 것은 사업자 등록부터 적격 증빙 발급 및 수취 등 부가가치세법상 의무를 이행해야 한다는 의미다. 하지만 그동안 중고거래는 이러한 절차 없이 이루어졌기 때문에, 부가가치세법상 사업자 등록 미등록 가산세(매출의 1%)와 매입세액 불공제 등 각종 제재 대상이 될 수 있다. 향후, 납세자가 이를 납득할 수 있도록 국세청의 부가가치세 가이드라인이 마련되어야 할 것이다. ◇ 마치며 올해 처음으로 과세된 온라인 중고거래 플랫폼을 통한 거래에 대해 많은 혼란과 후폭풍이 이어지고 있다. 예를 들어, 장난으로 9,999만 원이라고 입력하고 거래 완료 버튼을 누른 경우, 또는 판매되지 않은 상품을 여러 번 올리고 거래 완료를 누른 경우에도 종합소득세 안내가 이루어진 사례도 있다. 또한, 종합소득세 과세뿐만 아니라 부가가치세 과세에 대한 명확한 기준이 마련되지 않아 납세자의 불안감이 커지고 있다. 따라서 앞으로 국세청은 온라인 중고거래 플랫폼 사업자와 협력하여 소득을 정확히 측정할 수 있는 시스템을 구축하고, 이를 통해 납세자들의 혼란을 최소화할 수 있는 과세 체계를 마련해야 한다. 동시에 온라인 중고거래를 반복적으로 행하는 납세자도 세법상의 의무를 정확히 이행하며 거래 활동에 임해야 할 것이다. - 끝 - 김민지 세무사 / 벤자민 세무회계 대표세무사 국민대학교 경영학 학사 제 52기 세무사 자격시험 합격(2015년) 前) 더존테크윌(이택스 코리아) 소속 세무사 前) 신승회계법인 근무 前) 가현세무회계 근무 前) 롯데웰푸드(舊 롯데푸드) Tax팀 소속 세무사 現) 벤자민 세무회계 대표세무사
한국부동산이코노미 한상옥 기자 | 최근 서울 및 수도권 아파트 가격 상승이 두드러지면서 부동산 시장에 대한 관심이 더욱 커지고 있습니다. 이번 기사는 추석 이후 한국 부동산 시장 전망과 미국 금리 인하가 미치는 영향을 중심으로 살펴봅니다. 미국 금리 인하와 한국 부동산 시장 2024년 9월, 미국 연방준비제도(Fed)는 약 30개월 만에 기준금리를 인하하며 통화 정책을 전환했습니다. 금리 인하 폭은 0.5%로 예상보다 큰 폭으로 이루어졌습니다. 이로 인해 미국과 한국 간 금리 차가 좁아지면서, 한국 역시 금리 인하 압박을 받을 가능성이 커졌습니다. 이에 따라 한국 부동산 시장에도 영향을 미칠 것으로 보입니다. 미국발 금리 인하로 인해 서울 아파트 가격이 더욱 상승할 가능성도 있습니다. 전문가들은 금리 인하가 부동산 시장에 긍정적인 자극을 줄 수 있다고 분석합니다. 특히 고금리에도 불구하고 상승세를 보였던 서울 아파트 시장이 추가적인 자금 유입과 함께 더욱 활발해질 수 있다는 전망이 나오고 있습니다. 금리 인하는 자금 대출의 부담을 줄여 더 많은 사람들이 주택 구매에 나설 수 있기 때문에, 이러한 영향은 수도권 전반으로 퍼질 수 있습니다. 대출 규제와 시장 불안 하지만 반대의 시각도 존재합니다. 미국 금리 인하로 인한 서울 아파트 가격 상승 전망에도 불구하고, 국내 대출 규제가 강화될 가능성이 제기되고 있습니다. 정부는 이미 주택 담보 대출을 억제하는 정책을 시행 중이며, 대출 규제가 더 강화되면 부동산 시장의 과열을 막을 수 있다는 예측도 있습니다. 특히, 한국은행의 금리 인하 시점이 늦어질 경우 대출 규제와 맞물려 집값 상승 속도가 둔화될 가능성도 있습니다. 