한국부동산이코노미 류재영 기자 | 압구정은 대한민국을 대표하는 부촌으로, 성수대교, 한남대교, 올림픽대교와의 뛰어난 접근성과 한강 인접성을 자랑하며 꾸준히 인기를 얻고 있다. 현재 압구정 재건축은 1구역부터 6구역까지 나뉘어 진행 중이며, 각 구역은 고유한 특성과 함께 발전 가능성을 보여주고 있다. 압구정 1구역은 미성아파트 1차와 2차로 구성되어 있으며, 총 1,233가구 규모다. 신사중학교와 현대고등학교 인근에 위치해 교육 여건이 뛰어나지만, 분리 재건축 요청이 강남구청에서 기각되면서 사업 속도가 가장 더딘 구역으로 꼽힌다. 2구역은 신현대 9차, 10차, 11차 아파트로 이루어져 있으며, 총 2,600세대 이상이 들어설 예정이다. 최고 70층 규모의 건축 설계가 예정되어 있고, 한강 조망권과 높은 사업성을 인정받아 최근 매매가 71.5억 원으로 신고가를 기록했다. 재건축 후 압구정의 랜드마크로 자리 잡을 것으로 기대되고 있다. 3구역은 압구정 재건축의 중심이자 대장 구역으로 평가받는다. 총 5,100세대 규모로, 조합 측에서는 최고 77층까지 건축을 추진 중이다. 단지 내 초등학교와 고등학교, 다양한 편의시설이 포함될 예정이며, 사업성과 미래 가치가 가장 높은 구역으로 주목받고 있다. 4구역은 현대 8차 아파트와 한양 아파트 3차, 4차, 6차로 구성되어 있으며, 총 1,700가구 이상이 재건축될 계획이다. 디에이치와 가람건축 등 대규모 건축사가 설계를 맡았으며, 압구정로데오역과 백화점이 가까운 편리한 생활 인프라를 자랑한다. 5구역은 한양 1차와 2차 아파트로 구성되어 있으며, 세대 수가 적은 만큼 정비사업이 신속하게 진행되고 있다. 단지 내 청담초등학교가 포함되어 있어 이른바 ‘초품아’로 주목받는 구역이며, 모두 한강 조망이 가능한 점도 큰 강점이다. 6구역은 한양 5차, 7차, 8차 아파트로 이루어져 있으며, 압구정 끝자락에 위치해 사실상 청담동으로 분류되기도 한다. 청담동 명품 거리와 가까우며, 초등학교, 중학교, 고등학교를 단지 내에 품고 있어 입지가 뛰어나다. 하지만 대지 지분과 여러 조건을 해결해야 하기 때문에 개발에는 시간이 더 필요할 것으로 보인다. 압구정 재건축은 각 구역마다 고유의 특성과 과제를 안고 있지만, 재건축이 완료되면 압구정은 더욱 압도적인 부촌으로 자리매김할 것으로 보인다. 대한민국 대표 부촌의 새로운 도약을 예고하는 압구정 재건축의 향후 진행 상황에 많은 관심이 쏠리고 있다.
