개인이 주택을 소유하다가 종종 상업용으로 사용을 할 때가 있습니다. 1세대1주택자 중 주택을 과거에 상업용으로 사용하거나 현재 상업용으로 사용하는 경우, 해당 건물을 주택으로 볼 것인지 상업용 건물로 볼 것인지에 따라 세부담의 차이가 매우 큽니다. 보유기간 및 거주기간의 제한을 받긴 하지만 소득세법시행령 제154조 제1항에서는 비과세 양도소득 중 1세대1주택에 대하여 ‘1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서’라고 정의하고 있습니다. 주택의 정의는 소득세법 제88조 [정의] 제7호와 소득세법시행령 제152조의4 [주택의 범위]에 나와 있습니다. 법령에 따르면 주택은 공부 상의 용도구분과 관계없이 세대별로 구분된 각각의 공간마다 별도의 출입문, 화장실, 취사시설이 설치되어 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말하며, 용도가 불분명 할 때에는 공부상의 용도에 따라 주택인지 아닌지를 판단합니다. 법령을 종합하면, 과거에 일시적으로 상업용으로 사용했다 할지라도 양도일 현재 주거용으로 사용되어야 하고, 사실상 주거가 가능할 정도의 주거 시설이 갖추어져야 주택으로 볼 수 있습니다. 아래의 두가지 판례는 모두 주택이지만 하나는 주택으로, 다른 하나는 상업용 건물로 판단한 사례입니다. ■ 양도일 현재 상업용으로 사용하고 있는 경우 양도일 현재 아파트가 상업용으로 사용되고 있음에도 주택으로 본 판례입니다. 대법2004두14960(2005.04.28) ‘쟁점아파트가 가정보육시설인 어린이집으로 사용되고 있음을 알 수 있으나, 그 구조가 주거에 적합한 시설을 갖추고 있으면서 전용 또는 주거겸용으로 가정보육시설을 운영하는 경우에 해당하여 언제든지 그 용도나 구조의 변경 없이 2 / 5주거용으로 사용할 수 있으며, 또 제3자에게 주택으로 양도할 수 있다고 보이는 점, 관계 법령에 의하면 가정보육시설은 개인이 가정 또는 그에 준하는 곳에서 설치·운영하는 보육시설로서 가정보육시설이 설치된 건축물은「건축법」상 그 용도가 근린생활시설이나 복지시설이 아닌 주택으로 분류되는 점 등에 비추어 쟁점아파트는「소득세법」이 정한 주택으로 보는 것이 타당한 것으로 판단된다. 2주택자가 아파트에서 쟁점 주택외 주택을 양도할 당시 쟁점주택을 가정보육시설로 운영했음에도언제든지 주거용으로 사용할 수 있는 점, 따라서 제3자에게 주택으로 양도할 수 있는 점, 공부상의 용도도 주거용으로 되어 있는 점 등을 근거로 들어, 주택으로 본 사례입니다. 그 외의 다수 판례에서 위와 같은 근거로 쟁점이 된 건물을 주택으로 보았습니다. ■ 양도일 현재 주택이지만, 상업용 건물로 본 경우 다음은 양도일 현재 주택이지만, 실질은 주택이 아니라고 본 판례입니다. 조심2024부2376(2024.08.23) 이 건의 경우 청구인과 처분청이 제시한 증거자료에 의하면, 쟁점건물 2층에 출입문, 화장실, 거실 및 주방이 설치되어 있는 반면, 주거용 건물의 필수 시설이라고 할 수 있는 취사시설(도시가스 설비, 가스레인지, 냉장고, 싱크대 등)이 설치되어 있지 않아 쟁점건물 2층이 주거에 적합한 구조를 갖추었다고 단정하기 어렵다. 