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 3단계 시행 등으로 인해 은행 문턱이 높아지면, 금리 인하의 효과가 제한될 수 있다는 것입니다. 서울 및 수도권 부동산 시장의 양극화 서울과 수도권 아파트 가격은 계속해서 오르고 있지만, 그 외 지역은 침체된 상태입니다. 특히 서울 외곽이나 지방은 여전히 매매 시장이 활기를 띠지 못하고 있으며, 미분양 물량이 늘어나는 등 부동산 시장의 양극화가 더욱 심화되고 있습니다. 서울의 경우, 일부 고가 지역에서는 신축 아파트 가격이 최고치를 경신하고 있습니다. 예를 들어, 반포 지역의 아파트 가격은 최근 60억 원을 넘어서며 급등했습니다. 그러나 서울 외곽 지역이나 지방에서는 이러한 가격 상승을 따라가지 못하고 있으며, 수도권 내에서도 지역별 차이가 뚜렷하게 나타나고 있습니다. 향후 전망 추석 이후 한국 부동산 시장은 여전히 불확실성이 크지만, 금리 인하가 지속되면 서울 및 수도권 아파트 가격은 추가 상승할 가능성이 높습니다. 그러나 대출 규제 강화와 금리 인하의 속도 조절이 변수로 작용할 수 있으며, 이러한 요인들이 시장에 미치는 영향을 면밀히 관찰할 필요가 있습니다. 결론적으로, 미국 금리 인하가 한국 부동산 시장에 미칠 영향은 긍정적일 것으로 예상되나, 대출 규제와 정부의 추가적인 정책에 따라 그 속도와 폭은 제한될 수 있습니다. 무주택자들은 현재의 부동산 시장 상황을 신중하게 분석하고, 자금 대출 상황과 정책 변화를 고려하여 주택 구매를 결정하는 것이 중요합니다.
고양시 공동주택 내 유치원을 근생시설(휴게음식점)로 용도변경 의뢰한 건입니다. (지하 1층 ~ 지상 2층) 유치원의 용도는 용도 폐기된 상태였으며 현재 건물 자체가 공실 상태입니다. 공동주택 내 모든 행위들은 주택과 주관이고, 절차는 행위허가 이후 사용승인(준공검사) 순으로 진행되며, 일반 건축물(건축과 주관)보다 절차가 오래 걸립니다. 90년대 초반쯤 준공된 건물이고, 도면 확인 및 현장 방문해 보니 불법으로 증축된 공간들이 보였으나, 불법건축물로 등재된 상황은 아닙니다. 불법 증축된 부분을 합법화하려면 증축신고를 거쳐야 하고, 이때 기존 불법 사항들에 대한 이행강제금을 납부해야 합니다. 이행강제금을 피하기 위해서는 불법 사항들을 철거하고 원상복구한 후 용도변경을 해야 합니다. 두 가지 방안 중 어떤 식으로 진행할지 건축주분과 고민에 빠졌습니다. 증축 행위는 구조 계산에 대한 비용도 필요하고, 공동주택 내 건물이기 때문에 증축신고 시 변수가 많습니다. 결국, 불법으로 증축된 공간을 철거한 후 용도변경을 진행하기로 결정했습니다. 오래된 건축물들은 수십 년 동안 건축주분들이 임의로 변경한 부분들이 있고, 건축법 변경으로 인해 변수가 많습니다. 이 건물의 변수는, 기존 지하층의 용도가 기계실이라 단열재가 없으며, 건축법상 지하 면적이 50㎡ 이상일 경우 계단 외에 비상탈출구가 있어야 하지만, 현장에는 비상탈출구가 없는 상황입니다. 지하를 근생 사무실 또는 타 용도로 변경하려면 단열재 공사가 필요하며, 비상탈출구 설치 공사도 필요합니다. 이러한 사항들을 건축주분께 최대한 인지시키고 업무를 진행하지만, 공사 중 예상치 못한 변수들이 발생할 수 있습니다. 