한국부동산이코노미 류재영 기자 서울 신사동의 가로수길은 한때 대한민국을 대표하는 상권으로 이름을 날렸다. 신사역과 압구정역 중간에 위치한 이 지역은 소규모 소상공인들의 소품샵, 옷가게, 식당이 즐비했던 곳으로 시작해 내국인과 외국인 관광객들의 발길이 이어지며 상권이 확장되었다. 그러나 높은 임대료와 지가 상승으로 인해 기존 임차인들이 떠나고, 대형 팝업 매장과 의류 매장이 들어서면서 점차 그 성격이 변했다. 가로수길은 한동안 흥행을 이어갔으나, 코로나19 팬데믹으로 인해 직격탄을 맞았다. 외국인과 내국인 관광객들의 발길이 끊기면서 대로변 메인 상권은 장기 공실 상태에 빠졌고, 상대적으로 임대료가 저렴한 세로수길과 다로수길이 새로운 인기를 얻고 있다. 가로수길 상권의 부진 속에서도 2016년 애플스토어가 월 3,300만 원에 장기 임대차 계약을 체결하며 화제가 된 바 있다. 최근에는 압구정로데오역 인근이 다시 활기를 찾고 있지만, 가로수길을 대체할 상권이 많이 생기고 시대 변화에 적응하지 못하면서 가로수길의 부활 가능성은 낮다는 평가가 많다. 한편, 2024년 11월 연예인 강호동 씨가 가로수길의 한 건물을 166억 원에 매각해 주목받았다. 강 씨는 개인 명의로 70억 원의 대출을 받아 2018년 141억 원에 매입했으며, 6년 만에 22억 원의 시세차익을 거뒀다. 하지만 물가 상승률과 금융 비용 등을 고려하면 사실상 원가에 가까운 가격으로 매각한 것으로 보인다. 당시 매입가는 최고가로 평가되었으며, 기존 통임대로 사용하던 임차인이 떠난 후 고금리와 이자 부담이 계속되면서 매각을 결정한 것으로 분석된다. 이처럼 상업용 부동산은 아파트와 달리 상권의 흐름에 따라 가치가 크게 변하기 때문에, 투자자는 매입 전 상권의 변화를 면밀히 분석하는 능력이 필요하다. 가로수길 사례는 상업용 부동산이 시대 변화와 상권 흐름에 얼마나 민감하게 반응하는지를 보여주는 대표적인 사례로 평가된다. |
한국부동산이코노미 류재영 기자 | 서울 강남구는 대한민국의 대표적인 부동산 1급지로 꼽히지만, 최근 용산구 한남동이 새로운 주목을 받고 있다. 한남뉴타운을 비롯해 용산공원, 국제업무지구 등 다양한 개발 호재가 이어지고 있어, 이 모든 사업이 완료되면 강남을 넘어설 것이라는 기대감이 커지고 있다. 특히, 한남뉴타운은 단군 이래 최대 재개발 사업지로 꼽히며 부동산 시장에서 큰 관심을 받고 있다. 한남뉴타운은 총 2구역부터 5구역까지 나뉘며, 약 12,000세대가 입주할 예정으로 개발 규모만으로도 압도적이다. 한남2구역은 약 1,500세대로 조합원 수는 약 900명에 불과해 사업 속도가 가장 빠르게 진행되고 있다. 이태원역과 인접해 교통 접근성이 뛰어난 장점이 있으며, 대우건설이 시공사로 예정되어 있다. 다만, 한강 조망권이 불가능한 점은 단점으로 꼽힌다. 한남3구역은 한남뉴타운 내 가장 규모가 큰 단지로 약 6,000세대가 들어설 예정이다. 조합원 수는 약 3,800명이며, 현대건설이 시공을 맡아 향후 ‘디에이치 한남’ 브랜드로 탈바꿈할 예정이다. 2023년 10월부터 입주민 이주가 시작됐지만, 경사가 가파르다는 점은 다른 뉴타운 구역과 비교해 불리한 점으로 지적된다. 한남4구역은 한강과의 접근성이 뛰어나며, 한남뉴타운 내에서 사업성이 가장 높은 지역으로 평가받고 있다. 총 2,300세대가 넘게 들어설 예정이며, 조합원 수는 1,166명으로 조합원 비율이 가장 낮은 점이 특징이다. 또한, 신분당선이 들어올 예정이지만 최근 공사비와 인건비 상승으로 인해 사업 추진에 변수가 생길 수 있다는 점이 변수로 작용하고 있다. 한남5구역은 약 2,600세대와 1,500명 이상의 조합원 수를 보유하고 있으며, 한강 조망권이라는 프리미엄이 가장 큰 강점이다. 다른 구역과 달리 평지로 이루어져 있어 입지 측면에서는 유리하지만, 역과의 거리가 멀다는 단점이 존재한다. 최근 한남동의 상업용 부동산 시장도 활발하게 움직이고 있다. 한남동 카페거리와 순천향대병원 인근은 꾸준한 거래와 함께 지가 상승이 지속되고 있다. 이러한 상황에서 한남뉴타운이 개발되면 상업 및 주거 가치를 동시에 끌어올리며 강남을 뛰어넘는 지역으로 자리매김할지 귀추가 주목된다. 한남뉴타운의 개발은 단순히 용산 지역의 발전을 넘어서 서울 부동산 시장의 판도를 바꿀 수 있는 핵심 사업으로 평가받고 있다. 향후 개발 과정과 지역 인프라 확충이 어떻게 진행될지에 따라 한남뉴타운의 미래가 결정될 것으로 보인다.