한편, 쟁점건물 1층에는 쟁점건물 신축일(2000.11.15.) 이후 이 건 심판청구일 현재까지 계속하여 액화석유가스(LPG) 판매소가 위치하고 있는데, 이러한 시설물은 사회통념상 위험시설물로 인식되고 있으며, 실제로 액화석유가스 관련 폭발사고가 간헐적으로 발생하고 있는 상황에서 그 위층에 소재하는 쟁점건물 2층에서 사람이 거주할 것으로 기대하기는 어려워 보인다. 주거용 시설이 일부 설치되어 있지만 주거를 위한 필수 시설이 설치되어 있지 않아 실제로 거주했다고 보기 어려운 점, 1층에 소재하는 액화석유가스 판매소의 위험성으로 사람이 거주하는데 적합하지 않다고 보이는 점, 쟁점 주택에 임차인들이 전입신고를 한 사실이 있지만 실제로 주거를 하지 않았다는 점 등을 근거로 주택이 아니라고 판단했습니다. 과세관청에서는 주택으로 보아 1세대2주택 중과세율을 적용하여 양도소득세를 고지했지만, 조세심판원은 쟁점 건물이 주거용이 아니라고 판단하여 납세자의 편을 들어준 사례입니다. 위의 두 판례를 바탕으로 주택으로 볼 수 있는 제반사항을 고려해보면, 주택으로 인정받기 위해서는 적어도 아래의 세가지 사항을 고려해야 합니다. ① 양도일 현재 주거용으로 사용하고 있어야 하며, ② 쟁점이 된 건물이 온전히 주거용으로 사용되어졌는지 불분명하다고 판단되어질 때를 대비하여 건축물대장상 주거용이어야 하며,(재산세, 종부세 등이 주택용으로 부과되었다면 주택용으로 입증이 더 용이할 수 있습니다.) ③ 소유주 혹은 제3자가 언제든지 바로 주거용으로 사용할 수 있을 정도의 주거 필수 주거 시설을 갖추고 있어야 합니다. 다주택자 양도소득세 중과세율 및 장기보유특별공제 배제 유예 규정을 2025년 5월 9일까지로 연장함에 따라, 이 기간 동안에는 다주택자는 주택 양도의 세부담이 조금 가벼워졌습니다. 위의 유예 규정이 생기기 전까지는 주택을 상업용 건물이라고 보아, 양도소득세 중과세율 적용받지 않으려고 한 사례가 많았습니다. 하지만, 중과 유예 규정이 생기고 난 후에는 과거에 일시적으로 상업용으로 주택을 사용했거나, 혹은 주택의 일부만을 상업용으로 사용하고 있는 1세대1주택자는 해당 건물을 주택으로 보아 양도소득세 신고를 하려는 사례가 많아지고 있습니다. 상업용인지 주거용인지 구분이 모호한 건물에 대해 1세대1주택 비과세를 적용 받기 위해서는 위의 판례를 참고로 하여 주거용으로 사용했다고 볼만한 제반사항 등을 갖추는 등 미리 적절한 대비가 필요합니다. - 끝 - 양은경 세무사 | 위드세무컨설팅 대표 세무사 (현) 위드세무컨설팅 대표 세무사 (현) 강남세무서 나눔세무사 고려대학교 수학과 졸업