또한, 건물 전체를 휴게음식점으로 용도변경하게 되면 면적에 비례하여 오수 발생량이 10톤 이상 증가하게 되고, 이에 따라 하수도법에 의해 원인자부담금이 부과되므로 지하층은 휴게음식점이 아닌 사무실 용도로 변경해야 합니다. 원인자 부담금은 용도변경 시 오수 발생량이 10톤 이상 증가하면 부과되며, 금액은 수천만 원에 이를 수 있기 때문에 반드시 확인이 필요합니다. 불법 사항들은 본격적으로 단속된 상태가 아니므로 자진 철거할 경우 이행강제금 대상이 되지 않습니다. 철거를 진행합니다. (이때 시청에 신고할 필요는 없습니다.) 철거 완료 후 용도변경(행위신고: 공동주택 내 건축물은 행위허가 또는 신고에 해당됩니다.)을 접수하여 허가를 득한 후 내부 공사(지하층은 기존 단열재가 없어 사무실 용도변경을 위한 단열재 시공 및 칸막이 공사 등)를 완료한 뒤 사용승인을 신청하여 최종 사용검사 필증을 발급받았습니다. 기간은 철거부터 필증 발급까지 약 2개월 정도 걸렸습니다. - 끝 - 주상옥 건축사 | 이룸건축사사무소 대표 건축사 주요경력 고덕6단지 재개발 아파트 설계용역 잠실2단지 재개발 아파트 설계용역 서울 잠신초등학교 신축공사 설계용역
"세무사님, 부모님께 전세보증금 2억을 지원 받았는데, 혹시 증여세를 내야할까요?" 결론부터 말씀드리면 “증여세를 내야하지만, 안내도 괜찮을 수도 있다” 입니다. 혹시 탈세를 권장하는 것 아니냐고요? 그렇지 않습니다. 먼저, 증여의 정의를 살펴보면 이렇습니다. “증여란 그 행위나 거래의 명칭, 형식, 목적과 상관없이, 직접 또는 간접적으로 타인에게 무상으로 유형 또는 무형의 재산이나 이익을 이전하거나, 타인의 재산 가치를 증가시키는 것을 말한다.” 이 정의에 따르면, 자녀에게 전세보증금을 무상으로 지원해 해당 부동산을 사용하게 하는 것은 자녀의 재산 가치를 증가시키는 행위로, 법적으로는 증여로 간주될 수 있습니다. 그러나, 실제로 주변에서 전세보증금 1~2억 원 정도를 지원받았다고 해서 증여세를 신고하거나 납부한 사례는 흔치 않습니다. 그 이유는 무엇일까요? 법적으로 증여세를 내야 하는 것이 맞지만, 흔히 볼 수 있는 사회적 통념과 행정력 낭비 문제가 작용하기 때문입니다. 특히, 현재 2030세대의 취업난과 주거 문제는 사회적 이슈로 대두되고 있습니다. 이런 상황에서 이제 막 취업한 자녀에게 전세보증금을 지원한 부모에게 세금을 부과하는 것은 국민 정서에 맞지 않을 수 있습니다. 더불어, 국세 공무원들도 이러한 사례를 일일이 조사할 만큼 여유가 많지 않습니다. 만약 전세보증금을 지원받은 모든 사례를 조사해 추징하게 된다면, 행정력 낭비와 함께 많은 사람들이 세금 폭탄을 맞게 될 것입니다. 물론, 강남의 10억 원짜리 전세 아파트처럼 사회적 기준을 넘는 고액 전세의 경우나 편법으로 이루어진 증여는 세무 당국의 조사 대상이 될 가능성이 큽니다. 따라서 증여세 리스크를 관리하는 방법으로는, 전세보증금을 돌려받게 될 때 자녀의 통장이 아닌 부모님의 통장으로 다시 돌려놓는 것이 하나의 방안이 될 수 있습니다. 이렇게 하면 단순한 일시적 지원이었다는 근거를 마련할 수 있고, 증여세 부과를 피할 가능성이 높아집니다. 결론적으로, 전세보증금 지원은 법적으로 증여에 해당할 수 있지만, 현실적으로는 사회적 통념과 국세청의 행정 효율성 문제 등으로 인해 증여세를 내지 않는 경우가 많습니다. 다만, 고액일 경우에는 반드시 대비책을 세워두는 것이 중요합니다. - 끝 - 최재국 세무사 | 최재국 세무회계사무소 대표 세무사 해운대 그린시티 아파트 연합회 자문세무사 해운대 청년채움공간 창업전문 자문세무사 해운대 마을세무사
