최근 아파트나 오피스텔의 경우 다양한 형태로 설계변경이 이루어지고 있습니다. 이때 중대한 설계변경인지, 혹은 경미한 설계변경인지에 따라 집단소송으로 이어지는 사례가 늘어나고 있습니다. 시행사나 시공사의 경우 정당한 절차를 통해 설계변경을 진행했다며, 분양계약 취소나 해제는 물론 손해배상 책임조차 인정할 수 없다는 입장을 보이는 경우가 많습니다. 이는 집단소송의 특성상 누군가에게 손해배상을 해줄 경우, 나머지 수분양자들이 추가적으로 집단소송을 제기할 가능성이 있고, 판결을 통해 법적으로 인정받지 않는 이상 선제적으로 잘못을 인정하지 않기 때문입니다. 이번 칼럼에서는 제가 3년 6개월 동안 대형 시공사와 조합을 상대로 진행해 승소한 사건을 소개하고자 합니다. [사실관계: 집단소송으로 진행하게 된 이유] 서울 동작구에 위치한 아파트 단지에는 한 호실에 두 세대가 살 수 있는 세대 구분형 아파트 322세대가 있었습니다. 이는 재건축 인허가 조건이었습니다. 그러나 분양계약을 체결할 당시 시행사(조합)와 시공사는 수분양자들에게 기본형 또는 분리형 중 하나를 선택하도록 안내했고, 추후 변경은 불가능하다고 강조했습니다. 수분양자들은 세대 구분형 아파트를 선택할 필요가 없었
현재 이 글을 읽고 계신다면, 증여세에 대한 고민이 있으시고 추후 의사결정을 함에 있어서 어느정도 도움이 필요하신 상황일 겁니다. "조만간 제 아들이 결혼을 하는데, 아파트를 하나 증여해주고 싶어요..." "증여세는 얼마나 나올까요...?" 부모로서 시집, 장가갈 나이가 된 자식들에게 아파트 한채를 물려주고 싶지만, 생각보다 많은 세금 때문에 굉장히 큰 부담을 느끼고 계실텐데요. 이런저런 고민을 하시다가 결국 저희 사무실에 찾아오신 고객님 사례를 하나 소개해드릴까 합니다. "세무사님, 부부 공동명의 아파트를 단순 증여하면 세금이 너무 많이 나올거같은데...." “진짜 진짜 가장 세금을 많이 안내는 쪽으로 세팅해주세요 " 고객님께 의뢰를 받고 제가 생각해낼 수 있는 모든 방안을 몇날 몇일을 고려해보았습니다. 이하 내용은 다음과 같습니다. * 저가양도시(차용증 작성 및 시가의 5% 미만으로 셋팅) 감정평가를 통한 부담부증여가 가장 세금이 덜 나오는 것처럼 보입니다. 그렇다고 해서 이 방법이 절세를 위한 절대적인 것은 아닙니다. 증여물건 별로 시가도 다를테고, 채무액도 다르기 때문이죠. 따라서, 증여하려고 하는 자산의 시가와 채무액 및 가족 간의 관계와 상
부동산에 대한 매매와 임대차 계약 과정에서 공인중개사가 중개를 하는 경우 공인중개사에 대한 중개수수료는 누가, 얼마의 금원을 지급하여야 하는지 의문이 있습니다. 이에 이번에는 먼저 부동산 임대차 중개수수료에 국한하여 이야기하도록 하겠습니다. 부동산 임대차 계약의 경우 임대차관계가 정상적으로 종료하는 경우에는 공인중개사법 제32조 제4항, 동법 시행규칙 제20조 규정에 따라 임대인이 부담하게 되어 임대인과 새로운 임차인이 각각 절반씩 부담하는 것이 원칙이라 할 것이어서 기존의 임차인은 부동산 중개수수료를 부담하지 않는 것이 원칙입니다. 다만 당사자 간에 합의로 위 법률과 달리 중개수수료 부담을 정할 수 있습니다. 또한 애초 임대차 계약서 특약사항에 임대인과 임차인이 약정으로 명시하여 놓은 경우에는 특약사항에 따라 중개수수료를 부담하게 되며, 이는 묵시적 갱신에 의하여 임대차 계약이 연장된 이후 임대차관계가 종료한 경우에도 동일하다고 볼 수 있습니다. 다만 계약기간 만료 전 임차인의 사정에 따라 임대차 계약을 종료시킬 필요가 있는 경우에는 이에 대한 법률규정이 존재하지 아니합니다. 그리하여 임차인에게 귀책사유가 있어 임대차 계약이 해지된 것으로 보아 기존의 임차