한국부동산이코노미 류재영 기자 | 최근 성동구 성수동과 용산구 한남동이 주목받고 있지만, 강남은 여전히 대한민국 부동산 시장에서 독보적인 1급지로 평가받고 있다. 특히 강남은 낡은 다가구 주택을 매입해 신축이나 리모델링으로 가치를 높여 매각하는 투자 방식이 꾸준히 관심을 받고 있다. 하지만 ‘2배 이상의 시세차익’이라는 전문가들의 전망은 일부 상황에만 해당하며, 투자자는 지역별 특성을 꼼꼼히 검토해야 한다. 강남역을 중심으로 테헤란로 북쪽을 테북, 남쪽을 테남으로 나누며, 가장 선호되는 지역은 테북이다. 신사동과 청담동은 강남 내에서도 1급지로 손꼽히며, 매수자가 가장 선호하는 지역이다. 그러나 이 지역은 매물이 드물어 투자 진입이 어려운 경우가 많다. 반면, 신사역 남쪽의 논현동은 상대적으로 2급지로 평가된다. 이곳은 언덕이 많고 경사가 있어 도보 접근성이 떨어지는 단점이 있지만, 언덕을 활용해 지하 1층을 지상 1층처럼 사용할 수 있는 장점이 있다. 테남 지역의 대표적인 지역인 역삼동과 도곡동은 상대적으로 매수 선호도가 낮다. 이 지역은 강남구 내에서도 시세차익을 기대하기 어려운 곳으로 평가되며, 도로가 좁거나 임대 수요가 낮아 추가적인 리스크가 발생할 수 있다. 투자자는 특히 이 지역에서 투자 목적과 계획을 신중히 검토해야 한다. 과거 삼성동과 청담동은 토지거래허가구역으로 지정되어 거래가 제한되었지만, 2023년 11월 이후 상업용 부동산에 대한 규제가 해제되면서 거래가 활발해지고 있다. 과거 규제 시기에는 매입 후 한 층을 필수적으로 사용해야 하는 조건과 복잡한 매입 절차로 인해 거래량이 줄었으나, 규제가 해제되면서 억눌렸던 수요가 폭발하며 청담동과 삼성동에서 거래가 크게 증가했다. 강남 부동산 시장은 지역에 따라 뚜렷한 양극화가 나타나고 있다. 투자자는 부동산을 직접 사용할 목적인지, 혹은 투자 목적인지를 명확히 구분해야 하며, 지역별 특성과 시장 상황을 면밀히 검토해야 한다. 강남은 여전히 대한민국 부동산 시장의 중심지로 평가되지만, 지역에 따라 수익률과 리스크가 크게 달라질 수 있다는 점을 간과해서는 안 된다. 투자 전 철저한 분석과 계획이 무엇보다 중요하다.
한국부동산이코노미 임광혁 기자 | '법 앞에 잠자는 자는 보호받지 못한다'는 말이 있다. 법률은 어렵고 복잡하여 일반인이 정확히 이해하기 쉽지 않지만, 이를 모르고 지나칠 경우 자신이 누릴 수 있는 권리를 포기하게 될 위험이 있다. 특히, 임대차 계약에서는 목적물에 따라 적용되는 법률이 다르기 때문에 각별한 주의가 필요하다. 주택, 상가, 기타 부동산에 대해 적용되는 법률과 그 차이점을 살펴본다. 주택: 주택임대차보호법의 적용 주택임대차보호법은 주거용 부동산에 적용되는 특별법으로, 민법에 우선하여 적용된다. 이 법에 따르면 임대차 기간은 최소 2년으로 보장되며, 계약 기간이 2년 미만으로 설정되더라도 자동으로 2년으로 간주된다. 다만, 임차인이 2년 미만으로 주장하는 것은 가능하다. 해지 통고와 관련해, 임대인이 임대차 기간 만료 전 6~2개월 사이에 갱신 거절 또는 조건 변경을 통지하지 않을 경우, 기존 조건과 동일한 조건으로 계약이 2년간 갱신된다. 임차인도 마찬가지로 임대차 기간 만료 2개월 전까지 갱신 거절 통보를 하지 않으면 동일한 조건으로 계약이 자동 갱신된다. 상가: 상가건물임대차보호법의 적용 상가건물임대차보호법은 상업용 부동산에 적용되는 특별법으로, 주택임대차보호법과 마찬가지로 민법에 우선한다. 하지만 이 법은 모든 상가에 적용되는 것이 아니라, 지역별로 정해진 환산보증금 기준을 충족해야 한다. 예를 들어, 서울의 경우 환산보증금 9억 원 이하의 상가에만 이 법이 적용된다. 상가의 임대차 기간은 최소 1년으로 보장되며, 계약 기간이 1년 미만인 경우에도 1년으로 간주된다. 