한국부동산이코노미 박지현 기자 | 최근 서울을 비롯한 수도권의 아파트 가격이 꾸준히 상승하면서 주택 구입에 대한 논의가 활발합니다. 특히 2024년 들어 서울 아파트 가격이 22주 연속 상승세를 보이며 부동산 시장에 대한 우려와 기대가 동시에 나오고 있습니다. 이번 기사에서는 서울과 수도권 아파트 가격 상승의 원인과 향후 전망, 그리고 무주택자들에게 중요한 주택 구입 시점에 대해 분석합니다. 서울 아파트값, 상승세 지속 서울 아파트 가격이 2024년 들어 지속적으로 상승하는 이유는 복합적입니다. 첫 번째로 꼽히는 요인은 주택 공급 부족입니다. 서울 지역의 아파트 신규 공급은 줄어들고 있는데, 이는 전세 시장의 불안을 초래하고 있습니다. 전세 가격이 오르면서 자연스럽게 매매 시장에도 영향을 미치고 있습니다. 두 번째로는 대출 금리 인하가 있습니다. 2022년 하반기부터 2024년까지 대출 금리가 낮아지면서 주택 구매자들의 자금 부담이 완화됐습니다. 특히, 정부의 특례 대출 정책이 젊은 층의 주택 구매를 촉진시켰고, 이는 서울 아파트 수요를 크게 증가시켰습니다. 이러한 수요 증가는 아파트 가격 상승으로 이어지고 있으며, 특히 서울의 주요 지역 아파트 가격은 역사적 고점을 넘어섰습니다. 지역별 부동산 시장의 양극화 서울과 수도권은 부동산 시장의 상승세가 두드러지지만, 지방 시장은 여전히 침체되어 있습니다. 미분양 아파트는 지방에서 꾸준히 증가하고 있으며, 부동산 PF(Project Financing) 문제도 심화되고 있습니다. 특히 수도권과의 양극화 현상이 뚜렷하게 나타나고 있는데, 지방의 부동산 시장 회복은 더디고, 매물도 많이 남아있는 상황입니다. 서울 내부에서도 지역별 양극화가 나타나고 있습니다. 강남과 같은 고가 아파트 지역은 가격이 급등하고 있지만, 서울 외곽 지역이나 강북 지역은 아직도 2021년 고점을 회복하지 못한 상태입니다. 이러한 지역적 차이는 주택 구매자들의 수요가 특정 지역으로 몰리면서 발생한 결과입니다. 주택 구입 시점, 지금이 적기일까? 주택 구입 시기를 두고 전문가들의 의견은 갈립니다. 집값 상승을 지지하는 쪽에서는 지금이 집을 사야 할 적기라고 주장합니다. 그들은 "무릎에서 사서 어깨에서 팔라"는 격언을 인용하며, 서울 아파트 가격이 꾸준히 오르고 있는 지금이 주택 구매의 기회라고 설명합니다. 또한, 서울의 일부 지역은 이미 최고가를 경신한 상황이기 때문에, 지금 집을 사지 않으면 나중에 더 높은 가격에 집을 사야 할 수도 있다는 의견도 있습니다. 반면, 신중론을 주장하는 전문가들은 대출 증가와 가계 부채 문제를 지적합니다. 집값이 지속적으로 오르기 위해서는 대출이 계속 증가해야 하지만, 무주택자들에게 이는 큰 부담으로 작용할 수 있습니다. 