한국부동산이코노미 최중원 기자 | 공인중개사란 공인중개사법에 따라 공인중개사 자격을 취득한 자를 의미한다. 부동산 등 중개대상물에 관한 매매, 교환, 임대차 그 밖의 권리의 득실변경 행위를 알선하는 공인중개사는 국민들에게는 누구나 한 번쯤 만나본 사람으로 기억되고 있을 것이다. ■ 시장을 교란하는 "무등록 불법중개", "중개보조원의 불법중개" 하지만, 전세사기가 계속 발생하고 있는 요즘 지금껏 내가 봐왔던 사람들이 진짜 공인중개사인지에 관하여 다시 한번 확인해 볼 필요가 있다. 사실, 현재의 부동산 중개업 시장을 자세히 들여다보면 아직도 무등록 불법중개, 중개보조원들의 불법 중개가 빈번히 발생하고 있기 때문이다. ■ 불법 중개를 막기 위한 서울시의 "모바일 자격증명제도" 이런 상황에서 서울시는 "모바일 공인중개사 자격증명" 제도를 시작하였다. 공인중개사사무소를 방문하는 고객에게 보다 적절한 중개서비스를 제공하기 위해 시작된 모바일 자격증명제도는 "서울지갑앱"을 통해 사용할 수 있다. 모바일 자격증명을 통해 고객은 내가 부동산에서 만난 사람이 누구인지 어떤 신분의 사람인지를 확인하기가 수월해졌다는 의견 또한 많다. 또한 모바일 자격증명에는 응대하고 있는 사람의 자격증 유무, 이름, 사진, 직위, 사무소 명칭 등이 표기되어 있기에 더욱 신뢰감을 줄 수 있는 제도로 보여진다. 하지만 중개업 현장에서는 이러한 제도의 실효성에 대한 의구심이 많다. 실제로 부동산 거래 행위에 관한 정보가 비교적 부족한 2030세대에게는 공인중개사사무소는 어렵고 무서운 곳으로만 보이는 경향이 있다. 이처럼 부동산이 어렵기만 한 취약계층에게는 공인중개사 또는 중개보조원을 직접 대면하면서 자격증명을 보여달라는 말을 꺼내기가 힘든 편이다. ■ 모바일 자격증명제도와 시너지를 낼 수 있는 "명찰패용" 이런 어려움을 해결하기 위해서는 자격증명제도가 더욱 확대되어야만 한다. 서울시 영등포구에서는 모바일자격증명 외에도 기존부터 공인중개사 명찰을 배포해 불법중개를 사전에 예방하고 있다. 경기도와 태안군 또한 마찬가지다. 이처럼 "공인중개사 명찰패용"은 모바일자격증명제도를 활용하기 어려운 취약계층들에게도 큰 도움을 줄 수 있는 매우 효과적인 보완 제도로 보여진다. 향후 불법중개로 인한 피해가 없도록 다양한 제도들이 안착하여 부동산 중개시장이 안정화되기를 기대한다.
한국부동산이코노미 이동혁 기자 | 동래구 온천동은 2010년대를 기점으로 재개발 및 재건축을 통해 대규모 아파트 단지가 지속적으로 공급되고 있다. 이에 따라 다양한 편의시설도 함께 들어서고 있으며, 그중에서 특히 눈에 띄는 업종은 병의원이다. 공공데이터 포털 부산광역시 동래구 의료기관 현황(2024년 1월 18일 기준)에 따르면, 동래구 온천동에는 184개의 의료기관이 등록되어 있다. 2024년 2분기 부산광역시 의료기관 통계에 따르면 그 수는 189개로 증가했다. 현재 10,443세대 규모의 래미안포레스티지 입주가 본격화되고 있으며, 새로운 메디컬 빌딩들도 지속적으로 신축되고 있어 앞으로 동래구 온천동에는 더 많은 병의원이 공급될 전망이다. 병의원이 계속해서 증가할 수 있는 이유는 온천동이 구도심에서 벗어나 변화를 추구하면서 인구 유입이 꾸준히 이어지고 있기 때문이다. 부산의 대표적인 메디컬로드로 꼽히는 서면, 연산동, 하단, 수안동에 이어 동래구 온천동이 새로운 메디컬로드로 자리 잡을지 주목된다.