임차인은 1년 미만의 계약을 주장할 수 있으며, 계약 갱신 요구권은 최대 10년까지 보호된다. 해지 통고와 관련해서는 임대인이 임대차 기간 만료 전 6~1개월 사이에 갱신 거절 또는 조건 변경을 통지하지 않을 경우, 기존 조건과 동일한 조건으로 계약이 1년간 갱신된다. 환산보증금을 초과하는 상가의 경우에도 대항력, 계약 갱신 요구권, 권리금 회수 기회 보장은 임차인이 보호받는다. 기타 부동산: 민법의 적용 주택임대차보호법이나 상가건물임대차보호법이 적용되지 않는 부동산은 민법의 규정을 따르게 된다. 민법에서는 임대차 기간에 대한 규정이 없으며, 당사자 간 협의에 따라 약정한 기간이 적용된다. 만약 임대차 기간을 정하지 않은 경우, 민법 제635조에 따라 임대차 계약은 언제든지 해지할 수 있다. 해지 통고의 경우, 토지, 건물, 기타 공작물은 임대인이 해지를 통고한 날로부터 6개월, 임차인이 해지를 통고한 경우 1개월이 경과하면 효력이 발생한다. 동산의 경우에는 5일이 경과하면 해지 효력이 발생한다. 이처럼 임대차 계약의 목적물과 조건에 따라 적용되는 법률이 다르고, 그 안에서도 우선 적용되는 법이 있기 때문에 주의 깊게 살펴보고 판단해야 한다. 법률을 잘못 이해하거나 적용할 경우, 본인이 누릴 수 있는 권리를 놓칠 수 있다. 따라서 정확한 법률 적용과 판단을 위해 전문가의 도움을 받아 상담을 진행하고 결정을 내리는 것이 중요하다. 법률의 복잡성을 이해하고 스스로 권리를 지키는 노력이 필요하다. 이를 통해 임대차 계약에서 발생할 수 있는 분쟁을 예방하고, 자신의 권리를 확실히 보호할 수 있을 것이다.
한국부동산이코노미 성지환 기자 | 2024년 국내 부동산 시장은 침체된 내수 경기에도 불구하고 꼬마빌딩과 중대형 빌딩 거래가 활발히 이루어졌다. 전문가들은 2025년 부동산 시장이 국내외 금리 변화, 국제 정세 등의 변수로 인해 변동성이 커질 가능성이 높다고 전망한다. 올해 부동산 시장은 2021년처럼 매수 열기가 뜨거웠던 불장은 아니었다. 2022년 하반기부터 시작된 강도 높은 대출 규제와 금리 인상은 투자 심리를 위축시키며 거래량 감소로 이어졌다. 특히 자이언트 스텝과 같은 급격한 금리 인상은 주택 및 상업용 부동산 시장 모두에 부담으로 작용했다. 그러나 2024년 하반기부터 금리 인하 기대감이 커지면서 매수 심리가 회복되었고, 수도권 중심으로 거래량이 증가했다. 2025년에는 대출 금리가 추가로 하락할 가능성이 제기되며, 부동산 시장의 반등을 기대하는 목소리가 커지고 있다. 대출 금리가 하락하면 매도자들의 이자 부담이 줄어들면서, 보유 의지가 강해질 가능성이 크다. 이로 인해 시장에서 매물 공급이 줄고, 매도자 우위 시장으로 전환될 가능성이 높다는 분석이 나온다. 부동산 전문가들은 “금리 하락으로 매수 심리가 더욱 자극되면 지가 상승과 함께 또다시 거래량이 활발한 시장으로 돌아설 것”이라며, “현재는 매수자 우위 시장에서 매도자 우위 시장으로 전환되는 과도기에 해당한다”고 평가한다. 부동산 시장 전문가들은 특히 꼬마빌딩과 같은 소규모 상업용 부동산이 비교적 안정적인 투자처로 주목받고 있다고 강조한다. 높은 금리로 인해 매도자들이 협상에 유리하지 않은 상황에서, 현금을 보유한 매수자들이 좋은 매물을 확보할 수 있는 기회가 많았기 때문이다. 하지만 금리가 하락하면서 이러한 매수자 우위의 기회가 점차 줄어들고 있으며, 전문가들은 “현재가 좋은 매물을 확보할 수 있는 마지막 시점이 될 수 있다”고 조언한다. 2025년에는 미국 트럼프 정부 재출범, 국제 정세 변화, 국내외 금리 변동과 같은 주요 변수들이 시장에 영향을 미칠 것으로 예상된다. 특히 금리가 안정화되거나 추가로 인하된다면, 매수 심리는 더욱 개선될 가능성이 크다. 