특히, 대출 없이 주택을 구입할 수 있는 여력이 부족한 상황에서 무리하게 대출을 받아 집을 사는 것은 위험할 수 있습니다. 또한, 신축 아파트 공급이 향후 1~2년 내에 증가할 것으로 예상되므로, 시장이 안정되기를 기다리는 것도 하나의 방법입니다. 강남권을 중심으로 한 신축 아파트들이 입주를 앞두고 있어, 가격 안정화가 일어날 가능성이 있다는 의견입니다. 향후 부동산 시장 전망과 정부의 역할 정부는 최근 부동산 시장 안정을 위해 여러 정책을 발표했지만, 시장에 미치는 효과는 아직 미미합니다. 특히 그린벨트를 해제하고 주택을 공급하려는 대책은 장기적인 해법일 뿐, 단기적인 주택 가격 안정에는 기여하지 못하고 있습니다. 2026년부터 서울의 아파트 입주 물량이 급감할 것으로 예상되며, 이에 따라 공급 부족 문제는 오히려 심화될 가능성이 큽니다. 전문가들은 정부가 공급 정책뿐만 아니라 수요 관리 정책에도 집중해야 한다고 말합니다. 특히 다주택자에 대한 대출 규제를 강화하고, 무주택자들에게는 혜택을 제공하는 방식으로 주택 구매 여건을 개선할 필요가 있다는 지적입니다. 서울과 수도권의 아파트 가격은 당분간 상승세를 유지할 것으로 보입니다. 그러나 이러한 상승세는 지역별로 차별화되어 나타나고 있으며, 가계 부채 문제와 금리 변동에 따라 시장의 불안정성이 커질 수 있습니다. 무주택자들은 주택 구입 시기를 신중하게 고민해야 하며, 정부는 장기적인 공급 정책과 함께 단기적인 수요 조절을 통해 시장 안정화를 이뤄야 할 필요가 있습니다.
상담을 하다 보면 부동산매매업자분들과도 자주 만나게 되는데, 생각보다 세금에 대해서는 정확히 모르시는 분들이 많다. 어렴풋이 비교 과세나 예정신고라는 단어를 들어보신 것 같지만, 이게 정확히 무엇인지, 언제 해야 하는 건지도 모르시는 대표님들이 태반이었다. 부동산매매업자는 다루는 금액이 매우 큰 만큼, 자신에게 적용되는 세금에 대해서도 잘 알고 있어야만 한다. 오늘은 부동산매매업자의 세금에 대해 쉽게 정리해 보려 한다. 만약 개인이 부동산을 양도한다면, 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 안에 예정신고를 마쳐야 한다. 부동산매매업자들도 마찬가지로 부동산을 양도한다면 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 안에 예정신고를 해야 한다. 이때 부동산매매업자의 장점이 발휘되는데, 원래 개인이 2년 미만으로 보유한 주택을 양도할 경우 60%~70%의 세율을 부담해야 한다. 하지만 부동산매매업자는 보유기간에 상관없이 기본세율(6%~45%)를 적용받을 수 있다. 부동산매매업자는 재고 부동산을 단기간 보유하다 양도하기 때문에 개인으로 양도할 때 보다 훨씬 유리하다. 만약 보유기간이 3년 이상이라면 장기보유특별공제도 적용받을 수 있지만 양도소득기본공제(250만 원)은 받을 수 없다. 예정신고는 최대한 기한에 맞춰 신고하는 것이 좋은데, 만약 예정신고를 하지 않는다면 무신고가산세(20%)를 부담해야 하니 절대 놓치지 말아야 한다. 부동산매매업자도 결국엔 사업자이기 때문에 매년 5월마다 종합소득세를 신고해야 한다. 이때는 1년간 예정 신고했던 소득들을 전부 합해 계산해야 하는데, 정식 신고인만큼 실제 사업자처럼 매출에서 비용을 빼는 방식으로 세금이 계산된다. 