주거는 인간의 삶을 영위하는 데 가장 필수적인 요소로, 현행 세법에서도 이러한 국민의 주거생활의 안정과 거주이전의 자유를 보장하기 위해 요건을 갖춘 1세대 1주택을 양도하는 경우에는 소득세를 과세하지 않고 있다. 여기에 예외적으로 2주택이더라도 종전주택을 취득한 후 1년이상이 지난 후 신규주택을 취득하고 신규주택을 취득한 날부터 3년이내(조정지역은 2년) 종전주택을 양도하는 경우 비과세하는 ‘일시적 2주택’ 특례 규정을 두고 있다. 그렇지만 주택임대를 주된 사업으로 하는 주택임대사업자는 해당 규정을 적용 받기 쉽지 않다. 일반적으로 주택임대사업자는 다주택 소유를 전제로 사업을 하는 경우가 대부분이고, 임대하고 있는 주택의 비과세를 적용 받기 위해 주택을 적시에 양도한다는 것은 사업의 목적에도 맞지 않을 뿐더러 임차인의 주거 안정성 및 주택의 공급에도 영향을 미칠 수 있기 때문이다. 세법에서는 이러한 점을 해소하고 임대주택 공급을 활성화하고 주택임대사업자에 대한 사업안정성을 도모하기 위해 ‘주택임대사업자 거주주택 비과세 특례’ 규정을 두고 있다. ◇ 주택임대사업자 거주주택 비과세 특례 양도일 현재 장기임대주택과 거주주택을 보유한 주택임대사업자가 일정한 요건을
친족간 양도 및 증여의 경우, 과표 구간에 따른 세율 및 증여재산공제 등은 세금계산에 있어 중요한 요소입니다. 하지만, 특수관계인간 증여, 양도의 경우 가장 중요한 것은 재산의 시가를 어떻게 평가하느냐이며, 이에 따라 신고·납부 이후에도 과세 리스크가 없습니다. 최근들어 아파트를 자녀에게 증여 혹은 양도하고 싶다는 상담 문의가 많습니다. 인터넷과 블로그를 통해 증여세 계산에 대한 정보를 쉽게 접할 수 있으므로 상담하러 오시는 납세자분들이 직접 가계산을 해보고 양도세 혹은 증여세에 대해 미리 공부를 하고 방문하시는 경우가 많습니다. 최근 상담에서 납세자분들께서 잘못 알고 물어보시는 상담사례를 소개하고, 정말 맞는 내용인지 확인해보겠습니다. 1. 자녀에게 시가보다 30% 낮게 양도할 수 있는지 자녀에게 아파트를 양도할 때, 시가보다 30% 낮게 양도하려고 한다는 문의가 가장 많으며, 직접 시가보다 30% 낮은 가액으로 양도소득세를 가계산 한 후, 검토를 의뢰하는 분들도 많습니다. 상증세법에서는 특수관계인간 저가양도의 경우, (시가-대가)≥min(시가×30%, 3억)이면 양수자인 자녀에게 증여이익에 따른 증여세가 과세됩니다. 즉, 자녀에게 양도할 때에는 대가는 적
기업이 직원에게 제공하는 복리후생 중 하나인 ‘직원 할인’ 제도에 대해 올해부터 근로소득으로 과세 된다. 직원 할인이란 기업이 자사나 계열사 직원들에게 자사 상품과 서비스를 시가보다 할인하여 보다 저렴한 가격으로 제공하는 제도를 말한다. 대표적인 예로 현대자동차는 근속 연수에 따라 최대 30%까지 신차를 할인하고 있고, 삼성전자는 자사 가전제품 할인, 그리고 대한항공은 직원과 그 가족들에 대해 항공권을 할인하는 등 기업별로 다양한 형태로 이루어지고 있다. 출처 : 기획재정부 개정된 세법에 따르면 직원 할인 혜택이 시가의 20% 또는 연 240만 원을 초과하면 초과 금액을 근로소득으로 과세한다. 현행 세법상으로도 직원 할인은 근로소득세 과세 대상이지만, 그동안 명확한 과세 기준이 없다는 이유에서 정부에서도 과세를 하지 않았다. 그러나 이번 세법 개정을 통해 과세 근거를 구체적으로 명시한 것이다. 현대자동차 직원이 직원 할인 30%를 적용받아 시가 4천만 원 가액의 차량을 2천8백만 원에 구입한 경우를 살펴보자. ① 시가 : 4,000만원 ② 임직원 할인액 : 1,200만원 ③ 비과세 한도 : max(4천만원 x 20%, 연 240만원
지난 해 11월, 지방세법 시행령 개정안이 발표됐다. 가장 주목할 만한 점은 동일 세대 내에서 분양권을 증여하는 경우 주택 수 산정일이 “증여계약일 → 최초 분양권의 취득일”로 개정된다는 것이다. 아래 그림처럼, 분양권을 동일 세대 내 배우자에게 증여하기 전에 주택을 하나 처분함으로써 취득세 중과를 피할 수 있는 방법이 있었지만, 2025년부터는 그 방법이 막힐 것처럼 보인다. ■지방세법 시행령 제28조의 4(주택 수의 산정방법) ※지방세법 시행령 일부개정령안 분양 계약일, 다만, 제28조의 3에 따른 1세대 내에서 주택 분양권을 매매, 교환 및 증여(이하 이 항에서 ‘매매 등’이라 한다)로 취득하는 경우와 1세대가 취득한 주택 분양권을 1세 대가 아닌 자에게 매매 등을 한 후 다시 1세대가 취득하는 경우에는 최초 주택 분양권의 취득일 앞으로는 분양권 계약체결일 전, 주택 처분을 통해 취득세 중과를 피할 수 밖에 없게 된 것이다. 그렇다면, 취득세 중과를 피할 수 있는 다른 방법은 없는 것일까? 각 지자체 관할 구청의 상급 기관인 행정안전부의 해석에 따르면, 위 그림처럼 분양권의 “주택 수 산정 기준일
