최근 상속과 관련된 비상장주식 평가 업무 의뢰가 많았습니다.

비상장주식 평가는 상속, 증여뿐만 아니라 소득세법, 법인세법상 특수관계인 간의 거래에 대하여 부당행위계산 규정을 적용하기 위한 시가를 산정하는 목적으로도 필요합니다. 많은 분이 비상장주식의 양도는 양도인과 양수인 간에 거래가액을 정해 손쉽게 처리하면 된다고 생각하시지만, 실질적으로 비상장주식은 특수관계인 사이에서 자주 거래되기 때문에 정확한 주식평가가 꼭 필요합니다.

요즘은 양도, 상속, 증여에 대한 정보를 인터넷이나 AI를 통해 쉽게 얻을 수 있어 세무사에게 의뢰하지 않고 직접 신고하는 경우도 종종 있습니다. 하지만 비상장주식 평가는 복잡한 평가 절차와 세법에 대한 정확한 이해와 검토가 필요하므로, 직접 수행하기에는 어려움이 많습니다.

 

1. 비상장주식의 평가

비상장주식도 평가기준일의 시가로 평가하는 것이 원칙이나, 상장주식만큼 거래가 활발하지 않으므로 보통 보충적 평가방법에 의하여 시가를 계산합니다.

보충적 평가방법에 따른 비상장주식의 1주당 가치는 평가기준일 현재의
① 순자산가치와 순손익가치의 2:3 가중평균액,
② 순자산가치의 80% 중 더 높은 금액(max) 을 기준으로 평가하는 것이 일반적인 원칙입니다.

 

따라서 평가기준일 전 3년간의 영업활동을 반영한 순손익가치와 순자산가치에 따라 평가액이 달라질 수 있으며, 어느 한쪽의 가치가 높더라도 다른 가치가 낮을 경우 전체 평가액이 희석되어 낮아지는 효과가 있습니다.

기본적으로는 위 원칙에 따라 평가하지만, 경우에 따라 1주당 순자산가치만으로 평가하는 사례도 존재합니다.

 

2. 1주당 순자산가치로만 평가하는 경우
세법상 아래와 같은 법인은 1주당 순자산가치로만 평가하도록 되어 있습니다.

 

-사업의 계속이 곤란한 법인

 

-사업 개시 후 3년 미만인 법인

 

-휴·폐업, 청산 중인 법인

 

-부동산 보유 비율이 80% 이상인 법인

 

-주식 보유 비율이 80% 이상인 법인

 

-잔여 존속기한이 3년 이내인 법인

 

이러한 경우에는 가중평균에 의한 방법을 적용하지 않고 순자산가치만을 기준으로 주식을 평가하게 됩니다.

 

3. 부동산 보유비율 80% 이상인 법인의 비상장주식 평가

순자산가치로만 평가하는 법인 중 가장 흔한 경우가 부동산 임대업을 영위하는 법인입니다. 이는 부동산 임대업이 주업종이거나 사업 특성상 순자산가액 중 부동산의 비중이 높은 경우에 해당합니다.

 

따라서 부동산 보유비율이 80% 이상인 법인의 경우, 비상장주식 평가 시 다음과 같은 사항을 검토해야 합니다.

 

-순자산가치로만 평가

 

-보유 부동산에 대한 시가 평가

 

최근에는 국세청의 감정평가 제도가 활발히 시행되고 있으며, 유사 매매사례가 없는 소규모 빌딩(일명 ‘꼬마빌딩’) 등도 감정평가를 통해 시가를 파악하는 것이 중요합니다.

단순히 장부가액이나 보충적 평가방법(기준시가)만으로 평가할 경우, 부동산 평가액 상승에 따라 추후 과세 리스크가 발생할 수 있습니다.

 

최근에 진행한 비상장주식 평가 사례를 간략히 정리하면 아래와 같습니다.

 

사례 1) 가중평균과 순자산가치의 비교

부동산 평가차액 0원, 주식 수 24,000, 순손익가치 0원

 

구분	가중평균 평가	순자산가치 평가
자산가액(a)	10,928,700,000	10,928,700,000
평가차액(부동산 시가평가)(b)
부채가액(c)	9,615,350,000	9,615,350,000
순자산가액(d=a+b-c)	1,313,350,000	1,313,350,000
주식수(e)	24,000	24,000
순자산가치(f=e/d)	54,723	54,723
순손익가치
주식평가액	21,889	54,723

 

순손익가치가 순자산가치보다 낮은 경우라면, 가중평균에 따른 평가액보다 순자산가치로만 평가했을 때 주식평가액이 더 높아집니다.

 

사례 2) 시가평가에 의한 평가액 차이에 따른 비교

시가에 따른 부동산 평가차액 14,500,000,000원, 주식 수 24,000, 순손익가치 0원

 

구분	평가차액 반영 X	평가차액 반영 O
자산가액(a)	10,928,700,000	10,928,700,000
평가차액(부동산 시가평가)(b)		14,500,000,000
부채가액(c)	9,615,350,000	9,615,350,000
순자산가액(d=a+b-c)	1,313,350,000	15,813,350,000
주식수(e)	24,000	24,000
순자산가치(f=e/d)	54,723	658,890
순손익가치
주식평가액	21,889	658,890

 

순손익가치가 순자산가치보다 낮은 경우, 순자산가치로만 평가하고 부동산을 시가로 평가하여 평가차액을 반영할 경우 주식평가액은 큰 폭으로 상승합니다.

 

부동산 보유비율이 높은 법인 등 순자산가치만으로 평가하는 경우에는 평가액을 낮추기 위한 구조조정이나 전략적 접근이 사실상 어려운 것이 현실입니다.
결국 중요한 것은 해당 법인이 어떤 평가 기준에 해당하는지를 미리 파악하고, 필요한 경우 보유 부동산에 대한 시가 산정까지 고려해 합리적인 평가를 받는 것입니다.

 

예상 세 부담을 사전에 시뮬레이션하고 평가 방식과 기준을 명확히 이해하는 것이 불필요한 세금 문제를 피하는 가장 확실한 방법이 될 수 있습니다.

 

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양은경 세무사 | 무민세무회계 대표 세무사

• (현) 무민세무회계 대표 세무사
• (현) 강남세무서 나눔세무사
• 고려대학교 수학과 졸업