실제 사업자처럼 세금을 계산하기 때문에 장기보유특별공제는 적용하지 않으니 주의해야 한다. 예정신고로 미리 납부한 세금은 기납부세금으로 공제받을 수 있다. 그렇다면 비교 과세라는 건 대체 뭘까? 비교 과세는 다음의 자산들을 매매했을 때 5월 종합소득세 세금과 양도소득세 방식으로 계산한 세금을 비교해 더 큰 것을 적용하는 제도이다. 비교과세 대상이 되는 자산은 다음과 같다. ①분양권, ②비사업용 토지, ③미등기 양도 자산, ④조정대상지역 내 다주택자의 주택. 여기서 ④조정대상지역 내 다주택자의 주택은 현재 2025년 5월 9일까지 중과과세가 배제되는 만큼 비교과세도 마찬가지로 제외되고 있다. 이렇게 번거롭게 비교과세하는 이유는 위의 자산을 개인적으로 양도했다면 불이익을 받지만, 사업자로 매매할 경우엔 기본세율로 세금을 계산해 주면 형평성에 어긋나기 때문이다. 이렇게 봐도 복잡하기 때문에 정말 간단히 정리한다면 다음과 같다. 첫 번째, 평소에 부동산매매업자가 부동산을 매매하면 예정신고를 한다. 두 번째, 매년 5월이 되면 1년간 소득을 합쳐 사업소득세 방식으로 세금을 계산하고 예정신고 한 세금들은 공제한다. 세 번째, 5월 소득세 신고 단계에서 만약 위에서 말한 비교과세 대상 자산을 매매한 이력이 있을 때는 양도소득세 방식으로 계산한 세금과 비교해 더 큰 것을 적용한다. 부동산매매업은 다루는 금액이 크고, 매매할 때마다 예정신고를 해야 하기 때문에 언제나 세금을 신경 써야 한다. 투자를 아무리 잘하더라도, 세금을 잘 알지 못하면 투자 수익이 줄줄 세기 때문에, 결국 내가 세금을 아는 만큼 낭비되는 세금을 줄이게 되고 그만큼 수익률이 올라가는 효과가 있다는 것을 꼭 기억해야 한다. - 끝 - 전민수 세무사 | 세무회계 수 대표세무사 (現) 세무회계 수 대표세무사 (前) 천지세무법인 서울 본부 근무 (前) 세무법인혜움 본점 컨설팅팀 근무 (前) 국세청 상담센터 근무 서울지방세무사회 운영위원 정선조세연구소 연구원 서울경제TV “조영구의 트렌드 핫이슈“ 출연
한국부동산이코노미 박지현 기자 | 최근 부동산 가격의 급격한 상승과 이에 따른 가계부채 증가에 대해 우려의 목소리가 커지고 있다. 글로벌 신용평가사 무디스는 한국 정부에 대해 부동산 대출과 가계부채 관리의 필요성을 강조하며, 관리 소홀 시 신용등급 강등 가능성을 경고했다. 이와 관련해 한문도 교수는 한 유튜브 방송에 출연하여 부동산 시장의 현재 상황과 문제점을 분석하며, 부동산 시장의 미래에 대해 경고했다. 한문도 교수는 최근 부동산 가격이 다시 급등한 배경으로 정부의 정책 금리를 지목했다. 생애 최초 주택구입자의 LTV(Loan to Value) 비율을 80%까지 상향하고, 낮은 금리로 대출을 제공하는 정책이 시행되면서 부동산 시장에 다시 활기가 돌기 시작했다는 것이다. 특히 2%대의 저금리 대출이 제공되면서 부동산 매수 열풍이 불었고, 이는 2022년의 고점까지 가격이 상승하는 결과를 낳았다. 하지만 그는 이러한 정책이 부동산 시장의 불균형을 초래할 수 있다고 경고했다. 정책 금리와 부동산 시장의 불균형 한 교수는 "정부의 정책 금리가 낮은 상태로 유지되며, 고가 주택 매입이 쉬워졌고, 이는 결국 가격 상승을 부추겼다"고 설명했다. 