얼마 전에 미국 영주권자인 딸에게 주택 취득 자금으로 5억원을 증여하고 싶다고, 증여세 상담문의가 왔었습니다. 납세자분께서 자녀에 대한 증여 공제 5천만원을 제외하고 증여세가 어떻게 나올지, 앞으로의 증여 플랜을 어떻게 세워야 할지 물어봐주셨는데요. 위의 상담 사례와 같이, 자녀가 해외 영주권자이거나 해외에서 거주하고 있다면 세법에 따른 거주자냐 혹은 비거주자냐를 먼저 따져볼 필요가 있습니다. 해외에서 장기 거주 중이거나, 해외에서 취업하여 살고 있는 자녀에 대한 증여세 계산은 흔히 국내에서 거주하며 생활근거지가 있는 자녀에 대한 계산과 차이가 있을 수 있습니다. 즉, 증여를 받는 자녀가 거주자인지, 비거주자인지에 따라 증여세 계산이 달라집니다. 1. 거주자와 비거주자의 구분 소득세법 제1조의2에서 거주자와 비거주자를 정의하고 있습니다. 거주자란 국내에 주소를 두거나 183일 이상의 거소를 둔 개인을 말하며, 거주자 이외의 개인은 비거주자가 됩니다. 주소는 생활의 근거가 되는 곳으로, 국내에서 생계를 같이하는 가족 및 국내에 소재하는 자산의 유무 등 생활관계의 객관적 사실에 따라 판정합니다. 소득세법시행령 제2조의 3항에서는 다음의 경우에 국내에 주소 등을
부동산매매업을 운영하는 대표들 중 간혹 보유한 재고 부동산이 빨리 팔리지 않아, 일시적으로 임대를 두는 경우가 종종 있다. 여기서 많은 부동산매매업자들이 걱정하는 것이 일시적으로 임대하는 것 때문에 추후 부동산 매매 때 불이익이 있을까 하는 것이다. 이에 대해 명확히 알고 있는 것이 중요하기 때문에 부동산매매업을 운영하고 있다면 꼭 알고 넘어가길 바란다. 결론부터 말하자면 매매용 부동산을 임대하더라도 추후 매매 때 문제가 발생하지 않는다. 정확히 말하자면 ‘일시적’으로 임대한 경우에만 문제가 발생하지 않는다. 그렇다면 어떤 경우를 일시적이라고 말하는 걸까? [소득세과-523, 2013.09.04.]에 따르면 처음 부동산을 취득한 목적이 중요하다고 말하고 있다. ① 처음부터 매매 목적으로 취득한 부동산을 임대하다 판매한 경우엔 그대로 사업소득으로, ② 처음부터 임대 목적으로 취득한 부동산을 임대하다 판매한 경우엔 양도소득으로 취급한다. 처음 어떤 목적으로 취득했는지에 대해서는 실질에 따라 판단하게 되는데, 처음 사업자등록할 때 어떤 업종으로 신청했는지, 부동산 매매를 계속·반복적으로 시도했는지가 중요한 기준이다. 부가가치세법에서는 계속·반복적의 기준을 1년에
과거 ‘동학개미’라고 불리며 국내 주식의 매수를 주도했던 2030 투자자들이 해외 주식의 투자로 눈을 돌리고 있다. 이른바 ‘서학개미’라는 신조어가 생겨날 정도로, 그 어느 때보다도 해외 주식 투자자들이 날로 증가하여 24년 8월 기준으로 710만명에 달하고, 이 같은 추세라면 올해 처음으로 1,000만명을 넘어설 것으로 전망하고 있다. 비상장 주식이나 대주주가 양도하는 상장 주식에 대해서만 양도소득세를 과세하는 국내 주식에 반해, 해외주식은 대주주 여부에 관계없이 모든 주주들이 얻은 양도차익에 대해서 과세하고 있다. 그런 이유로 지금까지 해외 주식의 양도에 대한 절세 방법들에 대해 다양한 논의가 이루어져왔고, 그 방법 중 하나로 해외 주식을 증여 후 양도하는 전략을 주로 활용해 왔다. 그렇지만 아쉽게도 내년부터는 ‘증여 후 양도’를 통한 절세는 어려울 것으로 보인다. 바로 지난 12월 10일 국회를 통과한 세법 개정안에 포함된 이월 과세의 개정사항 때문이다. ◇ 2025년 이월과세 적용대상 자산 확대 출처 : 기획재정부 소득세법의 이월과세 규정은 배우자(직계 존비속)으로부터 증여받은 자산을 일정 기간 이내에 양도하는 경우에는 수증자가 증여받은 취득가액에 관
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