그러나 과거와 같은 과열된 불장을 기대하기는 어려울 수 있다. 시장의 흐름은 여전히 대출 규제, 지역별 차별화, 매도자 심리 회복 등 여러 요인에 따라 달라질 수 있다. 부동산 전문가들은 “2025년은 변동성이 커지는 시기로, 시장 흐름에 민감하게 반응하며 전략적으로 접근해야 한다”고 강조한다. 금리 인하로 인한 기회와 매도자 우위 시장으로의 전환이라는 두 가지 흐름을 예의주시해야 한다는 것이다. 따라서 투자자들은 지역별 특성과 금리 동향을 면밀히 분석하고, 필요 시 전문가의 도움을 받아 장기적 관점에서 투자 전략을 수립하는 것이 중요하다. .
한국부동산이코노미 최중원 기자 | 신대방삼거리역 간판 교체 사업, 도시 미관 개선 속 임차인의 우려 지난 11월 9일, 신대방삼거리역 인근에서 대대적인 간판 교체 사업이 진행됐다. 특히 신대방삼거리역에서 신림역으로 이어지는 보라매로를 중심으로 이뤄진 이번 공사는 도시 미관을 크게 개선하며 주민들에게 긍정적인 평가를 받고 있다. 그러나 간판 교체 사업이 상가 임차인들에게 긍정적인 효과만을 가져왔는지는 의문이다. 일부 임차인들은 비용 부담과 영업 환경의 변화에 대해 우려를 나타냈다. 도시 미관 개선, 상권에는 긍정적 영향 기대 이번 간판 교체 사업으로 인해 신대방삼거리역 인근의 외관은 더욱 깔끔하고 세련된 모습으로 탈바꿈했다. 오래되고 불규칙적으로 배치됐던 간판들은 통일된 디자인으로 바뀌며, 시민들에게 쾌적한 환경을 제공하고 있다. 도시 미관 개선을 목표로 한 공익사업으로서 충분한 가치를 인정받고 있는 것이다. 상권 전문가들은 이러한 변화가 지역 상권 활성화에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 기대하고 있다. 통일감 있는 간판과 개선된 외관은 소비자들에게 신뢰감을 주고, 상권 전체의 이미지를 높이는 데 기여할 수 있다는 것이다. 임차인들의 우려 : 비용 부담과 미흡한 마무리 하지만 현장에서 만난 상가 임차인들은 다른 시각을 보였다. 간판 교체 사업의 과정에서 여러 불편사항이 드러났기 때문이다. 먼저, 교체 비용에 대한 부담이 가장 큰 문제로 지적됐다. 일부 임차인들은 처음 제시된 비용이 지나치게 높아 부담스러웠다고 밝혔다. 또한, 오래된 간판을 철거한 뒤 남은 흔적이나 외벽 마감 처리가 미흡해 공사 이후의 완성도가 떨어졌다는 의견도 나왔다. 한 임차인은 "가장 노출도가 좋았던 간판이 없어졌는데, 영업에 지장이 있을까 걱정"이라며, 간판 교체가 꼭 매출 증대로 이어지지는 않을 수 있다는 우려를 표했다. 법적 규정과 현실의 간극 이번 간판 교체 사업은 『옥외광고물 등의 관리와 옥외광고산업 진흥에 관한 법률』에 따라 시행됐다. 이 법률은 광고물 설치 기준과 안전을 규정하며 도시 미관 개선을 목표로 하고 있다. 그러나 오래된 상권에서 영업을 이어온 자영업자들에게는 이러한 법률이 여전히 낯설다. 일부 간판 업체가 규정을 무시한 광고물을 추천하는 사례도 확인돼, 법적 기준과 현장의 간극을 좁히는 노력이 필요하다는 지적이 나온다. 도시 미관 개선과 상생의 방향성 필요 이번 간판 교체 사업은 신대방삼거리역 일대의 도시 미관을 개선하며 긍정적인 변화를 이끌었다. 깔끔하고 정돈된 거리 풍경은 시민들에게 쾌적한 환경을 제공하며, 지역 상권의 이미지 제고에도 기여할 것으로 보인다. 하지만 공익사업으로서 성공하려면, 실질적인 옥외광고물 이용자인 상가 임차인의 의견을 반영한 상생 방안이 마련돼야 한다. 특히, 교체 비용 부담을 줄이고 공사 이후의 마무리를 철저히 하는 등의 개선이 필요하다. 향후 신대방삼거리역 간판 교체 사업이 도시 미관 개선과 상가 활성화라는 두 마리 토끼를 모두 잡는 성공적인 사례로 자리 잡기를 기대해본다.