서울 강남과 서초구 등의 일부 지역은 급격한 상승세를 보였으나, 다른 지역들은 상대적으로 반응이 미미했다는 점도 지적했다. 특히 지방 광역시나 중저가 아파트의 경우, 여전히 가격 회복이 더디게 이루어지고 있어 지역별로 차별화된 부동산 시장이 형성되고 있음을 강조했다. 또한 한 교수는 중저가 주택에 대한 매수세가 8월부터 감소하기 시작했다고 언급했다. 이는 거래량 감소로 이어졌으며, 매수심리 지수 또한 하락세를 보이고 있다. 그는 "추석 이후 관망세가 이어질 가능성이 높으며, 9월 이후부터 금리가 다시 오를 것으로 예상된다"며 "현재의 부동산 매입 열풍은 일시적인 현상일 수 있다"고 덧붙였다. 가계부채의 증가와 무디스의 경고 무디스의 경고는 가계부채가 한국 경제의 위험 요인으로 작용할 수 있음을 시사하고 있다. 한 교수는 이에 대해 "한국의 가계부채는 이미 임계점에 도달해 있으며, 이러한 상황에서 신용등급이 강등되면 경제 전반에 큰 타격을 줄 수 있다"고 경고했다. 그는 이어 "부동산 가격이 계속해서 상승하기 위해서는 매수세가 지속적으로 유지되어야 하지만, 현재의 경제 상황에서는 그 지속 가능성이 매우 낮다"고 설명했다. 또한 그는 한국 정부의 부동산 대출 정책이 오히려 가계부채 문제를 심화시키고 있다고 비판했다. 정부가 2%대의 낮은 금리를 제공하면서 주택 구매를 독려했지만, 이는 결국 가계부채 증가로 이어졌고, 부동산 가격 상승을 부추겼다는 것이다. 특히 "정부가 정책적으로 부동산 시장을 떠받치고 있는 상황이지만, 이는 결국 더 큰 문제를 야기할 수 있다"고 덧붙였다. 향후 부동산 시장 전망 한 교수는 향후 1~2년간 부동산 시장이 매우 위험한 시기에 접어들 것이라고 전망했다. 그는 "현재 부동산 시장은 정부의 인위적인 개입으로 유지되고 있는 상태이며, 금리가 오를 경우 시장은 급격히 하락할 가능성이 크다"고 경고했다. 특히 가계부채 문제와 맞물려 부동산 시장이 장기적인 침체에 빠질 수 있다는 우려를 제기했다. 또한, 미국 경제와 한국 경제의 상관관계를 언급하며, "미국의 경제 위기나 침체가 발생하면 한국 역시 그 영향을 피해갈 수 없을 것"이라고 경고했다. 미국에서 이미 경기 침체가 진행 중이라는 신호가 포착되고 있으며, 이는 한국의 부동산 시장에도 악영향을 미칠 수 있다는 것이다. 한 교수는 부동산 시장에서 안전한 투자를 권장하며, 지금과 같은 불안정한 시장 상황에서는 신중한 접근이 필요하다고 강조했다. "부동산 가격이 계속해서 상승할 것이라는 기대는 위험한 착각일 수 있으며, 현재 시장에 참여하는 것은 매우 리스크가 큰 행동"이라며 투자자들에게 경고의 메시지를 남겼다. 부동산 시장의 급등과 가계부채 증가에 따른 문제점들이 드러나면서, 한국 경제에 대한 우려가 커지고 있다. 무디스의 경고는 이러한 상황이 심각해질 경우 국가 신용등급에도 영향을 미칠 수 있음을 시사하고 있으며, 정부는 이를 해결하기 위한 대책 마련이 시급하다. 앞으로의 부동산 시장은 금리 인상과 가계부채 문제로 인해 불안정한 상황이 지속될 가능성이 크며, 투자자들은 신중한 접근이 필요할 것이다.
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