전쟁 후 1960년대부터 1990년대까지 우리나라의 급속한 경제발전을 의미하는 용어인 ‘한강의 기적’에 지난 10월 10일(현지시간), 또 다른 의미가 더해졌다. 바로 우리나라의 여성 작가 한강이 노벨문학상을 수상한 것이다. 우리나라에서는 2000년 故 김대중 전 대통령의 노벨평화상에 이은 두 번째이자, 아시아 여성작가가 노벨문학상을 수상한 것은 123년 노벨문학상의 역사에서 처음으로 그 의미가 실로 얼마나 대단한지 알 수 있다. 한강 작가의 노벨문학상 수상으로 그로 인해 지급받는 상금에도 이목이 집중되고 있다. 노벨문학상 상금은 1,100만 크로나로 원화로 환산하면 약 14억 3천만 원에 달한다. 그렇다면 이러한 노벨 문학상으로 지급받는 상금에 대해서는 얼마나 많은 세금이 부과될까? 이번 칼럼에서는 한강 작가 노벨문학상의 상금에 대한 과세 문제에 대해 살펴보고자 한다. ◇ 상금에 대한 소득의 분류 우리나라 소득세법 상 종합소득으로 과세되는 소득은 이자소득, 배당소득, 사업소득, 근로소득, 연금소득, 기타소득의 6가지 소득으로 구성되어 있다. 그렇다면 한강 작가의 노벨문학상 상금은 6가지 소득 중 어떤 소득에 해당할까? 소득세법 제21조 [ 기타소득 ] ① 기타소득은 이자소득ㆍ배당소득ㆍ사업소득ㆍ근로소득ㆍ연금소득ㆍ퇴직소득·금융투자소득 및 양도소득 외의 소득으로서 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다. 1. 상금·현상금·포상금·보로금 또는 이에 준하는 금품 소득세법 제21조를 살펴보면 상금을 기타소득으로 규정하고 있다. 따라서 한강 작가가 노벨문학상 수상으로 지급받는 상금은 6가지 소득 중 기타소득으로 세금 부과의 대상이 된다. 그렇다면 이러한 상금도 종합소득에 합산되어 과세될까? ◇ 노벨상 상금은 비과세 대상 소득세법에서는 상금을 기타소득으로 규정하지만, 상금의 의미와 수여 기관에 따라 정책적 차원에서 세금을 부과하지 않는 것이 낫다고 판단한 경우들이 있다. 소득세법 제12조 [ 비과세소득 ] 5. 기타소득 중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 소득 다. 「상훈법」에 따른 훈장과 관련하여 받는 부상(副賞)이나 그 밖에 대통령령으로 정하는 상금과 부상 소득세법시행령 제18조 [ 비과세되는 기타소득의 범위 ] ① 법 제12조 제5호 다목에서 “대통령령으로 정하는 상금과 부상”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다 . 2. 노벨상 또는 외국정부·국제기관·국제단체 기타 외국의 단체나 기금으로부터 받는 상의 수상자가 받는 상금과 부상 이를 법령에서도 명시하고 있는데, 소득세법 제12조와 소득세법시행령 제18조를 살펴보면 노벨상도 그 의미와 업적을 고려하여 ‘과세 되지 않는 소득’으로 포함시키고 있다. 따라서 한강 작가가 지급받는 노벨문학상에 대한 상금에 대해서는 소득세가 과세되지 않고 전액 지급받게 된다. ◇ 마치며 한강 작가의 노벨문학상 수상은 한 개인의 영광을 넘어서 우리나라의 문학계와 모든 국민에게 감동을 선사하고 우리나라 위상을 드높여준 역사적 사건임에 틀림없다. 이러한 위대한 업적에 세금을 매긴다는 것은 가당치도 않을 것이다. 전쟁과 불경기 속에서도 희망을 느끼게 해 준 어떤 노래 제목처럼 진정한 ‘10월의 어느 멋진 날’이 아닐까? - 끝 - 김민지 세무사 / 벤자민 세무회계 대표세무사 국민대학교 경영학 학사 제 52기 세무사 자격시험 합격(2015년) 前) 더존테크윌(이택스 코리아) 소속 세무사 前) 신승회계법인 근무 前) 가현세무회계 근무 前) 롯데웰푸드(舊 롯데푸드) Tax팀 소속 세무사 現) 벤자민 세무회계 대표세무사