최근 전국적으로 분양권 거래량이 반등함에 따라 분양권 취득에 따른 취득세 폭탄을 맞았다는 사례가 늘어나고 있습니다. 이는 2020년 8월 11일 이전에 취득한 주택 분양권은 취득세 산정시 주택 수에서 배제 됐지만, 2020년 8월 12일 이후로는 주택 수에 포함되기 때문입니다. (주택분양권에 오피스텔분양권은 포함되지 않음) ※실제로 주택 수에 따른 취득세율을 확인해보겠습니다. 주택수 조정대상지역 비조정대상지역 개인 1주택 기본세율(1%~3%) 기본세율(1%~3%) 2주택 8% 3주택 12% 8% 4주택 이상 12% 12% 법인 주택수 무관 12% 12% 만약, 분양권 취득당시 분양권(비조정대상지역)을 포함한 주택수가 3주택이라면 취득세율은 8%가 적용이 됩니다. 만약 분양권으로 취득한 주택의 가액이 6억이라고 가정할 경우 4,800만원이라는 취득세가 발생합니다. 위 그림과 같이 취득세 중과를 회피하기 위해 주택 완공 전에 주택 1채를 처분한다고 해도 8% 중과세율은 똑같이 적용됩니다. 왜냐하면 “분양권의 경우 다주택자 중과세 판단시점은 주택 완공시점이 아닌, 분양권 취득시점(계약체결일)”이기 때문입니다. 그렇다면, 취득세를 합법적이 방법으로 반토막 이상으로 줄일 수는 없을까? 아래 그림을 통해 알아보자. 다주택자가 추가로 취득한 분양권을 “배우자에게 증여한 경우 취득세 다주택자 중과세 판단시점은 최초 분양권 취득시점이 아닌, 증여계약서상 계약일”입니다. 따라서, 증여계약일 전에 주택을 처분하여 1주택자(or 무주택자)로 세팅할 수만 있다면 6억 주택에 대한 취득세를 4,800만원에서 600만원까지 줄일 수 있습니다. ■부동산세제과-972(20240307) 취득세 ※관계법령 §지방세법 제13조의2제1항제2호, 지방세법시행령 제28조의3 ※답변요지 2주택자인 A가 분양사업자로부터 최초 주택분양권을 취득하고 기존 1주택을 처분 후, 배우자인 B에게 그 분양권을 분양권 전매와 동일한 형식으로 증여하여 B가 해당 분양 주택을 취득한 경우에는 분양권 증여(무상취득)에 대한 증여계약서상 계약일이 취득일로 보는 것이 타당하다고 판단됩니다. 부부간 증여할 경우 증여재산공제가 6억까지 된다는 점을 이용하여 합법적으로 취득세 중과를 회피할 수 있는 방법이 있으니, 납세자 본인의 여건을 고려하여 절세방안으로 활용하시면 좋을 것 같습니다. -끝- 최재국 세무사 | 최재국 세무회계사무소 대표 세무사 해운대 그린시티 아파트 연합회 자문세무사 해운대 청년채움공간 창업전문 자문세무사 해운대 마을세무사
한국부동산이코노미 김민지 기자 | 2024년 대전 부동산 시장 전망: 안정 속 변화의 가능성 2024년 대전 부동산 시장은 전반적으로 안정세를 보일 것으로 예상됩니다. 2023년에는 대전 지역의 매매 및 전세 지수가 반등하는 모습을 보였으나, 상승 폭이 점차 둔화되면서 시장의 안정화 흐름이 두드러졌습니다. 특히 2024년 상반기에는 경제 전반의 고금리 환경과 주택 구입 부담이 이어지며 다소 약세를 보일 가능성도 제기되고 있습니다. 대규모 개발 프로젝트가 시장에 미칠 영향 대전의 부동산 시장 안정화에도 불구하고 일부 지역에서는 도시재정비사업과 같은 대규모 개발 프로젝트가 부동산 가격 상승을 견인할 것으로 보입니다. 