한국부동산이코노미 최중원 기자 | 서울특별시 동작구 대방동에 위치한 신대방삼거리역(7호선)은 대방동, 상도동, 신대방동이라는 세 행정동이 만나는 지점에 자리하고 있다. 이곳의 대표 상권은 전통시장인 "성대시장"이다. 서울 내에서도 보기 드문 전통시장인 성대시장은 저렴한 물가와 다양한 점포들로 인해 여전히 많은 지역 주민들의 사랑을 받고 있다. ■ 전통의 강자, 성대시장과 새로운 경쟁 상권의 등장 하지만 최근 신대방삼거리역 대로변을 따라 새로운 상권이 형성되며 성대시장에 도전하는 모습이 나타나고 있다. 프랜차이즈 카페와 음식점 등 다양한 매장이 입점하며 기존 상권과의 경쟁이 점차 심화되고 있다. 서울의 주요 업무지구인 강남과 가산디지털단지로 출퇴근하는 직장인들에게 신대방삼거리역은 비교적 저렴한 임대료와 보증금으로 인기를 끌어왔다. 그러나 이러한 주거 수요에 비해 식음료 매장 수는 부족한 상황이었다. 성대시장이 활발히 운영되고 있지만, 2030 세대의 젊은 층은 인근에 위치한 신림역 상권에 더 많은 관심을 보였다. 신림역은 더 크고 매력적인 상권으로, 신대방삼거리역이 이들의 요구를 완전히 충족시키지 못했던 것이다. ■ 2030 세대를 겨냥한 신상 상권의 등장 그러나 최근 신대방삼거리역 주변에 변화의 바람이 불고 있다. 그동안 충족되지 않았던 수요를 겨냥한 듯, 대로변에는 젊은 층의 취향에 맞춘 세련된 카페와 다양한 업종의 매장들이 새롭게 들어서고 있다. 매장들의 인테리어도 세련된 디자인으로 눈길을 끌며 2030 세대의 관심을 받고 있다. 임대료가 상승하는 경향도 일부 보이지만, 여전히 서울의 주요 상권에 비해 비교적 저렴한 임대료를 유지하고 있다는 점도 주목할 만하다. ■ 신대방삼거리역, 핵심 상권으로의 가능성 물론 신대방삼거리역이 단기간에 서울의 핵심 상권으로 자리 잡기에는 어려움이 있을 것이다. 그러나 신풍-상도 라인 중 가장 탄탄한 상권을 자랑하는 곳이기도 하다. 이러한 잠재력을 바탕으로 상권의 성장을 기대해 볼 만하다. 신대방삼거리역 인근의 다수의 원룸 건물과 대규모 아파트 단지인 보라매자이더포레스트(959세대), 상도푸르지오클라베뉴(771세대) 등도 상권 발전에 긍정적인 영향을 미칠 핵심 요소로 작용할 것이다. 새롭게 형성되는 신대방삼거리역의 상권이 앞으로 얼마나 더 성장할지, 그 가능성에 많은 이들의 관심이 쏠리고 있다.
한국부동산이코노미 최중원 기자 | 서울특별시 관악구 신림동은 과거부터 서민들의 거주 공간으로서 이름이 높았다. 그런 분위기를 반영하듯 신림동에는 뉴타운을 통한 도시재정비사업이 한참 진행 중이다. 크게 3구역으로 구분되는 신림뉴타운은 이미 관리처분인가를 받은 후 입주를 앞두고 있는 3구역(571세대, 서울대벤처타운역푸르지오), 현재 착공을 진행 중인 2구역(약 1,487세대), 이제 막 사업시행인가를 신청한 1구역(약 4,342세대)으로 분류된다. 특히나 신림1구역 같은 경우에는 약 4,342세대로 대규모 아파트가 지어질 예정이다. 그렇기에 서울에서 많은 실수요자와 투자자들의 주목을 받고 있는 주요 재개발구역으로 명성이 높다. 그러나 신림1구역이 신림뉴타운 중에서는 가장 대규모임에도 불구하고 사업 진행 속도가 비교적 느린 데는 이유가 있다. 가장 먼저 신림뉴타운1구역(신림1재정비촉진구역)은 다른 신림뉴타운 구역들과 달리 매우 많은 조합원의 수를 보유하고 있다. 특히 과거부터 서민들의 주된 거주공간이었던 1구역은 무허가주택과 무허가 상가가 다수 존재하는 특성을 지니고 있다. 이러한 무허가건물들은 조합원의 자격을 취득하는 것 또한 비교적 까다롭지만 그 외에도 임차인 명도 문제, 개발 지연 등 다양한 문제를 일으킬 수 있다. 다음으로 신림1구역에는 "삼성동시장(구 신림6동시장)"이라는 전통시장이 성업 중이다. 과거부터 서민들의 생필품을 책임졌던 삼성동시장은 아직도 많은 서민들의 삶을 책임지고 있다. 특히나 신림뉴타운 주위에는 신림주공1단지(960세대), 신림주공2단지(818세대), 삼성산주공아파트(1,482세대) 등 다수의 주거단지들이 존치되어 있기에 거주민들의 생필품 수요 또한 매우 강하다. 이런 상황에서 소통 없는 재개발이 진행된다면 전통시장 상인들과의 마찰이 발생할 확률은 매우 높아 보인다. 서울 신축 아파트의 가격이 매우 가파르게 상승하면서 재개발, 재건축 등의 수요 또한 강해지고 있다. 이러한 상황에서 다수의 도시재정비사업 등이 주목을 받고 있다. 그럼에도 불구하고 소통 없는 도시재정비사업은 상처뿐인 영광이 될 수도 있다. 따라서 신림1구역이 구역 내의 이해관계자들과 배려있는 대화를 통해 아름다운 주거지역으로 재탄생하기를 바란다.
한국부동산이코노미 장아름 기자 | 경남 김해시 생림면 나전리 소재 김해 천문대 오토캠핑장의 매각이 결정되었다. 이 매물은 오토캠핑장으로 그대로 승계해서 운영이 가능하며 입지 특성상 요양병원, 힐링 숲 카페, 시니어주택 신축 등 다용도로 활용이 가능하다. 매각 물건은 총 5개 필지 14,757제곱미터(약 4,464평형)이며 용도지역은 계획관리지역, 자연녹지지역, 보전관리지역이다. 가야 CC와 인접하고 있기에 해당 골프장 이용객들이 수요가 될 수 있으며 접근성이 뛰어나고 주변 경치가 좋기에 요양병원 및 힐링 숲 카페 신축 역시 추천한다. 해당 토지의 매매가는 80억 원이며 처음 제시된 매매가에서 조율이 완료된 상황이다. 건축에 관련한 상담도 가능하니 경남 지역 오토캠핑장, 요양병원, 힐링 숲 카페, 시니어주택, 타운하우스 신축 및 운영을 계획한다면 김해 천문대 오토캠핑장 매물에 대해 검토할 필요성이 있을 것이다. ■ 매각 개요 용도지역 - 계획관리지역, 자연녹지지역, 보전관리지역 대지면적(5개필지) - 14,757제곱미터(약 4,463.98평형) 지목 - 잡종지, 임야 건축물 주용도 - 관광휴게시설 건축물 규모 - 대장상 미기재 사용승인일 - 대장상 미기재 건축면적 - 756.24제곱미터(약 229평형) 연면적 - 863.55제곱미터(약 261평형) 방향 - 동향(진입로 주출입구 기준) 주차대수 - 자주식 옥외 11대 승강기 - 무 매매가 - 80억원 승계가능일 - 계약 후 한달 이내
한국부동산이코노미 이동혁 기자 | 부산광역시 동래구 온천동은 흔히 온천장으로 불리는 부산의 대표적인 구도심 상권이다. 1980년대부터 2000년대까지 부산을 대표하는 상권 중 하나로 활발하게 발달했으나, 이후 낙후되며 예전의 명성을 잃어가고 있다. 그러나 온천동 도시재생 뉴딜사업이 본격화되고, 동래래미안아이파크(3,838세대)를 시작으로 이 지역은 다시 한번 도약의 분위기를 조성하고 있다. 특히, 2024년 9월 30일 입주를 시작한 래미안포레스티지(4,043세대)가 부산 시민들의 주목을 받으며 온천동 일대에 큰 변화의 바람이 불고 있다. 배후세대의 증가는 자연스럽게 상권의 발달로 이어지고 있다. 온천장역과 래미안포레스티지 사이 상권에는 새롭게 신축된 건물들이 속속 들어서고 있으며, 기존의 구축 건물들은 철거된 뒤 활발히 신축 공사가 진행되고 있다. 래미안포레스티지의 입주 완료와 함께 동래구 온천동은 또 한 번 큰 변화를 맞이할 것으로 보인다. 부산 전체 상권이 재편되는 이 시점에, 동래구 온천동이 과거의 영광을 되찾는 것을 넘어 부산을 대표하는 핵심 상권으로 성장할 수 있을지 주목된다.