신규 아파트 공급과 더불어 이러한 프로젝트는 지역 발전에 긍정적인 영향을 미치며, 특정 지역의 가격 상승 요인으로 작용할 가능성이 높습니다. 특히 유성구는 주거 선호도가 매우 높은 지역으로 꼽히며, 신축 아파트 분양 시장에서 높은 경쟁률을 기록하고 있습니다. 유성구는 교통 인프라 개선(예: 대전 2호선 트램)과 우수한 교육 및 연구시설(카이스트, 충남대 등)의 장점을 기반으로 안정적인 성장세를 유지할 것으로 기대됩니다. 투자 매력도와 중장기 전망 대전은 수도권에 비해 부동산 가격이 저평가된 지역으로 평가받으며, 투자 매력도가 높습니다. 대전의 일부 주요 지역은 향후 공급 부족이 예상됨에 따라 중장기적으로 가격 상승 가능성이 제기되고 있습니다. 특히 유성구와 같은 좋은 입지의 지역은 매수세가 꾸준히 이어지며 가격 상승세를 유지할 것으로 보입니다. 그러나 현재는 고금리 기조가 지속되고 있어 주택 구입 부담이 증가하고 있습니다. 이에 따라 시장 참여자들은 신중한 투자 전략이 필요하며, 철저한 입지 분석과 매수 타이밍이 중요하다는 점이 강조되고 있습니다. 안정 속에서 기회를 찾다 2024년 대전 부동산 시장은 전반적으로 안정적일 것으로 보이지만, 지역별로 차별화된 흐름이 나타날 가능성이 높습니다. 도시재정비사업과 같은 대형 개발과 교통 인프라 확충이 시장 변화의 주요 변수로 작용할 것입니다. 투자자들은 대전의 중장기적 성장 잠재력에 주목하면서도, 현재의 경제 상황을 고려한 신중한 접근이 필요할 것입니다.
지난 22일 개최된 ‘2024 대한민국 인구 포럼’의 윌렘 아데마 OECD 수석 경제학자 따르면 2023년 OECD 평균 출산율(TFR)은 여성 1명당 1.5명인데 반해 우리나라는 0.72명으로 OECD 평균에 한참 미치지 못한다고 꼬집고 있다. 이러한 상황이 발생하는 주된 원인으로 ‘주거안정’을 지목하고 있다. 지속적인 주택 가격의 상승이 청년들로 하여금 큰 부담으로 작용하고 이는 혼인의 감소와 결론적으로 출산의 감소, 즉 인구의 감소라는 악순환의 굴레에 빠져들게 만든다. 이렇듯 혼인과도 직결되는 주거안정의 문제는 현재 청년층이 직면하고 있고, 또한 가장 관심을 기울이는 사회적 이슈임에 틀림없다. 따라서 오늘 칼럼에서는 이 중에서도 신혼부부가 처음으로 주택을 취득하고 보유, 양도할 때 명의(단독, 공동)에 따라 세금이 어떻게 달라지는지에 대해 알아보고자 한다. ◇ 주택의 취득 단계 신혼부부가 아파트 등 주택을 취득하는 단계에서 납세의무가 성립하는 조세는 ‘취득세’가 있다. 취득세는 주택의 취득가액에 대해 가구별로 합산한 주택 보유수와 조정대상지역의 여부에 따라 최소 1%에서 최대 12%까지의 세율을 적용하여 계산한 세액에 대해 각 소유 지분에 따라 부과하게 된다. 다시 말하면, 단독명의로 하게 되면 취득세 전체에 대해 혼자서 부담하게 되고, 공동명의로 하게 되면 취득세 전체에 대해 각 지분에 따라서 나눠서 부담하게 된다. 