한국부동산이코노미 최중원 기자 | 서울특별시 영등포구에 위치한 신풍역은 재개발, 재건축으로 유명한 신길뉴타운 주민들이 주로 이용하는 지하철역이다. 신길뉴타운이란 이름에서도 알 수 있듯이 이곳에서는 지속적인 대규모 주택 공급이 진행되고 있다. 하지만 이러한 주택 공급 상황과는 다르게 신길뉴타운에는 아직 이렇다 한 대표 상권이 형성되지 않은 것이 사실이다. 과거, 뉴타운사업이 본격적으로 진행되기 전에는 "사러가시장"이라는 전통시장이 신길동의 대표 상권으로서 자리를 굳건히 지키고 있었다. 하지만 이런 사러가시장이 지난 7월 "신길AK푸르지오"로 재탄생하면서 약 1만 세대의 신길뉴타운 상권의 주인은 현재 공석인 상황이다. 이렇게 아직 주인이 나타나지 않은 신길뉴타운의 대표 상권에 도전하는 두 주자가 있다. 옛날 명성을 되찾으려 하는 "신길AK푸르지오(구 사러가시장 부지)"와 "신풍역비스타동원"이다. 과거의 역사를 계승하려는 "신길AK푸르지오"는 다수의 점포들과의 시너지가 무엇보다 큰 장점으로 꼽힌다. 상업지역으로 구성된 사러가시장 부지에는 재개발 사업이 완료되었음에도 존치되고 성업 중인 다수의 점포들이 존재한다. 또한, 힐스테이트클래시안(1,471세대), 래미안프레비뉴(949세대) 등의 아파트 단지들뿐만아니라 JS496타워, 신길갤럭시와 같은 오피스텔들도 다수 존재해 다양한 배후 수요가 또 다른 강점으로 뽑힌다. 반면에 "신풍역비스타동원"은 초역세권이라는 차별화 된 장점이있다. 7호선 신풍역과 연결된 비스타동원(576세대)은 건물 내 다수의 청년임대주택세대와 남서울아파트 재건축(푸르지오써밋)으로 배후수요 확보가 점차 용이해 질 것으로 보인다. 추가적으로 내년 4월 개통예정인 신안산선 또한 신풍역비스타동원에게는 큰 강점이 될 것이다. 구 사러가시장이 철거되면서 신길뉴타운 상권의 주인이 공석이 된 상황에서 향후 서남권 최대규모의 뉴타운인 신길뉴타운의 상권이 어떻게 형성될지 기대가 된다.
요즘 어르신들 사이에서 ‘효도계약서’가 심심치 않게 들리고 있다. 효도하는데 계약까지 해야 하나? 라고 할 수도 있지만, 자식들이 부모의 재산을 모두 가져간 후 요양원에 보내는 등 현대판 고려장 이야기가 들리는 것을 보면 너무한 이야기는 아닌 것 같다. 어떠한 법에도 ‘효도계약’이라는 용어가 규정되어 있지는 않다. 다만 부모와 자녀 사이에 증여계약을 체결하면서, 자녀에게 효도나 충실한 부양 등 일정한 부담을 지우는 조건으로 증여하는 것을 ‘효도계약’이라고 말한다. ◇ 민법적 관점 우리가 흔히 말하는 ‘효도계약’은 민법에서는 조건이 있는 증여, 즉 부담을 지우는 증여인 ‘부담부증여’에 해당한다. 민법 제 561조에서 ‘부담부증여’는 상대방이 부담의 내용인 의무를 이행하지 않으면 ‘부담부증여’ 계약을 해제할 수 있다고 규정하고 있다. 이미 2015년 판례에서 효도계약의 효력을 인정했다. 법원은 효도라는 계약내용을 이행하지 않은 자녀에게 계약의 해제조건이 충족되었다고 인정하여 수증자인 자녀에게 증여재산의 소유권 반환을 인정하였다. ◇ 세법적 관점 그렇다면 세법에서도 민법상 ‘부담부증여’를 인정할까? 세법에서는 민법의 ‘부담부증여’를 이용하여 증여세를 회피하려는 것을 방지하고자 증여와 증여 후 다시 반환하는 재증여에 대한 규정을 두고 있다. 만약 재증여에 대한 규정을 두고 있지 않다면, 최초 증여 후 증여세 신고를 하지 않고 추후에 국세청에 적발 시 증여계약 취소를 사유로 들어 증여 자와 수증 자(증여 받은 자) 모두 증여세를 피해갈 수 있을 것이다. 이러한 증여세 회피를 방지하기 위해 세법에서는 아래와 같이 증여세 과세대상을 규정하고 있다. 제4조(증여세 과세대상) ④ 수증자가 증여재산(금전은 제외한다)을 당사자 간의 합의에 따라 제68조에 따른 증여세 과세표준 신고기한까지 증여자에게 반환하는 경우(반환하기 전에 제76조에 따라 과세표준과 세액을 결정 받은 경우는 제외한다)에는 처음부터 증여가 없었던 것으로 보며, 제68조에 따른 증여세 과세표준 신고기한이 지난 후 3개월 이내에 증여자에게 반환하거나 증여자에게 다시 증여하는 경우에는 그 반환하거나 다시 증여하는 것에 대해서는 증여세를 부과하지 아니한다. 금전과 금전 이외의 재산 두 가지로 나누어 살펴보면 금전의 경우 시기를 불문하고 당초 증여와 반환(재증여)에 대해 모두 증여세를 과세한다. 이는 금전의 특성 상 일반적인 재화의 교환수단으로서 대상 목적물이 특정되지 않아 당초 증여 받은 금전과 동일한 금전의 반환인지 여부를 확인하기 어렵고, 증여와 반환 여부 사실도 확인이 어려우므로 당초 증여행위 및 반환행위 모두 증여세를 과세하는 것이다. 반대로 증여재산이 금전 이외의 재산인 경우에는 반환시기에 따라 과세여부가 다르게 나타난다. 증여를 받은 후 증여세 과세표준 신고기한(증여일이 속하는 달의 말일부터 3개월)까지 증여자에게 반환하는 경우에는 처음부터 증여가 없었던 것으로 보아 당초 증여와 반환 모두에 대해 증여세를 과세하지 않는다. 그리고 증여세 신고기한으로부터 3개월 이내에 반환하는 경우에는 당초 증여에 대해서는 증여세를 과세하되, 반환하는 것에 대해서는 증여세를 과세하지 않는다. 마지막으로 증여세 신고기한으로부터 3개월이 지난 후 반환하는 경우에는 당초 증여와 반환 모두에 대해 증여세를 과세한다. 재산의 구분 반환(재증여) 시기 증여세 과세여부 당초 증여 반환(재증여) 금전 시기불문 O O 금전 이외의 재산 증여세 신고기한 이내 X(*) X 신고기한 ~ 3개월 이내 O X 신고기한 ~ 3개월 경과 후 O O * 증여세 신고기한 전이라도 증여세 결정을 받는 경우에는 당초 증여에 대해서도 증여세 과세 ◇ 마치며 앞서 살펴본 바와 같이 증여와 재증여에 대한 민법과 세법에 대한 관점은 다르게 나타난다. 따라서 반환(재증여)의 여지가 있는 증여세 과세대상 자산의 이전에 대해서는 반드시 사전에 시기에 알맞은 증여세 과세여부를 검토한 후에 이루어져야 할 것이다. - 끝 - 김민지 세무사 / 벤자민 세무회계 대표세무사 국민대학교 경영학 학사 제 52기 세무사 자격시험 합격(2015년) 前) 더존테크윌(이택스 코리아) 소속 세무사 前) 신승회계법인 근무 前) 가현세무회계 근무 前) 롯데웰푸드(舊 롯데푸드) Tax팀 소속 세무사 現) 벤자민 세무회계 대표세무사
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