따라서 취득세는 단독명의냐 공동명의냐에 따라 취득세의 총액에 대해서는 영향을 미치지 않고, 부담 주체에만 영향을 미치게 된다. ◇ 주택의 보유 단계 주택을 보유하는 단계에서 납세의무가 성립하는 조세는 ‘재산세’와 ‘종합부동산세’가 있다. 주택의 경우에는 매년 6월 1일을 기준으로 보유 여부에 따라 ‘재산세’와 ‘종합부동산세’의 과세대상이 된다. 1. 재산세 주택의 재산세는 주택의 시가표준액에 공정시장가액비율을 곱한 후 세율을 적용하여 계산한 금액을 납부하게 된다. 이 때에도 마찬가지로 주택의 물건별로 재산세액을 계산한 후에 소유지분에 따라 지방자치단체에서 나눠서 고지하게 된다. 즉, 재산세도 취득세와 마찬가지로 단독명의냐 공동명의냐에 관계없이 동일한 세금을 납부하게 된다. 2. 종합부동산세 주택의 재산세는 ‘물건별’로 과세되는 반면, 종합부동산세는 사람에 따라 ‘인별’로 과세된다. 각자 보유한 주택의 공시가격을 합산한 후 일정금액을 공제한 다음 공정시장가액비율을 곱해 과세표준이 결정되고, 여기에 세율을 적용하여 종합부동산세가 부과되게 된다. 이 때, 일정금액을 공제할 때 단독명의냐 공동명의냐가 영향을 미치게 된다. 1세대 1주택을 기준으로 보면 단독명의는 12억원이 공제되고, 공동명의의 경우에는 인당 9억원씩 총 18억원이 공제된다. 따라서 1세대 1주택 공동명의의 경우에는 18억원까지는 과세되지 않아 단독명의에 비해 좀 더 유리한 것을 알 수 있다. ◇ 주택의 양도 단계 주택을 양도하는 단계에서는 ‘양도소득세’의 납세의무가 발생한다. 양도소득세도 종합부동산세와 마찬가지로 ‘물건별’ 과세가 아닌 사람에 따른 ‘인별’ 과세 방식을 택하고 있는데 이는 단독명의의 경우보다 공동명의일 때 그 혜택이 크게 나타난다. ‘인별 과세’라는 것은 양도에 따른 소득이 명의자 두 명에게 배분되는 것을 의미한다. 따라서 단독명의 보다 공동명의의 경우 양도소득세 기본공제(2백 5십만원)를 추가적으로 적용 받을 수 있고, 인별 과세표준이 줄어들어, 누진세율을 적용받는 양도소득세 특성 상 세율 구간이 감소하게 되고, 이는 총 부담하는 세액도 감소하게 된다. ◇ 마치며 절세 측면에서는 일반적으로 공동명의가 유리한 게 사실이지만 그렇다고 함부로 단독명의에서 공동명의로 변경하는 것은 곤란하다. 그 이유는 단독명의에서 공동명의로 변경하는 과정에서 아무리 배우자에게 증여한다고 하더라도 6억원을 초과하는 금액에 대해서는 증여세가 부과되고, 증여로 취득하는 자산에 따라 취득세가 별도로 부과될 수 있으며, 더불어 이월과세 문제 등 공동명의로 인해 절세되는 금액보다 변경으로 인해 발생하는 금액이 클 수 있기 때문이다. 따라서 이러한 경우에는 전문가와의 상담이 선행되고 충분히 제반 사항을 고려한 후에 유리한 방법으로 진행해야 할 것이다. -끝- 김민지 세무사 / 벤자민 세무회계 대표세무사 국민대학교 경영학 학사 제 52기 세무사 자격시험 합격(2015년) 前) 더존테크윌(이택스 코리아) 소속 세무사 前) 신승회계법인 근무 前) 가현세무회계 근무 前) 롯데웰푸드(舊 롯데푸드) Tax팀 소속 세무사 現) 벤자민 세무회계 대표세무사
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